(9)从“小产权房”看我国《物权法》
“小产权房” 保护性法律法规的探讨
“小产权房” 保护性法律法规的探讨[摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。
因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。
笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。
只有将“小产权房”予以正名，才能从法律p（一）相关规定之间的矛盾《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。
然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。
对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。
（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法修改
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法十八届三中全会之后，农村集体土地即将可能上市流转的大背景下，小产权房作为一种不合法的事物存在并大有蔓延盛行的趋势的情况下，对于小产权房的改革是大势所趋，也是迫在眉睫必须要解决的问题了。
下面我将从民法角度就小产权房谈谈我自己的一点看法。
一、对小产权房的认识小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
小产权房一般分为三类：第一、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
对于第三类，我觉得由于其数量较少，涉及军方，从民法角度去考虑既没有必要，也没有可操作性。
所以，我们讨论的小产权房的改革主要应该集中于前两类。
二、小产权房合法性问题分析我国现行政策和法律都不承认小产权房的合法性。
这主要是基于土地管理法、物权法、合同法的相关规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
而从物权法的角度来看,房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。
小产权房问题研究
小产权房问题研究摘要：小产权房是在实践中约定俗成的一个称谓，本文着重从小产权的房的概念、以及在日常生活中小产权房发生纠纷的种类，小产权房买卖中合同是否有效力，本文从合同有效和无效两个方面的观点进行分析，同时笔者也阐述了自己对小产权房争议的合同效力的看法，关键词：小产权房；商品房；合同效力中图分类号：d92文献标识码：a文章编号：1009-0118(2011)-04-00665-01一、小产权房概述小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。
而所谓的“小产权”或“乡产权”是指由乡镇或村出具的认可买受人购买房屋的文件。
根据小产权房占用集体土地的不同，可以将其分为两大类：第一类是未取得任何审批手续，擅自在农用地或其它集体用地上修建的房屋。
由于此类房屋没有取得任何审批手续，有的还占用了农用地，其房屋本身不合法，属于违章建筑之列，对此类房屋上的任何权益，法律均不予以保护。
第二类是集体经济组织经过其所在县级人民政府合法批准后，在非农用地上修建的房屋。
此类房屋由于经过了合法的审批，是合法建筑物，只是其流转受到了限制。
本文所述小产权房即为此类。
此类房屋又可分为两种，一种是在宅基地上建设的房屋；另一种是在用于非农建设的农村集体建筑用地上建设的房屋，其中包括兴办乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地上建成的房屋等等。
二、法律实践中有关小产权房纠纷的种类近年来，随着小产权房的热销，有关小产权房的纠纷呈现出直线上升的趋势，人民法院受理的有关小产权房纠纷的案件也越来越多，大体上可分为以下几类：(一)房屋买卖纠纷。
目前发生纠纷最多的就是这一类，出现这类纠纷的原因主要有两点：第一是房屋无法过户登记。
根据现行的政策，在农村集体土地上建的房屋不能过户登记，而买受人购买房屋就是要取得房屋的所有权，不能进行过户登记。
第二是房屋的买卖已经完成，有的还经过了数年的时间，但由于城市发展的需要，房屋将被拆迁，而房屋拆迁补偿远高于房屋当时的出售价格，出卖人感觉吃了亏，遂以政策规定城镇居民不得在农村购置宅基地，原房屋买卖合同违返法律强制性规定为由，要求确认原买卖合同无效，并要求买受人归还房屋。
“小产权房”的法律、政策与完善建议
“ 小产权房＂ 的法律 、 政策与完善建议
董 占军
（ 内蒙 古财 经 大 学 法 学 院 ， 呼和 浩 特 ０ １ ０ ０ ７ ０ ）
［ 摘 要］ 本 文 对 涉及 “ 小 产权 房 ” 的《 宪 法》 、 《 物权法》 、 《 土地 管理 法》 、 《 城 市 房 地 产 管理 法》 中的 具 体 法律 规 范和 相 关政 策 进 行 了深入 分 析 ， 提 出 以《 宪 法》 为依 据 ， 修 改《 土地管理法》 和《 城 市 房 地 产 管理 法》 ． 建立 有 关 集 体 所 有 土 地 特 别 是农 村 建
设 用 地 的 流转 体 系 建 立 以《 物 权 法》 为 核 心 的 土地 权 利 制 度 建 立 以《 城 乡规 划 法 》 为基 础 的城 乡一 体 化 的 规 划 管理 体 系。 ［ 关键词 ］小产 权 房 ：土地 权 利 体 系：规 划 管理
ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｉ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ３—０ １ ９ ４ ． ２ ０１ ３ ． ２ ２ ０ ５ ７
和第 十条 是 我 国土 地 法 律 制 度 根 本 性 的 法 律 规 范 对 农 村 集 体 有 的 土 地 ． 经 依 法 征 用 转 为 国有 土地 后 ． 该 幅 国有 土 地 的使 用 权
土地 和城 确 认 。从 身 份 的 角 度来 看 ．
２ ０ １ ３ 年 １ １ 月 第 ｌ ６卷第 ２ ２ 期
中 国 管 理 信 息 化
Ｃ ｈｉ ｎ ａ Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ Ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｚ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ
ＮＯ Ｖ ． ， ２ ０１ ３ Ｖｏ １ ． １ ６． Ｎｏ ． ２ ２
小产权房的法律问题分析
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２１年 月 中 １口 ９ （ ） ３
小产权房的法律 问题分析
王 思文
摘 要 小产权 房在房 价 高涨和城 乡二 元土地 制度 的双 重重压之 下仍在 不断的增 加 ，国家相 关部 门也在 采取措 施来对其 加 以处置 。本文将 从 小产权 房 出现 的原 因及其 法律地位 来对 其存在 的合法 性加 以论证 ， 并提 出相应 的解 决措施
村集 体建设用地 法律和政策 的通知》 中强调农 村住宅 用地只 能分 权的土地 进行 出让或 自行进行房 地产 开发， 所获得 的利益将会 更 配给本村 村 民， 镇居 民不 得到农村 购买宅 基地 、 民住宅或 “ 城 农 小 多 ， 以在 巨大 的经济利 益 的驱动 下 ， 产权房产 生 了。 所 小 产权房 ” 。单 位和个 人不得 非法租 用 、 占用农 民集 体所有 土地搞
可 使用 、 益、 分四 收 处 中 国历史上 最大 的一次城 市化 转型 。 土地 资源 的紧 张与 日益增 处分 的权利 。 见所有 权权 能应 当包括 占有 、 多的 城市 人 口对 于房屋 的 需求严 重失调 。而 土地 资源 的紧 张也 项权 利 ， 失任何 一项 ， 缺 所有 权权 能都将 是不完 整 的。如前文 所
一
关 于土地制 度的规 定上来看 ， 能够 为小产权 房的合法合 理的存 都 在 提供 强有 力的理论 和实 践支持 。
．
、
Байду номын сангаас
小产权 房产生 的原 因分析
（ ） 一 日益 高涨的屠 价
（ ） 一 从所有 权权 能角度 看 小产权 房合法化 的依据 《 民法通 则》 ７ 条 规定财 产所有权 是指所有 人依法 对 自己 第 Ｉ 的财产享 有 占有 、 使用 、 收益 和处 分 的权 利 。 物权法 》 ３ 《 第 ９条规
小产权房法律制度
小产权房法律制度2013年10月14日北京京平律师事务所【摘要】小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。
禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。
因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。
本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。
【关键词】小产权房，法律制度；，土地制度，效力认定2012年9月17日《新京报》讯，2012年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售（变相销售）工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。
这一讯息自2月国土资源部“小产权房清理令”发布后再次将小产权房推到了风口浪尖，成为社会关注焦点。
小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。
从现实看，小产权房的出现表面上是高房价造成的直接后果，亦有基层政府及有关部门监管乏力、渎职失职的原因，究其根本乃源于其背后多方主体的利益博弈。
禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。
因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。
本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。
1 小产权房的界定众所周知，“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
相对于“产权房”而言，“小产权房”是指没有国家颁发的产权证的房屋。
在广义上，主要包括以下三种类型：第一类是占用农村集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；第二类是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；第三类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
“小产权房”相关法律问题简析
“小产权房”流转法律问题简析前言在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。
这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。
现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。
本文简单分析一下。
一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等（一）《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（四）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
小产权房法律法规有哪些(小产权房的相关法律法规)
小产权房法律法规有哪些（小产权房的相关法律法规）关于小产权房的政策有哪些关于小产权房的政策有哪些：政策上并没有对小产权房有规定，我国法律规定房模局知屋属于不动产，不动产以登记发生法律效力，小产权房没有办法取得登腊稿记，故没有政策规定。
法律依据：2023年1月1日年生效的《中华人民共和旦消国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
小产权房的法律规定有哪些小产权房屋买卖不受法律保护。
小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称之为乡产权房。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
《关于农村集键镇滑体土地确权登记发证的若干意见》规定，对于借户籍制度或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地旅判转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
法律依据：国土资源部,中央农村工作领导小组,财政部,农业部下发的《关于稿腊农村集体土地确权登记发证的若干意见》一、明确农村集体土地确权登记发证的范围农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。
农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。
农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。
小产权房的法律问题分析
Legal Sys t em A nd So c i et yf叁整I』圭垒垒竺!堡型!：!盎墨翟囡翟小产权房的法律问题分析王思文摘要小产权房在房价高涨和城乡二元土地制度的双重重压之下仍在不断的增加，国家相关部门也在采取措施来对其加以处置。
本文将从小产权房出现的原因及其法律地位来对其存在的合法性加以论证，并提出相应的解决措施。
关键词小产权房城乡二元土地制度征收中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)09．189．02所谓小产权房是相对于大产权房来讲的，从严格意义上讲，小产权房并不是法律概念，只是人们在社会实践中约定俗成的一种称谓。
小产权房就是指在农村集体所有的土地上由村委会自己建造或同开发商共同建造用来出售给城市居民的房屋。
这种房屋的权属证书只由乡镇或村委会制作，由于未经国家的规划和审批手续，也没有向国家缴纳土地出让金及各种税费，因此不能获得国家房管部门颁发的房屋产权证(俗称大产权)，购买者对房屋享有的所有权得不到国家的保障，但是虽然存在风险，依然有很多城市居民去购买，不得不引发我们的深层思考。
根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发是指依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建殴的行为。
可见合法的进行房地产开发只能是在国有土地上进行。
《土地管理法》规定集体土地的利用范围只能在乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公共事业建设中选择。
农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建没。
除法律外，国务院办公厅在2007年12月30日下发的《关于严格执行有关农村集体建{殳用她法律和政策的通知》中强调农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
从现行的法律、法规来看．小产权房似乎得不到法律的认可与保护，但小产权房的何去何从也将牵动着众多农民及城市中下等收入水平居民的切身利益。
小产权房合法性探讨
理 论 研 究
小产权房合法性探讨
黄宾王
中 国政 法 大 学研 究 生院 民商 法 专 业
摘 要 ：随着 中国城市化进程加速、房地产 市场膨胀性 发展 ，城市商 品房价格 居高不下，在面对住房 需求与购房 成本之 间巨大矛盾 时，小产 权房应运 而生。但在我 国现行法律 下，小产权房无 法获得完整的产权 ，
的矛盾 ，构成本文的探讨思路 。
多缺陷 ，我 国并无 特别 法对此 进行 专 门规 定 ，健 全 的集体 土地 建设 用地 使 用权 机 制也并 未建
一
、
小 产权房 的概念
（ ２ ） 农 村 宅 基 地 房 地 产 权 不 对 称 。 我 国 《土 地 管 理 法 》第 六十二 条事 实上也 没有 否认村 民在 其宅基 地上 自建 的房屋 可 以买卖 和 出租 ，制度 安排 上仍然 存在 这种房 地分 离的 困境 ，即小产 权房 的 房 屋本 身是合 法 的 ，这种 房屋 用来 与城市 市 民之间进 行交 易也 是合 法的，但由于农村土地集体产权本身的不完整性，宅基地房产交易 缺 乏现 实操作 性。 四、小产 权房 合法性 检讨 （ 一） 有 合法 性的必 要 （ １） 财 产权 的保 护 。 《 宪 法 》第 １ ３ 条规 定 公民 的私 有财 产 受 法 律保护 ；我 国 《 物 权法 》第３ ９ 条规定 ：所有 权人 对 自己的不 动产 或 者动产 ，依 法享 有 占有 、使 用 、收益 和处分 的权 利。但 是 。在我 国现有 土地 制度下 ，村 民或集 体经 济组 织拥有 房屋 的所有 权却 不 能 任 意对 其处分 ，这 无疑是 对私人财 产权 的一种 不合 理 的限制 。 （ ２） 扩大 土地 供应 的渠 道 ，： ｊ ， ｌ ｐ ￣ ｇ 房价 ，保 障 民生 。集体 土 地使 用权进 入土地 流转 市场 ，会增 加建 设用地 的数 量 ，降低 商品房 开 发 方购地 成本 ，从而 间接 抑制 商品房 价格 。 由于 小产 权房 的建筑 成本 较 低 ，其交 易价格 相 比于一般 商 品房具 有极大 的优 势 ，小产权 房 进 入 到房 地产 交易市 场 ，能够缓 解低 收入人 群 的购房压 力 ，维护 社会 稳 定 ，保障 民生 。 （ 二） 存在合 法性 的障碍 （ １ ） 权利 障碍 。根据 《 物权 法 》第 １ ５ １ 条 、１ ５ ３ 条 的规定 ，集体 所有 土 地 之建 设 用地 使 用 权 、宅 基 地 的相 关 流转 均 由 《 土地 管 理 法 》予 以规范 。 《 土地 管理 法 》第 １ １ 条 第２ 款规 定 ：农 民集体 所 有 的土地 依 法用于 非农 业建设 的 ，由县级 人 民政府登 记造 册 ，核发 证 书 ，确 认 建设 用 地使 用权 。结 合 前文 提到 的 《 土地 管 理法 》第４ ３ 条 、６ ２ 条 、６ ３ 条 的分 析 ，一 旦 进入 交 易领 域 ，小 产权 房 的权 属 必 然 出现 欠缺 。 （ ２） 利 益冲 突障 碍 。在现 有土 地 流转机 制 下 ，通过 巨额 的土 地 出让 金和 高额 的房价 ，地 方政府 和房地 产 开发 商成 为城市 化过程 中 土地 增值分 配 的既得 利益 主体 。由于现 行 框架 下农村 集体 土地 和城 市 国有土 地 的不 对等 关 系 ，作 为土地所 有 者的近 郊村 镇和 土地使 用 者 的村 民无法 享受 本该 享受 的土地 增值利 益 ，在农业 收益 日益 单薄 的 年代 ，村 镇 或村 民通 过 小产 权房 的 形式 在 集体 土地 或 宅基 地 上 开发 房屋 并 出售获 利的行 为可 以看成 是在 新形 势新 环境下 的利 益诉 求。地方政府和开发商需要维护现有土地制度以确保其垄断利益， 而村 集体 或村 民则希 望对 土地 制度做 出变革 以实现 其利益 诉 求。 （ ３） 政策 障碍 。对 集体 土地 使 用权 自由流转 的限 制主 要 为政策 障碍 ，其政策考虑主要包括： ①集体土地 的使用、处分，与国家的 农 业 战略和 农业政 策 密切相 关 ，而国家 的农 业战略 和农 业政 策又 关 系到 国计 民生和社 会 发展 与稳定 。集体 土地使 用权 的流 转机 制一 旦 放开 ，商业 逐利 的本质 可能 引起 集体土 地 的过分 开发 、耕地 的急剧 减少 ，不利于国家粮食安全及社会稳定。②宅基地使用权是农民基 于集体 成 员的身 份而 享有 的福利保 障 ，在我 国社 会保 障体 系 尚无法
“小产权房”现象的法律分析
山东大学法学院民商法学术沙龙第七期实录“小产权房”现象的法律分析主持人：刘晓蕾山东大学民商法硕士研究生时间：2008年5月11日下午2：00 地点：山东大学法学院101学术报告厅主持人：各位老师，各位同学，下午好！欢迎大家来到我们民商法沙龙第七期。
今天是母亲节，在此我们向在座各位所有的母亲送去一份节日的祝福，愿天下母亲健康平安。
本次沙龙活动主要分几个阶段，首先由赵萃萃师姐对我们的民商法沙龙的基本情况和今天我们有幸邀请到的几位嘉宾进行介绍。
第二个阶段是主题发言时间，本次活动的主题发言人有五位，之后会有一个点评环节。
第三阶段是互动环节。
最后将由秦伟教授作最终的点评总结。
首先就欢迎赵萃萃师姐对我们的沙龙做一个简单的介绍。
（掌声）赵萃萃：今天是我们的学术沙龙规模最大的一次，我们的沙龙是从2006年3月份开始的，由刘保玉老师发起。
对象以研究生为主，现在已经成功举办了六期，对于这个活动我们是有着长远的打算的，希望我们的活动以后能够办大、办好，办成一个校际交流的平台，走出山大、走出山东。
由于我们每次活动的选题都很新颖，因此每次活动的具体内容都有机会在中国民商法律网上定期全文转载，以后我们还可以将每次活动的发言和讨论的相关内容集结出版，有条件的话还可以找一些比较合适的赞助。
就是说我们这个活动是有着长远的规划目标的，希望大家以后能继续关注与支持。
刘保玉老师由于现在在北京，无法参加此次活动，特别叮嘱我向大家表达歉意，那下面呢，就让我来介绍一下此次活动的嘉宾。
今天我们有幸请到了山东省内很多的知名学者、律师，让我们这个法学院二层小楼熠熠生辉。
首先是山东经济学院副院长，宋焱教授（掌声），非常的年轻漂亮啊！接下来是郭松海教授，郭教授是全国政协委员、山东省政府参事，同时也是山东经济学院房地产研究所的所长，（掌声）郭松海教授是在房地产领域曝光很高的、非常受媒体关注的一位著名学者。
下面是我们法学院的秦伟教授。
（掌声）还有济南市中级人民法院的王明华法官，（掌声）还有钟淑健法官，她同时也是山大法学院民商法学专业的博士研究生。
С
《 土地管理法》第ｌ ６ 条第ｌ 款规 定： “ 国家征 收土地的，依照法定 程序批准后，由县级 以上地方人民政府予以公告并组织实施 。”第１ ７ 条第１ 款规定 ： “ 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿 。” 但是集体所有土地的用途一般 为建设用地、农用地或未利 用地 。相对
权人的农村集体与 国家享有 同等的土地所有权。 ２ 、依 《 中华人民共和国宪法》第１ ０ 条规定 ：土地使用权可 以依法 转让 。土地使用权包括了国有 土地使用权和集体土地使用权 。即宪法 确认 了城 市和农村土地应当 “ 同地同权 ”，只要是合理地利用土地都 是合法的，应 当受到法律保护。 ３ 、 《 民法通 则》第７ ｌ 条规 定：财产所有权是指所有 人依法对 自 己的财产享有 占有 、使用 、收ห้องสมุดไป่ตู้ 、处分的权利。 《 物权法 》第３ ９ 条规 定：所有权人对 自己的不动产或者动产 ，依法享有 占有、使用 、收益 和处分的权利。 《 物权法》第４ 条规定：国家 、集体、私人 的物权和其 他权利人 的物权受法律 保护，任 何单位和个人不得侵犯。 由此可 见， 农村集体对于农村集体土地拥有绝对的排他的所有权 。 ２现行法律 关于 小产权 房的有 关规定 １ 、我 国法律制 度下的农村集体经济组织虽有 “ 集体土地所有权 ” 之 名，却并无最重要的 “ 处分权”权能之实 。 《 城 市房地产管理法》 第８ 条规定： “ 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为 国有 土地后，该国有土地 的使用权方可有偿出让 。” 《 土地管理法 》第６ ２ 条第３ 款规定： “ 农村村民住宅地 ，经乡 （ 镇 ）人民政府 审核， 由县级 人 民政府批准；其中，涉及 占 用农用地的 ，依照本法第四十四条的规 定办理审批手续 。”可以明显发现 ，要处分农 民集体所有土地要经历 更 多的审批手续 。这说明集 体所有土地 的所有人 ，并不拥有对集体所
《中华人民共和国物权法》
中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。
中华人民共和国主席胡锦涛2007年3月16日中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）目录第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附则第一编总则第一章基本原则第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
出售小产权房屋法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，房地产市场需求日益旺盛，但与此同时，小产权房屋的买卖现象也日益突出。
小产权房屋是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
由于其特殊的法律地位，小产权房屋的买卖存在诸多法律风险。
本文将针对出售小产权房屋的法律规定进行分析，并提出相应的风险提示。
一、小产权房屋的定义小产权房屋，又称“违法建筑”、“违章建筑”，是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
这类房屋通常包括以下几种情况：1. 未取得土地使用权批准的房屋；2. 未取得建设用地规划许可证的房屋；3. 未取得建设工程规划许可证的房屋；4. 未取得建筑工程施工许可证的房屋；5. 未取得房产证或土地证的房屋。
二、出售小产权房屋的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人不得非法占用土地。
非法占用土地建成的房屋，属于非法建筑，不受法律保护。
2. 《中华人民共和国城乡规划法》根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，任何单位和个人进行建设活动，必须依法取得城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
禁止非法转让、出租房地产。
4. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权人对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是，法律另有规定的除外。
三、出售小产权房屋的法律风险1. 合同无效风险由于小产权房屋不符合国家相关法律法规，其买卖合同可能被认定为无效。
一旦合同无效，买方可能无法依据合同要求卖方履行合同义务，造成经济损失。
2. 物权保护风险小产权房屋不受法律保护，一旦发生纠纷，买方可能无法通过法律途径维护自己的合法权益。
3. 行政处罚风险出售小产权房屋可能面临行政处罚，如罚款、拆除房屋等。
论小产权房屋买卖合同的法律效力
论小产权房屋买卖合同的法律效力范懿之【摘要】在我国，依据两种所有制形式的划分，土地被人为分割为国有土地和集体土地，同属于用益物权的国有土地使用权和集体宅基地使用权地位大相径庭，国有土地使用权可以自由转让，宅基地使用权却受到严格限制。
针对农村房屋买卖合同效力问题，学界和司法实务界一直存在“有效说”和“无效说”的不同观点，采用相同的法规却得出了相反的结论。
其中严格依照《合同法》以及相关行政法规而产生的“无效说”已成主流之势，并得到广泛的认可。
然而依据司法实践，“无效说”适用中的缺点也逐渐显露。
文章结合北京宋庄案例，从《合同法》《土地管理法》《物权法》等多个部门法角度分析“无效说”自身的局限性，尝试证成“有效说”的合理性和实践价值，以期对于现实生活中大量的小产权房屋的买卖合同纠纷提供理论借鉴，探寻解决进路。
%In China , according to the two for ms of ownership , the ownership of land is artificially divided into state-owned and collective-owned . The right to use the state-owned land and collective homestead both belongs to the usufruct right , but they actually show great differences . The right to use state-owned land can be freely transferred , but the right to use the homestead is strictly limited . In view of the effectiveness of sales contract for the rural housing , the academic and judicial circles have always held different viewsof“effective”and“invalid”. In this case , followed by the same regulation , it obtains adversary conclusions . Among them ,the“invalid”strictly follo ws the Contract Law and its rele-vant administrative regulations has became the main trend and obtained thewidely recognition . Howev-er , according to the judicial practice , the shortcomings in the application of "invalid" are gradually re-vealed . Linking with the information of the case of Songzhuang in Beijing , this paper analyzes the limi-tation of “invalid”in several aspects such as the Contract Law , Land Management Law and Property Law . It offers sufficient proof and reasons for the rationality and the practical value ofthe“validity”. To that end , this paper aims to provide theoretical reference for the dispute on sales contract for major-ity of uncompleted-right houses in practice .【期刊名称】《乐山师范学院学报》【年(卷),期】2016(031)011【总页数】5页(P110-114)【关键词】小产权房屋;强制性规范;合同效力;地上权【作者】范懿之【作者单位】浙江大学光华法学院，浙江杭州 310008【正文语种】中文【中图分类】D913“小产权房屋”又称“乡产权房屋”，当前我国经济社会发展不平衡的时代产物，有着广泛的购买市场。
小产权房的法律问题
浅议小产权房的法律问题摘要：自2004年以来，房价逐年攀升，城市生活成本越来越高，随之而来的“小产权房”也愈演愈烈。
2012年2月国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，再一次将其推向了风口浪尖，与大多数网友力挺“小产权房”转正的态度相对应，住建部却表示“小产权房”不可能合法化。
居有其所是生存的基础条件，也是民生问题的重中之重，“小产权房”的问题牵涉利益广泛，其存在不容小觑。
关键词：小产权房；法律分析；对策一、“小产权房”的概念解读所谓“小产权房”并非指字面上的产权大小，是指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。
”所谓“小产权”其实是没有产权的。
由于“小产权房”并没有通过法律规定的途径取得土地使用权，在行使权利时必然会受到法律的规制，不能正常进行交易，甚至于在权利保护上也有诸多的不确定。
二、小产权房产生的社会基础（一）我国城乡二元土地所有制是小产权房产生的前提条件依据《房地产管理法》相关规定，集体土地使用权须得在城市规划区内，并且经依法征收转为国有土地后，使用权方可有偿出让。
除此之外的集体土地是不允许用以修建商品房的，然而通过“规划”，低价征收集体土地高价卖给房地产商进行开发，于是出现了同地不同权、不同价的情况。
（二）高房价与城市化进程是小产权房产生的催化剂在许多城市，房价与收入比例严重失衡已是普遍现象。
“小产权房”与商品房相比，少了土地出让金以及各种税费，在价格上存在压倒性的优势。
对于不炒房只求安居的中低收入的民众来说，小产权房的低价相对能接受。
同时，随着城市化的发展，城市的不断向外扩张，已将许多城乡结合部囊括其中，城市轨道交通的辐射，解决了距离问题，小产权房多存在于大城市周边生活、交通便利的地区。
既方便生活、工作，也解决了高房价的后顾之忧。
三、从法律规定和政策走向看小产权房目前我国现行法并没有对小产权房作直接禁止的规定，多是由政策对其进行调控。
从“小产权房＂看我国土地法律制度的缺失
土地在实际管理中 混乱不堪。在 存在交易成本的 情况下， 不 同的产权界定将导致不同的资源配置， 好的产权界定会大大 提高资源配置效率。 若维持一种制度的费 用相对高昂， 改变
作者简介 ： 严
８
华， 女， 中国政法大学民商经济法学院。
２ ０ １ ３年 ８月
天 津 市 经 理 学 院 学 报
Ｊ ｏ ｕ ｍ￣ ｏ ｆ Ｔ ｉ ａ ￣ｉ ｎ Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｒ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ
Ｊ ｕ ｎ ｅ ２ ０ １ ３
第 ４期（ 总第 ４ ８期 ）
Ｎ ｏ ． ４ （ Ａ ｕ ｇ ｕ ｓ ｔ Ｎ ｏ ． ４ ８ ）
一
从最初的完 全禁止到逐渐 放开的 过程。 １ ９ ８ ８ 年的 《 宪 法》 修正
案规定了土地使用权可依照法律规定转让， 由此通过宪法形
式确立了我国土 地使用权的转 让。 但目 前我国开 放土地使用 权流 转仅限 于国 有土地， 集体土地的 土地 使用 权自 由流 转一 直被禁止。 在建设用地使用 权方面， 《 土 地管理法》 的规定实 际上剥夺了 集体土地使用权做为建设用地方面流转的可能 性。 集体土地使用权要投入建设， 唯一的 途径是通过国 家征 收， 转变为国有土地后再实行土地使用权流转。集体土地使 用权另 一种类型是 宅基地使用权。 《 物权法》 规定了宅基 地使 用权人对宅基地享有占 有和使用的 权利， 但对其转让《 物权 法》 没有具体规 定， 只原 则性地规定根 据其它相关 法律处理。 ２ ． 两类土 地产权对比 ——集体土 地所有权权能不完整、
“ 小产权房” 产生的 根源在于， 以《 宪法》 、 《 物权法》 、 《 土
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从“小产权房”看我国《物权法》
在我国城市化进程加快的背景下，人们为了居住问题考虑，购买了很多“小产权房”。
这些“小产权房”通常是在未批先建的基础上，由开发商违规出售，属于非法房屋。
由于存在法律风险，这种类型的房产一般被称作“小产权房”。
那么，我国《物权法》对于这种类型的房产有什么规定呢？本文将从如下几个方面进行探讨。
什么是“小产权房”
所谓“小产权房”，是指那些在未经政府批准前，由开发商违规建造出来的、没有合法产权证书的住房。
它们多分布在城市边缘地带，并且建筑质量、安全性、卫生条件等多有不足，属于一种违法建设。
《物权法》对小产权房的规定
《物权法》明确规定，房屋所有权是可以依法全部或部分转移的，但这种权利是以依法办理不动产登记为前提。
那么，对于小产权房的所有者而言，依法登记是他们合法取得产权的前提。
只有持有合法产权证书的房屋才能被认定为合法房屋。
同时，法律也严格规定了一些禁止转移的不动产，包括国家的土地、法定保护的文物、各级林地、矿山、水资源等，小产权房则不在此列。
小产权房的法律风险
作为一种违规建造而非法售卖的住房，小产权房面临着极大的法律风险。
虽然购买者可能会拥有一份买卖合同，但该合同并不能确保其拥有合法产权。
如果相关部门对小产权房采取行政处罚甚至拆迁，购房者将可能会面临严重的经济损失。
此外，在房屋转手时，因为小产权房没有合法产权证书，也会给买卖双方带来无法预计的法律纠纷和经济亏损。
如何规避小产权房的风险
首先，购买房屋时，应该对房屋的产权进行核实。
一定要买正规渠道的房产，从开发商处了解所有权登记手续是否齐备，是否可以办理不动产登记，符不符合政策要求。
其次，应该咨询房地产专家或律师，全面了解法律风险，以便在购买前做好全面的风险评估。
最后，合法取得不动产产权证书也是彻底规避小产权房风险的最佳方式。
购房
者在核实房屋产权后，一定要及时办理产权过户，并获得合法产权证书。
小产权房属于违规建造出售的住房类型，存在很大的法律风险。
《物权法》对
于房屋所有权进行了规定，只有持有合法产权证书的房屋才能被认定为合法房屋。
购买者应该在购买前对房屋产权进行核实，以避免购买到小产权房带来的经济损失。
同时，办理合法产权证书也是彻底规避小产权房风险的最佳方式。