所有权—案例

案例一

胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案

[裁判摘要]

房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属，共有人之间有权通过协议予以分割。

在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付，在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。

原告：胡田云。

被告：汤锦勤。

被告：王剑峰。

原告胡田云因与被告汤锦勤、王剑峰发生所有权确认纠纷，向浙江省兰溪市人民法院提起诉讼。

原告胡田云诉称：被告王剑峰系被告汤锦勤的前妻，二人于2000年1月份离婚，双方对位于兰溪市黄龙洞曹家路13号房屋及子女抚养约定如下：房屋两间三层，第一、三层归汤锦勤所有，第二层归王剑峰所有。婚生子汤弘波由汤锦勤抚养。如拆迁赔偿，王剑峰分割三分之一。原告离异后与汤锦勤于2004年3月26日登记结婚。

2006年7月份，曹家路13号房屋因道路拓宽改造被拆除，共计获得各类补偿款 270 000余元，按照离婚协议，王剑峰从兰溪市拆迁办领走拆迁补偿费90 000元，其余由汤锦勤领取。后原告与汤锦勤共同出资建造位于兰溪市云山街道莲花区福兴村 27幢1#房屋一幢，并与汤锦勤、汤弘波及原告儿子一起居住在该房屋中。2009年10月份左右，王剑峰以原告建造房屋属汤弘波与汤锦勤共有为由，要求村委会进行调解，分割属于汤弘波个人所有的房产。原告此时得知汤锦勤与王剑峰已就新建房产进行了协议分割。因原告认为协议损害了其权益，调解未能成功。2010年6月份，汤锦勤儿子汤弘波起诉，要求法院确认兰溪市云山街道莲花区福兴村27幢1#的房屋三至四层归汤弘波所有。原告认为，汤锦勤与王剑峰的房产已被政府拆迁掉且王剑峰的补偿款也已经领走，无权对属于原告与汤锦勤共有的兰溪市云山街道莲花区福兴村 27幢1#房屋进行处分。请求法院确认汤锦勤与王剑峰于2006年7月8日签订的关于房屋拆迁补偿和房产分割协议中的第三条条款无效。

原告胡田云提交了如下证据：

1．原告胡田云身份证，证明原告的身份。

2．结婚证，证明原告胡田云和被告汤锦勤于2004年登记结婚。

3．离婚证、离婚协议书各一份，证明被告王剑峰与被告汤锦勤2000年离婚及双方离婚时关于房屋分割、子女抚养的约定。

4．集体土地房屋拆迁补偿安置协议书一份，证明兰溪市曹家路13号房屋已被拆迁及所得补偿款280 498元。

5．协议书一份，证明被告王剑峰与被告汤锦勤关于新建房屋分割的约定。

被告汤锦勤辩称，汤锦勤与被告王剑峰于2000年离婚，当时双方约定二间三层房屋中的第二层归王剑峰。汤锦勤与原告胡田云于2004年结婚。房屋被拆迁前汤锦勤与王剑峰在村里签订了协议，约定新建房屋的第一、二层归汤锦勤所有，第三层以上归儿子汤弘波所有。因怕被责怪汤锦勤未将协议事项告知胡田云。汤锦勤领到的补偿款180 000元，其中20 000多元用于归还老房子遗留债务，其余均用于造房，新房子造价约300 000元。

被告王剑峰辩称，按照离婚协议，对被拆迁房屋原告胡田云没有所有权份额。按照离婚时王剑峰与被告汤锦勤口头约定，因儿子汤弘波由汤锦勤抚养，被拆迁房屋第一、三层归汤锦勤，其中一层是归儿子所有。第二层归王剑峰所有。房屋拆迁补偿款中儿子也有一份，二间三层的老房子是与别人拼起来造的，确实借了一笔钱。在2006年房屋列入拆迁后，王剑峰要求把儿子份额单独列出，否则由其自己建造房屋，汤锦勤不同意。双方后在村委会盖章见证下签订了一份拆迁安置权益分配协议。

兰溪市人民法院一审查明：

被告汤锦勤、王剑峰原为夫妻，原坐落在兰溪市曹家路13号房屋共二间三层房屋系其二人的共同财产。2000年1月双方协议离婚。离婚协议约定：儿子汤弘波由汤锦勤负责抚养。共同财产房屋二间，第二层归王剑峰所有，第一层、第三层归汤锦勤所有。楼梯间双方使用。房屋如拆迁，经济补偿费分三分之一给王剑峰。2004年3月，汤锦勤与原告胡田云登记结婚。2006年7月。因曹家路拓宽需拆迁坐落在兰溪市曹家路13号房屋共二间三层房屋。当地村委会安排地基建造新房，王剑峰要求参与建房，汤锦勤不同意共建。双方经过协商，二人于2006年7月8日，在当地村委会见证下签订协议。第三条关于住房分割约定：如安排地基新建住房由汤锦勤

造(此房不能低于三层)，建成后的住房不准出售、抵押和转让。一至二层归汤锦勤所有，二层以上归汤弘波所有。楼梯间供双方共同使用。如汤锦勤百年后汤锦勤的一至二层归合法继承人汤弘波所有。2006年7月21日，兰溪市建业房屋拆迁有限公司与汤锦勤签订集体土地房屋拆迁补偿安置协议书。按双方约定，王剑峰领取房屋拆迁补偿款90 000元。汤锦勤在村安排的土地上建造现位于兰溪市莲花新区福兴村27幢1#房屋一幢。2010年6月份，汤锦勤儿子汤弘波起诉至法院，要求确认兰溪市云山街道莲花区福兴村27幢1#的房屋三至四层归其所有。

兰溪市人民法院一审认为：

原坐落在兰溪市曹家路13号房屋共二间三层是被告汤锦勤、王剑峰共同财产。房屋拆迁后所得的补偿金及由村安排地基新建住房是物的形态转变。汤锦勤、王剑峰有权对自己所有的财产享有处分权，所签订的协议是汤锦勤与王剑峰真实意思表示。讼争房虽系原告胡田云与汤锦勤婚后建造，但胡田云未能提供建造房屋的出资证据，认为汤锦勤与王剑峰所签协议侵犯其合法权益，证据不足。

据此，浙江省兰溪市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，于2010年10月 27日判决：

驳回原告胡田云的诉讼请求。

胡田云不服一审判决，向浙江省金华市中级人民法院提起上诉，主要理由是：一、被拆迁的曹家路13号二间三层房屋中仅有第二层2间和第三层1间属被上诉人汤锦勤与王剑峰的夫妻共同财产，其余属汤锦勤的婚前财产，两人在离婚时一并予

以分割，已有利于王剑峰。二、王剑峰已如数领到属于自己份额的拆迁房屋补偿款和地基复建费合计90 000元，无权对上诉人与汤锦勤共建的新房提出任何要求。三、汤锦勤与王剑峰达成的拆迁安置协议系王剑峰一手炮制、借用村干部参与迫使汤锦勤签字，完全剥夺了上诉人合法的房产权益，是违法的、无效的。四、原房屋和拆迁后新建房屋是两个不同组合的房屋所有权，原房屋按离婚协议论属汤锦勤与王剑峰的共同财产，但该房屋拆迁后的新建房屋属于上诉人与汤锦勤的夫妻共同财产。

五、上诉人在二审中将提供建设新房的出资证据，总共支出款项达人民币322 351元。综上，请求撤销原判，依法改判。

上诉人胡田云在二审中提交了以下证据：

1．何林书的书面证明一份，证明拆迁前房屋中的三间系何林书于1996年3月以38 000元价格出让给被上诉人汤锦勤与王剑峰。

2．借贷凭证、借条、付款收据等共计14份，共同证明上诉人胡田云与被上诉人汤锦勤建新房投入人民币322 351元，其中上诉人投入104 797元。

3．门牌证一份，证明上诉人胡田云与被上诉人汤锦勤共建新房的坐落位置。

被上诉人汤锦勤在答辩中提出：被拆迁的曹家路13号二间三层房屋中仅有第二层2间和第三层1间属汤锦勤与被上诉人王剑峰的夫妻共同财产，第一层2间与第三层1间系其与母亲共建的，在与王剑峰离婚分割时，未征得母亲同意。

被上诉人王剑峰在答辩中提出：因其对于老房子有三分之一份额，根据拆迁政策，有权重新获得地基建房，按照与被上诉人汤锦勤有关拆迁安置的协议约定，被上诉人并未参与到建房，但是汤锦勤与上诉人胡田云的建房行为涉及到了其土地使

用权。王剑峰与汤锦勤签订有关拆迁安置的协议完全是处于维护双方共同婚生子的利益。

被上诉人王剑峰在二审中提交了被上诉人汤锦勤哥哥汤建华书面证明一份，证明被拆迁房屋属于汤锦勤与王剑峰所有，与母亲童秀莲无关。

金华市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

本案二审的争议焦点是：一、兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋的权属；

二、拆迁安置权益的归属与分配；三、上诉人胡田云可否依据房屋建造行为主张房屋所有权。

金华市中级人民法院二审认为：

一、关于第一个争议焦点。

上诉人胡田云提供的证据1与被上诉人王剑峰提供的证据均涉及被拆迁房屋的权属问题，涉及到的案外利害关系人为被上诉人汤锦勤的母亲童秀莲，与作为上诉人的胡田云无关，且童秀莲对汤锦勤与王剑峰于1999年达成的离婚协议中对被拆迁房屋的权属分配至今未提出异议，房屋拆迁补偿安置协议亦由汤锦勤出面签订并履行完毕，因此在本案中应以离婚协议作为认定被拆迁房屋权属的依据，可认定坐落于兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋属王剑峰与汤锦勤两人共有。

二、关于第二个争议焦点。

根据不动产所有权的固有法律属性和房屋拆迁安置过程中普遍性的政策规定，安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建

房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。因被上诉人汤锦勤与王剑峰于1999年达成的离婚协议约定，坐落于兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋属两人共有，故源自该房屋所有权的拆迁安置权益属于汤锦勤与王剑峰共有，其两人有权就安置权益的具体落实和分配进行协商确定。分析有关安置权益分配协议的签订过程，王剑峰起先虽主张独立享有安置权益特别是新建房屋土地使用权，但在共同将安置后新建房屋作出了维护共同婚生子汤弘波利益的处分后，其同意由汤锦勤单独享有新建房屋土地使用权，安置权益中的其他部分则以三分之一为基本原则予以享有。故汤锦勤与王剑峰达成的有关安置权益分配的协议总体利益平衡，不存在显失公平之处。

三、关于第三个争议焦点。

因由被上诉人汤锦勤独自享有新建房屋土地使用权，即被上诉人王剑峰退出新房建设，上诉人胡田云作为汤锦勤的现任妻子，必然参与其中，但因胡田云与汤锦勤对拆迁安置各项补偿款160 000余元被投入安置房建造的事实无异议，结合黄龙洞村村书记和村主任在一审法院调查笔录中对安置房每平方米造价的陈述，安置房建造无需显着追加投入，且决定安置房权属的关键因素在于土地使用权而非建造成本，追加投入之一半亦属汤锦勤有权处分，故胡田云对本案诉争房屋虽有一定贡献，但据此不足以作为其享有房屋所有权份额的依据，且该贡献与其享有的居住使用权益基本相当。故汤锦勤与王剑峰达成的有关安置权益分配的协议并未损害胡田云的合法权益。

综上，对于被上诉人汤锦勤与王剑峰于2006年7月8日达成的有关拆迁安置权益分配协议中的第三款，上诉人胡田云主张无效的理由均不能成立。据此，浙江省

金华市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于2011年1月13日判决：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

【案件分析】

争议焦点：

1.共有房屋拆迁安置补偿中，补偿给被拆迁人的土地使用权是否可以由原房屋共有人协议分配？

2.不享有土地使用权的人，是否因与土地使用权人共同出资建房而成为房屋的共有权人？

案例要旨：

拆迁安置补偿是被拆迁人享有的合法权益，被拆迁房屋为共有房屋的，拆迁安置补偿利益亦应当归原共有人共同所有。拆迁安置补偿一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等，新建房屋土地使用权作为拆迁利益的一部分，或一个种类，当然也应当归原共有人共同所有。根据《物权法》第九十七条规定，共有人完全可以依照协议约定处分，分配权益。

依法在土地使用权上投资建房的，房屋所有权归属的决定因素是土地使用权的归属，而非是否对房屋建造投资成本。不享有土地使用权的人，与土地使用权人共

同出资建房的，因此而形成附和的，房屋所有权一般认定归土地使用权人所有，非土地使用权人也不因出资行为而获得房屋所有权或共有权。发生纠纷时，可由土地使用权人对出资共建的非土地使用权人予以补偿。

案件二

陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案

【裁判摘要】

原告：陈德俄，男，７４岁，原系海南省文昌县人，现为新加坡国籍，住新加坡联邦道。

被告：陈德群，男，７１岁，海南省文昌县人，农民。

第三人：海南省琼山县大致坡供销社。

法定代表人：王英平，主任。

原告陈德俄诉被告陈德群侵害房屋所有权纠纷一案，向海南省原琼北中级人民法院提起诉讼。

原告诉称：１９４６年，原告出资委托被告陈德群在海南省琼山县大致坡圩北街建房一处。房屋建成后，原告又委托陈德群代管，以备年老返乡后居住。１９８７年原告得知此房被陈德群出卖给第三人，即向政府有关部门申请解决，未有结果。请求法院判令被告将此房返还原告。

被告辩称：原告所诉基本属实，但卖房一节事出有因。此房于１９６１年被台风刮坏，当时被告无钱修理，第三人大致坡供销社趁机迫使被告卖房，并将其写好的买卖契约连同买房款７００元交给被告之妻。此后，该房屋由第三人占用。被告同意原告返还房屋的请求，所收房款被告可退给第三人，第三人则应将房屋返还给原告。

第三人称：讼争房屋是被告出租给原琼山县商业局大致坡营业部使用，后又自愿订立契约卖给营业部的，此事与第三人无关。被告辩称第三人迫其卖房不是事实。第三人不同意原告的诉讼请求。

琼北中级人民法院经公开审理查明：原告陈德俄与被告陈德群是同胞兄弟，原告虽在新加坡居住，但与被告之间保持着书信来往。１９４６年，原告出资委托被告在琼山县大致坡圩北街原２２号（现２４号）修建一连两进房屋一处。房屋建成后，原告口头委托被告代管。１９５５年５月，被告在代管期间，从１９６０年起以月租金１０元将此房出租给琼山县商业局大致坡营业部使用。同年，此房的屋顶、门窗等被台风刮坏，营业部要求被告维修，或者由营业部自修后在房租中扣除维修费用。被告因无钱维修，提出将此房卖给营业部，并写信通知了原告。１９６１年８月２２日，被告自愿与营业部订立买卖房屋契约，以７００元价款将此房卖给营业部。营业部在买房前仅报告过大致坡公社同意，未报经县人民政府批准。营业部买房后，将房屋进行了整修，并在第二进新建房屋３间。１９６４年营业部撤销，将此房移交给第三人琼山县大致坡供销社使用至今。１９８７年，原告得知此房被代管人陈德群出卖。即向当地人民政府申请落实政策，返还房屋。后经琼山县侨务

办公室查处，函复原告不予返还。原告遂向人民法院提起诉讼，请求被告返还房屋。法院受理后，追加琼山县大致坡供销社为第三人参加诉讼。

琼北中级人民法院认为：讼争房屋原为原告陈德俄的合法财产，原告委托被告陈德群代管。１９６０年该房屋被台风刮坏时，被告因无钱维修，自愿将代管房屋出卖给原琼山县商业局大致坡营业部，是无权代理的民事行为。被告在出卖房屋后，已写信告知原告，原告对此直至１９８７年１０月前从未提出异议，应视为被告的无权代理行为事后已得到原告的默认。原琼山县商业局大致坡营业部在未报经县人民政府批准的情况下，擅自订立买卖契约购买房屋，是欠妥的。但是，鉴于营业部是在被告无钱维修的情况下买房，其行为是善意的、有偿的，买房后已将该房维修并增建了３间新房，并使用了多年，已失去返还的条件。原告对被告买房长期未表示异议、且在原房屋已不存在的情况下，提出返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。据此，琼北中级人民法院于１９９０年７月２６日判决如下：一、被告陈德群应将原卖房款７００元付给原告陈德俄；二、琼山县大致坡圩琼北街２４号讼争房屋归第三人琼山县大致坡供销社所有。

第一审宣判后，原告陈德俄不服，向海南省高级人民法院提出上诉。陈德俄的上诉理由是：１、陈德群的无权代理行为上诉人一直不知情，不存在事后默认的问题。原审对此认定缺乏证据。２、营业部明知该房屋的所有人是上诉人，陈德群仅为代管，上诉人从未授权陈德群卖房，因而营业部的买房并非善意，而是恶意侵害他人财产所有权。３、营业部买房既未得到上级人民政府的批准，至今也未办理所有权过户手续，该房屋买卖合同应为无效。４、营业部虽对该房屋进行过整修，但房屋的原形至今还存在，没有失去返还的条件。因此，原审判决是错误的。请求第

二审法院认定该房屋买卖合同无效，将房屋返还所有人。被告陈德群在答辩中承认从未将卖房一事通知原告，坚持认为卖房是由第三人的胁迫造成，应由第三人承担侵权的主要责任。第三人琼山县大致坡供销社在答辩中称，房屋买卖合同是平等的，有偿的，虽未办理产权过户手续，但产权实际上早已转移，手续应属可以补办之列。

海南省高级人民法院审理查明：原审判决认定的“陈德群在卖房后把卖房情况写信告知了陈德俄”这一情节，仅有第三人琼山县大致坡供销社提供的１９８９年琼山县侨务办公室的调查材料证明。此证明不仅与陈德俄、陈德群的陈述不符，且与当时买卖房屋的经手人、介绍人、代书人以及买受人的法定代表人的证词相悖，不予采纳。１９６０年该房屋被台风刮坏时，是原琼山县商业局大致坡营业部主任吴乘驹向陈德群提出买房，陈德群当时虽然言明自己不是产权人，但仍以自己的名义与营业部订立买卖契约，将陈德俄的房屋卖给营业部，其行为是无效的。营业部在买房后维修了部分房顶，重换了第一进房屋的楼板，将第一进的东墙打通与隔壁一间合做库房，又将第二进残房拆除后建起３间新房，共花费２２６７．２８元。

海南省高级人民法院认为：《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》１９６条规定：１９８７年１月１日以后受理的案件，如果民事行为发生在１９８７年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”本案买卖房屋的民事行为发生于１９６１年，应当适用当时的法律、政策。

本案讼争房屋是上诉人陈德俄出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。１９５１年４月１６日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同

意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”。被上诉人陈德群作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。１９５６年１月１８日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈德群不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈德群与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈德俄对讼争房屋的所有权，应属无效。对此无效民事行为，陈德群与营业部均有过错，比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，应当各自承担相应的责任。陈德群应当返还因买卖房屋而得到的７００元。营业部应当返还陈德俄的房产。营业部虽对此房进行了修整，但第一进的原房和第二进的院墙仍在，增建了３间新房也在陈德俄原有的宅基范围之内，并未丧失返还原物的条件。营业部修房所花费用，扣除被其拆除原第一进东墙所需费用６８９．２０元，其余１５７８．０８元应由房屋所有人陈德俄予以补偿。营业部返还房产的义务和接受修房费用的权利，应由营业部被撤销后的权利义务承受人，本案第三人琼山县大致坡供销社承担和享有。陈德俄的上诉有理，应予采纳。第一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当改判。据此，海南省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，于１９９１年５月９日判决：

一、撤销第一审判决。

二、陈德群与琼山县商业局大致坡营业部就本案讼争房屋的买卖关系无效。

三、琼山县大致坡圩琼北街２４号一连二进房屋归陈德俄所有。琼山县大致坡供销社应在收到本判决书之次日起一个月内搬出该房，交由陈德俄管业。陈德俄应在收到本判决书之次日起付给琼山县大致坡供销社房屋修建费１５７８．０８元。

四、陈德群应在收到本判决书之次日起一个月内返还卖房款７００元给琼山县大致坡供销社。

案件分析

争议焦点：

1.房屋代管人未经原业主同意，于1987年以前所为的擅自盗卖房屋的民事行为是否有效？企业单位未经政府批准购买该私房的行为是否违法？

案例要旨：

《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》196条规定：1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”因此，房屋代管人未经原业主同意，于1987年以前所为的私擅将房屋盗卖的行为，依据1951年4月16日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条的规定，该行为应属无效。1956年1月18日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。由此可见，在民法通则实施以前，企业单位未经批准擅自购买私有房屋违背了该政策，其行为是违法的。