洛阳市商业市调报告 PPT
市场调研PPT课件
我们今天要探讨的几个问题：
1、什么是市场调研？ 2、市场调研分哪些步骤？ 3、我们常用的几种市场调研的方法？ 4、如何进行问卷设计？ 5、怎样撰写市场调研报告？
市场研究报告的撰写
❖ 撰写研究报告的基本原则是(TOPIC)：
及时(timely) 客观(objective) 专业(professional) 有用(informative) 清晰(clear)
观察技术的类型
❖ 自然与经过设计的观察； ❖ 结构性与非结构性观察； ❖ 公开的观察与掩饰的观察； ❖ 直接观察与间接观察； ❖ 人员与机器的观察；
定性研究类型
❖ 文案调查法 （Desk Research) ❖ 小组座谈会 ❖ 深度访谈 ❖ 德尔菲法
定量研究方法的选择
调查目的
被访者的类型 样本结构类型
❖ (4) 最终报告的复印件。这个报告是研究成果 的书面证明。它让每个人清楚 , 在口 头报告 中许多细节都被省略掉了。在口头汇报的尾声 阶段 , 应该让感兴趣的人得到一份最终报告。
注意问题
❖ 要注意切忌照事先写好的发言稿宣读 ，而应该使用 口语化的、 简明的词句表达调查成果 ;
❖ 要交待清楚所要讲的几个问题 , 不时注意提醒听者 当前进入第几个问题;
我们今天要探讨的几个问题：
1、什么是市场调研？ 2、市场调研分哪些步骤？ 3、我们常用的几种市场调研的方法？ 4、如何进行问卷设计？ 5、怎样撰写市场调研报告？
问卷设计的步骤
❖ 确定研究的目的 ❖ 明确所需的信息 ❖ 确定问卷的类型 ❖ 确定每一个问题的内容 ❖ 确定每一个问题的回答形式 ❖ 确定每一个问题的用词 ❖ 确定问题的顺序 ❖ 问卷的整体形式 ❖ 重复以上步骤并进行修正（复查） ❖ 试访并修正 ❖ 考虑将要产生的数据格式，并确保询问正确的问题
(精选)洛阳商业地产项目运营情况的报告
（精选）洛阳商业地产项目运营情况的报告关于洛阳商业地产项目运营情况的报告市调时间:2010年8月18日市调项目:洛阳新都汇购物公园、洛阳万达商业广场市调人员:运营管理部部分人员第一站:新都汇购物公园一、新都汇概况1、洛阳新都汇位于洛阳市西工区中心中州中路与解放路交汇处，南临中州中路，东临解放路，北临唐宫西路，西面紧挨高级住宅小区(中泰花园)，邻近王城公园及洛阳火车站。
2、总占地30000余平方米，建筑面积约为3.7万?，开发商为洛阳龙羽房地产开发公司，物业管理为洛阳新都汇管理有限公司。
建筑形态为四层复式。
地块为L 形，南北长约220米，宽度170米，容积率2.5，集中绿地率不少于10%，于2006年6月18日开业。
三层立体复式步行街，层次错落，是目前洛阳休闲娱乐购物配套最完善的大型室外商业街之一(3、整条步行街贯通地块南北，于地块中央转弯处形成一个中心小广场。
商业步行街北端为一个大型音乐喷泉演绎广场，东、北面及西面位置则分别布置了以室内步行街形式为主的三层商店区。
顶层为公共绿化平台会所设施，其上另有一栋高层的商务公寓。
4、中心庭园东西两栋建筑，于三层及四层为复式餐饮设施。
商铺面积呈6-15?，30-80?分布不等。
其四层的南北两端亦分别布置了屋顶平台作休闲茶座，另设玻璃透明观光休闲电梯，可俯视地块内的广场空间。
二、业种规划及入驻品牌2.1业种规划B1:地下停车库及机电设备用房、逾万平米的家乐福大型国际品牌超市1F:商务酒店、快餐及运动服饰专卖业种规划2F:服饰、皮鞋、珠宝、化妆品等奢侈品等国际名牌名店3F:国内化妆外特色餐饮与小吃、儿童城、电玩网吧、酒吧街、娱乐休闲会所4F:复式大型特色餐厅、儿童游乐场及奥斯卡影城2.2入驻商家品牌楼层品牌负一层家乐福超市克里斯汀大酒店、西式美食专家必胜客、西式快餐巨头麦当劳、肯德基、快餐航母台湾永和豆浆、德克士快餐、一层韩式餐饮代表土大力,阿迪达斯、耐克、背靠背、彪马、美津浓、卡帕、锐步、edc、播、碧可、怡佳咏、红人、森马、圣迪奥等李红国际、SBO、莱茨、奥菲曼、嘉彩、主格、梦特娇、劲霸、BOSS、金盾、名郎、雅戈尔、罗蒙、佐丹奴、堡二层狮龙、美特斯?邦威、森马、威鹏、意尔康、天成、周大生珠宝及个人护理用品专家屈臣氏、牛排专家豪享来餐饮等儿童城、百岁拉面、乐福来美食广场、小嘴煲煲掂、日式餐饮京桥料理～意式休闲餐饮维罗娜、仙踪林、香港三层粥鼎记、拉丁餐饮代表牧牛郎巴西烤肉、47自助餐、爱派、红场酒吧、娇美容院、自然美SPA馆四层复式餐厅、世纪英豪健身俱乐部、儿童乐园、奥斯卡影城三、规划特色及景点规划特点:规划概念以室外步行街为主要设计元素,配合各种大小尺度立体广场空间,制造不同场景气氛。
如何做市场调查PPT课件
2019/11/6
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五、市调方式方法
商业调查与商业定位关系
1、通过商业及市场调查研究进行商业定位分析： 商业立地条件分析，通过对区域经济发展环境、商业市场环境、消 费者环境及项目周边交通概况等数据研究本地块适宜进行商业经营的 可能性。 SWOT分析，根据市场调查数据判断本项目的优势、劣势、机会点 及市场竞争威胁性在哪里，协助开发商掌控项目的发展；差异化方向 性研究，从项目的商业概念、商业档次品质、商业物业亮点、商业组 合特点等来综合分析项目商业今后的方向性打造特征。
2019/11/6
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2019/11/613四、市调源自容和考察次序市调有两个前提：
1、实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合 区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考 主要是印证和具体细节了解；
2、事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈 （区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节 点。
2019/11/6
5
三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共 同的界定：
板块 商业中心 地标
区位 地段 业态
商圈 节点 业种
2019/11/6
6
教育+机械 制造工业区
三、基本概念理解与应用
生态旅游、 文化休闲
航空会展、光 电子新兴产业
区位——带综合性的规划学用 语，指为某种经济、政治、社 会活动所占据的场所，在某一 城市（地区）中所处的空间位 置
2019/11/6
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四、市调内容和考察次序
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通 、客流量等，主要通过“面”观察。
百货商场市调报告
百货商场市调报告一、研究对象本次市调针对的是某城市的5家百货商场，分别为A、B、C、D、E商场。
二、研究内容1.消费者人群分析：对不同年龄、性别、收入水平的人群进行分析，了解他们对百货商场的看法和购物习惯。
2.商场品牌知名度比较：了解各商场在消费者心目中的知名度，以及商场品牌在市场上的地位。
3. 商场形象比较：对各商场的商业形象、装修风格、店铺规划等进行比较，了解其魅力和吸引力。
4. 商品种类比较：对各商场商品产品的种类、质量、价格、促销等方面进行比较，进一步分析消费者对百货商场关注的重点。
三、研究方法本次市调采用问卷调查和店面深度访谈的方法。
问卷调查主要针对消费者，通过对不同年龄、收入、职业、购买能力等人群进行样本抽取进行问卷调查；店面深度访谈主要针对各商场负责人，通过对各商场的品牌形象、人员管理、营销活动等情况进行深入调查和了解。
四、调查结果1. 消费者人群分析通过问卷调查，发现购物的主要消费者为年轻人，占总样本量的50%以上；女性消费者占比较高的比例，超过60%；同时，消费者收入水平较高，50%以上的消费者的月收入超过1万元。
2. 商场品牌知名度比较通过问卷调查和店面访谈，发现A、B商场的品牌知名度相对较高，占比均超过70%；而D、E商场知名度较低，占比均不到50%。
C商场的品牌知名度相对中等。
3. 商场形象比较通过店面访谈和问卷调查，发现商场的装修风格和店面规划是影响消费者选择的重要因素，其中A商场的装修风格最为时尚和吸引人，成为消费者的首选。
B、C商场的装修风格也很时尚，但商业形象略显单一。
D、E商场的装修风格较为简单，商业形象欠缺吸引力。
4. 商品种类比较从商品种类来看，A、B商场的商品种类较全面，对于不同人群的需求都有所满足。
C商场的商品种类也比较广泛，但有些品类的品牌选择较少。
D、E商场的商品种类相对较少，且价格偏高，容易让消费者感到不满。
五、市调分析通过对市场调查的结果进行分析，可以得出以下结论：1. 百货商场的核心消费群体是年轻女性，且消费能力较强。
市场调研讲义课件(ppt40张)
四、确定调研工作的程序
1.确定调研课题 2.选定调研对象 3.收集相关资料 4.制定调研计划
1.调查材料的收集 2.调查材料的记录 3.调查材料的整理
1.调查过程中的 研究 2.调查后的研究
市场调研的阶段划分和工作内容
教学活动安排和要点(赵志群)
第一阶段：设计问卷与调查 （03.01～03.03）
培训与考核标准
1.企业相关工作岗位的设置情况； 2.各岗位人才需求情况（含急需人才的状况）； 3.人才来源渠道：自身培养、学校招聘、社会招 聘； 4.企业对相关人才的要求：知识、技能、态度、 学历层次、工作经历等； 5.适应本专业培养层次或类型的岗位的具体工作 任务：对象、内容、手段、组织、产品、环境等。
3.收集整理课程数据
一是人口统计数据信息，如同年龄段就学和就业 情况； 二是劳动市场信息，如就业需求的变化趋势，急 需人才的数量与种类，新出现的社会职业的数 量，产业结构调整率等； 三是原有课程的反馈信息，如课程的改革重点和 开出率，毕业生就业的专业（或专业大类）对 口率以及整体就业率。
教学活动安排和要点(赵志群)
论证要点
行业企业对技能型人才的需求情况（现状、趋 势）； 选定职业（专业）对应的工作任务和岗位，对 应的职业资格证书（行业与企业的职业资格要 求），需要设置的专业和专门化方向； 职业院校的招生就业情况，现行课程存在的问 题； 课程开发的思路与对策。
（二）从业人员结构分析
职业分析 岗位分析
2.培训方式
采用头脑风暴法，确定调研内容、企业、对象； 小组集体设计调研表格； 以小组或个人的方式开展实地调研。
“头脑风暴”法（brainstorming）
店面调研报告.PPT
目录一、调查概述………………………………………………2 二、调查报告分析………………………………………… 2 三、调查总结………………………………………………14 四、我们的动态……………………………………………15 五、小组成员个人总结……………………………………16 六、附录1.附录1- 分工计划书.......................................18 2.附录2--调查方案..........................................19 3.附录3：调查问卷..........................................22 七、数据处理（见纸质档） (23)关于市场经营环境调查报告——以xxx附近商圈为例一．调查概述：本次市场调查，我们小组以问卷调查的方式为主，通过对长沙市xxx附近商铺商家的经营理念、销售收入水平、消费主体情况等方面的实地调查和分析，了解长沙市xxx附近商家对商铺价格、前景、规模、经营业况的看法，在市场环境下分析消费者商铺的消费需求，帮助商家对商铺进行正确的定位和进行正确的选择。
1．调查范围：2.调查内容：1.被调查者的商铺拥有方式及现有状况； 2.被调查者对于商铺前景和商铺价格的看法；3.被调查者商铺的经营类型及经营理念；4.被调查者商铺的规模；5.被调查者商铺收入情况； 6.被调查者商铺的消费群体。
我们设定的调查时间为2012年5月28 日——2012年6月2日。
3，调查情况：二．《关于市场经营环境调查——以xxx商圈为例》分析报告此次房地产课程设计之xxx周边商铺现状的调查，我们小组总共调查访问100多家商铺，涉及餐饮（小饭馆，早餐店，烧烤店，酒店等）娱乐（网吧），超市，精品店等等，以下三个表格及图表显示调查的背景，为店主性别，店主的年龄段，店主的籍贯。
数据处理：表1 年龄段人数比例20-30 19 19%31-40 50 50%41-50 24 24%51以上 7 7% 表2 籍贯人数比例长株潭省内其他县市 45 45%33 33%外省 22 22% 表3性别人数比例男 67 67%女 33 33% 分析总结：由以上数据可以得知，xxx附近商铺店主以31-40岁的男性居多，在100份调查问卷中，男性店主占67%，女店主占33%，年龄段在20-30岁的占19%，30-40岁的占50%，店主本身属于长沙市的只有45%，有33%属于本省其他县市的，而有22%属于外省的。
洛阳主要专业市场调研报告
一、建材家居类：
1、洛阳西建材批发市场 洛阳西建材批发市场位于洛阳市涧西区谷水西出口，中州西路与 310 国道交汇处，总占地面积 144 公顷（2160 亩）。一期占地面积约 300 亩，拥有 3000 多家商铺和洛阳市最大的 1.7 万平方米的国际会展 中心（中原物流 会展中心）。市场 2011 年开业，只 租不售，租金 15 --25 元/㎡·月。 市场主要为两层 结构，一楼层高 约 3.8 米，二楼 层高约 2 米，开间约 3.8 米，进深约 6.5 米。
近年来，洛阳紧紧围绕“福民强市”总体目标，大力实施项目建 设、经济转型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文
化旅游名城建设攻坚战，综合经济实力大幅提升。2012 年，全市实 现生产总值 3001.1 亿元，财政一般预算收入 205.3 亿元。城镇居民 人均可支配收入和农民人均纯收入：分别达到 22180 元和 7640 元， 同比增长 10%和 12%。先后荣膺中国优秀旅游城市、国家园林城市、 国家卫生城市、全国文明城市、国家森林城市、中国十大最佳魅力城 市、全国节能减排二十佳城市、中国人居环境范例奖、倾国倾城·最 值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌城市、世界特色魅 力城市 200 强、最具海外影响力的中国城市等荣誉称号。
2、大唐宫陶瓷城 大唐宫陶瓷城由大唐宫市场有限公司（前身是洛阳市商业储运总 公司）开发。市场位于西工区定鼎北路定鼎立交桥西，聚客隆家电批 发市场旁，由一个占地约 200 亩的大唐宫陶瓷批发市场及一座大唐宫 陶瓷卫浴商厦组成，总经营面积约 30 万㎡。市场主要经营陶瓷卫浴、 装饰五金、管材、板材、灯具等，品牌等位中高档。市场商业氛围成 熟，人流量大。市场租金 26-40 元/月·㎡。
洛阳市商业市调报告
洛阳市商圈格局分析/商圈分布
南昌路 商圈
西工 王府 井商
圈
洛龙 新区 商圈
老城区 商圈
西工区商圈属于城市级核心商圈； 代表商业：王府井百货、建业凯旋广场、新都汇
南昌路商圈属于区域性商圈； 代表商业：王府井购物中心、丹尼斯百货、万达 广场、名门微生活
洛龙新区商圈属于区域性商圈； 代表商业：宝龙城市广场、泉舜购物中心、正大 广场（2019年4月21日试营业）
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
王府井购物中心
苹果
小米
三星
王府井入驻 的3C品牌
华为
车小秘
微软
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
名门微生活
商业体量面积
6.5万㎡，辐射
物
项 涧西区、属于社 商 文娱、潮流时尚 业 100
6F
目 区型商业 概
业 体验购物中心 定
属 %物
5F
性 业自
述
位
持
4F
停 车 位 地下800个 规 模
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
王府井购物中心
项 经营面积
商
物 100
目 11.5万方，以百 业 概 货为主，中高端 定
业 %物 高端百货潮流 属 业自
6F
述 消费层为主。
位 时尚购物中心
性持
5F
停
车 地下500个停车
位位
楼
规
层
模
B1-6F
差 中高
4F
异 端百
化 货业
3F
经态
2F
营
1F
B1
楼层品类分布
辐射本区域客群，商圈经营档次有待提高。
城市改造力度加大，区域商业处于升级改造的项 目多，丰富业态是区域商圈赢得竞争的重要手段。
洛阳市场市调报告
1F 时
尚名品馆
业种:黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、女鞋、皮具
2F 新
尚少女馆
业种:少女装、女士配饰
3F 迷
尚淑女馆
业种:淑女装、内衣
4F 风
尚绅士馆
业种:男士正装、商务男装、商务休闲、男鞋、男士配品；
5F 品 业种:运动休闲、童装童玩、婴幼用品、家居床品、季节品（
尚运动馆 羊绒、保暖）、健身用品、餐饮美食
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洛阳市场市调报告
四.5 丹尼斯百货政和店
5、开业美陈布置：
大门口造型
扶梯看板
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开业庆典
DP点造型 走道造型
洛阳市场市调报告
四.6 丹尼斯百货政和店
5、开业美陈布置：
赠奖处 走道POP
专柜公共造型
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挑空区造型 专柜造型
洛阳市场市调报告
五.1 泉舜购物中心
1、商场简介：
商场地址：洛阳市涧西区 万达广场
洛阳万达百货紧邻南昌路、九都路。商场建筑面积2.2万平方米，共有五个楼层 。汇集了国内外200多个知名品牌，是一家定位为“流行、时尚”的中高档百货商场 。
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洛阳市场市调报告
二.2 万达广场
2、楼层布局：
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洛阳市场市调报告
二.3 万达广场
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洛阳市场市调报告
二.4 万达广场
4、企划活动形式：
洛阳。
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洛阳市场市调报告
二.5 万达广场
洛阳。
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洛阳市场市调报告
二.6 万达广场
5、气氛布置类：
洛阳市商业市调报告
B2
楼层业态分布
美食童乐 环球美食、儿童体验
休闲娱乐 影院、ktv、美食、儿童娱 乐
魅力潮流 女装、男装、儿童娱乐
时尚名品 快时尚、黄金珠宝
精致生活 生活精品超市
停车场 停车、洗车服务
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目 泉舜购物
苹果 泉舜购 物进驻 3C品牌 VIVO
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目 泉舜购物
商圈重点调研分析/2019开业项目 正大广场
项
总 商 以现代家庭 物 10
目 建筑面积22 业 成员为核心 业 0%
概 万平方米， 定 满足多方位 属 物 7F
述 地下3层、 位 体验性消费 性 业
地上7层
的多功能生 活场馆
自6F持来自停 车 位 地下1229 楼 规 个停车位 层 模
全 5F 差河
异南 B3-7F 化 唯 4F
淑女装、流行皮件、内 睡衣
少女休闲、流行杂货、 钟表眼镜
化妆品、黄金珠宝、进 口商品
停车场
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目 王府井购物中心
项 经营面积 商
物 10
楼层品类分布
目 11.5万方， 业
业 0%
概 以百货为主， 定 高端百货 属 物
6F
影城、动物园咖啡
述 中高端消费 位 潮流时尚购 性 业
对比内容
泉舜购物
正大广场
宝龙城市广场
建筑面积 商业定位 停车位 日均客流 客群定位 出租率 综合排名
24万方
22万方
10.5万方
中高端城市级购 时尚、体验式
物中心
mall
地下停车位 2400
地下停车位 1229
约0.8万
洛阳新都汇商业步行街调研报告
洛阳新都汇商业步行街调研报告案场各岗位服务流程销售大厅服务岗：1、销售大厅服务岗岗位职责：1)为来访客户提供全程的休息区域及饮品;2)保持销售区域台面整洁;3)及时补足销售大厅物资,如糖果或杂志等;4)收集客户意见、建议及现场问题点；2、销售大厅服务岗工作及服务流程阶段工作及服务流程班前阶段1）自检仪容仪表以饱满的精神面貌进入工作区域2）检查使用工具及销售大厅物资情况，异常情况及时登记并报告上级。
班中工作程序服务流程行为规范迎接指引递阅资料上饮品（糕点）添加茶水工作要求1）眼神关注客人，当客人距3米距离时，应主动跨出自己的位置迎宾，然后侯客迎询问客户送客户注意事项15度鞠躬微笑问候：“您好！欢迎光临！”2）在客人前方1-2米距离领位，指引请客人向休息区，在客人入座后问客人对座位是否满意：“您好！请问坐这儿可以吗？”得到同意后为客人拉椅入座“好的，请入座！”3）若客人无置业顾问陪同，可询问：请问您有专属的置业顾问吗？，为客人取阅项目资料，并礼貌的告知请客人稍等，置业顾问会很快过来介绍，同时请置业顾问关注该客人；4）问候的起始语应为“先生-小姐-女士早上好，这里是XX销售中心，这边请”5）问候时间段为8:30-11:30 早上好11:30-14:30 中午好 14:30-18:00下午好6）关注客人物品，如物品较多，则主动询问是否需要帮助（如拾到物品须两名人员在场方能打开，提示客人注意贵重物品）；7）在满座位的情况下，须先向客人致歉，在请其到沙盘区进行观摩稍作等待；阶段工作及服务流程班中工作程序工作要求注意事项饮料（糕点服务）1）在所有饮料（糕点）服务中必须使用托盘；2）所有饮料服务均已“对不起，打扰一下，请问您需要什么饮品”为起始；3）服务方向：从客人的右面服务；4）当客人的饮料杯中只剩三分之一时，必须询问客人是否需要再添一杯，在二次服务中特别注意瓶口绝对不可以与客人使用的杯子接触；5）在客人再次需要饮料时必须更换杯子；下班程序1）检查使用的工具及销售案场物资情况，异常情况及时记录并报告上级领导；2）填写物资领用申请表并整理客户意见；3）参加班后总结会；4）积极配合销售人员的接待工作，如果下班时间已经到，必须待客人离开后下班；1.3.3.3吧台服务岗1.3.3.3.1吧台服务岗岗位职责1）为来访的客人提供全程的休息及饮品服务；2）保持吧台区域的整洁；3)饮品使用的器皿必须消毒；4）及时补充吧台物资；5）收集客户意见、建议及问题点；1.3.3.3.2吧台服务岗工作及流程阶段工作及服务流程班前阶段1）自检仪容仪表以饱满的精神面貌进入工作区域2）检查使用工具及销售大厅物资情况，异常情况及时登记并报告上级。
市调与招商ppt课件
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市调
市调的内容 what？ 达到目的
竞争对手------卖场环境 人员的精神面貌与言行举止、商品
的陈列与售价、硬件设施
经营策略 卖场规划格局、营业面积、合作经营条
件、商品促销方法等
学习对方经营优势来提升自身经营质量 专项调查------人口调查 人群喜好、年龄层结构比、男女比例等
商圈调查 主要客群特征、经营条件、商品分
.
招商
招商工作须注意事项
4、注意处理好招商职能与营运职能的合作关系
依据工作惯性，招商职能是引进商户设柜的，而营运职能则 是管理商户设柜的。由于经营活动过程的复杂性，彼此之间发 生摩擦的可能性非常高，典型的例子是：如果处理不当，招商 职能对商户是一好百好，不加控制，而营运职能则对商户是凶 神恶刹，百般压迫。这种矛盾一旦激化，受到损失最大的自然 是商场。作为招商人员，商场利益是工作的最高利益，秉持公 正、客观的心态对待商户，做事严谨，保持廉洁，坚持原则， 是招商员趋利避凶的“法宝”，在处理商户专柜问题而引起的 营运职能的冲突中，应就事论事，客观处理，相信在确保公司 利益的大前提下，秉承公正、坦然的心态，问题一定能够解决
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招商工作阶段划分
确定招商计划 寻找潜在商户 谈判签约 开业协调
The End
就到这里吧！
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招商
招商工作须注意事项
2、加强谈判能力 虽然说光凭嘴皮子，说得天花乱坠，也不能为商户经营业绩
打下坚实的合作基础，但有效的信息沟通和思想交流能力仍然 可以帮助招商人员最大限度争取目标商户的进驻，同时，具有 诚意的谈判结果也有利于增进商场和商户的彼此了解，在商户 心中形成良好的商场形象，即便暂时没有合作机会，但条件成 熟，目标商户仍然会考虑进驻百货商场。谈判能力提高的途径 ，一个是向从事招商工作的前辈虚心请教，以避免少走弯路， 多交“学费”；另一个是进行自学，可以学习有关人际交往、 商务谈判和心理学方面的知识，对工作是有促进作用的
洛阳某商铺部分市场调研报告
洛阳某商铺部分市场调研报告洛阳九都银座商铺部分市场视察陈诉目录视察说明一、本物业区域视察陈诉1、本地块状况2、本地块周边景观3、本地块主要交通干道4、本地块交通条件5、本地块生活配套设施二、本物业竞争楼盘视察陈诉三、本物业目标客户需求视察研究陈诉（1）目标客户人群特征阐发（2）主体部分在本案购房的可能性筹划购房面积本区域商铺的理想销售单价和总价消费者最为满意的商铺四、本物业开发发起陈诉五、本物业楼盘开发问题预测陈诉视察说明视察目的：（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况；（2）重点掌握洛阳市商铺市场的生长状况；（3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点；（4）为本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据；视察执行情况如下：视察时间：2002年4月2日至2002年4月6日视察人员：信证公司4人视察方法：在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的底子，又进行了本次视察行动，经过踏街记录、竞争个案视察、商铺视察、客户问卷征询进行系统视察。
视察内容：地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征阐发。
调研东西：（1）竞争楼盘视察东西：竞争楼盘售楼部销售人员（2）商铺部分目标客户需求状况研究：上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。
样本量：竞争楼盘：5个通过本次调研，我们获取了本案前期营销事情所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。
凭据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体阐发，并对本案开发提出公道化发起。
第一部分：本物业区域市场视察陈诉（一）地块阐发11、地块状况（1）位置：位于洛阳市涧西区牡丹广场四周，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。
（2）面积：项目占地约14亩，东西长约130米，南北长约90米。
（3）地形：呈不规矩口字状，部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。
22、地块周边状况（1）西侧状况：西面为洛阳首座产权式酒店雅安名城。
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目 录：
01
城市概况
02 城市商圈的格局分析
03 商圈重点调研项目介绍
04 3C产品和儿童体验乐园的占位
05
商圈意向合作项目
洛阳市城市概况
洛阳是中国四大古都之一，河南省第二大城市，中原经济区副中心城市 铁路：陇海线、焦枝铁路、郑西高铁客运专线 公路：连霍、二广、郑少洛；207、310、311、312国道纵横交错 机场：开辟有至国内几十条航线 交通：九省通衢、四通八达
洛阳市城市概况
人口
市区人口 260.4万
11所高校 在校生14.5
万人
学校
企事业
科研机构 600余家
5个国家5A 级景区
旅游景区
洛阳市城市概况
洛阳地铁规划4条线路，批复修建2条。1号线、2号线在建中。 地铁1号线贯穿西工区商圈。 地铁2号线经过洛龙新区商圈，距离商业项目最近的站点是开元大道站和展览西路站。
洛阳市商圈格局分析/商圈分布
南昌路 商圈
西工 王府 井商 圈
洛龙 新区 商圈
老城区 商圈
西工区商圈属于城市级核心商圈； 代表商业：王府井百货、建业凯旋广场、新都汇
南昌路商圈属于区域性商圈； 代表商业：王府井购物中心、丹尼斯百货、万达 广场、名门微生活
洛龙新区商圈属于区域性商圈； 代表商业：宝龙城市广场、泉舜购物中心、正大 广场（2019年4月21日试营业）
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目 区域商圈小结
商圈地位 发展现状 未来格局
洛阳市级核心商圈，各项商业配套齐全，交通便 捷，影响力强，辐射范围广。
泉舜购物
1万平方 米（调 改中）
泉舜购物是洛龙新区，乃 至洛阳市区较高端的大体量 商业之一。经营状况良好。 辐射全市的核心商业。
项目4楼dodo梦想城、 1万平方米的体量，经营状况 不佳，现正在调改中。
商圈重点调研分析/2019开业项目
正大广场
商圈重点调研分析/2019开业项目
正大广场
重点合作品牌
洛阳市商圈格局分析/西工区商圈
建业凯旋广场 新都汇
国贸中心 王府井百货
商圈具有较高的成熟度，蕴盖了多个商业卖场，商业氛围浓厚。
洛阳市商圈格局分析/西工区商圈
商圈交通
中州路是洛阳市东西方向的主干道之一， 西工区商圈围绕 中州路南北两侧。公交多条线路穿过商圈。
地铁1号线贯穿中州路，商圈内设多个站点。
继续保持 安静
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
宝龙城市广场
一楼
三楼
二楼
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
宝龙城市广场
三大运营商和3C品牌都在一楼的沿街店铺，店面装修一般。店铺形象较陈旧。
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
宝龙城市广场
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
宝龙城市广场
3500平方 米(调整招
项目商户正在进场 装修，预计2019年4 月21日开业。
项目没有3C数码 品类规划，我司项目已 经推介过，有合适位置 会推/洛龙新区商圈项目 洛龙新区商圈商业项目排名：
泉舜购物、宝龙城市广场在招商调改中，正大广场4月21日开业，目前部分厂商还在进场装修中。
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目 区域商圈小结
商圈地位 发展现状 未来格局
洛阳新兴城市商圈，未来新区的商业中心区，能 够和西工区商圈媲美的城市商业集中区。
大型城市综合体商业云集，规模大，业态齐全， 集中式商业项目多。
区域商业体量大，未来竞争激烈，区域将分流市 区消费客群，成为城市级商业圈。
洛阳市商圈格局分析/涧西区商圈
万达广场
名门微生活
丹尼斯百货
商中)
二楼东南角原ktv 3500平方米正在调整中，一楼同一位置是迪卡侬、三楼是影院。 宝龙城市广场楼层规划较混乱，业态布局不清晰，为了填满而招商。经营状况一般。
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
泉舜购物
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
泉舜购物
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
泉舜购物
商圈重点调研分析/洛龙新区商圈项目
餐饮是项目的一大特色，包罗万象、中西餐饮都在其中。
商圈重点调研分析/西工区商圈项目
建正业凯弘旋广城场
商圈重点调研分析/西工区商圈项目
建业凯旋广场
商圈重点调研分析/西工区商圈项目
建业凯旋广场
商圈重点调研分析/西工区商圈项目 西工区商圈商业项目排名：
西工区商圈是洛阳市核心商圈，辐射整个洛阳市区。各商业项目经营状况良好。
老城区商圈物业比较成旧，形态较为单一。
洛阳市商圈格局分析/洛龙新区商圈
正大广场
泉舜购 物中心
宝龙城市广 场
洛龙新区商圈以市政府周边商业为主，城市新兴的商圈，未来洛阳 商业市场上新兴的力量。
洛阳市商圈格局分析/洛龙新区商圈
住宅、 写字楼
洛龙新区商圈消费人群多以公务员、私营老板和新兴白领家庭为主
大家学习辛苦了，还是要坚持
涧西区商圈目前有空位的商业为名门微生活，二楼正在调改中。
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目 区域商圈小结
商圈地位 发展现状 未来格局
涧西区南昌路商圈是新兴商圈，商圈项目经营整 体状况较好。
辐射本区域客群，商圈经营档次有待提高。
城市改造力度加大，区域商业处于升级改造的项 目多，丰富业态是区域商圈赢得竞争的重要手段。
名门微生活
二楼
原滔博运动 2000多平 方米已调整
出来
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
万达广场
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
万达广场
万达广场距离洛阳市电脑城专业市场较近，3C产品店面都在万达金街的沿街店铺。
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
万达广场
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目 涧西区商圈商业项目排名：
商圈重点调研分析/西工区商圈项目
王府正井百弘货 城
洛阳核心商圈的核心商业，引进国内一、二线品牌、少数国际精 品。主打高端百货线路。
商圈重点调研分析/西工区商圈项目
王府井百货
商圈重点调研分析/西工区商圈项目
王府井百货
商圈重点调研分析/西工区商圈项目
新正都汇弘 城
新都汇商业步行街是洛阳市比较繁华的休闲购物街区。品牌以中档 消费为主，主要消费人群以年轻人、学生为主。
王府井购物中心
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
丹尼斯百货
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
王府井购物中心
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
王府井购物中心
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
王府井购物中心
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
名门微生活
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目
名门微生活
商圈重点调研分析/涧西区商圈项目