龙湖地产集团 _成本管理_LH成本管理资料汇编

龙湖成本管理资料汇编目录一、集团成本管理办法1、目的2、适用范围3、成本管理责任界定4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理4.2、“动态成本”的概念4.3、“已确认合同变更”的概念4.4、“已签合同预估变更”的概念5、目标成本编制及审批管理5.1、土地版目标成本（土地投资论证阶段）5.2、启动版目标成本（项目启动阶段）5.3、基准版目标成本（方案设计阶段）5.4、执行调整版目标成本6、合约规划分解7、动态成本本月度回顺8、成本系统控制9、项目竣工成本确认10、项目竣工结算11、附件11.1、附件1：《集团全成本费项及说明》11.2、附件2：《目标成本测算（总结）模板》11.3、附件3：《合约规划模板》二、目标成本管理办法1、目的2、原则3、程序三、项目营销费用的口径明确及管理办法1、管理费用的定义及范围2、项目营销费用的额度控制3、营销费用的管理办法四、资金计划管理办法1、前言2、分类3、编制原则4、程序5、考核一、集团成本管理办法1、目的●提高目标成本及预算的严肃性●加强项目成本过程可控、透明●明确成本管理责任●控制成本风险，提升集团成本竞争力●构建行业内领先的成本管理体系2、适用范围●本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.3、成本管理责任界定●项目成本经理：开发成本的直接责任人；营销费用统计，预警责任人；负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。

●项目营销经理：项目营销费用的直接责任人●项目财务经理：负责分摊进入项目的“部门费用”；负责牵头编制项目预算；负责项目收益分析及跟踪。

部门费项包括：项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。

●项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。

4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本；通过对目标成本与动态成本的比较，检查，发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。

4.2、“动态成本”概念动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额 4.3、“已确认合同变更”的概念指已签合同发生合同金额变更，包括以下4种情况：1）经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。

2）经与相关方确认的施工图预算调整。

3）经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。

4）进我房确认增加费用的实施方案。

若需另签补充协议，则视为新合同，不视为变更合同 4.4、“已签合同预估的变更”的概念指对方已提出变更，但我方尚未完全确认变更及变更金额，或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。

包括：1）未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。

2）预估的预算调整3）预计发生的材料涨价、工程量变化等。

5、目标成本编制及审批管理目标成本的版本：土地版、启动版、基准版（放案板）、执行调整版其中：●基准版（放案板）是评价、比对的基准。

取得方案审查意见书后10天内提交上线。

●执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。

●为保证目标成本的严肃性、合理性，在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容（详见《目标成本预算（总结）模板》）：➢项目技术经济指标➢产品建造标准➢含量指标（如含钢量、窗地比等）➢在公司内部找一个标杆项目，便于成本参照对比。

5.1、土地版目标成本（土地投资论证阶段）●根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）●根据地块项目定位，公司研发部门负责完成（项目预案）公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况；●根据项目定位，（项目预案）、土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部负责人（或其指定人员）负责完成土地投资论证阶段。

《目标成本（土地版）》●《目标成本（土地版）》按照集团统一指导模板的要求完成；●《目标成本（土地版）》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审核；●如土地中标，《目标成本（土地版）》由项目经理（或造价采购部指定人员）于取得土地中标通知书后3个工作日内，提交到成本系统中，若未取得土地，由地区公司造价采购部存档。

●审批流程：5.2启动版目标成本（项目启动阶段）●启动会上项目团队成员对该项目详细推演，因此主要技术经济指标、建造标准、产品配比、景观亮点、体检区、周边市政接口等信息更加明晰，由项目成本经理负责完成《目标成本（启动版）》，于最后一次启动会后5天内提交上网。

●根据《目标成本（启动版）》，项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》，经项目成本经理，项目总监，公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后，作为《方案设计任务书》的附件。

● 审批流程：同土地版目标成本审批流程。

5.3、基准版目标成本（方案设计阶段） ●方案设计完成10个工作日内，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，项目成本经理据其完成《目标成本（基准版版）》。

●根据审核通过的《目标成本（基准版版）》，有项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目总监、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《初步设计任务书》的附件。

5.4执行调整版目标成本 ●在方案设计阶段后，依据销售市场状况及材料价格市场状况，可能对项目产品建造标准进行调整甚至方案进行调整，需要对基准版目标成本修正。

●是否需要调整目标成本，由项目成本经理及项目团队依据实际情况作出判断；或由系统发出预警后，项目经理进行调整，并发起审批。

●审批流程：同基准版目标成本审批流程。

6、合约规划分解●《目标成本（启动版）》编制完成后7个工作日内，由项目总监负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标进行分解，形成《项目目标成本分解及合约规划》。

●项目成本经理负责将审批通过的《目标成本分解及合约规划》录入到成本系统。

●项目实施过程中，依据项目实际情况，项目成本经理负责对合约规划进行更新。

7、动态成本月度回顾●每月3日前，项目成本经理负责在成本系统中提交《动态成本月度回顾报告》，从《目标成本（启动版）》提交后次月开始，直至项目竣工结算。

动态成本月度回顾包括的工作：➢已确认变更金额，有合同责任人录入项目成本，其中，总包单位施工图预算要求在主体建筑、结构施工图出图后45天内完成，并录入成本系统；经济签证，设计变更，技术洽商等发生的合同金额发生变化，按照相关制度要求进行确认及审核后7天内录入成本系统。

➢已签合同预估变更金额，由合同责任人预估，录入成本系统。

➢合约规划的增减、金额变化，由成本经理负责清理，录入成本系统。

➢库存资料费每月结转进入项目成本，由造价采购部安排专人完成该项工作，项目成本经理负责审核。

●《动态成本月度回顾报告》的审批流程：8、成本系统控制为保证项目成本在可控范围内，通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。

若动态成本相对目标成本超出一值，系统自动预警或项目停止付款及签合同。

具体如下：➢二级费项：指土地费，前期工程费，配套设施费，基础设施费，建安装修工程费，工程相关费；营销设施建造费，调研，推广，代理，广告费，营销设施运行费等。

➢比较方式：动态成本与最新版目标成本比较。

➢系统发出待办预警：“XX项目XX费项动态成本超出目标成本XXX万元，请调整目标成本”。

发给地区、集团相关管理层。

➢系统跳闸：（停止付款及签合同）说明：当动态成本超过设定值后，该项目不得发起新的合同审批，不得发起新的付款审批。

➢基准版目标成本提交审批后的项目，进入成本系统控制范围。

9、项目竣工成本确认●项目竣工成本：是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。

已取得结算书的，按结算书反映，没有取得结算书的，有合同责任人进行专业判断，估算，项目成本经理负责审批，其费项包括开发成本，营销费用，管理费用，财务费用。

●项目成本经理负责提供开发成本数据，营销经理负责提供发生在本项目的营销费用，项目财务经理负责分摊到该项目的营销费用、管理费用、财务费用和营销费用。

最后由项目财务经理汇总形成《项目竣工成本》。

●每年1-6月竣工项目，须在6月30日前完成《项目竣工成本》，并通过审批；每年7-12月竣工项目，须在12月31日前完成《项目竣工成本》，并通过审批。

●审批流程：项目成本经理→项目财务经理→项目总监→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理（抄送地区公司PMO成员、项目团队成员、集团运营中心，集团财务部）。

●《项目竣工成本》按集团统一指导模板进行编制。

10、项目竣工结算●项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成《项目成本总结和分析》，并输入成本系统历史成本数据库。

11、附件11.1、附件1：《集团全成本费项及说明》11.2、附件2：《目标成本测算（总结）模板》11.3、附件3：《合约规划模板》二、目标成本管理办法1、目的为控制项目开发成本，规范目标成本的管理流程，明确相应的责任，将制定本办法。

2、原则2.1、本办法目标成本包括土地费、前期工程费、配套设施费、基础设施费、主体建安及装修工程费、工程相关方费和工程后续成本。

2.2目标成本的编制采用XX集团发布的标准费项表。

2.3、配套设施费、基础设施费、主体建安及装修工程费的目标成本划分为三个分项：合同目标成本、设计变更目标成本、现场签证目标成本，各分项目标成本占本费项目标成本总额的比例在制定执行版目标成本时确定。

2.4、合同目标成本的第一责任人为项目成本经理，设计变更目标成本第一责任人为项目研发经理，现场签证目标成本第一责任人为项目工程经理。

2.5、计财部下达执行版目标成本时确定三级费项（共分五级）的金额和责任人，第三级费项的目标成本执行结果不得超支。

3、程序3.1初稿：在项目的方案设计（阶段性成果）完成后5个工作日内，项目成本经理完成目标成本（放案板）初稿。

3.2讨论：计财部牵头各部门讨论项目的目标成本（方案版），达成一致意见；3.3、审批：方案设计完成后15个工作日内，计财部提交阶段性成果《项目目标成本（方案版）》并通过审批；提交路径：OA-审批管理-项目成果。

3.4、下达：阶段性成果《项目目标成本（方案版）》审批通过之后7个工作日内，计财部在运营管理系统中录入并达到目标成本（方案版）。

3.5、分解：目标成本下达之后15日内，各费项第一责任人完成下级明细费项的分解和资金计划的编制工作。

3.6、方案调整版：当具备下述条件后15日内发布项目目标成本（方案调整版）：（a）报建图出图（b）产品交付标准确定（参考产品配置表）；3.7、执行版：项目第一施工图出图并通过内审后20工作日内，计财部牵头组织讨论并发布项目目标成本（执行版），相关费项第一责任人签字确认，作为最终的考核依据。