物业承接查验工作手册

物业承接查验

工

作

手

册

编制：辛山燕

审核：

批准：

编制单位：宜昌市信德物业有限公司编制部门：品质管理部

目录

一名词、术语解释 (2)

二承接查验法律依据 (3)

三承接查验条件 (3)

四承接查验流程 (4)

五承接查验组织设计 (5)

六承接查验的准备工作 (7)

七房屋本体自用部位及设施的查验 (9)

八房屋本体共用部位及设施的查验 (11)

九公用设施设备、公共场所(地)的查验 (21)

十工程资料的接管 (22)

十一业主入伙时的承接查验 (25)

十二缺陷整改与保修 (26)

十三承接查验相关记录表 (29)

十四附件1 本手册引用法规、标准目录 (67)

附件2《房屋接管验收标准》ZBP30001-90 (68)

附件3《物业承接查验办法》 (73)

十五信德物业公司新建物业承接查验方案 (79)

十六信德物业承接查验表格 (85)

十七信德物业公司在管项目查验接收方案 (89)

一、名词、术语解释

物业竣工验收

工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。

竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。

物业承接查验

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建物业而言，承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。承接查验标志着物业正式进入使用阶段。

物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。

房屋本体自用部位及设施

自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。

房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。

房屋本体共用部位

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。

公共场所(地)、公用设施

公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。

公用设备

公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、采暖系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。

二、承接查验法律依据:

实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

三、承接查验条件

物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

四、承接查验流程

注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 移交一份给物业管理公司存档。 五、承接查验组织设计

一、编制承接查验计划，与开发商沟通

物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商承接查验通知后，按《承接查验条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定查验时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合查验。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。

1、根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终承接查验时间）

2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商反映，制定解决方案。

二、进行验收前的准备工作

详见《承接查验的准备工作》。

三、对物业进行承接查验

一）、初验