住宅定价方法

住宅定价方法

价格策略

--------【hhyy】多层项目

一、价格定位目标提要

1、销售目标

A、最大利润目标

B、市场占有份额目标

C、销售进度目标

2、市场竞争目标

3、项目品牌、企业品牌目标

任何一个项目，其开发目标均存在多元化特点，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。依照目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。

二、价格定位基础

依照本案市场竞争态势，本案采纳随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取

市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场同意、最主动出击的定价方法。采取此方法，在专门大程度上确实是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体聪慧，假如另行定价，专门难了解购买者

对本案的价格反应。

三、竞争楼盘态势

1、金山板块及其他同类物业竞争对比表

相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘要紧是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威逼。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。

相关提要2：各个板块之间竞争猛烈。“东扩南移”的都市进展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的进展，形成共同进展之势。这些新兴的板块都具有专门强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。

2．要紧竞争对手价格特点

◆金山碧水三期

金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层

差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；

按揭贷款不打折，一次性付款98折。

附：金山碧水三期B区1#楼价格表：

◆滨江丽景C区

起价1888元/㎡，均价2100元/㎡，楼层差价60元/㎡左右，四五层差价20元/㎡左右。一次性付款96折，商业贷款97折，公积金贷款98折，仅针对教师做首付20%，贷款80%的差别对待。

◆金山明星

多层起价1688元/㎡，均价1985元/㎡；小高层均价2077元/㎡。一、二层差价100元/㎡，二、三层差价30元/㎡，水平差价30--70元/㎡，

东西两头差价因景观而异。

附：金山明星（多层）9号楼价格表

注:9号楼西向朝中央花园,东向朝加油站,因此差价大.

四、价格定位原则

随行就市定价法，第一应对本案进行项目价值判定，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判定本项目在当前市场形势下可实现的价值。

本案就“舒服”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业治理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，

得出本案的基准价。

（一）项目价值要素分析

1、舒服要素

2、便利要素

3、健康卫生要素

A、无有害气体、烟尘、噪音污染；

B、有完善的供水、供电、煤气系统；

C、日照充足、通风良好。

4、景观要素

5、品牌要素

开发商、建筑商、设计院、物业治理公司的实力及品牌。

6、物业治理要素

（二）项目价值要素综合评判表

依照对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素养：

高于---------福光远东花园

相当于---------- 金山碧水三期

低于---------- 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京

金山、滨江丽景、康城、幸福城

因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与

回报周期。

五、单元价格调整方案

由于房地产商品的专门性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就情愿支付较多的费用；效用低消费者就情愿支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。

调整系数=调整价格÷基准价

（一）价格调整系数

1、依照各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：

2、依照楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：

3、依照同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂

直系数表示：

4、依照同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水

平，用水平系数表示：

5、依照各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表

示：

6、依照户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：

（二）各单元综合系数表7#楼综合系数表

8#楼综合系数表：

9#楼综合系数表

10#楼综合系数表：

11#楼综合系数表

12#楼综合系数表：

13#楼综合系数表

14#楼综合系数表：

价格分两部分运算：

基准价1830元/M2不包括阁楼的价格；

阁楼取基准价的30%，既1830×30%=549元/M2；

带阁楼的户型共38套面积3704M2，

因此，阁楼加价549×3704=2033496元，

整个项目每平方米分摊2033496÷26993=75元/M2；