中原地产福州三盛南香湖项目概念性定位.pptx
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中国建筑 设计理念 汇总
契合整体规划死刑、维护园区已有的尺度和肌理，新建筑采用化整为零的办法减小建筑的体量感，围合内院、体块咬合塔接形成退台，避免了大体量的出现，客房楼单走廊某事布置满足了其良好的采光和通风需求。
工程档案
建筑设计：清华大学建筑设计研究院有限公司
总用地面积：420000平方米
总建筑面积：165000平方米
项目地址：北京三里河西侧
项目背景
钓鱼台国宾馆坐落于北京三里河路西侧的古钓鱼台风景区，始建于1958年，是国家临高人外事接待的重要会所。国宾馆全园占地面积420000平方米，初期建成15栋别墅式接待楼，总建筑面积165000平方米。原3号楼即为其中之一，后又就近增建了网球馆。随着国宾馆使用需求的不断发展，原3号楼和网球馆功能、规模及服务标准也迫切需求改善。
精
南湖水街的建筑和环境充分体现精品意识，以营造高品质的建筑和环境为目标，处处精雕稀客，水景、绿精、建筑相应城区，形成富有文化内涵的环境和进驻，提升云龙湖周边乃至整个城市的环境品质，为市民生活增添色彩。
融-
规划设计探索实现建筑、环境、人的和谐共生关系的设计方法，对建筑整体进行传统文化及审美价值基础上的有机组合，追求整个项目的完整性、逻辑性和统一性，使整个区域的规划设计以一种理性含蓄的肌理缝合到整个城市的发展中，让人的活动充分融入自然环境，提升城市的魅力。
建筑造型
为使传统的建筑形式与酒吧功能需求相协调，避免北方传统建筑墙体多、封闭感强，突出酒吧建筑开放与通透的特点，进行了专门的研究。酒吧的建筑屋顶以《营造法式》为范本，在主吧和葡萄酒吧采用了九脊顶，在雪茄室、伏特加吧、行政酒廊采用了不厦两头造，在舞台、厨房、北走廊采用了单坡加勾连塔等3钟瓦屋面形式，各栋仿古建筑之间通过现代的玻璃体空间联系。建筑设计严格以宋《营造法式》对建筑柱高、屋面举折、建筑谋数等方面的规定为依据。
工程档案
建筑设计：清华大学建筑设计研究院有限公司
总用地面积：420000平方米
总建筑面积：165000平方米
项目地址：北京三里河西侧
项目背景
钓鱼台国宾馆坐落于北京三里河路西侧的古钓鱼台风景区，始建于1958年，是国家临高人外事接待的重要会所。国宾馆全园占地面积420000平方米，初期建成15栋别墅式接待楼，总建筑面积165000平方米。原3号楼即为其中之一，后又就近增建了网球馆。随着国宾馆使用需求的不断发展，原3号楼和网球馆功能、规模及服务标准也迫切需求改善。
精
南湖水街的建筑和环境充分体现精品意识，以营造高品质的建筑和环境为目标，处处精雕稀客，水景、绿精、建筑相应城区，形成富有文化内涵的环境和进驻，提升云龙湖周边乃至整个城市的环境品质，为市民生活增添色彩。
融-
规划设计探索实现建筑、环境、人的和谐共生关系的设计方法，对建筑整体进行传统文化及审美价值基础上的有机组合，追求整个项目的完整性、逻辑性和统一性，使整个区域的规划设计以一种理性含蓄的肌理缝合到整个城市的发展中，让人的活动充分融入自然环境，提升城市的魅力。
建筑造型
为使传统的建筑形式与酒吧功能需求相协调，避免北方传统建筑墙体多、封闭感强，突出酒吧建筑开放与通透的特点，进行了专门的研究。酒吧的建筑屋顶以《营造法式》为范本，在主吧和葡萄酒吧采用了九脊顶，在雪茄室、伏特加吧、行政酒廊采用了不厦两头造，在舞台、厨房、北走廊采用了单坡加勾连塔等3钟瓦屋面形式，各栋仿古建筑之间通过现代的玻璃体空间联系。建筑设计严格以宋《营造法式》对建筑柱高、屋面举折、建筑谋数等方面的规定为依据。
房地产STP与主张
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房地产市场定位
市场细分，目标市场与市场定位的关系
市场细分和目标市场抉择是寻找“靶子”，而定位就是将箭射向靶子。
市场细分
市场选择
市场定位
概念设计
房地产市场细分
概念（Marketing Segmentation）是指营销者利用一定需求差别因素（细分因素），把某一产品整体市场消费者划分为若干具有不同需求差别的群体的过程或行为。营销者细分市场的过程亦称市场细分化。
房 地 产 项 目 STP 策 划
S---segmentation (市场细分） T---targeting (目标市场选择） p---positioning (市场定位）
本章内容概要
◎ 房地产项目市场细分 ◎ 房地产项目目标市场选择 ◎ 房地产项目市场定位 ◎ 房地产项目的概念设计
市场细分
市场选择
市场定位
概念设计
房地产项目的概念设计
景观设计： 奥运冠军的脚 印，手印打制在墙上
市场细分
市场选择
市场定位
概念设计
概念演绎示例一
房地产项目的概念设计
销售推广： 聘请奥运冠军出任奥 园园长，举办明星足球赛 小区冠名： 选择了奥林匹克这个世人皆知的响亮的名字
市场选择
市场定位
概念设计
房地产市场选择
市场细分
市场选择
市场定位
概念设计
不同的人群
不同的产品
不同的市场
不同的企业
不同的环境
不同的选择与定位
万科城市花园 万科金色家园 万科十七英里 万科东海岸 万科金域蓝湾 万科四季花城
中原-深圳城建观澜地产项目定位策略报告
提高存款准备金率0.5个百分点（由10％提高至10.5％）
自2007年5月15日起提高存款准备金率0.5个百分点（由10.5％提高至11％）
从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点， 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09个百分点。
7月10日
7月13日
7月20日 7月20日
部门
央行 国税总局
央行 央行 央行 央行 央行
深圳国土局
深圳国土局
央行 国务院
法规名称
—— 关于房产企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 ——
中国人民银行决定上调金融机构人民 币存贷款基准利率
—— ——
中国人民银行三箭齐发紧缩流动性
《关于规范境外机构和境外个人购买 商品房的通知》
20
深圳市房地产市场小结
政策干预房地产市场，控制涨幅，稳定市场发展 深圳关内市场存量消耗殆尽，刚性的需求已经大量外移 大势向北，宝安/龙岗中心城已经成为深圳主战场 中组团：龙华/坂田/观澜成为下一个主场
21
本次报告汇报要点
>> 市场发展与变化
| 市场发展 | 区域价值 | 未来展望
东莞塘厦松山湖片区深圳高端客户置业比例占46个别楼盘占到9成以上深圳成为珠三角核心与周边城市关系已不再是简单的城与城而成为中心与辐射地带的关系城市发展背景下的居住变迁42以华侨城填海区为典型代表的城市居住模式以东莞惠州等为代表的珠三角城际居住模式为代表的新城市化居住模式从被动郊区化到新城市化到城际居住的变迁城市发展背景下的居住变迁城区43深圳东莞惠州北拦截深圳高端客户北流东莞南抢夺龙坂高端物业置业群本项目扼守关隘形成北截南抢之势本项城市发展背景下的居住变迁44城郊居住区域与楼盘特征客户构成分析类似区域内产品户型区间th200250叠拼200左右小高层90250客户来源区域广泛打破了距离尺度固定模式区域区域特征与本区域相似度代表楼盘类型主力面积区间客户构成特征x城市中央边缘便利x生态资源th230叠加220280高层180230新富阶层事业上升阶段自住为主工业区x自然资源x大规模小高层80120th220240中产阶层事业起步阶段投资及投资兼自住为主客户区域来源广泛宝安招华th200260别墅230400稳定财富阶层投资兼居住为主户区域来源广泛龙岗卫星城x生态资源万科大工业区项目小高层100130高层110170th180230当地权力与财富阶层关内投资客自住为主客户区域来源广泛大规模x世界级科技运动别墅198288th200240小高层140160新资产与稳定财富阶层投资兼自住为主客户区域来源广泛城市发展背景下的居住变迁45典型楼盘客户群前后期变化分析客户需求历程变化从投资行为为主转变为居住或兼投资行为为主早期精明投资客介入极大提升楼盘知名度与价值目前置业中组团客户中需求以中大户型为主代表楼盘早期客户需求后期客户群需求客户变化特征星河丹堤投资投资兼居住投资精明的新富阶层投资客跟风投资人投资兼居住投资投资兼居住实力雄厚的投资客第二居所居住者第五园周边企业客户
自2007年5月15日起提高存款准备金率0.5个百分点（由10.5％提高至11％）
从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点， 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09个百分点。
7月10日
7月13日
7月20日 7月20日
部门
央行 国税总局
央行 央行 央行 央行 央行
深圳国土局
深圳国土局
央行 国务院
法规名称
—— 关于房产企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 ——
中国人民银行决定上调金融机构人民 币存贷款基准利率
—— ——
中国人民银行三箭齐发紧缩流动性
《关于规范境外机构和境外个人购买 商品房的通知》
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深圳市房地产市场小结
政策干预房地产市场，控制涨幅，稳定市场发展 深圳关内市场存量消耗殆尽，刚性的需求已经大量外移 大势向北，宝安/龙岗中心城已经成为深圳主战场 中组团：龙华/坂田/观澜成为下一个主场
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本次报告汇报要点
>> 市场发展与变化
| 市场发展 | 区域价值 | 未来展望
东莞塘厦松山湖片区深圳高端客户置业比例占46个别楼盘占到9成以上深圳成为珠三角核心与周边城市关系已不再是简单的城与城而成为中心与辐射地带的关系城市发展背景下的居住变迁42以华侨城填海区为典型代表的城市居住模式以东莞惠州等为代表的珠三角城际居住模式为代表的新城市化居住模式从被动郊区化到新城市化到城际居住的变迁城市发展背景下的居住变迁城区43深圳东莞惠州北拦截深圳高端客户北流东莞南抢夺龙坂高端物业置业群本项目扼守关隘形成北截南抢之势本项城市发展背景下的居住变迁44城郊居住区域与楼盘特征客户构成分析类似区域内产品户型区间th200250叠拼200左右小高层90250客户来源区域广泛打破了距离尺度固定模式区域区域特征与本区域相似度代表楼盘类型主力面积区间客户构成特征x城市中央边缘便利x生态资源th230叠加220280高层180230新富阶层事业上升阶段自住为主工业区x自然资源x大规模小高层80120th220240中产阶层事业起步阶段投资及投资兼自住为主客户区域来源广泛宝安招华th200260别墅230400稳定财富阶层投资兼居住为主户区域来源广泛龙岗卫星城x生态资源万科大工业区项目小高层100130高层110170th180230当地权力与财富阶层关内投资客自住为主客户区域来源广泛大规模x世界级科技运动别墅198288th200240小高层140160新资产与稳定财富阶层投资兼自住为主客户区域来源广泛城市发展背景下的居住变迁45典型楼盘客户群前后期变化分析客户需求历程变化从投资行为为主转变为居住或兼投资行为为主早期精明投资客介入极大提升楼盘知名度与价值目前置业中组团客户中需求以中大户型为主代表楼盘早期客户需求后期客户群需求客户变化特征星河丹堤投资投资兼居住投资精明的新富阶层投资客跟风投资人投资兼居住投资投资兼居住实力雄厚的投资客第二居所居住者第五园周边企业客户
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
闽侯双龙国际温泉度假区概念规划
S³‐l abCONTENTS目录BACKGROUND DESIGN STRATEGY设计背景PERSPECTIVE 设计策略ECOLOGY ECONOMY效果图SWOT ANALYSIS 区域经济生态化PROPOSAL地块优劣势分析DESIGN OBJECTIVE 最后方案BLOCK DETAIL DESIGN设计目标DESIGN CONCEPT 区块设计ENVIRONMNETAL PLANNING设计理念环境规划设计背景BACKGROUNDS³‐l ab 拥挤CrowdNoisePollutionS³‐l ab 垃圾TrashS³‐l abS³‐l abS³‐l ab梦想……DreamS³‐l ab梦回……DreamS³‐l ab梦圆……Dream然，返璞真心向自然，返璞归真。
Bare yourself to nature, live a simplesustainable life.山不在高有仙则名山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵；……苔痕上阶绿，绿色入帘青，……可以调素琴，阅金经。
刘禹锡陋室铭——刘禹锡<<陋室铭>>效果图Perspective区块A效果图区块B效果图区块C效果图区块A效果图区块B效果图区块B效果图区块C效果图区块BC效果图区块BC效果图区块BC效果图地块优劣势分析SWOT ANALYSIS西部温泉100 KM福州市区将建中心温泉博北部温泉35 KM周边温泉区览园，也将在县郊打造“环温泉休憩带”。
“一核四区”中的“四区”即北部桂湖贵安区”，即北部桂湖、贵安温泉区，西部闽江沿线温泉区，西南部大樟溪温泉区，东南部滨海风景温泉区。
西南部温泉25 KM东南部温泉60 KMSITE北部温泉西南部温泉西部温泉东南部温泉部温泉贵安温泉大樟溪温泉闽江沿线温泉滨海风景区温泉周边其他景区旗山国家森林公园10KM十八重溪景区4.5 KM兔耳山4 KM大樟溪休闲娱乐赤壁村10 KM9 KM场地优势•地缘优势•临近福州市中心•地处兔耳山和大樟溪景区的必经之地山青水秀，人为扰动较少•山青水秀人为扰动较少•温泉资源丰富•沿江面长•部分民居建筑具有独特的建筑风格和历史感。
住宅前期定位思路
棠樾
直线距 离约 30公 万科棠樾 里
2008-12-28 约60万㎡ 约40万㎡ 0.6 住宅、别墅
宝安区林坪大道
独栋、联排、双拼、多层、高层 别墅：3505亿，06年底地王 指标：商住综合用地、110多万平方米、容积率2.0以内
位置：武昌中北路、离东湖、沙湖、省政府都有一定距离
13
二、市场研究 三大研究重点 市场基本面 事实－－观点－－建议 结构化分析
市场 研究
竞争
产品
14
1、市场基本面分析
具体研究内容如下：
1. 宏观经济研究 2. 宏观房地产市场研究 3. 房地产建设指标分析 •固定资产投资与房地产投资 •施工、新开工及竣工面积 4. 土地市场研究 •供求及价格
研究重点： 市场特点：内外需、市场阶段 供求关系、市场结构(价格、产品、 开发商) 客户及成交特点 研究意义： 1.宏、中观经济及房地产整体分 析，反映房地产投资及发展环境，
具体研究内容如下：
1. 同一城市房地产业 产品发展水平
2. 区域产品发展水平 3. 典型项目产品研究 •房型特点
•社区建筑、规划特色
•景观特色 •配套设施 •建筑选材 4. 消费者产品接受度调查结果分析 5. 产品发展趋势
23
市场研究初步成果
产品定位方向：
初 步 成 果
整体档次 物业选型 差异化设计 房型、配套的大 致范围 ……
VS
现象二：深圳万科第五园&万科城——同一企业、相同区位，10分钟车距
万科城
深圳稀缺的中 式风格建筑
龙岗区
10分 钟车行 第五园 距离
福田区
现代中式文化 社区 欧式风格建筑 多物业形态 经济型住宅
万科第五园
融侨_福州融侨旗山别墅项目定位汇报案_130PPT
结合市场与项目具体情况 得出项目产品组合可能出现的形态
独栋
联排
叠拼
公寓
福州别墅市场发展研究
市场发展态势
房地产总体市场
别墅市场供应量增长远大于成交量，竞争将逐步加剧高低 两极物业的竞争达到白热化。
价格走势
价格整体趋升，单盘开发的利润率上升。
市场竞争点 热点区域
趋向产品竞争和服务竞争，品质和服务水准成为楼盘决胜 关键。
634528.75/131981.98=4.8 因此项目建筑平均楼层：5层
目前福州别墅市场存有独栋、联排、 双拼、叠拼四种产品形式。由于福州 别墅消费观念从炫耀型转变为自住型， 别墅实用性成为别墅购买者关心的最 重要因素。因此，福州别墅市场上独 栋、联排成为最受市场欢迎的产品形 式，且别墅楼层数为3－4层
融侨·旗山项目定位汇报案
第一部分：项目市场研究篇
本案项目特征
规划总用地 容积率
规划建筑密度 规划绿地率 建筑层数
地点
项目技术指标
总面积为507623平方米（折合761.43亩）
１．２５ （其中商业建筑面积占总面积的10％以下）
２６％以下 ３０％以上 多层为主（平均5.6层）
旗山森林公园道路南侧的地块位于南屿镇中溪、南 前、南旗村，316与324国道连接线西南侧，南屿通 往旗山森林公园道路南侧。
目开发成熟区，而市场热点开发 重心将外移。
福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将 成为福州未来房地产市场开发热点地区
核心层 第二层
第三层
别
城区
墅
地
域
距城区30公里
的
范围的近郊板块
发
展
距城区70公里
左右的区域范围
福州融信大卫城别墅项目推广方案_150PPT
2、物业考勤系统 对物业内部出入管理以及在突发事件时的应急措施，以其为物业实现科学化的管理目标， 创造出有利的条件。一台或多台门禁考勤机可用门禁考勤IC卡对各部门员工上下班进出进 行考勤管理、事件追踪。
3、一卡通管理系统 是借助感应式智能卡为信息载体，以计算机网络为依托，使物业管理公司全面实现小区科 学化、自动化的现代管理手段。它可实现智能小区的停车场车辆出入管理、门禁管理、对 讲防盗控制、会员俱乐部管理、保安巡更管理，代缴电话费、 管理费、水费等费用管理、 还有内部员工管理等功能。
5、停车场管理系统 应用高度自动化的机电设备对停车场进行安全、有效的管理，满足小区住户和管理者对停 车效率、安全、性能以及管理上的高要求。（业主可通过专用IC卡自如地出入停车场，各 读卡器读卡后会自动判别此卡的有效性，对于有效的IC卡，自动道闸的闸杆将会升起放行 并且把相应的数据存入数据库中。若为无效的IC卡等异常情况时，则不给予放行。设有车 辆检测器，道闸具有防砸车功能，当车辆未经过时，道闸的闸杆将不会落下。同时，配有 远距离读卡器，利用蓝牙技术，授权的用户无需开窗刷卡，经过车辆入口处道闸便可自动 升起，快速通过。） 6、电梯停层管理系统（高层）（电梯为贯通双向开门的楼栋有此功能） 通过刷卡自动识别业主身份和权限，自动提供相应的楼层停层、呼梯等服务。访客通过对 讲呼叫业主，业主确认后访客可乘电梯并只能进入被叫住户所在的楼层，从而实现电梯厅 大门管制和电梯管理双重目的，为业主多一道安全防范。 7、电梯五方通话系统（高层） 本系统主要由电梯对讲管理主机、各对讲分机、监控统计软件等组成，使得电梯轿厢内部、 轿厢顶部、电梯坑底、顶层机房和安防管理中心五方通话。 8、入户大堂智能化系统（高层） 入户大堂设置背景音乐，让业主等待电梯时更多轻松惬意之感；同时，联动呼梯系统在高 层的一层的单元梯口机与地下室的单元梯口机的门禁分别与一层的电梯按键与地下层的电 梯按键进行联动，业主在刷卡开门的同时，可联动电梯按键呼叫电梯，为业主节省等候电 梯的时间。
3、一卡通管理系统 是借助感应式智能卡为信息载体，以计算机网络为依托，使物业管理公司全面实现小区科 学化、自动化的现代管理手段。它可实现智能小区的停车场车辆出入管理、门禁管理、对 讲防盗控制、会员俱乐部管理、保安巡更管理，代缴电话费、 管理费、水费等费用管理、 还有内部员工管理等功能。
5、停车场管理系统 应用高度自动化的机电设备对停车场进行安全、有效的管理，满足小区住户和管理者对停 车效率、安全、性能以及管理上的高要求。（业主可通过专用IC卡自如地出入停车场，各 读卡器读卡后会自动判别此卡的有效性，对于有效的IC卡，自动道闸的闸杆将会升起放行 并且把相应的数据存入数据库中。若为无效的IC卡等异常情况时，则不给予放行。设有车 辆检测器，道闸具有防砸车功能，当车辆未经过时，道闸的闸杆将不会落下。同时，配有 远距离读卡器，利用蓝牙技术，授权的用户无需开窗刷卡，经过车辆入口处道闸便可自动 升起，快速通过。） 6、电梯停层管理系统（高层）（电梯为贯通双向开门的楼栋有此功能） 通过刷卡自动识别业主身份和权限，自动提供相应的楼层停层、呼梯等服务。访客通过对 讲呼叫业主，业主确认后访客可乘电梯并只能进入被叫住户所在的楼层，从而实现电梯厅 大门管制和电梯管理双重目的，为业主多一道安全防范。 7、电梯五方通话系统（高层） 本系统主要由电梯对讲管理主机、各对讲分机、监控统计软件等组成，使得电梯轿厢内部、 轿厢顶部、电梯坑底、顶层机房和安防管理中心五方通话。 8、入户大堂智能化系统（高层） 入户大堂设置背景音乐，让业主等待电梯时更多轻松惬意之感；同时，联动呼梯系统在高 层的一层的单元梯口机与地下室的单元梯口机的门禁分别与一层的电梯按键与地下层的电 梯按键进行联动，业主在刷卡开门的同时，可联动电梯按键呼叫电梯，为业主节省等候电 梯的时间。
郑州中原万达广场项目分析 PPT课件
万达战略布局
万达城市布局图
4
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
万达战略解析
3
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间， 万达布局为重点城市核心地段，如北京 CBD万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
12
中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
13
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
8
万达第三产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
世联漳州市海峡兰花博览园物业发展建议与启动区策略
物业类型 建面（㎡）或指标
住宅
>150
1/户
80-150
0.5/户
<80
0.25/户
商业 酒店
不同业态不 同标准
四星级
不小于 0.3/100㎡
0.6-0.7/客房
合计
——
——
需要车位面积及费用：
参考案例 建议指标
车位数
备注
南靖当地碧水 华城项目车位 （汽车、摩托 车）比例约 0.5/户；
建安成本：地 面车位1000 元/个，地下 车位2000元/ 个
1.2 6% 8%
16F小高层 2.2 9% 11%
6F洋房 1.5 12% 20%
28F高层
3.8 21% 44%
合计
1.79 100% 100%
16F小高层 28F高层
2.2
3.8
4%
8%
9%
35%
合计
0.9 100% 100%
世联现阶段要解决——技术落地
如何充分考虑工程现实 情况下，使中国风情的休
如何在统一的社区中区隔别墅和高层、酒店和住宅，以减少相互干扰？
利用船场溪水自然区 隔以下几类产品：
区隔度假产品〔联排、 花园洋房〕和日常居 住产品〔高层、小高 层和多层〕
区隔私有住宅〔所有 住宅〕和“公建〞 〔酒店、温泉等〕。
高层、小 高层
联排别墅、花 园洋房区
多层区
酒店、温 泉区
兰花别墅〔略〕
用地红线
度假体验
✓引水入社区；
✓充分加强社区 与山体的联系
✓ 户型设计具 有区别于第一 居所的设计特 点
✓ 营造适合度 假、休憩的园 林景观
✓酒店、商业 街需满足度假 需求 ；
房地产营销策划-.9.7沈阳香湖盛景南区项目定位报告
1.87
8108
5975
2.3区域未来竞争趋势
由于区域内可售土地无几，未来新上市项目稀少，预计2018年区域内半数以上的项 目已售罄或接近售罄，区域市场将进入窗口期，竞争压力趋小。
排名 1 2 项目名称 中海城 华润橡树湾 美的城 香湖盛景 恒大御景湾 金沙美丽岛 沈阳客厅 金辉湖畔里 广厦绿园 合计 总建筑面积 （万平） 280 93 82.7 34.2 13.4 10.8 31.5 28.8 21.5 595.9 已售面积 （万平） 123.09 70.54 12.49 21.12 4.59 3.8 1.79 6.17 0 243.59 未售面积 （万平） 156.91 22.46 70.21 13.08 8.81 7.00 29.71 22.63 21.5 352.31 年均去化面积 （万平） 25.8 13.7 11.6 5.8 2.4 1.7 1.2 7.1 未开盘 69.30 库存去化周期 （年） 6.08 1.64 6.05 2.26 3.67 4.12 24.76 3.19 未开盘 5.08（平均）
单位：元/㎡
200.0
150.0
692868196860 68866890691769316901686267516922704468516767 6747 649064396647
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
时间
2014年
2015年 1-6月
同比
100.0
供应面积 （万平） 成交面积 （万平）
生活氛围初步形成，已成为新兴刚需居住区，随着周边配套的逐步完善，未来将发展为 城市核心居住区。
图：区域在沈阳市的地理位置 整体发展：区域位于沈阳市西北，临近西北二 环，目前属于城市核心边缘区，未来将成为城 市核心居住区。
8108
5975
2.3区域未来竞争趋势
由于区域内可售土地无几，未来新上市项目稀少，预计2018年区域内半数以上的项 目已售罄或接近售罄，区域市场将进入窗口期，竞争压力趋小。
排名 1 2 项目名称 中海城 华润橡树湾 美的城 香湖盛景 恒大御景湾 金沙美丽岛 沈阳客厅 金辉湖畔里 广厦绿园 合计 总建筑面积 （万平） 280 93 82.7 34.2 13.4 10.8 31.5 28.8 21.5 595.9 已售面积 （万平） 123.09 70.54 12.49 21.12 4.59 3.8 1.79 6.17 0 243.59 未售面积 （万平） 156.91 22.46 70.21 13.08 8.81 7.00 29.71 22.63 21.5 352.31 年均去化面积 （万平） 25.8 13.7 11.6 5.8 2.4 1.7 1.2 7.1 未开盘 69.30 库存去化周期 （年） 6.08 1.64 6.05 2.26 3.67 4.12 24.76 3.19 未开盘 5.08（平均）
单位：元/㎡
200.0
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692868196860 68866890691769316901686267516922704468516767 6747 649064396647
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
时间
2014年
2015年 1-6月
同比
100.0
供应面积 （万平） 成交面积 （万平）
生活氛围初步形成，已成为新兴刚需居住区，随着周边配套的逐步完善，未来将发展为 城市核心居住区。
图：区域在沈阳市的地理位置 整体发展：区域位于沈阳市西北，临近西北二 环，目前属于城市核心边缘区，未来将成为城 市核心居住区。
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当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪 当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸 这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里
2
人无法选择自然的故乡， 但可以选择心灵的故乡！
——哈佛建筑学院硕士 贝聿铭
The human is unable to choose the natural hometown, But the human may choose the mind the hometown!
12
14
南屿新城分析
一.南屿新城分析
南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里， 发展人口规模13万，其中在校生4～5万人。
南 屿 镇
我们的地块处在一个新区，并与周边的环境和规划息息相关，未来片 区发展将直接影响项目的价值，片区价值的高度将直接决定项目的高 度，所以，我们需要重新审视南屿片区。
我们的项目处在乌龙江新岸！
21
市场环境分析
思考二：大势决定大市，“新岸”机遇与挑战并存！
福州地产2006全线飘红，豪宅市场尤甚 大面积土地供应主要集中在仓山; 政府对囤积土地的督促开发; 政策对市场的影响平稳过渡，开发商信心增强。
经济持续稳定的发展提供了客观条件； 新增人口带来庞大消费群； 局部市场（二环内）进入了换房期（3-5年）； 自住为主，刚性需求依然较强。 南北江滨的建设，跨乌龙江各桥开通
重新定义南屿片区
南屿新城分析
2007年3月9日星期一下午5点，项目组成员对项目进 行初步诊断和分析，第一次头脑激荡……
思考一：这是一个“新岸区” ！
这是一个高品质的人文居住新城片区 ！
1. 未来发展规划
1.南屿新城要住13万人. 2.学校、配套生活区、研发区、综合开发区、安置区以及绿地景观系统. 3.商业配套将是多功能的商业中心. 4.八座大桥为新城区交通“加速”. 5.快速交通干道连接大学城.
该片区将来会是----
福州未来高品质的 人文居住新城片区
南进西拓
19
1. 乌龙江北岸金山中高端居住片区需要进一步延伸 2.闽侯南屿属地概念需要削弱 3.南屿新城是规划高品质的人文居住新城片区 4.可以媲美乌龙江北岸、南江滨
我们提出“乌龙江新岸” ！
新岸区拥有乌龙江南岸、大学城、湖景、旗山山脉， 未来开发用地面积 超过三千亩，从区域发展态势看，本片区对社区规划和基础建设将逐渐 完善，必将成为金山片区之后新岸居住区。
形象体系
产品体系
2009年3月7日星期三上午十点，中原地产三盛南香 湖项目组成员一行6人，沿着浦上路驱车前往项目地 块勘察，25分钟后，我们到达项目地块现场……
7
那天天气比较冷,但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是,郁 郁葱葱的小草展现出勃勃生机, 成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍, 长期生 活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道,顿觉身 上的每个毛孔开始舒畅的呼吸,同时,三盛同事的热情介绍更加感染了 我们……我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生 令世人侧目的奇迹……
2.南屿与福州城市规划发展的关系
福州拓出发展空间，南进西拓将是重点。随着金山开发临近尾声，福州城区用地比较紧 张，大规模用地无法规划，因此福州一定要“跳出去”。今后5年福州将再建南屿和南通 2个新的文教城区。作为福州今后的新城区，南屿和南通将定位为：依托上街大学城，发 展成为福州市重要的文化教育基地，人口规模为30万人，这是继上街大学城之后的又一 福州文教区。
三盛南香湖项目概念性定位
中原地产
2009.04.02
这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里
春天来了满园的桃红柳绿 夏天的时候 门前有潺潺的小溪 秋天到了 地上铺满了金黄的叶儿 冬天的时候 墙角有红梅矗立
我的旁边 住着友善而聪慧的邻居 孩子们在草地上快乐地嬉戏 退休的父母 已爬上了登山的小径 温暖的屋里坐着我和我的妻
山 湖
就景观来看，本地块具备建筑优质的居住品质的楼盘的条件——“天生丽质”，可以 充分在规划设计中利用，拥有水而亲水。
11
基地研究
交通：项目紧邻南屿东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。 地块西侧为117县道，本项目将来交通将会比较便捷。
项 目 位 置
生活配套：严重缺乏，未来主要依赖于项目本身以及周边项目提供生活配套，所以 本项目在规划中需要进行重点考虑。
从土地的地块，南北地块总用地面积为 204595平方米。河道面积 22108.7平方米。
地势：基地现状地势平坦，低 于南面国道大概3-5米之多，南 向临路一侧需抬高地块与之平 齐。
地势
地形
北地块 南地块
9
项目地块研究
朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需 要东西朝向则有景观加以弥补。 景观：得天独厚的南香湖景观资源，湖面大而宽，最窄处20米，最宽处80米。可以 观旗山山景。
对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理 解，透析项目的内涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯 粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种 体验，呈现一个理想中的生活居所，让“家”重新回归。
4
客户体系
土地的气质 区域的潜质 项目的价值 项目的定位
湖景
山景
项目地块研究
与其他观景项目资源比较的优势
福州其他景观项目仅仅是借景。或观山，或望水。而本项目却是完全私有得天独厚的天 然湖资源，以及旗山资源。可谓依山伴水，有天有地。
长滩美墅 （观江景，背靠鼓山） 名城港湾 （观江景，背靠鼓山） 融汇山水 （观乌龙江景） 公园道一号 （观江景，靠金山公园） 中天金海岸 （观江景，靠金山公园） 泰禾红树林 （背靠金山） 润华山庄 （背靠高盖山） 大洋鹭洲 （靠乌龙江） 博仕后缘墅 （背靠旗山） 居住主题公园 （观水景） 三盛南香湖 （私有湖，伴旗山）
（官方称谓：南屿新城）
南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里，发展人 口规模13万，其中在校生4～5万人。在规划时根据南屿新城的地理位置和地理条件，规划形成 三片功能区，即一是环绕虎秀山山体公园形成校园及配套生活区；二是围绕岭兜山建成的创业 研发区；三是在福厦高速第二通道以东至大樟溪区域形成一个江滨高尚居住区。
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人无法选择自然的故乡， 但可以选择心灵的故乡！
——哈佛建筑学院硕士 贝聿铭
The human is unable to choose the natural hometown, But the human may choose the mind the hometown!
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南屿新城分析
一.南屿新城分析
南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里， 发展人口规模13万，其中在校生4～5万人。
南 屿 镇
我们的地块处在一个新区，并与周边的环境和规划息息相关，未来片 区发展将直接影响项目的价值，片区价值的高度将直接决定项目的高 度，所以，我们需要重新审视南屿片区。
我们的项目处在乌龙江新岸！
21
市场环境分析
思考二：大势决定大市，“新岸”机遇与挑战并存！
福州地产2006全线飘红，豪宅市场尤甚 大面积土地供应主要集中在仓山; 政府对囤积土地的督促开发; 政策对市场的影响平稳过渡，开发商信心增强。
经济持续稳定的发展提供了客观条件； 新增人口带来庞大消费群； 局部市场（二环内）进入了换房期（3-5年）； 自住为主，刚性需求依然较强。 南北江滨的建设，跨乌龙江各桥开通
重新定义南屿片区
南屿新城分析
2007年3月9日星期一下午5点，项目组成员对项目进 行初步诊断和分析，第一次头脑激荡……
思考一：这是一个“新岸区” ！
这是一个高品质的人文居住新城片区 ！
1. 未来发展规划
1.南屿新城要住13万人. 2.学校、配套生活区、研发区、综合开发区、安置区以及绿地景观系统. 3.商业配套将是多功能的商业中心. 4.八座大桥为新城区交通“加速”. 5.快速交通干道连接大学城.
该片区将来会是----
福州未来高品质的 人文居住新城片区
南进西拓
19
1. 乌龙江北岸金山中高端居住片区需要进一步延伸 2.闽侯南屿属地概念需要削弱 3.南屿新城是规划高品质的人文居住新城片区 4.可以媲美乌龙江北岸、南江滨
我们提出“乌龙江新岸” ！
新岸区拥有乌龙江南岸、大学城、湖景、旗山山脉， 未来开发用地面积 超过三千亩，从区域发展态势看，本片区对社区规划和基础建设将逐渐 完善，必将成为金山片区之后新岸居住区。
形象体系
产品体系
2009年3月7日星期三上午十点，中原地产三盛南香 湖项目组成员一行6人，沿着浦上路驱车前往项目地 块勘察，25分钟后，我们到达项目地块现场……
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那天天气比较冷,但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是,郁 郁葱葱的小草展现出勃勃生机, 成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍, 长期生 活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道,顿觉身 上的每个毛孔开始舒畅的呼吸,同时,三盛同事的热情介绍更加感染了 我们……我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生 令世人侧目的奇迹……
2.南屿与福州城市规划发展的关系
福州拓出发展空间，南进西拓将是重点。随着金山开发临近尾声，福州城区用地比较紧 张，大规模用地无法规划，因此福州一定要“跳出去”。今后5年福州将再建南屿和南通 2个新的文教城区。作为福州今后的新城区，南屿和南通将定位为：依托上街大学城，发 展成为福州市重要的文化教育基地，人口规模为30万人，这是继上街大学城之后的又一 福州文教区。
三盛南香湖项目概念性定位
中原地产
2009.04.02
这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里
春天来了满园的桃红柳绿 夏天的时候 门前有潺潺的小溪 秋天到了 地上铺满了金黄的叶儿 冬天的时候 墙角有红梅矗立
我的旁边 住着友善而聪慧的邻居 孩子们在草地上快乐地嬉戏 退休的父母 已爬上了登山的小径 温暖的屋里坐着我和我的妻
山 湖
就景观来看，本地块具备建筑优质的居住品质的楼盘的条件——“天生丽质”，可以 充分在规划设计中利用，拥有水而亲水。
11
基地研究
交通：项目紧邻南屿东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。 地块西侧为117县道，本项目将来交通将会比较便捷。
项 目 位 置
生活配套：严重缺乏，未来主要依赖于项目本身以及周边项目提供生活配套，所以 本项目在规划中需要进行重点考虑。
从土地的地块，南北地块总用地面积为 204595平方米。河道面积 22108.7平方米。
地势：基地现状地势平坦，低 于南面国道大概3-5米之多，南 向临路一侧需抬高地块与之平 齐。
地势
地形
北地块 南地块
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项目地块研究
朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需 要东西朝向则有景观加以弥补。 景观：得天独厚的南香湖景观资源，湖面大而宽，最窄处20米，最宽处80米。可以 观旗山山景。
对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理 解，透析项目的内涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯 粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种 体验，呈现一个理想中的生活居所，让“家”重新回归。
4
客户体系
土地的气质 区域的潜质 项目的价值 项目的定位
湖景
山景
项目地块研究
与其他观景项目资源比较的优势
福州其他景观项目仅仅是借景。或观山，或望水。而本项目却是完全私有得天独厚的天 然湖资源，以及旗山资源。可谓依山伴水，有天有地。
长滩美墅 （观江景，背靠鼓山） 名城港湾 （观江景，背靠鼓山） 融汇山水 （观乌龙江景） 公园道一号 （观江景，靠金山公园） 中天金海岸 （观江景，靠金山公园） 泰禾红树林 （背靠金山） 润华山庄 （背靠高盖山） 大洋鹭洲 （靠乌龙江） 博仕后缘墅 （背靠旗山） 居住主题公园 （观水景） 三盛南香湖 （私有湖，伴旗山）
（官方称谓：南屿新城）
南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里，发展人 口规模13万，其中在校生4～5万人。在规划时根据南屿新城的地理位置和地理条件，规划形成 三片功能区，即一是环绕虎秀山山体公园形成校园及配套生活区；二是围绕岭兜山建成的创业 研发区；三是在福厦高速第二通道以东至大樟溪区域形成一个江滨高尚居住区。