_大型购物中心项目业态定位与规划及经营方式116585640
商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告
商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。
本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。
商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。
而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。
这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。
业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。
业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。
一、福地广场商业模式定位在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。
目前，在我国商业模式一般有三种：1 、主题商业模式这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。
例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。
购物中心的规划招商经营与案例分析
购物中心的规划招商经营与案例分析购物中心是城市商业发展的重要组成部分，也是城市居民休闲消费的主要场所之一。
为了规划招商经营，提高购物中心的经营效益，需要从定位、规划、租赁、运营等多个方面综合考虑，下面将结合一个案例进行详细分析。
一、购物中心的定位与规划购物中心的定位是决定其业态和功能的基础，主要包括定位人群、产品定位和服务定位。
针对不同的人群定位，购物中心可以分为高端定位、中高端定位、城市综合定位等。
产品定位是指购物中心经营的产品种类和品牌特色，可根据所在地区的消费需求和市场竞争情况进行合理规划。
服务定位是通过提供优质的服务来提高消费者的购物体验，如停车服务、餐饮服务、售后服务等。
二、购物中心的招商经营购物中心的招商经营是为了吸引优质品牌入驻，提高购物中心的知名度和吸引力。
具体操作包括租赁出去的店铺数量、面积、租金以及品牌组合等。
租赁的店铺数量和面积需要根据购物中心的规模和业态进行科学规划，确保购物中心的店铺空置率控制在合理范围。
租金是购物中心的主要收入来源，需要根据购物中心的地段优劣、品牌知名度等因素来定价，既要考虑租金收入，又要顾及入驻品牌的利润空间。
品牌组合是购物中心的核心竞争力之一，需根据店铺的业态、品牌特色、目标人群来合理搭配，形成互补和差异化的经营格局。
三、案例分析以某购物中心为例，该购物中心位于城市中心区域，周边居民消费水平较高，定位为中高端购物中心。
购物中心总建筑面积50000平方米，租赁出去的店铺面积30000平方米，店铺数量100家。
购物中心分为一至四层，一层主要是服装、鞋包、珠宝首饰等品牌店铺，二层主要是餐饮、休闲娱乐等品牌店铺，三至四层主要是办公楼层。
购物中心的租金策略根据业态和品牌知名度进行区分，一层的店铺租金较高，二层的店铺租金稍低一些，而三至四层的办公楼层的租金相对较低。
为了增加购物中心的人气，购物中心也会对入驻品牌提供一些优惠政策，如减免第一个月的租金、朝向优惠等。
大型城市综合体项目商业定位及规划建议(下)
热点部分。
业态分布
• 该区都为沿街商
铺，也规划有地 铁出入口，以其 可达性与有利的 地理位置来看， 不论是出租还是 出售都是极受业 主方所青睐的， 若将百货零售类 业态引入该处， 必将成为商业的
热点部分。
业态分布
•
由于其周边的商 业氛围相对较低，
不适宜做零售，
且根据其建筑优 势，比较适合独 栋的或大面积的 餐饮主力店进驻。
内，聚集该区域
人气。
业态分布
• 该地块规划有地
铁出入口，且紧
邻已开发的1号地 块，在发展周边 地块商业的先决 条件是要优先考 虑最基本的生活 需求。 • 将超市、零售、 娱乐等基础层次 的业态有序融合 在家庭生活广场
内，聚集该区域
人气。
业态分布
• 该区都为沿街商
铺，也规划有地 铁出入口，以其 可达性与有利的 地理位置来看， 不论是出租还是 出售都是极受业 主方所青睐的， 若将百货零售类 业态引入该处， 必将成为商业的
• • •
由于本案附近住宅目前平均楼价仅为7000元/㎡，若商业外立面与住宅风格 统一，则不利于提升商业价值。 如本项目商业和住宅比例成对半，商业与住宅外立面的连接应深度考虑， 建议打造独特的商业风格，提升项目整体的形象。 突出外立面风格及灯光效果，赋予商业时尚、个性化的视觉感受。
广告位建议
突出外立面广告位 • 在适当位置布置广告位 招牌，既充分利用外立 面价值，又提升了商业 的整体形象。
2#地块的总体定位仍以城市生活为主题，相对1#地块的生活必需品概 念略有提升，成为城市新贵、商务人员消费的场所。
项目核心定位
项目核心定位
更生态
结合在商业规划上，更多的在建筑和景观上体现生态感； 在“新城”的服务及软件网络上体现高科技感，即可以实现wi-fi的全覆盖，或者这 整个商业就是电子商城； 如在1#区的咖啡店可以通过网络定购位于4#区的一样物品，并可预约好2#区的SPA ，和在3#区的宠物店视频，看看自家的小狗美容的效果； 代表的是一种消费的态度。在整个商业定位中，不建议过于奢华，而应该更知性更 合理。
大型商业广场购物中心商业规划及方案
大型商业广场购物中心商业规划及方案随着经济的发展和人们生活水平的提高，大型商业广场和购物中心在城市中兴起并快速发展。
商业规划和方案是商业广场和购物中心成功的关键。
下面是一个大型商业广场购物中心商业规划及方案的例子。
1.项目概述：本商业广场购物中心位于城市中心，总建筑面积为10万平方米，包含商业、娱乐和餐饮等功能。
计划建设成为当地最大、最现代化的购物和休闲中心，吸引周边区域的消费者。
2.目标市场：主要面向中产阶级和高收入群体，因为他们有较高的消费能力和购买力。
此外还将吸引年轻人、家庭和商务人士等多个市场细分。
3.商业混合：商业广场购物中心将提供多样化的商业混合，包括国际品牌零售商、本地特色店铺、超市和便利店等。
通过提供多种选择，满足消费者的不同需求。
4.娱乐设施：购物中心除了商业设施外，还将提供娱乐设施，包括电影院、游戏中心、室内儿童乐园等，吸引家庭和年轻人。
5.餐饮和美食街：购物中心将设置餐饮区域，提供各式各样的美食选择，包括本地特色餐饮、国际美食和咖啡店。
餐饮区域还将建设美食街，增加消费者在此购物中心的停留时间。
6.场内活动：商业广场购物中心将定期举办各类活动，如演唱会、时装秀、促销活动等，为消费者提供额外的娱乐和购物体验。
7.商业环境设计：购物中心将设计成现代化、舒适和宜人的环境。
采用高品质的装修和舒适的座位、休息区来提供消费者舒适的购物环境。
8.交通便利性：9.营销和推广计划：购物中心将制定全面的市场营销和推广计划，包括广告、促销活动、社交媒体和合作推广等，以吸引消费者并提高品牌知名度。
10.客户服务：购物中心将设立客户服务中心，提供一站式服务，包括礼宾服务、婴儿室、货物配送等，以提高消费者的满意度和忠诚度。
综上所述，商业规划和方案对于大型商业广场购物中心的成功至关重要。
通过科学的商业规划和周到的方案，商业广场购物中心可以吸引消费者，提供高品质的购物和娱乐体验，从而取得商业成功。
购物中心业态规划指南，教你怎么做（附案例剖析）
购物中心业态规划指南，教你怎么做（附案例剖析）在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
一、购物中心业态选择与规划原则（入门必知）1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
①业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。
要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店必要条件二：品种功能一站到位必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）②业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种.③业种功能分布业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。
商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。
业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。
2、业态规划原则与三大问题业态规划的基本原则①定位三原则其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
购物中心定位规划与业态组合
二、购物中心的发展史
早期探索阶段 美国： • 早在19世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 • 20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取
得了显著的进步 英国： • 20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中
心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚： • 20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划
真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广州 的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成 功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾 客复合性的消费需求。
近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的 大幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中 国的飞速发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足 了消费者需求。
购物中心定位规划与业态组合
北京xx商业管理有限公司
2013-7-26
第一章 购物中心的发展
一、购物中心的定义
国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑， 组合在一起的商业设施。按商圈确定其位置、规模，将 多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有 一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物 中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺 间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺 间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和 带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道 连接，如邻里型、社区型等)。
六、购物中心规划及设计要点
商业规划要点
购物中心是为消费者和商户服务的，而且在评估购物中心价 值的时候首先是营业坪效和租金收益。虽然这些评价需要在 后期运营环节中实现，但租户搭配质量和消费者满意度却是 由前期规划及项目定位造成的。
购物中心业态组合与定位的实用方法
购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。
O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
大型商业项目经营业态定位
大型商业项目经营业态定位1. 引言随着城市发展和经济的不断增长，大型商业项目的规模和数量正在快速增加，而经营业态定位对于商业项目的成功运营至关重要。
本文将探讨大型商业项目的经营业态定位，包括定义、影响因素、定位策略和实施步骤等方面的内容，希望能为商业项目的经营决策提供参考。
2. 定义大型商业项目的经营业态定位是指选择并确定商业项目中各个业态的类型和比例，以满足目标消费者的需求、追求盈利最大化和增加商业项目的竞争力。
经营业态定位需要综合考虑市场需求、项目特点、商业发展趋势和目标定位等因素。
3. 影响因素大型商业项目的经营业态定位受到多种因素的影响，以下是一些常见的影响因素：3.1 市场需求市场需求是决定经营业态定位的基础。
通过市场调研和分析，商业项目可以了解目标消费者的需求和偏好，进而确定适宜的经营业态。
3.2 项目特点商业项目的规模、地理位置、建筑类型等项目特点也会对经营业态定位产生影响。
例如，位于商业区核心地段的高楼大厦更适合设立豪华品牌和高端餐饮，而位于居民区的购物中心则更适合设置超市和便利店。
3.3 商业发展趋势商业发展趋势对经营业态定位有着重要的指导作用。
根据行业发展趋势和未来预测，商业项目可以选择具有潜力和前景的业态，以提前布局和获得竞争优势。
3.4 目标定位商业项目的目标定位也是经营业态定位的重要因素。
不同项目可能有不同的目标受众和定位，因此在确定经营业态时需要与目标定位相匹配，以实现预期的商业效益。
4. 定位策略大型商业项目的经营业态定位策略需要综合考虑市场需求、项目特点和商业发展趋势等因素。
以下是一些常见的定位策略：4.1 多元化经营通过引入不同类型的商业业态，例如购物、餐饮、娱乐等，以满足不同消费者群体的需求。
多元化经营可以增加商业项目的吸引力和盈利能力。
4.2 专业化经营通过选择某一领域或行业的专业店铺，例如电子产品专卖店、运动器材专卖店等，来提供更专业和高品质的产品和服务，以吸引目标消费者。
大型商场方案
大型商场方案概述大型商场是一个规模庞大的商业综合体，综合了零售业、餐饮业、娱乐业、办公楼等各种商业元素，为消费者提供一站式购物、娱乐和社交体验。
本文将就大型商场的规划、设计和运营提出一份详尽的方案。
一、规划阶段在规划阶段，需要对大型商场的定位、规模和布局进行全面考虑。
以下是规划阶段的主要内容：1. 定位与目标市场：确定大型商场的定位，例如定位为高端、中档或低端商场，并明确目标市场，例如中产阶级、家庭人口等。
2. 规模与面积：根据目标市场和预计流量，确定大型商场的总面积和各个业态的占比。
3. 布局设计：设计大型商场的空间布局，包括主要通道、商铺分布、停车场等，以确保客流畅通和商铺的最佳展示。
4. 设施与设备：确定大型商场的基础设施，例如电梯、自动扶梯、空调和供暖系统等，以保障商场的正常运营。
二、设计阶段设计阶段将着重讨论大型商场的内部设计和装修，以提供舒适、便利和愉悦的购物环境。
以下是设计阶段的主要内容：1. 室内设计：设计大型商场的室内装修和陈设，考虑到商场的整体风格和主题，并结合不同业态的特点进行差异化设计。
2. 商铺设计：为商铺提供统一的设计规范和指导，以确保商铺的布局、装修和陈列符合商场整体设计风格。
3. 照明与音响：优化大型商场的照明和音响设备，为消费者创造良好的购物氛围和舒适感。
4. 艺术装置：在大型商场的公共区域设置艺术装置，以提供观赏和互动的空间，增强整个商场的文化氛围。
三、运营阶段运营阶段是大型商场的核心阶段，需要提供全方面的管理和服务，以保证商场的良好运营。
以下是运营阶段的主要内容：1. 租户招募与管理：招募合适的租户，签订长期租约，并提供租金和合同管理服务，维护租户和商场的良好合作关系。
2. 客户服务：提供专业的客户服务团队，为消费者提供贴心周到的服务和咨询，解决消费者的问题和需求。
3. 营销策划：制定全面的营销策略，包括线上线下宣传、促销活动以及会员体系等，提升商场的知名度和吸引力。
大型购物中心运营与营销策划方案
大型购物中心运营与营销策划方案大型购物中心运营与营销策划方案1. 市场调研与定位在制定大型购物中心的运营与营销策划方案之前，需要进行充分的市场调研，了解目标消费者的需求和偏好，以及竞争对手的情况。
通过市场调研，确定购物中心的定位，包括主要消费群体、产品定位以及竞争优势。
2. 基础设施建设大型购物中心的基础设施建设是其运营与营销的基础。
包括选择合适的地理位置、建设现代化的建筑、提供充足的停车位等。
购物中心应该具备现代化的设施，包括高大上的装修和宽敞明亮的走廊，同时要合理规划商店和服务设施的布局，方便顾客流通和购物。
3. 商户招募与管理购物中心的商户是吸引顾客的重要因素，因此在商户的招募上需要精挑细选，并对商户进行管理与培训。
可以通过制定合理的租金政策、提供市场推广服务以及建立供应链管理体系等来吸引商户。
同时，购物中心还应该做好商户的管理工作，及时沟通协调，并设立差异化的经营模式，促进商户的业绩增长。
4. 产品策划购物中心的产品策划非常重要，要根据市场调研结果，确定购物中心的产品定位和品牌形象。
结合目标消费群体的需求，提供丰富多样的商品和服务，满足顾客的购物需求。
例如，可以设置不同的专卖店、主题饰品店、餐厅和娱乐设施等，打造一个集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心。
5. 营销推广为了吸引顾客，购物中心需要进行全方位的营销推广。
可以通过线上和线下相结合的方式，开展广告宣传活动、举办促销活动以及推出会员制度等，提高顾客的购物满意度和忠诚度。
同时，购物中心还可以与当地企业、社区、学校等建立合作关系，举办相关活动，提升品牌知名度。
6. 顾客服务购物中心的顾客服务非常重要，可通过建立完善的顾客服务体系，营造良好的顾客体验。
例如，可以设置信息咨询台、提供免费WiFi、增加座椅和休息区域等。
同时，购物中心还应该加强员工的培训，提升员工的服务水平和专业素质。
7. 数据分析与改进购物中心的运营与营销策划是一个动态的过程，需要不断进行数据分析，并根据数据结果进行调整和改进。
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
商业广场项目业态布局规划
商业广场项目业态布局规划一、简述这个规划我们首先考虑的是消费者的需求，我们知道不同的人有不同的购物习惯和需求，所以我们的布局规划，就是要满足不同人的需求。
从消费者的角度出发，我们精心设计每一个细节，让每一位消费者都能在这里找到他们想要的东西。
1. 项目背景介绍在这个快节奏的时代，我们的生活越来越离不开便捷与多彩。
为了满足大家的需求，我们推出了这个全新的商业广场项目。
这个项目的起源，其实就是一个简单的想法：为大家提供一个更好的购物、休闲、娱乐的场所。
我们知道现在的商业设施已经不能满足人们日益增长的需求，大家期待有一个地方，既可以买到心仪的商品，又能享受到舒适的休闲时光。
于是我们开始了这个项目的规划和建设。
2. 阐述业态布局规划的重要性和目的说起商业广场的项目业态布局规划，那可是一件大事儿。
一个好的布局能让商业广场人气旺盛，生意兴隆；规划不当，则可能影响商业氛围，甚至造成资源浪费。
大家都知道，一个好的市场总是需要好的规划来支撑，而业态布局就是其中的骨架。
接下来我们就来聊聊这个骨架怎么搭建才能既好看又实用。
那么业态布局规划的目的是什么呢？简单来说就是为了实现商业价值最大化，通过深入研究市场需求和消费者行为，合理规划零售、餐饮、娱乐等各业态的位置分布，让每一个区域都能发挥最大的经济效益。
比如把热门的餐饮区设置在交通便利的地方，便于人们购物就餐；在商场的不同位置布置不同类型的店铺，满足不同消费者的购物需求。
通过这样的规划，我们不仅能够促进商业发展，还能更好地服务消费者，实现商业价值和社会效益的双赢。
业态布局规划是为了打造一个舒适、便捷、充满活力的商业环境，让每一位顾客都能享受到更好的购物体验。
3. 概述文章结构和内容接下来让我们走近这篇文章的核心内容吧，即文章的第三部分《商业广场项目业态布局规划》的结构和内容概述。
咱们要轻松愉快地走进这个精彩的业态世界，一探究竟。
这部分咱们首先要明确文章的整体脉络，开篇咱们得先给大家介绍一下商业广场项目的背景，让大家明白为什么业态布局规划这么重要。
购物中心业态规划分析
购物中心业态规划分析在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。
一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。
因此，有必要对其进行探讨和分析。
类型及特点1、核心主力店核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。
在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。
下面就对各物业特点作以下总结：（1）超市属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。
选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。
营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。
通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。
营业时间每天不少于11小时。
（2）大型超市实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。
主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。
（3）百货商场根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
特点分析：百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位置；其承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层—4、5F；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相对较低，一般价位为60-140元左右。
购物中心的定位和实施计划
购物中心的定位和实施计划购物中心的定位和实施计划对于商业地产项目的成功至关重要。
在竞争激烈的市场环境下，一家购物中心的成功与否取决于其准确的定位和科学的实施计划。
本文将探讨购物中心定位的重要性以及实施计划的内容和步骤。
一、购物中心定位的重要性购物中心定位是指确定一个购物中心在特定市场中的定位和差异化，以满足目标消费者的需求并保持市场竞争力。
购物中心定位的重要性主要体现在以下几个方面。
首先，购物中心定位直接影响项目的商业模式和发展策略。
不同的定位决定了购物中心的租赁方式、经营品类、店铺规模等方面的差异，从而直接影响到项目的商业模式和发展策略。
其次，购物中心定位决定了目标消费者群体。
通过明确购物中心的定位，可以准确定位目标消费者群体，并提供符合其需求的产品和服务，从而提高购物中心的吸引力和竞争力。
最后，购物中心定位影响着市场定位和品牌形象。
不同的购物中心定位决定了市场的划分和品牌形象的定位，对于购物中心的品牌建设和市场推广至关重要。
二、购物中心定位的原则和方法购物中心定位的核心原则是差异化和特色化定位。
通过差异化和特色化定位，可以避免与其他购物中心形成过度竞争，并形成自己独特的市场竞争力。
在确定购物中心定位时，可以采用以下几种方法。
1.目标市场定位法：根据目标市场细分和消费者需求差异，确定特定市场细分并为其提供定制化的产品和服务。
2.产品差异化定位法：通过在产品设计、品牌定位和服务创新等方面实现差异化定位，满足目标消费者群体的特殊需求。
3.地理位置定位法：充分利用购物中心所处的地理位置和区域资源，以满足当地居民和游客的需求。
三、购物中心实施计划的内容和步骤购物中心实施计划是根据购物中心定位而制定的行动计划，旨在实现购物中心的商业目标和经营理念。
购物中心实施计划的内容和步骤主要包括以下几个方面。
1.市场调研和分析：通过市场调研和竞争对手分析等手段，了解市场需求和竞争环境，并形成相应的市场调研报告。
2.商业模式设计：根据购物中心的定位和市场需求，设计购物中心的商业模式，明确租赁方式、经营品类、店铺规模等方面的要求。
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业态规划需考虑的微观因素之六：人流动线
购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在
进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且
最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。 现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报 也就越大。但要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼
缺点
1．对地块原生的商业价值要求较高； 2．相对混乱，很难形成统一的商业形象； 3．不易获取商业物业的增价值 1．资金回收周期长，资金压力大; 2．承担后期收益风险； 3．承担不确定因素所造成的风险。
营
租
委托经营
后期经营存在一定的风险。
三大主流经营方式适用情况
商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同：
（3） 纯分成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商
场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售 保底额，共同经营，共当风险。
三大主流经营方式
2、招租 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，
铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、
供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与 项目本身建筑相适应等等。
业态规划需考虑的微观因素之四：业种聚客能力
聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的 是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开 始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。所以在进行业 态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。 我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美 食广场等。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超 市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种， 顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。 业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。 各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的， 比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于 文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此，不同业种
业态规划需考虑的六个微观因素
租金水平 工程技术
条件
面积要求
辅助功能
业种聚客
区需求
人流动线
能力
业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平
不同业种商户的租金承受力各有差异。购物中心在进行业态规划时，应考虑不同 业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。 例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商
购物中心 太古广场 又一城 楼层数 5 7 购物中心 海港城 时代广场 楼层数 4 12
青衣城
APM
4
8
朗豪坊
MEGA BOX
13
18
二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连， 提高各楼层租金收益水平。
香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古 广场。从人流推进结构来说，太古广场拥有三个层面的人流推进系 统，同时对多个楼层直接导入客流，地铁口直接与较高楼层相连， 使各楼层感觉像都在地面，从而提高了各楼层租金的收益水平。
香港购物中心借鉴
香港购物中心 的建筑及商业规划
一、城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商 业价值利用到极致。
香港没有一般意义上的郊区型购物中心，所有购物中心均为都市型 购物中心。都市型购物中心以垂直型为主，商业向空间发展的特点 比较明显。香港购物中心绝大多数在3层以上，5－9层的很普遍， 其中最高达到18层。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
项目自身分析
竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目 的商业业态。此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位 置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最
适合本项目的商业业态。
工作步骤
商业业态定位
商业业态规划 经营定位
业态规划一般规律
业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业
经营方式 自营 自营为主，招租为辅 自营为辅，招租为主 全部招租 委托管理公司经营管理 适用情况 企业具有商场经营管理能力 企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务 功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作 为补充 企业缺乏商场经营管理能力或营业资金不足 企业无商场经营管理能力 企业无商场经营管理能力
业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进 行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太 大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，
则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。
例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛 超市，其面积约20000-30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少 8000平方米，至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商
面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形
成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。
工作步骤
商业业态定位
商业业态规划 经营方式定位
三大主流经营方式
根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，
按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种主流方式。 1、自营 （1） 购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。 （2） 保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低 销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取 佣金。
人流 人流推进结构
第一层地下 层的人流
第二是地面 层的人流 第三是四楼 的人流
太古广场地下层与地铁相连，停车场设在地下室， 地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。
太古广场由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面 进入商场。 考虑到四楼有酒店和写字楼，太古广场于是修建了 一条私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基 本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高， 于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。
经营方式定位要点
1、投资资金回收期预测 项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一 项目中去； 2、项目收益效果预测
收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最
优方案； 3、经济走势分析 通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式； 4、风险比较分析 分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等。
三、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租 面积的25％以上。
• 在香港购物中心的规划当中，餐饮的功能规划得很全面，总营业 面积占到一个相当大的比例。 • 统计数据表明，在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港 购物中心总承租面积的25％以上。其中社区型购物中心所占比 例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。区域型购物中心略低， 平均占到总承租面积的22％。 • 现今，随着商业项目Байду номын сангаас不断涌现，餐饮在购物中心中所占的面积 比例越来越大。
家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业
项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割， 使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨 大人流量，店面的价值自然非同寻常。
业态规划需考虑的微观因素之三：工程技术条件
在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是 否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排 烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。 业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。 比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m， 甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层： 1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。 再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影 院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业 态规划中是不合适设置电影院这一业态的。
的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。
业态规划需考虑的微观因素之五：辅助功能区需求
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造 利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区 范围。不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面积的卸货 空间和停车场。例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200 个可以提供给家乐福及其顾客专用。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助 功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。 同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提 升租金的水平。例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能 力较强的业态。
发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。 业态比重分配规律： 目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功 的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。 业态楼层分布规律：
纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，