房地产战略转型突破——第五章之城市更新与社区产业及参与方式

5.5.3存量地产之城市更新

（1）战略机遇

城市更新推动城市迭代升级，在改变中挖掘、创造城市更高层次的价值，推动城市产业、人口、文化、环境、科技、空间等发展要素向更高阶演进。随着市场化程度的提高及开发模式的日趋成熟，从早期的以地方政府财政拨款开发，逐渐过渡到如今以市场化运作为主的开发模式。宜居宜业、生态健康、智慧城市、产业适配、特色鲜明和可持续发展是城市更新的主要目标。

目前，在城市发展空间和环境资源双重约束下，我国一线城市和部分二线城市的城市更新已开始进入加速阶段。通过对存量物业的升级改造，完善和提升城市功能与形象，如城中村改造、商业改造、旧物业改公寓、功能及内容更新提升、园区升级、产业升级、产业迭代、产业更替、物业扩容、物业降容、物业翻新等项目正如雨后春笋日渐增多，万亿级别市场即将迎来爆发期，也终将成为地产行业的主战场之一。

（2）**地产参与方式

房企参与城市更新的方式大致可以分为独立运作、并购、合作开展三种。在现阶段案例中，佳兆业、绿地主要是独立开发运作；旭辉、中南、龙光主要是通过收并购方式参与；碧桂园、恒基是以合作开发为主。

当前受国资委投资负面清单制约，**地产不能新增土地用于商业开发，合作开展是唯一的方式。**地产在住宅、商场、酒店、写字楼、综合体等物业的开发和管理能力，以及自有的酒店、商场资源是介入城市更新项目的优势。在不受政策限制后，可根据项目具体情况及**地产资源储备、运营能力，采取独立运作或合作开发模式。以及，有针对性地并购专业企业和产业资源，是快速切入存量地产领域的有效途径。适时进行企业并购也是**地产实施战略转型的重要举措之一。

存量金融业务也应纳入**地产的核心业务之一，不仅可以为**地产提供融资渠道，还可以将持有的物业出售给房地产信托基金（REIT）实现退出或轻资产转型。

5.5.4存量地产之社区产业化

（1）战略机遇

随着我国新型城镇化率和居民生活水平的快速提高，特别是以移动互联技术与社区生活的深度结合，使得社区服务的商业价值日益显现，并展现出巨大的商业潜力。以美团外卖为代表的餐饮配送企业迅速火爆，成为近两年现象级商业案例。

前文中也曾提到，满足社区居民的生活需要、为业主提供优质的社区服务是挖不完的金矿。房企以住宅社区开发为核心主业，提供完备的社区服务和物业管理是分内的职责。在社区规划设计、社区服务配置、服务商家导入等方面有着绝对的主导权。因此，房企顺势以社区服务产业为战略转型方向有天然的优势。

此外，现阶段的社区服务正处于从满足居民生活便利向服务综合化转型时期。可预见在不久的将来，将会出现行业整合、资源集中和市场进一步细分，产业化发展是必然趋势。于此同时，社区服务运营模式也会发生变革，增值服务不断提升，以社区服务为主业的运营平台公司将浮出水面。

（2）社区服务内容

在现阶段，社区服务产业大致可划分为衣、食、住、行、宠物、美业、医疗、教育、物业、其他等十个大类版块，具体见表5-7。

表5-7社区产业分类及服务列举

大类社区服务举例

衣零售、洗涤、租赁、改款、缝补

食外卖、共享厨房、私厨上门、食材半成品、生鲜、便利超市

住房屋维修、家政、装修、绿植、家具家电订购、租赁

行快递服务、智能存储柜、社区助行、共享汽车、共享单车

宠物寄养、美容、医疗、社交、智能设备、宠物综合服务平台

美业美容、美体、美发、美甲、健身、瑜伽，及上门服务

医疗上门护理、孕产护理、问诊、按摩、针灸、就诊回访

教育儿童看护、课外辅导、特长培训、职业培训、老年大学

物业物业运营、邻里社交、停车看管、社区广告

其他综合服务平台、信息中心、社区服务商平台、众包服务平台

（3）**地产参与方式

经营社区产业的核心是内聚市场、外拢资源，通过**社区服务平台进行链接。于内，不断挖掘新的生活需求，为社区居民提供更快、更优、更实惠的服务；于外，优选和更迭为居民提供产品和服务的商户，搭建商户与业主之间的桥梁。

首先，构建社区综合服务平台。社区综合服务平台是布局社区服务的关键，集合居民需求、服务提供、信息链接等平台属性外，还可接入其他服务平台（如楼盘和商铺的销售、租赁等），是“互联网+社区”产业中不可或缺的建设重点。

其次，建立社区大数据中心，用以处理社区APP和社区居民生活、消费行为数据，根据分析结果，挖潜居民需求、推出专项产品和服务；同时大量的数据积累可作为日后新盘销售、社区商业服务资源洽谈的议价资本。

以及，建立共享经济模式，通过社区综合服务平台，在面向市场的同时，开启面向社区的互助服务通道，社区居民之间可相互提供无偿或有偿的帮助，旨在补足社区产业空隙，提高社区居民满意度，提升**社区产业的口碑和品牌效应。