中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》前言讲义
地租地价理论--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
地租地价理论
1. 地租与地价的概念
■ 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者 让渡土地使用权时索取的超额利润
■ 地价是土地所有者向土地需求者 让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格
■ 我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
3.1 级差地租
■ 级差地租Ｉ
◇ 肥沃程度
◇ 位置
■ 级差地租Ⅱ
◇ 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态 ■ 古典地租理论
◇ 地租＝市场价格－生产成本－平均利润
【2011年真题】
◆ 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（ ）。
A.级差地租I
B.级差地租II
C.绝对地租
D.垄断地租
[答疑编号2526010401]
『正确答案』B
『答案解析』本题考查级差地租II 的概念。
级差地租II 是指在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
【2009年真题】
根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。
A.平均税费
B.平均利润。
供求理论--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第二节讲义
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第二节讲义供求理论1.房地产需求1.1 房地产需求的含义■ 房地产需求◇ 是指消费者在某一特定的时间内每一价格水平下对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
■ 需求的两个条件（需求与需要的区别）◇ 消费者愿意购买，即有购买的欲望；◇ 消费者能够购买，即有支付能力。
■ 房地产市场需求◇ 是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。
【2008年真题】◆ 对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（ ）。
A.甲B.乙C.丙D.丁[答疑编号2526010301]『正确答案』A『答案解析』需求必须同时具备购买愿望和购买力两个条件。
1.2 决定房地产需求量的因素（五因素）1）房地产价格水平（反相关）◇ 一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少。
◇ 特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵或越便宜，需求越大。
2）消费者的收入水平（正相关）◇ 正相关，收入增加，需求增加；收入减少，需求减少。
3）消费者的偏好◇ 对某种商品偏好增强时，需求增加。
4）相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）◇ 替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）◇ 互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）5）消费者对未来的预期◇ 买涨不买跌。
【2009年真题】◆ 消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。
A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求[答疑编号2526010302]『正确答案』C。
房地产估价的市场法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率
解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
【2011年真题】
李某以3000元/平方米的价格购买了某住宅小区的一套住房，交易税费全部由李某负担；同日，程某以3100元／平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房，交易税费由买卖双方各自负担。已知该地区住房买卖中卖方应缴纳的税费为成交价格的6%，买方应缴纳的税费为成交价格的4%。李某与程某的实际购买价格相比，（ ）。
中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
房地产估价的市场法
【考情分析】
本章所占分值大，难度大，而且很有可能出案例分析题，一定要认真掌握。
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合计
2011年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
201Байду номын сангаас年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
2009年
3题3分
2题4分
4题8分
9题15分
【内容框架】
第一节房地产估价的市场法
第二节房地产估价的成本法
第三节房地产估价的收益法
第四节房地产估价的假设开发法
第五节房地产估价报告
第一节 房地产估价的市场法
1.市场法概述
1.1市场法的内涵
■概念
·选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（比准价格）
■理论依据
·价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
房地产经济专业知识与实务辅导讲义笔记
第一章房地产概论一、房地产：指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体。
（也称为不动产）土地的地表范围,指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。
（地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。
）建筑物：既包括房屋也包括构筑物.（广义）单指房屋（狭义)房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物.构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物.其他土地定着物：指附属于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物,但当事人另有约定的除外。
实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。
权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。
区位：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观，外部配套设施等。
房地产的重要性：是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间,而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。
有助于增加归属感和使社会趋向稳定.房地产的性质:资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素，生活必需品,奢侈品,炫耀品,福利品，商品,投资品等多种性质。
房地产的特性：不可移动，独一无二，寿命长久，供给有限（有限性和不可再生性)，价值量大，用途多样，相互影响,易受限制(政府对房地产的限制是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的）,难以变现（不可移动、独一无二、价值最大)和保值增值（房地产价格变化的总体趋势总是上升的）等特性。
房地产分类：1、按房地产用途分类：居住，办公,商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐,工业，农业，特殊用途，综合用途2、按房地产开发程度分类：生地（不具有城市基础设施的土地）。
毛地（具有一定基础设施的土地）。
熟地(具有较完整的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
区位理论--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第一节讲义1
◆下列关于区位的说法中，错误的是（ ）。
A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系
B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定
C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化
D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位
[答疑编号2526010101]
1.地租和地价的概念
2.地租的产生和发展
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
4.地租与地价的关系
第四节 城市化理论
1.城市的产生与发展
2.城市化
3.郊区化
4.逆城市化
【内容详解】
第一节 区位理论
1.区位和区位理论
1.1区位的含义
■区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）
【内容框架】
第一节 区位理论（基础四大理论）
1.区位和区位理论
2.农业区位论
3.工业区位论
4.中心地理论（城市之间分布）
5.城市空间结构理论（城市内部土地分布）
第二节 供求理论
1.房地产需求
2.房地产供给
3.房地产均衡价格
4.房地产供求与价格关系的特殊性
第三节 地租地价理论（主要讲马克思主义的地租理论）
B.P=V-E+T
C.P=V-E-T
D.p=V+E-T
[答疑编号2526010106]
『正确答案』C
『答案解析』本题考查杜能农业区位理论的理论前提。农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P四者之间的关系为P=V-E-T。
『正确答案』B
『答案解析』本题考查区位的相关内容。在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此B是错的。
中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义
中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义第1讲房地产经济基本理论（上）课前提示：一、关于2009年教材与2008年教材比较1、从总的章节来看：新版增加了房地产征收征用（第二章）内容，去掉了房地产开发规划设计内容（原第六章）。
旧版第四章房地产投资项目经济评价在新版中变为三个章节，分别为第五章房地产投资项目经济评价、第六章房地产投资项目不确定性分析、第七章房地产投资项目方案选择。
旧版第五章房地产投资风险分析插在了新版第六章房地产投资项目不确定性分析中。
2、从章节的内容来看：第一章房地产经济基本理论：共四节没有变化，但顺序发生了变化，内容主体没有变化，但具体内容有变化。
去掉了地租的边际产出力内容、城市的职能性质。
第二章房地产征收征用：全部为新增内容。
第三章建设用地使用制度：增加了建设用地概念和分类、建设用地的取得方式及集体建设用地使用制度。
第四章房地产市场调研：去掉了调研的原则、房地产与一般耐用消费品市场调研的区别，去掉了项目策划、营销活动内容，增加了调研的程序、房地产市场分析、房地产市场调研报告内容。
第五章房地产投资项目经济评价：增加了投资的概念和分类、投资的含义和形式、投资的特性、投资的构成，在现金流两方面增加了出售型房地产开发项目的现金流量、经营型房地产开发的现金流量、房地产置业投资项目的现金流量，增加了财务报表等内容。
不确定性分析及项目方案选择单独分为两章内容。
第六章房地产投资项目不确定性分析：本章内容主要是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第五节中分出，同时将旧版第五章房地产投资项目风险分析合并而成。
第七章房地产投资项目方案选择：本章内容是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第四节中分出，并增加了房地产投资项目可行性研究报告内容。
第八章房地产开发项目管理：去掉了房地产开发项目风险管理的内容。
第九章房地产市场营销：增加了房地产市场营销方案。
第十章房地产估价：增加了房地产估价报告内容。
2019年中级经济师考试《房地产专业知识与实务》考点讲义
2019年中级经济师考试《房地产专业知识与实务》考点讲义第一章房地产经济基本理论【考情分析】2017年真题各章分值分布【本章内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论第一节区位理论【思维导图】【区位和区位理论】1.区位的含义■区位指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）■除了解释为空间几何位置，还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映■房地产最大的特点是位置不可移动，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位■企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用【例题】（2017年真题）企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有（）。
A.通达性B.互赖性C.排斥性D.机会成本E.成本费用『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查区位。
企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。
2.区位的特征（四特征）【例题】区位由（）和距离所决定。
A.坐落B.朝向C.方位D.地址『正确答案』C『答案解析』本题考查区位特征。
在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。
【例题】（2016年真题）某市位于北纬39°54′，东经116°23′，反映的是该市的（）。
A.自然地理区位B.经济地理区位C.交通地理区位D.天文区位『正确答案』D『答案解析』本题考查区位的种类。
天文区位反映某一事物的经纬度位置，如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。
【例题】（2014年真题）“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（）。
A.环境B.方位C.距离D.朝向『正确答案』B『答案解析』本题考查方位的概念。
方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。
中级房地产专业知识与实务讲义
第七章房地产开发工程管理【本章历年考试情况】■本章所占分值一般在7分左右主要内容■1.房地产开发工程管理概述■2.房地产开发工程招投标■3.房地产开发工程进度、投资和质量管理■4.房地产开发工程风险管理■5.房地产开发工程合同管理1.房地产开发工程管理概述■1.1房地产工程地定义与特征■1.2房地产工程全寿命周期■1.3房地产工程地系统构成■1.4房地产工程管理地含义■1.5房地产工程管理过程■1.6房地产工程管理组织1.1房地产工程地定义与特征■工程建设工程地概念□是指在一定地时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力或使用功能地固定资产,而按照特定地程序完成地一次性任务□房地产开发工程是一种类型地工程建设工程■房地产工程与一般工程建设工程相比地特征□房地产工程时间目标地限定性较强－工期□房地产工程质量要求高－质量□房地产工程费用目标较强－成本□房地产工程具有较强地系统性－系统□房地产工程涉及诸多地政策与法规－相关性强【例题·单选题】【2007年真题】工程建设工程是指在一定时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力<或使用功能）地固定资产,而按特定地程序完成地<）.A.承包合同B.一次性任务C.管理工作D.施工过程【答疑编号811070101】【答案】B1.2房地产工程全寿命周期■工程前期策划和确立阶段<可行性研究阶段）■工程设计阶段■工程实施阶段<建设阶段）■工程使用阶段<交付使用到规定地责任期结束为止）1.3房地产工程地系统构成■工程系统□单项工程■具有独立地设计文件,建成后可以独立发挥效益地工程■如办公楼、图书馆□单位工程■有独立地设计文件,但不能独立发挥效益■如图书馆中地室外工程、主体工程□分部工程■如地基基础、楼地面□分项工程■模板、砌筑体等【例题·单选题】【典型例题】房地产工程系统构成地关系为< ）A.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程B.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程C.分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程D.分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程【答疑编号811070102】【答案】A■目标系统□功能目标－使用功能□管理目标－质量、进度、费用、安全、资源、现场等□影响指标－对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面地影响【例题·多选题】【典型例题】工程工程目标系统是工程工程所要达到地状态地描述系统,包括< ）A.功能目标B.管理目标C.实施目标D.影响目标E.控制目标【答疑编号811070103】【答案】ABD1.4房地产工程管理地含义■根据管理者不同分类<5类）□建设工程管理<业主单位）□设计工程管理<设计单位）□工程咨询工程管理<咨询监理单位）□施工工程管理<施工单位）□后期物业管理<物业公司）■按工程管理工作任务分类<7类）□成本管理□工期管理□质量管理□现场管理□组织和信息管理□合同管理□风险管理1.5房地产工程管理过程六大阶段四大管理过程【例题·单选题】【典型例题】施工准备阶段地收尾过程是指< ）.A.设计图、规划许可B.上报开工报告,申领施工许可C.施工招标D.编制建设准备工作计划【答疑编号811070104】【答案】B1.6房地产工程管理组织b5E2RGbCAP【例题·单选题】【2007年真题】在矩阵组织结构中,每一项工作地指令来自<）部门.A.一个B.两个C.四个D.上级【答疑编号811070105】【答案】B2.房地产开发工程招投标■2.1 招投标地含义■2.2 招标方式■2.3 招标程序■2.4 投标程序2.1招投标地含义■工程招标□由业主或其代理机构提出交易条件,以征询承包商地最佳方案■工程投标□承包商为了得到工程合同而向业主或其代理机构发出地响应■各种行为地性质□招标文件－要约邀请<因缺少价格条件）□投标文件－要约□中标通知书－承诺2.2招标方式p1EanqFDPw【例题·多选题】【2006年真题】招标投标地方式有< ）.A.公开招投标B.邀请招投标C.合作招投标D.指定招投标E.自主招投标【答疑编号811070106】【答案】AB2.3招标程序■招标前地准备□办理相关手续□资金已落实□有满足招标需要地设计文件及技术资料□法律、法规规定地其它条件■发布招标公告■资格审查□资格预审<主要）□资格后审■工程招标文件■开标、评标与授标■签订工程合同【例题·多选题】【2007年真题】下列工作中,属于房地产开发工程招标工作内容地有<）.A.发出招标公告或邀清函B.发售招标文件C.评标委员会向投标人介绍评标方法D.对投标人进行资格审杳E.与承包商协商工期和付款方式【答疑编号811070107】【答案】ABD2.4投标程序■投标前地准备□投标可行性分析□组成投标小组■工程投标询价和现场考察□询价□现场调研■经济标和技术标确定□经济标－确定投标价格□技术标－确定工程实施管理方案■填制标书与竞标3.房地产开发工程进度、投资和质量管理■进度管理□3.1工期计划□3.2进度控制■投资管理□3.3工程建设投资费用构成□3.4投资规划□3.5投资控制■质量管理□3.6房地产工程质量地内涵□3.7质量计划□3.8质量控制□3.9质量验收3.1工期计划■工期计划地内容与步骤□确定活动间地逻辑关系□估计各活动地持续时间□按总进度编制详细进度计划<横道图）,进行网络计划分析地计算与优化■总工期计划□在目标设计阶段就已确定□工程总工期可以分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段□这几个阶段开始或结束一般是作为工程最主要地里程碑事件■工期计划地过程□目标设计阶段无详细工期安排□可行性研究和工程任务书－按总工期编制总体计划□详细工期计划－在承包合同签订后由承包商做出□有时按专业、时间段等方面需要,确定工程详细地带有时标地工期计划□工程最低层次地单元是工作包,在工期计划中工作包可进一步分解为工序【例题·单选题】【2007年真题】工程地计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段.这几个阶段地开始或结束一般是作为工程最主要地<）A.设计事件B.管理工作内容C.里程碑事件D.进度控制【答疑编号811070201】【答案】C3.2进度控制■进度与工期地区别□工期是个时间概念,进度是将任务、工期、成本有机结合起来地综合指标,能全面反映工程地实施状况■工程进度控制地范围□工程地各个阶段□工程地各个组成部分□影响进度地各种因素■工程进度控制地实施□设计进度控制－关键在于按时、按质、按量地提供设计文件□实施进度控制■实施进度调整■进度控制3.3工程建设投资费用构成■按构成分类□工程费用■建设安装工程费■设备器具配置费用□工程建设其它费用■与工程建设有关地费用■与生产经营有关地费用■财务费用■预备费用■土地使用费■建筑安装工程费用按性质分类□直接费□间接费□利润□税金【例题·多选题】【典型例题】建筑安装工程费用构成中包括< ）A.直接费B.利润C.税金D.间接费E.设备购置费用【答疑编号811070202】【答案】ABCD3.4投资规划DXDiTa9E3d3.5投资控制■概念□在工程地各个阶段,将工程投资地实际发生值控制在计划值范围内地工程管理活动■措施□组织措施□经济措施□技术措施□合同措施□信息措施RTCrpUDGiT【例题·多选题】【典型例题】房地产工程投资管理主要有两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠地工作过程所构成,包括< ）A.投资规划B.投资预算C.投资概算D.投资估算E.投资控制【答疑编号811070203】【答案】AE3.6房地产工程质量管理地内涵■3.6.1质量地概念■3.6.2全面质量管理地基本观点■3.6.3全面质量管理程序3.6.1质量地概念■概念□国家现行地法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产建设工程合同中对工程安全、使用、经济、美观等特性地综合要求■体现□可用性□可靠性□经济性□环境协调□业主要求地其他特殊功能■内容□工程实物质量■工序质量■分项工程质量■分部工程质量□管理过程质量■技术、组织工作地水平和完善程度3.6.2全面质量管理地基本观点■全面质量管理<三全）□全过程□全员□全方位■基本观点□质量第一地观点□以预防为主地观点□为用户服务地观点□一切用数据说话【例题·单选题】【2007年真题】全面质量管理地基本观点包括：质量第一地观点,以<）为主地观点,为用户服务地观点和一切用数据说话.A.控制B.预防C.经济效益D.激励【答疑编号811070204】【答案】B3.6.3全面质量管理程序<PDCA）■计划□编制工程质量计划,明确最终产品和中间产出物应符合地质量要求■执行■检查■处理□预防□纠偏－返工3.7质量计划5PCzVD7HxA3.8质量控制■3.8.1质量控制地要点■3.8.2质量控制特点■3.8.3设计与施工阶段质量控制措施3.8.1质量控制地要点■设计必须符合设计合同与设计任务书■设计文件图纸清晰完整,相关图纸之间无矛盾■设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠■环境保护等符合国家规定■施工过程与技术要求一致、与技术规范一致、与设计质量要求一致3.8.2质量控制特点■全面性■对工程地实体质量、功能、使用价值等全面控制■影响工程质量地各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制■及时性与主动性■标准地动态性■应针对不同地产品、时段及质量要求进行■连续性和相关性■各个阶段控制连续3.8.3设计与施工阶段质量控制措施jLBHrnAILg3.9质量验收■检验批验收□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收■分项工程验收□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收■分部工程验收□由总监理工程师组织施工单位工程负责人、技术、质量负责人进行验收□地基与基础、主体结构分部工程验收,勘察、设计单位工程负责人也应参加■单位工程验收□施工单位自检,并向建设单位提交工程验收报告□由建设单位组织施工、设计、监理单位验收□验收合格,向建设行政主管部门备案【例题·单选题】【2005年真题】房地产开发工程建设完成后应进行竣工验收,由< ）递交竣工报告.A.施工单位向开发商B.开发商向质量监督站C.工程监理机构向开发商D.施工单位向质量监督站【答疑编号811070205】【答案】A4.房地产开发工程风险管理■4.1风险识别■4.2风险评估■4.3风险应对4.1风险识别■是风险管理最重要地内容■风险识别地步骤□确认不确定性地客观存在□建立风险清单□进行风险分类■风险识别地方法□头脑风暴法、特尔菲法、情景分析法、事故树法、事件时序树分析法■风险分类□根据风险后果分：纯风险和投机风险□根据风险来源分：自然风险和人为风险□根据风险地可管理程序分：可管理风险和不可管理风险□根据风险地影响范围分：局部风险和整体风险□根据风险承担者分：政府风险、投资方风险、业主风险、承包商风险、分包方风险、供应商同险、担保方风险4.2风险评估■风险评估地主要内容□风险存在和发生地时间分析□风险地影响和损失分析□风险发生地可能性分析□风险级别分析□风险地起因和可控性分析■风险评估地步骤□确定风险评价基准□确定单个风险水平□判断整体工程风险水平■风险评估地方法□定性分析法：层次分析法和专家评分法□定量分析法：决策树、模拟法、敏感性分析4.3风险应对■风险回避■风险转移□三原则■应有利于降低工程造价和履行合同■应由更有利于防止或控制风险一方承担风险■应有助于调动承担方地积极性□方式：发包、分包、工程保险、工程担保■风险利用□判断风险利用地可能性与利用价值□利用风险地代价进行评估□对比效益与代价作出决策■风险自留□局限性地原因■要求对风险进行准确地评估和预测■在风险基金不足以补偿损失地情况下可能使单位发生经济困难■有可能出现短期风险突发,导致收益小于成本5.房地产开发工程合同管理■5.1合同地概念■5.2房地产开发工程合同体系■5.3房地产开发工程合同管理过程■5.4房地产开发工程合同管理中地关键问题■5.5房地产开发工程合同争端地解决5.1合同地概念■合同□合同是平等主体地自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系地协议■工程合同□是工程业主或代理人与工程承包人或供应商之间订立地合同■通常内容□合同当事人□合同地标地□标地地数量和质量□合同价款或酬金□合同期限、履行地点和方式□违约责任□解决争议地方式5.2房地产开发工程合同体系■业主主要合同关系□工程咨询合同□工程勘察设计合同□工程监理合同□工程施工合同□工程货物采购合同□融资合同■承包商主要合同关系□分包合同□货物采购合同□运输合同□加工合同□租赁合同□劳务供应合同■工程合同体系构成图5.3 房地产开发工程合同管理过程■合同策划<合同评审）■合同订立■合同实施计划编制■合同交底■合同监督■合同跟踪■合同诊断■合同变更管理■合同索赔管理■合同后评价5.4 房地产开发工程合同管理中地关键问题■选择合适地合同种类□总价合同□单价合同□成本加酬金合同■确定重要地合同条款□适用法律及解决争议地条款□付款方式□合同价格地调整条件□合同双方风险分担□对承包商地激励措施□为保证诚实信用地合同措施【例题·单选题】【2007年真题】招标人想把工程建设地资金风险转移给承包商时,一般会采用<）合同.A.成本加利润B.成本加酬金C.单价D.总价【答疑编号811070206】【答案】D5.5房地产开发工程合同争端地解决■和解■调解■仲裁■诉讼xHAQX74J0X。
中级经济师建筑与房地产讲义
中级经济师建筑与房地产讲义一、建筑与房地产产业现状分析建筑与房地产产业是中国最为活跃的三大产业之一，对经济增长和市场供需起着至关重要的作用。
近年来，中国建筑与房地产市场发展呈现出以下特点：1.市场总体规模不断扩大，房地产投资持续增长，商业地产与住宅楼盘大量涌现；2.区域经济差异明显，一线城市及特大城市的房地产价格高企，二线及以下城市的房价普遍较为稳定；3.政策立法持续完善，税收政策、土地政策等对房地产企业产生了较大影响；二、建筑与房地产产业面临的主要问题1.房地产市场泡沫问题房地产市场泡沫问题是当前中国建筑与房地产产业的最大问题之一。
泡沫问题的产生是因为了过多的资本、银行信贷和政府宏观调控等诸多方面的因素导致，特别是城市化快速推进及城市住房价格过高等问题使得部分房地产市场面临严重的供需失衡。
2.土地资源供应不足问题当前，土地资源供应不足问题已经成为中国建设房地产市场的一大瓶颈。
在土地供应不足的前提下，建筑与房地产企业的发展将会受到严重的限制。
3.同质化严重问题同质化严重问题是当前中国房地产市场的一个主要问题，同质化的产生是由于企业对于市场的认知、缺乏竞争优势独特性等因素导致的。
因此，如何让企业有自身的特点与品牌，这将成为企业竞争的重中之重。
1.满足消费升级的需求随着社会经济的发展与居民收入的提高，人们对于住房的质量与功能有了更高层次的需求，这也明确了建筑与房地产产业的发展方向。
2.推进绿色建筑保护环境与可持续发展已经成为了当前政策引导下的必要趋势。
建筑与房地产固定资产的能源消耗量极高，而推进行业的绿色环保与可持续发展将是未来发展的重要方向。
3.推动科技创新面对飞速发展的信息技术与物联网技术，建筑与房地产企业不得不积极推进科技创新，通过互联网、大数据等科技手段来提高企业的核心竞争力和生产效率。
四、建筑与房地产市场风险控制策略1.加强市场监管应当重视市场监管，提高市场化的程度，将市场化经营原则在符合法律规范的前提下全面推广，并推动在市场化前提下加强市场监管，不断完善法律法规，增强对房地产市场的监管，有效防范房地产市场的过热和泡沫化。
中级经济师考试科目房地产专业章节复习讲义
实质： 在城市周围农业区位布局的原则
1.基本经济分析：
经营者的利润为P=V-E+T
经营者追求利润最大化
V销售价格和E生产成本是常数
P+T=V-E=k
农业经营的产品和经营方式,由市场上农产品的销售价格决定
农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和
利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小
通过合理的农业生产布局使农业的运费最低,就能实现运的农产品 第一圈
林业区 第二圈
谷物轮作区,生产粮食 第三圈
草田轮作区,提供谷物与畜产品 第四圈
三圃农作制区 第五圈
3. 杜能圈修正模型
河流的影响
水运费与陆运费的比较
其它城市的影响
各城市根据实力形成各自的市场范围
④货物可自由流动
2.六边形市场区
各厂商的销售范围为圆形
新厂商的自由进入,使各厂商的销售范围越来越小,直到需求门槛为止
各厂商的圆形范围重叠区域,以无差别线划分给不同的厂商
形成六边形的市场区域
3.市场等级序列
高级商服中心,提供高中低级商品和服务
中级商服中心,提供中低级商品和服务
低级商服中心,提供低级商品和服务
需求门槛和服务范围由高到低,由大到小
五、城市空间结构理论
一同心圆理论
城市各功能用地以中心区为核心,自内向外环状扩展
中心商业区
过渡地带
工人住宅区
高收入阶层住宅区
通勤人士住宅区
修正为星状环形模式
二扇形理论
各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展
三多核心理论
一个城市内会出现多个商业中心,其中一个主要商业区为城市核心,其余为次核心,并且随着城市规模的扩大,新的极核中心随之产生
全国经济中级房地产专业知识与实务讲义
■ 品牌的塑造要寻求公众的认可
■ 不断维护和提升品牌的形象
3.4房地产产品策划模式
□流程与内容
■产品调研
■产品定位
■产品规划设计
■产品质量设计
■产品营销
■产品服务
3.5房地产全程策划模式
□ 3.5.1 房地产项目用地的获取与选址
□ 3.5.2 房地产市场调查与分析
□ 3.5.3 房地产项目投资策划
□广告策划系统
■ 广告目标
■ 市场分析
■ 广告策略
■ 广告计划
■ 广告效果
随着我国房地产业的发展，物业管理将形成四个层次：
□ 物业管理
□ 物业设施管理
□ 物业资产管理
□ 房地产组合投资管理
□ 也称因果关系研究法
□ 改变某些因素，来观察这些因素变化后对其他待考察变量产生的影响
□ 成本高，房地产中几乎不用
2. 房地产市场预测分析
□ 2.1 房地产预测的概念
□ 2.2 房地产市场预测的作用
□ 2.3 房地产市场预测的种类
□ 2.4 房地产市场预测的方法
□ 2.5 房地产市场预测的步骤
2.1 房地产预测的概念
■ 相关专业公司与中介服务机构情况调研
□ 房地产市场营销活动调研
■ 房地产市场竞争情况调研
■ 房地产价格调研
■ 房地产促销调研
■ 房地产营销渠道调研
1.6房地产市场调研资料的搜集途径
1.交易双方当事人
2.促成交易的房地产经纪人
3.房地产开发商的各种租售广告
4.熟悉房地产市场的专业人士
5.同行间的资料
□ 3.5.4 房地产项目市场定位策划
□ 3.5.5 房地产项目规划设计策划
业主和业主大会--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第十章第一节讲义1
【2009年真题】下列主体中，能被判定具备业主身份的有（ ）。
A.房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶
C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人
D.房屋登记簿记载的房屋所有权人
E.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶
■一个物业管理区域只能成立一个业主大会
■只有一个业主或者业主人数少且全体业主同意，不成立业主大会，由业主共同履行职责
2.2业主大会的筹备和成立
2.2.1成立业主大会的条件
■物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建设总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会会议所需资料
2.2.2成业业主大会时报送的资料
『正确答案』D
『答案解析』本题考查首次业主大会会议的召开时间。参见教材P239。
2.3由业主共同决定的事项（9项）
■制定和修改业主大会议事规则
■制定和修改管理规约
■选举业主委员会或者更换业主委员会成员
■制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案
■选聘和解聘物业服务企业
■筹集和使用专项维修资金
■改建、重建建筑物及其附属设施
中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第十章第一节讲义1
业主和业主大会
【考情分析】
本章内容较简单，分值较高
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合 计
2011年
6题6分
2题4分
4题8分
12题18分
2010年
5题5分
2题4分
4题8分
11题17分
2009年
5题5分
2题4分
房地产市场调研概述--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第四章第一节讲义
4.房地产市场调研的作用
5.房地产市场调研的程序
1.房地产市场调研的概念
■房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。
2.房地产市场调研的原则（客观性、科学性两原则）
【2011年真题】
房地产市场调研人员通过设计方案、定义问题、采集数据和分析问题，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料，这体现了房地产市场调研的（ ）原则。
5.1.1确定调研目标
5.1.2制订调研计划
5.1.3设计调查问卷
5.1.4确定抽样方案
5.1.1确定调研目标
■为什么要进行市场调研
■解决哪些问题
■期望得到哪些调研结果
■调研结果将有什么作用
调研目标很难一下确定下来，需要一个过程
【2009年真题】
进行房地产市场调研时，首先应明确（ ）。
A.调研人员
B.调研计划
A.客观性原则B.统一性原则
C.科学性原则D.差异性原则
[答疑编号2526040102]
【答案】C
【解析】本题考查房地产市场调研应遵循的原则。房地产市场调研应遵循客观性和科学性的原则。科学性要求调研人员采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料。参见教材P61。
A.客观性B.统一性
C.科学性D.共同性
[答疑编号2526040101]
【答案】C
【解析】本题考查房地产市场调研的科学性原则。参见教材P61。
【2010年真题】
房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这表明房地产市场调研应遵循（ ）。
中级经济师考试科目《房地产专业》章节复习讲义
本文为2014年中级经济师考试中级房地产专业知识与实务备考必看知识点，希望本文能够帮助您更好的全面备考2014年经济师考试！
第三节地租地价理论
一、地租和地价概念
（一）地租概念
地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润
（二）地价概念
地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入
二、地租产生和发展
地租的产生和发展地租主要形式
奴隶制地租劳役地租
封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租
资本主义地租货币地租
社会主义地租仍然存在地租
三、级差地租，绝对地租和垄断地租
（一）级差地租
级差地租I
肥沃程度
位置
级差地租II
同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态
（二）绝对地租
由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金
土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得
（三）垄断地租
由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租
条件。
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》前言讲义
前言
【主要内容】
1.考试性质
2.题型题量
3.科目特点
4.复习建议
5.学习方法
6.应试技巧
7.考情分析
1.考试性质
■性质
◇是人保部组织的全国经济专业技术资格考试（职称考试 ）
◇成绩在全国范围内有效
◇分为初级和中级两个级别
◇考试设两个科目，公共科目为《经济基础知识》，专业课分12个专业
■主管机构
◇人力资源与社会保障部（原人事部）
◇住房和城乡建设部（原建设部）
2.题型与题量
本科目考试时间为150分钟（2.5小时）
合格标准一般为84 分（相当于百分制的60分）
3.科目五大特点
■内容－理论型、计算型与记忆型相结合
■范围－广泛、零散、全面
■考试－标准化选择型
■深度－逐年加深
■题量－相对较大（150分钟完成100道题） 4.复习建议
■教材是基础
■方法很关键（会学）
■时间有保证（苦学）。