20190925-华润金悦湾项目市调分析
租金定价策略及测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。
后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里围商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
华润置地悦府项目营销策划案
华润置地悦府项目营销策划案目录第一部分项目研究背景第二部分市场概况了解第三部分区域市场分析第四部分地块SWOT分析第五部分价格定位第六部分产品定位第七部分产品规划第八部分营销推广第九部分广告推广第一部分项目研究背景为准确市场定位，我对悦府项目进行了前期的市场调研。
根据该项调研性质，我采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托南京商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解南京市地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解南京市住宅市场产品设计的发展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、掌握悦府项目所处地块的基本特征；5、掌握悦府项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、明确悦府项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；8、明确悦府项目构建优势的市场机会及企业机会；9、提出悦府项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路；10、提出悦府项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议；11、提出悦府项目营销建议积推广思路；第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、南京住宅市场趋向成熟●南京房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献 ,2012年，我市房地产投资完成1202.5亿元，比2011年增长18.9%，低于全国增长水平（29.7%）；开复工9070万平方米，同比增长20.8%，其中住宅6353万平方米，同比增长17.7%；当年竣工面积2594万平方米，同比增长8.8%，其中住宅2081万平方米，同比增长8%。
●房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量a、整体上保持持续、稳定增长 2012年，全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，高于同期全社会固定资产投资增长率。
b、占全社会固定资产投资的比重过半 2012年，全市房地产开发投资占全社会固定资产的比重为55.7%，比上年增加1.2个百分点。
某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告
某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告根据市场调查结果和对房地产市场趋势的分析，为某市房地产市场进行了全面综合评估。
本报告旨在提供对该市房地产市场的分析和项目可行性的研判。
一、市场概况某市位于发展中的地区，拥有持续增长的经济潜力和人口基数，是引人注目的房地产市场。
随着经济发展和城市化的推进，该市的房地产需求不断增加。
目前，该市房地产市场存在以下特点：1.1 房价上涨趋势近年来，该市的房价持续上涨，尤其是城市中心区域和繁华商业区的房价增长较快。
这主要受到高需求和有限供应的影响，以及政府对房地产市场的政策调控。
1.2 租赁市场潜力由于该市的年轻人口增加和对居住环境要求的提高，租赁市场潜力巨大。
越来越多的年轻人选择租房，而不是购房。
这为开发商提供了发展租赁住宅项目的机会。
1.3 商业地产市场增长随着该市商业环境不断改善和商业活动的增加，商业地产市场呈现出良好的增长势头。
购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目受到投资者的青睐。
二、项目可行性评估鉴于市场概况及市场需求，我们对某市房地产市场的项目可行性进行了评估。
以下是着重考虑的几个因素：2.1 市场需求项目在中心区域或繁华商业区的位置将提供更大的市场需求。
需求主要来自住宅和商业地产领域，其中租赁住宅的需求增长潜力更大。
2.2 供应竞争市场上已有一些房地产开发商进入市场，项目将面临一定的供应竞争。
因此，项目应注重独特性和差异化，以吸引目标客户群体。
2.3 政策风险房地产市场的发展受到政府政策的严格管控，项目应考虑政策风险，并遵守相关法规和规定。
2.4 财务可行性项目财务可行性是评估项目是否可投资的重要指标。
项目应具备良好的回报率和可持续发展的盈利能力，同时需要考虑资金来源和项目的资本投入。
基于以上综合评估，我们认为某市房地产市场具有较高的潜在增长和投资价值。
然而，由于市场竞争激烈和政策风险存在，项目需要通过差异化和创新的方式来满足市场需求，并制定合理的财务计划和风险控制措施。
华润置地营销战略分析
华润置地营销战略分析华润置地是中国知名的房地产开发商和运营商，拥有丰富的项目经验和强大的市场影响力。
本文将从营销战略的角度分析华润置地的优势及其所面临的挑战，并提出一些建议。
一、优势分析1.品牌影响力：华润置地是中国知名的房地产开发商之一，拥有较高的品牌知名度和信誉度，这为其销售活动提供了一定的竞争优势。
2.多元化产品线：华润置地在各个城市开发了多个项目，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域，这种多元化的产品线可以满足不同客户的需求，提高销售的覆盖面和市场份额。
3.强大的研发团队：华润置地拥有一支专业的研发团队，能够按照市场需求和消费者的喜好推出具有创新性和竞争力的产品，提高产品的销售吸引力。
4.良好的资源整合能力：华润置地积极与其他企业合作，整合土地资源和金融资源，提高项目的开发效率和市场竞争力。
二、挑战分析1.市场竞争激烈：中国房地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争夺市场份额，华润置地需要与其他竞争对手进行差异化竞争，提供有竞争力的产品和服务，才能脱颖而出。
2.土地成本上升：土地成本是房地产开发商的重要成本之一，特别是在一线城市和热门城市，土地成本不断上升，这对华润置地开发高性价比的项目提出了更高的要求，也增加了项目开发的风险。
3.法规政策限制：政府对房地产市场的法规政策逐渐收紧，限购、限贷政策的实施对开发商销售产生一定的压力，华润置地需要密切关注政策环境的变化，迅速调整营销策略，以满足市场需求。
三、建议1.加强品牌建设：华润置地应加大品牌推广力度，提高品牌知名度和信誉度。
可以通过广告宣传、赞助活动等方式提升品牌的形象和影响力。
2.提供差异化产品和服务：华润置地应根据不同城市和消费群体的需求，提供差异化的产品和服务。
可以通过创新设计、绿色环保等方式增加产品的附加值，提高产品的竞争力。
3.加强市场调研：华润置地需要加强市场调研，了解市场需求的变化，以便及时调整产品定位和营销策略，提高销售的准确性和准确性。
房地产项目SWOT分析
房地产项目S W O T分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN佳滨苑项目SWOT分析作者：许汉远一、项目介绍佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。
楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。
佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。
建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。
佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。
二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。
再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。
综上，项目的地理位置是非常优越的。
（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。
业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。
项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。
无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。
（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。
房地产市场调研报告2023（精选7篇）
房地产市场调研报告2023（精选7篇）房地产市场2023 篇1一、大丰港房地产发展状况大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。
大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。
凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的大跳板。
这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。
大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。
苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。
疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。
“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。
大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。
年货物可供吞吐量逾8000万吨。
每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。
在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。
为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。
以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
竞品分析报告
看楼通道
看楼通道园林大面积草植平铺，干净整洁，但无亮点，靠路一侧种植了一排竹子。遮丑的同时解决了西晒的问题。
四、综合楼装修分析
3. 装修缺陷
1、地毯边缘无收边，感觉粗糙。 2、去板房的走廊，有很矮的台阶，但提示不明显，有的干脆没提示，存在安全隐患。
局部细节
四、综合楼装修分析
3. 装修缺陷
约88m2
悦里 主力户型 2+1房2厅2卫
约93m2
FZ-401 户型 2+1房2厅2卫
1
1
2
2
3
3
4
4
五、户型特点分析
FZ401户型南北通透穿堂风双阳台，居住舒适度高。 我司户型户门打开后房屋一览无余，且正对主卧门，私密性稍差。 悦里餐厅稍小，使用不便，对比我司餐厅大圆桌，完败。
约121m2
悦里 主力户型 3+1房
地 面：原木色复合木地板 地 脚 线：配套地脚线 墙 身：白色乳胶漆 天 花：白色乳胶漆 配套灯具：灯带及明装射灯 窗 台 石：米灰色石材
六、板房装修分析
1. 装修交标整体分析
地 面：800*800O米色砖 地 脚 线：黑色不锈钢50MM高 墙 身：白色乳胶漆 天 花：跌层天花，藏灯带，黑色不锈钢线走边 配套灯具：嵌入式筒灯 门 槛 石：灰色门槛石
项 目 基 础 信 息
华润置地 悦里
佛山市润穗房地产开发有限公司
71000平方米
370000平方米
已开盘，预计交楼时间2020年10月
5.21
576户 （一期）
33F高层洋房、面积段88-123㎡，三四房设计，均价约18000-20000元/平米，精装修
33F
楼市项目对比分析报告
楼市项目对比分析报告近年来，随着城市化进程的不断推进，楼市项目的数量和种类也愈发庞杂。
在众多楼市项目中，选择一个合适的项目成为了购房者面临的首要问题。
为了帮助购房者更好地进行决策，本报告将对几个典型楼市项目进行对比分析，从项目的地理位置、规模、配套设施、价格等方面来进行评估。
一、地理位置楼市项目的地理位置往往是购房者选择的重要因素之一。
地理位置好的项目通常交通便利、配套设施完善，同时也具有较高的升值潜力。
在本次对比分析中，我们选择了A、B、C三个楼市项目进行评估。
项目A位于城市中心区域，交通便利，周边商业配套设施齐全，生活便利性较高。
项目B位于城市边缘地带，交通相对不便，但项目规模较大，生活配套设施也相对完善。
项目C位于新兴开发区，交通尚未完全开发，但是价格相对较低，具有较大的升值潜力。
从地理位置因素来看，项目A较为适合追求便利与舒适生活的人群，项目B适合注重环境与配套的人群，而项目C适合追求投资价值和低成本的人群。
二、规模与建筑品质项目的规模和建筑品质直接关系到购房者的居住体验和生活品质。
比较楼市项目的规模和建筑品质可以更好地选择适合自己需求的房产。
项目A规模较小，居住户数较少，但建筑品质较高，配套设施完善，环境优美。
项目B规模较大，居住户数多，但建筑品质参差不齐，部分配套设施有待完善。
项目C规模适中，建筑品质中等，配套设施尚未完全建设，大部分户型较小。
从规模和建筑品质来看，项目A适合追求高品质居住体验的人群，项目B适合追求多样化的购房需求的人群，而项目C适合追求低成本投资的人群。
三、配套设施项目的配套设施往往直接影响到购房者的生活便利程度。
购房者在选择楼市项目时，通常会关注周边的商业中心、学校、医院、公园等配套设施的完善程度。
项目A周边商业中心与购物中心比较丰富，学校与医院较为齐全，公园绿地面积较大。
项目B周边商业中心尚未完全建设，学校与医院相对较少，但绿地资源丰富。
项目C周边商业中心和购物中心相对较远，学校和医院数量有限，绿地资源较为有限。
豪宅启示录12——成都华润金悦湾
2009.10
2011.05
2011.06
2011.07
2011.08
2011.09
2011.10
2011.11
华润竞得 土地
5月初 亮相房交会
5月底 临时接待中 心开放
6月10日 “青城论道， 共话成都高 端居住”项 目推介会 6月25日 华润金悦湾 大型专场招 聘会
7月28日 小野丽莎演 唱会新闻发 布在临时接 待中心举行
健身房
美酒亦怕巷子深 接下来我们看一看华润金悦湾的营销推广是怎么做的
营销推广丨推广节奏
话题 7月中旬-8月底，在平面媒体开始进行与豪宅相关的炒 作和软文宣传 如：《认识差距，谁来为成都跻身一线？》、《高端血 统，影响中国》、《华润置地 用品质缔造中国高端住宅 传奇》、《成都打响伪高端终结站 楼市产品进入分级化 时代》、《华润金悦湾，让成都楼市从此建立高端标准》 等软文 硬广 9月7日-10月底，在平面媒体 启动大规模硬广宣传 如：《华润置地，鼎级巅峰作 品金悦湾 首次落址成都》、 《今天，问鼎》系列、《见证， 成都楼市不断超越自我的雄心》 系列、《轰动成都》系列等
和尊崇感强烈
精装：星河湾风格系列，装修配置标注极高，交房标准清晰，用料上
乘，重视细节和工艺
园林：欧洲皇家园林风格，中轴对称，采用大量名贵树种
产品分析丨210平米精装样板间
主卧
西厨： 面积浪费，延米数不足，效率极低； 与花园和餐厅相连。
开放式厨房+餐厅
户内花园
启示： 当西厨空间不足以 支撑其功能时，即 便景观条件再好， 也是形同鸡肋，降 低效率。
销售报价
毛坯房源售价1.3-1.6万元/平米，精装房源售价1.8-2.2万元/平米
某小区房地产市场项目分析报告
某小区房地产市场项目分析报告目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户与二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证与科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，毕竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人能够同意？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
房地产项目SWOT分析案例
一)优势1) 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场.凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘.凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同,故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。
如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面.2) 郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3) 正在形成的”大卖场"商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值,甚至有可能使凤凰城二期成为"大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面.4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有"东之中”或”东区发动机”的本质地位。
郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
这一问题必须在二期项目得到扭转.B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。
而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心。
5) 相对较低的价位即使1850元/平方米，比其周边楼盘,仍具有优势。
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舞东风超市
百仁 公园
摸底 河公 园
青羊诊 所 清波红苹果幼儿园
文武诊 所 红旗超市金悦湾红旗超市 Nhomakorabea农贸市场
青羊小学清波校区 岳家桥小学 怡康诊 所
敬佩诊 所
农行ATM
内金沙高端 商业区
树德中学
农建行行支支行 行
泡桐树小学
商业 医疗 学校 银行
金沙 遗址
公园
百仁公园、两河森林公园、金沙遗址公园、苏坡体育公园、黄忠公园以及成飞公园等；
两河穿过：
区域内，南有清水河，北有摸底河。两条河把外金沙 横切为三个相对独立的版块；
路网简单：
区域内主要干道仅有西三环，黄金路，IT大道。其中 西三环和黄金路为环线主干道，区域路网相对简单；
公共交通欠发达：
区域内仅有公交13、163、338、846路可达项目； 区域内虽有地铁4号线穿过，但是地铁站距离本项目 较远；
华润金悦湾项目 市调分析
>>经济指标<<
顶级建筑设计+顶级景观设计+顶级室内设计+五星级会所配置，造就一个华 润金悦湾；
项目地址 开发商
青羊清波路77号（苏坡立交外） 华润置地（青羊）有限公司（港企）
物管公司
占地面积
总建筑面积
立面材质
干挂石材、仿石材 景观设计公司 澳大利亚普利斯
建筑设计公司 样板房设计
整个项目分2期打造，其中1、2、3、4、 5、18、19、20、21、22、23栋为一期， 其余为二期； 一期672套 二期628套。合计1300套 现状：住宅售罄，售楼部已撤场。
>>自2.7身项目配自套身配<套<
健 身 房
欧式 中庭 花园
游
泳
欧式 中庭 花园
游泳 池
欧式 中庭 花园
池 欧
式
产品分布：华润产品遍布成都四方位，城北主要以刚需产品
银杏华庭
翠林华庭
为主，城东、城南以改善性产品为主，华润在城西唯一项目即是
橡树湾
金悦湾，亦是华润豪宅产品落地成都首个项目；
金悦湾：金悦湾项目是华润的头号精装大宅，是华润的TOP
系高端产品，是其豪宅产品落户成都的首个项目，其在成都具有
金悦湾
提升华润品牌、抢夺豪宅市场话语权、丰富华润产品的意义；
59-79
银杏华庭
金牛王贾大道
幸福里
锦江静安路
改善产品 二十四城
成华双庆路
翡翠城
锦江华润路
豪金宅悦产湾 品
青羊清波路
五块石商圈 川师旁
万年场商圈 东湖公园
外金沙
清水洋房、多层、高层、商务公寓 90-170
清水多层、高层 清水/精装高层
84-138 80-170
清水多层、高层
160
精装高层
210-420
采用大量笔直的线条，给人感觉挺拔、坚固之感；
呼应园林：金悦湾ArtDeco
的建筑风格与其法式园林风格 相呼应，力求打造高贵、典 雅、舒适的高尚人文社区；在 延续新古典主义设计风格的基 础上，很好地营造出了建筑与 景观之间的相互呼应，同时将 规整式景观和自由式景观相融 合，演绎唯美纯粹的法式风 情；
独立 会所
中 庭 花
园
内部配套重点在于其独立会所，会所共三层包含室内游泳池、斯诺克台球室、咖啡厅等 星级会所标准； 三大欧式中庭花园构建舒适环境； 千米商业街提供业主购物休闲。
>>项目板块<<
金沙板块，蜀文化发源地，生来贵气，得天独厚的自然资源，使其成为蓉城最 具影响力区域之一；
出让时间
2010-06-01
二十四城
部分产品如下
凤凰城
幸福里
凯旋天地
项目
地址
商圈
类别
面积段
橡树湾
高新西区西区大道
翠林华庭
成华昭觉寺南路
刚需产品 凤凰城 凯旋天地
高新区站华路德赛二街 锦江中环锦绣大道菱窠路口
高新西区商圈 驷马桥商圈
南部新城购房圈
2.5环
清水多层、高层 清水高层
精装多层、高层
清水高层、超高层
80-139 75-105 152-259
劣势：1、缺少大阳台； 2、210㎡（精装）户型西厨尺度不够；
>>一期户型设计<<
I户型- 249㎡ （四室四厅三卫）
J户型-298㎡ （四室五厅五卫）
优点
板式结构，四面采光； 功能分区明确，动静分区鲜
明； 双入户结构，私密性强；
缺点
卧室偏小，降低居家舒适度； 会客厅相对偏大，商业气息浓
华润置地（成都）物业服务有限公司
112000平方米
330000平方米
电梯高层 3.0 30%
1：2.3 24栋 1300户 1期2014年底 2期2019年12月 200-400平米 2梯2户 4.6元/平/月
简装4500元/㎡ ，豪装7500元/㎡
简装17000元/㎡，豪装20000元/㎡
>>总体规划<< 2.6 项目规划 项目整体规划
二
产品信息
分析维度：（开发商、建筑立面、园林、户型、物业）
>>开发商<<
红色华润，共和国长子，深耕蓉城11载，金悦湾为华润豪宅产品落户成都的首 个项目；
1938年在香港
创成立业联合阶行 段 1948年改组更 名华润公司
发展历程
60年代代理
发展阶段 贸易时期 80年代 自营贸易时期
上海：上海滩花园、外滩九、橡树湾橡、中央公园
套型 3室4厅3卫2厨
客厅 5.8*5
餐厅 3.4*3.1
主卧 4.2*4.5
次卧1 3.2*4
次卧2 3.2*4
210㎡户型关注点：
优势：1、面积利用有道：通过精装将阳台整合进室内，增大使用面积 ；室内无浪费空间； 2、户型设计无缺陷：室内劢线明晰、劢静分区、干湿分区、明厨明卫、后勤区面积 充分实用； 3、强调仪式感和私密性： 入户玄关，主卧玄关等设计强调私密性和仪式感； 4、强调主卧的尊贵感、舒适度和私密性： 大尺寸主卧，主卧设置独立玄关，创意密龛，高配置的卫生间和衣帽间； 5、高标准精装，精装配置清晰：大量使用全铜配件、石材、实木等材料。丏样板间 均为交房标准，精装配置清晰、明了；
90年代综合 性贸易时期
北当京前：，紫经云府营 杭涉州及：多华领润万域象城·悦府
鼎盛阶段 地产武汉、：电凤力凰、城燃气、 消南费京品：、华医润药悦、府 华润幸福里
大连：星海湾壹号
多元化阶段 21世纪集团多元 化、利润中心化
长沙：凤凰城2期依云府 沈阳：华润中心·悦府 凯旋门 合肥：幸福里
无锡：华润悦府
基地位置
项目东是金沙遗址博
物馆和摸底河公园， 南保利的住宅项目， 北面是政府重点规划
项目地址
青羊清波路77 号（苏坡立交外）
百仁公园
出让方式 总用地面积
非招拍挂土地
112,000平方米 （168亩）
土地属性
住宅、商业 （商服）
受让方
建益企业有限 公司（华润集团）
成交总价
120960万元 楼面地价 3600元/㎡
金沙遗址
21世纪第一重大考古发现，全国重点文物保护单位。太阳神鸟环已成为成都的一个代 表；
教育
教育配套醇熟，周边教育资源丰富； 清波红苹果幼儿园、岳家桥小学、青 羊小学清波校区、树德中学；
银行
银行较多，基础金融服务完善；建设 银行、中国邮政、工商银行、农业银 行等；
商业
商业主要为低端社区商业，大型商业 不足社区底商，西单商场，家乐福蜀 汉店；
11栋
1 0 栋
12栋
14 栋
1 3 栋
15
栋
1
6
栋
17栋
9
23
栋
栋
8
22
栋
栋
18
栋
1
19
栋
栋
7
21 一期
20
栋
栋
栋
6栋
5栋
4栋
2 栋
3栋
项目概述-项目规划
项目整体呈中轴围合式布局，以中庭会 所为中轴，基本对称分布； 项目由23栋21-23层电梯高层及1栋3 层会所组成； 项目采用纯板式结构的建筑，2梯2户 ，层高达到3.3米； 项目规划中横向楼间距最窄达70余米 ，纵向楼间距最宽达200余米； 3栋和4栋1号房为简装，其余为豪装；
一期
>>一期户型设计<<
H1户型-210㎡（三室四厅三卫）
优点
将阳台整合到室内，增大使用面积室内无 浪费空间；
仪式感和私密性强； 主卧设置独立玄关、创意密龛，尊贵感、
舒适性很强； 高标准精装，配置清晰
缺点
缺少大阳台； 西厨尺寸相对过大，中厨尺寸较小；
面积 210㎡（精装）
华润金悦湾210㎡户型房间尺寸
澳大利亚柏涛
会所设计 陈建中
美国威尔逊
建筑类别 容积率 绿化率 车位比 总栋数 总户数 交房时间 面积区间 梯位比 物业费
5,400平米私人会所，是成都极致奢华、功能齐全的顶级会所。
社区配套设施 地上地下三层，含咖啡厅、宴会厅、红酒雪茄吧、室內恒温泳池、 健身房、瑜伽室、儿童活动室、桌球室等
装修标准 销售报价
>>景观园林<<
一轴三节点，三大中庭景观，运用大量精致欧式皇家元素，注重细节打造，营 造极强体验感；
设计感：法式皇家园林景观设计，大
量使用定制构件，突出尊贵与仪式感；
细节打造：大量使用石材（1000元/
㎡）、纯铜制品（井盖2万/块）、名贵树种（上 万/棵）；