国内标杆地产集团 成本管理 万达房地产全面预算管理研究

全面预算管理的目标
（一）统一思想行动 （二）规范经营管理 （三）提高资金利用效果 （四）降低成本费用 （五）较好地应对市场变化
预算管理不是万能的，不能把预算管理 作用的期望值定得太高，预算管理能达到 下列目标就算有效了。
统一思想行动
通过预算管理，使企业各部门和全体职 工明确企业的经营目标和实现目标的具体 措施，统一企业全体人员的思想认识和行 动准则。
• （2）对确定的开发项目的目标成本，按照 成本项目、成本费用的具体用途，以及发 生费用的责任单位（人），加以分解、量 化和分类整理，形成一套系统完善的开发 项目的成本费用预算指标。
• （3）对分解的项目成本预算指标落实到开 发项目的具体工作过程和工作事项，及相 关的责任单位和个人。
• （4）依据开发项目成本费用预算指标，签 订采购、建筑、安装等各项招标合同。
• 全面预算是经营管Βιβλιοθήκη Baidu和财务管理的 “纲”。
全面预算的功能
（一）明确经营目标 （二）配置企业资源 （三）确定考核标准 （四）沟通控制依据
明确目标
通过编制预算，明确企业总体 经营目标和各部门的具体目标。
配置资源
• 编制预算的过程是根据企业的经营目标，合 理的安排人力，物力，财力，进行综合平衡， 使企业的经济资源得到合理配置的过程。
• 房地产行业的特点决定房地产企业的销售 收入滞后、而且不确定因素较多，使房地 产企业很少选择以销售收入为核心的全面 预算管理模式。
• （2）对以目标利润为核心的预算模式 的选择
• 房地产企业追求利润最大化，但是由于房 地产开发销售周期长，利润很难在开发销 售当期反映出来，房地产企业的利润表与 当期经营往往不同步，房地产企业实行以 目标利润为核心的预算模式存在难度。
房地产企业
全面预算管理 管理人员职业化培训方案 主讲：陈方
博远嘉信企业管理咨询有限公司
全面预算概述
预算简单地说是用货币和数字表示的各 类计划。
上个世纪60代西方国家的一些企业开始推 行全面预算，到80年代全面预算在西方国 家的大多数企业得到全面推广。
• 全面预算是以企业战略目标为出发 点，以市场需求为导向，全体员工 参与，涉及企业生产经营活动全部 内容的预算体系。
房地产企业全面预算的模式
• 1、房地产行业特点：
• （1）开发周期长，大多数项目跨年度，需要2-3 年，且涉及外部因素多。
• （2）开发投资额大，动用资金多，成本开支大。 • （3）销售受国家政策和金融市场影响，销量和售
价波动大，企业把控难度大。
• 2、房地产企业预算模型的选择
• （1）对以销售收入为核心的预算模式 的选择
• （5）明确以预算成本指标完成情况为考评 依据的考核指标体系和奖惩制度，使相关 责任单位和个人权责利紧密结合。
• （6）在项目开发过程中跟踪成本流程，按 照项目的成本费用预算指标编制投资进度 计划、付款计划，汇总编制现金收支预算。
• （7）项目开发过程的所有费用的支出，严 格按照现金预算进行，对开发项目地成本 费用实行全过程控制管理。
• 预算被认为是使企业的资源获得最佳生产率 和获利能力的一种方法。
考核标准
通过编制预算，将企业的各项目标分解为 各个部门的责任和指标，成为衡量企业各 部门经营业绩的具体标准。
控制依据
运用预算规定的各项具体指标，对企业生 产经营活动进行监督，检查，发现偏差， 分析原因，从而采取措施，使生产经营活 动顺利进行。
编制年度预算的“洗脑”工作。
规范生产经营管理
通过预算管理，使企业各部门和全体 职工，按照预算规定的要求，有序地 开展工作，有利于企业建立企业良好 的生产经营秩序。
提高资金利用效果
通过预算管理，使企业在遵循资金运动 规律的基础上，合理地安排和使用资金， 把企业有限的资金充分运用好，发挥出最 大的效用。
是以追求利润最大化为目标的预算模式。
• 大多数企业基本采用这一模式，围绕确定 的目标利润测算销售收入和目标成本，以 及相关的销量、产量、质量、进度等预算 指标。
• 追求利润最大的合理性，
• 利润最大化的缺陷和不足。
• 3、以目标成本为导向
• 是以控制成本费用为中心，追求成本优势 为目标的预算模式。
降低成本费用
通过预算管理使企业各级管理者形 成先算帐后花钱，精打细算的习惯， 有效地降低成本费用。
较好地应对市场变化
通过预算管理，促使企业各级管理 人员养成预见性工作的能力，认真分 析研究市场需求和资源供给的变化， 在编制预算时，提前提出应对措施， 从而能够主动地应对市场变化。
房地产企业全面预算的模式
• 3、适合房地产企业的预算模式
• 房地产企业实施全面预算，最早都学习借 鉴制造企业，因房地产行业有其自身特点， 照搬来的管理经验因“水土不服”，并未 显现应有的作用。
• 近几年，一些房地产企业结合行业特点， 在全面预算管理方面进行了广泛的探索的 实践 ，逐步形成“以项目成本控制为核心， 现金流量控制为重点”的具有地产行业特 色的全面预算模式。
• 这一模式是用于处于成熟期的企业或竞争 激烈的行业中缺乏核心竞争力的企业，以 及产品价格波动较大，影响销售的外部因 素不易控制的企业。
• 预算编制和管理的中心是有效的控制成本 费用。
• 4、以现金流为导向
• 是以确保企业现金流正常运转，现金净流 量最大为目标的预算模式。
• 这一模式适用于现金短缺、现金流转困难 的企业；或是投资额大、资金运用多，现 金流量大的企业。
（一）全面预算的基本模式 （二）房地产企业全面预算的模式
全面预算的基本模式
• 1、以销售收入为导向
• 是以追求收入最大化或收入高速增长为目标的预 算模式，
• 这种预算模式适应于处于成长期的企业，通过企 业收入的高速增长占领市场。
• 以销售收入为核心确定相关预算指标和进行资源 配置。
• 2、以目标利润为导向
• 该模式的主要特点是以开发项目成本为核 心，预算编制以成本费用预算为起点，预 算控制以成本费用控制为主轴，预算考评 以成本费用为主要考评指标，运用现金预 算控制开发项目的投资额和现金支出的预 算管理模式。
• 具体做法：
• （1）在明确具体开发项目的实际情况的前 提下，结合市场定价、企业潜力和预期利 润进行比较，倒挤项目目标成本。