中级经济师房地产第八章习题及答案

第八章房地产估价

一、单项选择题

1、选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法，称为（）。

A、比较法

B、预测法

C、试验法

D、分析法

2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占前两项（称为直接成本）的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。

A、1840

B、2840

C、2966

D、3000

3、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用（）估价。

A、收益法

B、成本法

C、假设开发法

D、比较法

4、学校、医院、图书馆、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用（）估价。

A、成本法

B、假设法

C、预测法

D、收益法

5、某房地产在2017年3月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（）元/m2。

A、26560.8

B、28050.9

C、27000.1

D、29170.7

6、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为（）万元。

A、45

B、50

C、55

D、48

7、比较法估价时，因可比实例的成交日期与价值时点不同而对可比实例成交价格进行的处理，属于（）。

A、建立比较基础

B、交易情况修正

C、市场状况调整

D、房地产状况调整

8、房地产估价报告一般采用（）形式。

A、书面

B、电子版

C、邮件

D、口头

9、下列关于估价师声明说法错误的是（）。

A、估价师声明不是估价师或估价机构的免责声明

B、估价师声明对签名的注册房地产估价师也可以起一种警示作用

C、所有参加评估的项目相关人员都应在该声明中签字

D、所有参加评估项目的注册房地产估价师都应在该声明中签字

10、我国从事专业房地产估价的人员应是（）。

A、评估师

B、注册房地产评估师

C、不动产估价师

D、专业房地产评估人

11、抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值是（）。

A、投资价值

B、拍卖保留价

C、计税价值

D、抵押净值

12、假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的（）的“倒算法”。

A、市场法

B、收益法

C、成本法

D、剩余法

13、在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（）。

A、房地产价格

B、建筑物开发成本

C、土地价值

D、建筑物市场价值

14、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的（）。

A、物质折旧

B、功能折旧

C、外部性折旧

D、经济折旧

15、建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去（）。

A、自然寿命

C、使用年限

D、实际年龄

16、净收益等于（）减去运营费用。

A、总收入

B、潜在毛收入

C、毛利润

D、有效毛收入

17、某房地产收益年限为50年，报酬率为10％，每年可以获得净收益60万元，则该房地产的价格应该为（）万元。

A、500.49

B、489.36

C、497.56

D、594.89

18、某房地产开发项目预计投入1000万元，每年可获得收益为100万元，收益年限没有限制，则该项目的年收益率为（）。

A、5%

B、8%

C、10%

D、15%

19、预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的房地产估价方法是指（）。

A、假设法

B、收益法

C、成本法

D、折旧法

20、房地产的开发经营期可分为开发期和经营期，其中，开发期的终点是预计待开发房地产（）的日期。

A、取得估价对象

B、竣工验收合格

C、房地产经营结束

D、房地产经济寿命结束

21、在重新购建价格求取的具体方法中，工料测量法的优点是（）。

A、省时、省力

B、便于计算

C、操作简便

D、详细、准确

二、多项选择题

1、对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。

A、市场法

C、收益法

D、假设开发法

E、基准地价修正法

2、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，房地产的价值高低主要取决于下列（）因素。

A、未来净收益的大小

B、潜在毛收入的高低

C、获取净收益的可靠程度

D、获取净收益期限的长短

E、有效毛收入的高低

三、案例分析题

1、某建筑物的建筑面积为1000米2，套内建筑面积为800米2，套内建筑面积的重置价格为4000元/米2，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

根据以上资料，回答下列问题：

<1> 、该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）。

A、3200元/米2

B、4000元/米2

C、4100元/米2

D、5000元/米2

<2> 、采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为（）。

A、20%

B、50%

C、81%

D、95%

<3> 、该建筑物的年折旧额为（）。

A、4.00万元

B、6.08万元

C、6.40万元

D、7.60万元

<4> 、求该建筑物现值可采用的公式为（）。

A、建筑物现值＝建筑物重新构建价格－年折旧额

B、建筑物现值＝建筑物重新构建价格×成新率

C、建筑物现值＝建筑物重新构建总价－折旧总额

D、建筑物现值＝建筑物重新构建总价×（1－有效年龄÷经济寿命）

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 A