房地产估价师2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选
2017年上半年山东省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价特点考试试卷
2017年上半年山东省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、独立存在于某一主体之外、对该主体会产生某些影响的所有客体是指。
A：环境B：生态C：生态系统D：景观E：执行层的组织协调2、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。
A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程3、企业所得税的税率为__A．17%B．20%C．25%D．30%4、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。
确需变更的，必须经批准。
A：政府B：城市规划行政主管部门C：城市建设行政主管部门D：城市土地主管部门E：借款合同5、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法B．领导定价法C．随行就市定价法D．认知价值定价法6、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。
A．推行B．实施C．允许D．禁止7、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格8、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格9、__是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点，满足融资要求的信用形式。
浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试题
浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起日内给予答复。
A：10B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章3、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A．等于报酬率B．大于报酬率C．小于报酬率D．无法知道4、建设工程竣工验收，由负责组织实施。
A：工程质量监督机构B：建设单位C：工程监理单位D：房地产开发主管部门E：执行层的组织协调5、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场6、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。
A．交易的任何一方B．交易双方C．产权承受人D．出售方7、无正当理由拖欠房租个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调8、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。
A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章9、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。
A：12.55％B：12.68％C：14.75％D：15.01％E：借款合同10、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。
A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性11、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定考试题
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市规划、镇规划分为总体规划和。
A：分区规划B：简单规划C：详细规划D：控制性规划E：房地产估价机构必须加盖公章2、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。
A：1067B：1070C：1087D：1141E：工业用地的监测点评估价格3、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。
A．9.26%B．10%C．11.32%D．12%4、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格5、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。
A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模6、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A：B：C：a×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格7、2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。
A：房屋所有权初始登记B：房屋所有权变更登记C：房屋所有权转移登记D：房屋更正登记E：执行层的组织协调8、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
2017年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试题
2017年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。
A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调2、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。
A：1～7B：7一10C：7~14D：15—20E：执行层的组织协调3、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁B．课税C．企业清算D．司法鉴定4、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。
A．849B．865C．882D．9155、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。
__ A．可供租售量B．房屋空间使用数量C．城镇登记失业率D．国内生产总值6、下列关于信用，说法正确的是__。
A．信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B．在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据C．商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用D．商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持7、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。
A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．存量市场8、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33B．-0.66C．0.66D．1.539、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
江西省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试试卷
江西省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。
A：机械消耗定额B：劳动消耗定额C：材料消耗定额D：施工定额E：执行层的组织协调2、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。
A．不得低于评估价格的50%B．不得高于评估价格的50%C．由政府决定D．不得低于按照国家规定所确定的最低价3、下列关于房地产转让，表述错误的是。
A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记E：执行层的组织协调4、某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为万元。
A：1．44B：1．68C：1．92D：2．16E：执行层的组织协调5、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。
A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止E：工业用地的监测点评估价格6、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。
江西省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质考试题
江西省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000B．5000C．6000D．90002、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。
A．移动平均法B．扩大时距法C．最小二乘法D．趋势观察法3、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：2 400B：2 580C：2 607D：2 760E：工业用地的监测点评估价格4、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。
A：71.84B：74.47C：75.23D：80.00E：工业用地的监测点评估价格5、估价报告书中说明的__限定了其用途。
A．估价原则B．估价方法C．估价目的D．估价对象状况6、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案2017房地产估价师案例与分析练习题及答案案例分析题甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h ㎡综合用地的土地使用权。
该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。
商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。
该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。
假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。
乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。
在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 1 题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。
A.采取人工加固措施B.降低地下水位C.用大型土石方修筑地基D.按条形基础砌筑【正确答案】： A,B第 2 题该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。
A.2916.67B.3250.00C.3437.50D.3500.00【正确答案】： B【参考解析】：1h㎡=15亩=10000㎡。
该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。
根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。
该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。
该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。
该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。
房地产估价师2017年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题(精选)
2017年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题（精选）(总分：94.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题共35题，每题1分。
(总题数：29，分数：29.00)1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是( )。
（分数：1.00）A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断√解析：2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是( )。
（分数：1.00）A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价√解析：3.下列房地产估价机构的行为中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资√解析：4.关于估价目的的说法错误的是( )。
（分数：1.00）A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的√D.估计目的限制了估价报告的用途解析：5.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于( )。
（分数：1.00）A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制√D.额外的利益或好处解析：6.下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是( )。
（分数：1.00）A.建筑密度大小B.房型设计√C.临路状况D.公共配套设施情况解析：7.下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是( )。
（分数：1.00）A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加√C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高解析：8.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是( )。
17年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试卷
17年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业2、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．53、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。
A．40B．50C．60D．706、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。
A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。
2017年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试题
2017年上半年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。
A．机会融资成本B．股票融资成本C．债务融资成本D．权益融资成本2、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值3、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格4、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．605、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法6、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A．房屋竣工B．房屋质量验收合格C．房屋交付用户使用D．业主委员会成立7、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。
A．700B．600C．500D．2008、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。
A：7123万元B：7365万元C：7230万元D：7190万元E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。
湖北省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容考试题
湖北省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。
A．4B．3C．2D．12、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构D．产品档次3、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。
A：中国人民银行B：中国银行业监督管理机构C：中国保险业监督管理机构D：中国证券业监督管理机构E：执行层的组织协调4、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A：围墙工程费B：电力设施工程费C：居委会用房建设费D：人防工程费E：工业用地的监测点评估价格5、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。
A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可E：工业用地的监测点评估价格6、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。
A．全部投资现金流量表B．资本金现金流量表C．借款还本付息估算表D．投资计划与资金筹措表7、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章8、房地产估价的主要难点是。
A：市场行情变化不定B：供需变化引起价格变化C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D：房地产价格的影响因素影响程度不同E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于房屋转租，表述错误的是__。
A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外B．房屋转租，不必订立转租合同C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意10、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。
2017年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试题
2017年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。
A．低层建筑B．多层建筑C．中高层建筑D．高层建筑2、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。
则该旧办公楼的价值为万元。
A：1 005．34B：1 006．61C：2 005．34D：2 006．61E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币)。
A：1051B：1096C：1100D：1147E：工业用地的监测点评估价格4、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
A．4～5B．4～6C．6～10D．3～55、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】A：目前是否有经济收入B：过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格6、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款．如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。
北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷
北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、住房公积金管理的决策机构是A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，贝hA：估价时点为将来，估价对象为将来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C估价时点为现在，估价对象为将来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格3、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。
A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位4、房地产开发企业税后利润应首先用于_。
A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红5、政府的土地供应政策会干脆影响房地产开发的O。
A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次6、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为一。
A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%7、单独编制的国家级历史文化名城爱惜规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。
A.国家建设部B.国家文物局C.国家建设部和国家文物局D.国家建设部或国家文物局8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为将来状况的是。
A：因解决估价结果异议的须要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔须要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的须要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿须要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格9、市场理论是探讨的理论。
2017年浙江省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题
2017年浙江省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价B．拍卖师的报价C．拍卖的保留价D．竞买人的报价2、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。
A．23.4B．28.6C．33.4D．46.83、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策4、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。
A．单因素敏感性分析方法B．多因素敏感性分析方法C．概率分析方法D．盈亏平衡分析方法5、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。
A：工程竣工B：物业验收合格C：购房人实际入住D：开发企业向购房人交付房屋E：执行层的组织协调6、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元7、城镇土地使用税采用分类分级的税率。
A：比例B：超额累进C：全额累进D：幅度定额E：执行层的组织协调8、拆除公益事业房屋，通常采用评估。
A：市场法B：路线价法C：假设开发法D：成本法E：房地产估价机构必须加盖公章9、资本化率的公式为。
A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房产税C．廉租住房的供应以实物配租为主D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%11、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。
房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案问答题
房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案问答题2017房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案（问答题）《案例与分析》真题训练及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
【考点】2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的`必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
【考点】(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2016年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2016年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
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2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选(总分：60.00，做题时间：90分钟)一、问答题共 3 题，每题 10 分。
请将答案写在答题纸对应的题号下。
(总题数：3，分数：30.00)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）(1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
)解析：(2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。
)解析：甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。
无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。
现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
问题：（分数：10）(1).本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(本次估价是以选用成本法。
成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
)解析：(2).针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
)解析：某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。
采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到 A 别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到 B 别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。
问题：（分数：10）(1).上述两个案例能否作为可比实例？为什么？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(A 别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，一般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。
B 别墅宜选作可比实例，因为 B 别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。
)解析：(2)..选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。
)解析：二、单项选择题共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。
每小题的备选答案只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内。
(总题数：3，分数：20.00)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
（分数：6）(1).针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
（分数：2）A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作√解析：注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。
(2).如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。
（分数：2）A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因√解析：估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。
(3).如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。
（分数：2）A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设√D.依据不足假设解析：不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
甲公司于 2013 年 6 月 1 日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
2017 年 5 月 28 日政府对该区域作出征收决定，并于 2017 年 6 月 1 日进行了公告。
乙房地产估价机构与 2017 年 6 月 12 日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于 2017 年6 月 15 日进行了实地查勘。
（分数：8）(1).该项目房屋征收评估的内容不包括（）。
（分数：2）A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励√解析：房屋征收补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
选项 D 不属于房屋征收评估的内容。
(2).该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。
（分数：2）A.2017 年 5 月 28 日B.2017 年 6 月 1 日√C.2017 年 6 月 12 日D.2017 年 6 月 15 日解析：被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。
(3).甲公司的房屋应当按照（）进行评估。
（分数：2）A.工业用途及原登记建筑面积B.工业用途及现状建筑面积C.当地人民政府认定、处理结果√D.商业用途及现状建筑面积解析：原登记用途为工业，甲公司购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租，该房屋应当按照当地人民政府认定、处理结果进行评估。
(4).采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的 1.2 倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（）。
（分数：2）A.比较价值√B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值解析：根据《房地产估价规范》条文说明，在同时选用两种或者两种以上估价方法进行估价的情况下，根据估价目的的特殊要求，可以将其中一种估价方法的测算结果作为综合测算结果。
例如，为征收补偿的需要，同时选用比较法、收益法和成本法对被征收房屋价值进行评估，在比较法的测算结果最高的情况下，可以将比较法的测算结果作为综合测算结果，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
而如果在这种情况下将比较法、收益法和成本法的测算结果采用简单算术平均或加权算术平均等方法计算出综合测算结果，则最终评估价值就会低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，甲公司于 2016 年 5 月承租该综合楼，租赁期限为 10 年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了 300m2的厨房，装修费用实际支出为 300 万元。
2017 年 5 月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
（分数：6）(1).该综合楼的抵押建筑面积为（）m2。
（分数：2）A.1500B.2000C.3500 √D.3800解析：抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是 2000+1500=3500m2。