烟台城市研究及目标地块简述(to林总) (1)

荣乌高速以南， 夹河以东
荣乌高速
南部村改板块
板块特征
拥有一线山、海 景资源，交通便 利，环境优美， 配套齐全，为高 端项目聚集区。
市政府所在地， 公共交通与配套 齐全，项目多， 体量大，为中高 端项目聚集区。
区域整体面貌较 为落后，以大量 旧村为主，位置 相对偏僻，配套 设施匮乏，住宅 项目较少。
典型楼盘 价格水平
PART
4 定位篇 片区总体发展定位研究
烟台城市研究及目标地块简述
控股集团 · 投资中心 investment center
烟台市
2013年GDP：5613亿，位列山东省城市排名2位
2013年城镇居民人均可支配收入：32956元，位列山东省城市排名4位 常住人口：696万，其中市区223万 2013年六区商品住宅成交量及均价：389万㎡、6500元/㎡左右 市场供求：烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75 。截止 2014年6月末存量达705万㎡，去化周期近30个月，市场风险凸显。 结论及建议：烟台经济基础较好，但受限于人口基数低，再加上2010年以来的土地供 应过量，现阶段整体市场严重供过于求，市场风险凸显。如要进入烟台市场，建 议在芝罘区和莱山区中心区位拿地，以销定产、适量开发。
芝罘区 莱山区
“十五期间”（2001-2005） “十一五期间”（2006-2010） “十二五期间”（2011-2015）
Part.2 市场分析
8
商品住宅市场情况
烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75。相对而言，莱山区、福山 区、芝罘区市场供求矛盾较小。
烟台市六区商品住宅历年供求走势
烟台 Yan Tai
中心城区
高新区
经济基础 烟台市2013年GDP总量排名山东省第二位，位于北中国第8位。烟台市人均可支配收 入位列山东省第四位。
2013年烟台市在北中国的GDP排名
2013年烟台市在山东人均可支配收入排名
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 2013年数据 济南市 35648 青岛市 35227 东营市 33983 烟台市 32956 威海市 31442 淄博市 30889 临沂市 30317 莱芜市 29179 潍坊市 28386 滨州市 28363 泰安市 28201 济宁市 27956 聊城市 26087 枣庄市 25238 日照市 25090 德州市 24812 菏泽市 21236
市内六区常住人口 223万
福山区 牟平区 莱山区 烟台经济技术开发 区 烟台高新技术产业 开发区 龙口市 莱阳市 莱州市 蓬莱市 招远市 栖霞市 海阳市 长岛县
城市规划 烟台市城市发展分“点-线-面”三步走，主城区实行“东进西拓南扩”的发展战略。
东进西拓南扩 东进-烟台市规划重点发展高新区、牟平区、莱山区以及芝罘区 滨海区域，打造东部新城。 西拓-烟台开发区力主向西发展，着力打造八角城市副中心和大 季家功能区。 南扩-打造南部新城
芝罘区——中国历史上最早的外洋通商口岸之一，三面环山
芝罘区
、一面临海，为烟台市中心区域。
区域面积：179.2平方公里。 区域人口：常住人口83万（六区之首）。 交通情况：交通运输发达，是山东半岛重要的水陆交通枢纽，已形成海、陆、空相衔 接的立体现代交通运输体系。 资源配套：海岸线长23公里，岛岸线长24公里，拥有丰富的海洋及旅游资源。 未来规划：打造蓝色经济核心服务区。
中心区域板块 丁家滩地块 距市政府直线 距离1公里
目标宗地 （800亩）
57 61 80 59 40 145 442 28 30 45 19 5 51 177 101 65 71 61 70 68 436 56 17 38 35 26 53 226 79 41 131 71 85 131 539 69 42 80 60 45 93 389 34 24 81 27 40 49 254 27 17 35 31 18 37 164 272 192 362 218 235 394 179 106 198 144 94 234 1.52 1.80 1.83 1.51 2.50 1.69
1672
955
1.75
9
商品住宅市场情况
烟台市六区公寓、别墅市场容量小且供应过量，普通住宅历年成交面积占比均在 90%以上。
烟台市六区商品住宅分物业类型历年供求走势 普通住宅 供应面积 （万㎡） 376 389 498 238 1,501 1.67 成交面积 （万㎡） 160 206 372 159 896 供应面积 （万㎡） 39 20 7 2 67 2.48 别墅 成交面积 （万㎡） 13 7 5 2 27 酒店式公寓 供应面积 （万㎡） 27 27 34 15 104 3.24 成交面积 （万㎡） 4 12 12 4 32
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商品住宅市场情况
2014年上半年烟台六区商品住宅项目排行榜中，单项目1.7亿即可上榜，从侧面也反 映出烟台大部分项目年可回收货值有限。
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商品住宅市场板块划分 烟台市以芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区、高新区六大组团，构成多组团多 核心的滨海带状组团城市结构。
商品住宅市场板块划分
芝罘区
排名
名称
行政级别
所属省份
2013GDP（ 亿元）
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10
北京
天津 青岛 大连 沈阳 郑州 唐山 烟台 济南 哈尔滨
直辖市
直辖市 地级市 副省级 副省级、省会 省会 地级市 地级市 省会 副省级、省会
北京
天津 山东 辽宁 辽宁 河南 河北 山东 山东 黑龙江
19500.6
14370.16 8006.6 7650.8 7223.7 6201.9 6100 5613 5230.19 5000
人口概况
根据第六次人口普查的数据，烟台市常住人口696万，但是市内六区常住人口仅有223万
区域 芝罘区
常住人口（万人） 83.02 28.77 46.76 28.51 31.28 4.43 68.83 87.86 88.39 45.11 56.62 58.97 63.87 4.4
烟台刚 性需求 集中区 域，以 旧城改 造项目 为主
居住环境 及人口构 成十分复 杂。本地 客户十分 排斥此板 块。
中国最大的 陆连岛，目 前交通不便， 规划不成熟， 基本为原生 态海岛地块 。
名仕豪庭 80001300星 汇凤凰
60007000左 右
Part.3 进入研究
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区域优选建议
如在烟台拿地，建议对此四个区域重点关注。
建议板块
芝罘中心板块
市场特征
城市中心区，住宅价格高， 商业集中但缺乏高品质购物 中心 烟台刚性需求集中区域， 以旧城改造项目为主 山体资源丰富，南部新城核 心区
产品建议
都市综合体
芝罘只楚板块 芝罘黄务板块
首置产品 首置、首改产品
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板块介绍 莱山区可分为北部海景板块、中心区域板块和南部村改板块，依附优势景观资源及完善 配套设施，住宅项目多分布于中心及北部板块，定位偏于中高端。
板块名称 北部海景板块 中心区域板块 南部村改板块
北部海景板块 中心区域板块
板块范围
观海路以东、科 技大道以北，天 越路以西
观海路以西、山 海路以东、荣乌 高速以北
同三高速
板块 范围
红旗路 以南
同三高速以 北
幸福板块
幸福南路
只楚板块
红旗路
青 年 路
中心板块
板块 特征
黄务板块
典型 楼盘
价格 水平
原市政办 公所在地， 完善的成 熟配套， 便捷的城 市交通， 稀缺的山 海资源， 成为烟台 市改善性 需求的首 选。
山景资 源丰富， 基础生 活配套 尚不完 善，烟 台刚性 需求集 中区域， 以旧城 改造项 目为主。
Part.1 城市介绍
3
城市概况 烟台市内辖六区七市，是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区 国际性港城、商城、旅游城。
行政区划：烟台辖六区七市一县（其中芝罘区、 莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区为中 心城区）； 地域面积：13746平方公里，其中市区2643平方 公里； 常住人口：696万人，其中市区223万人；
年度
2011年 2012年 2013年 2014年 合计 供求比
10
商品住宅市场情况
烟台市六区商品住宅价格平稳增长。
11
商品住宅市场情况
存量和存销比均出现上涨，截止2014年6月末存量达705万㎡，去化周期近30个月， 市场风险凸显。
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商品住宅市场情况
2014年上半年烟台六区商品住宅企业排行榜中，全国性房企和本地房企平分秋色。
银和怡海山庄二 期、万象城 8000-15000
上海滩花园、保 利香榭里公馆 6500-9000
暂无代表性楼盘
——
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Part.4 目标地块基本情况
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目标地块分布 烟台供实地勘察了三宗地，分别位于芝罘区和莱山区。
夹河地块
丁家滩地块 上车门地块
丁家滩地块所属板块 莱山区丁家滩地块位于中心板块，邻近市政府、烟台体育公园、烟台大学。
莱山区
高新区
烟台“中心之心”,交通便捷，配套完善 ，常住人口居六区之首，楼盘均价600010000元/㎡左右。
烟台市政经文化中心、新市府所在地， 丰富的山海资源吸引高端客群云集，楼盘均价 居六区之首，7000-15000元/㎡左右。
烟台市新兴区域，重点发展高新技术产 业，东部新区规划唯一全域覆盖城区，价格增 速较快，7000-12000元/㎡左右。
板块介绍 芝罘区可分为中心板块、南郊板块、只楚板块、幸福板块与芝罘岛板块，中心板块项目 定位以中高端为主，刚需楼盘集中于只楚、黄务两大板块。
板块 名称 中心区 板块
青年路以 东、红旗 路以北
黄务板 块
只楚板 块
青年路 以西、 幸福南 路以南
幸福板 块
同三高速 以南、幸 福南路以 北
芝罘岛板 块
芝罘岛板块
芝罘中心 芝罘只楚
莱山中心板块
市政府所在地，价格处六区特色高端作品、城市综合体 首位，中高端人群聚集 、改善类产品
芝罘黄务 莱山中心
上述区域均是烟台政府重点发展区域或拥有稀缺资源的区域，市场风险相对较小。
区域介绍 芝罘区为原市政府所在地，政经文化及科教中心，交通便利、配套完善加之南山北海资 源特色使其成为烟台市最核心居住区域。
烟台
全域发展：东部先行，多极带动烟台统筹发展。
带状发展：由中心向两翼开拓 。 西拓
中心发展：完善中心城区功能。
多级崛起
南扩
一极领先
“一极领先，多极崛起”构建烟台城市发展新格局
东进
“一极领先”，就是以牟平区、高新区、莱山区、芝罘区、 保税港区滨海区域为主体，全力推动东部高技术海洋经济新区领 先崛起、率先突破，使之成为烟台全市新一轮发展的强力板块和 增长引擎。 “多极崛起”则是依托莱州湾、丁字湾、龙口湾，长岛资源优 势，打造具有城市特色的西部增长极、南部增长极、北部增长极 和培育海岛经济增长极。
信达七彩 华庭
7000左 右
万科海云台
8000左右
区域介绍 莱山区新市府所在地，拥有丰富的山海资源，交通便捷，配套完善，吸引高端客群云集 ，是烟台市最佳宜居区域。
莱山区——1994年正式成立，已成为烟台市新的行政中心、
新兴的文化体育中心和科技智力密集的现代化新型城区。
莱山区
区域面积：285平方公里。 区域人口：常驻人口28.5万（第六次全国人口普查数据）。 区域经济：2011年175亿元，占六区10%。 交通情况：交通路网完善，出行便捷，莱山机场位于区域西南侧。 资源配套：拥有得天独厚的山海自然资源，是大学城的聚集区，商业、医疗配套完善 。 未来规划：未来5年，北部都市化，南部城市化。
开发区
福山区
牟平区
烟台市工业集中区，城市GDP主要增长 极，富士康、东岳、LG等大型产业园区聚集 ，楼盘均价5000-8000元/㎡。
烟台市现代化工业城区及村改区，资源 与配套相对落后，以城市化为发展目标，价格 现处全市洼地，5000-7000元/㎡。
烟台市陆域面积最大区域，旅游资源丰 富，依附蓝色规划着力打造东部新城，以投资 度假产品为主，价格6000-13000元/㎡。
区域 福山区 高新区 开发区 莱山区 牟平区 芝罘区 合计 2011年 2012年 2013年 2014年 合计
供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 供求比 （万㎡） （万㎡） （万㎡） （万㎡） （万㎡） （万㎡） （万㎡） （万㎡） （万㎡） （万㎡）