广州番禺汉溪长隆万博商业项目分析

汉溪—万博—长隆商业中心情况分析

小结：

商铺小区商铺为主

各大楼盘配套商业配套齐全，经营范围十分广泛。汉溪周边大社区的商铺租金约100元/平方米/月，优置较好的达到200元/平方米/月。如广州雅居乐花园的一线临市政大道的街铺―――兴南商业街，租价在200元/平方米/月以上。

衣食行娱主要依靠社区解决

各楼盘配套设施主要靠社区自身，也同样一应俱全。

地铁汉溪站出口便是长隆欢乐世界，即将规划建设的广州汉溪商业购物中心，内容包括百货批发广场、大型零售商场、主题超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等。附近著名的食肆包括四海一家、白虎西餐厅等。

汉溪商业购物中心

招商地产在汉溪开发的商业项目，位于番禺区钟村镇，主要服务广州整个南部区域，建设内容包括百货批发广场、大型零售商场、主题超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等。

汉溪项目占地1000多亩，紧邻汉溪大道，在锦绣香江与南国奥园之间，是地铁三号线汉溪站的出口，新光快速路也经过一带，交通非常便利，是一个纯粹的商业项目。

目前华南板块每个楼盘都有自己的商业街，但是目前还没有一个成规模的商业中心，现阶段由于华南板块每个楼盘的商业街由于受到每个楼盘居住人口影响，在经营上受到很大的制约，只能发展街铺等小的商业模式。汉溪商业中心目标客户群定位为华南板块整个片区，它能发挥积聚效应，把周边的人群吸引到这里来。这个项目还在规划之中，包括酒店、购物中心、物流用房等，具体的类型我们会根据市场需求作出调整。招商地产在深圳有很多种物业，包括写字楼、大卖场、零售街铺、商业中心、酒店、公寓、工业物流仓库等，这些物业都是招商地产自己经营管理。广州项目肯定会统一产权，不会分拆出售。招商地产在商业运作方面积累了丰富的经验，所以在打造这个项目方面具有很好的经验和资源优势，项目有望打造成华南板块商业中心。

招商地产在汉溪开发的商业项目——广州汉溪商业购物中心，位于番禺区钟村镇，主要服务广州整个南部区域，建设内容包括百货批发广场、大型零售商场、主题超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等，该项目总占地面积超过1000亩，总建筑面积达69万平方米。

表格?广州三大商圈客流量

消费群天河城北京路上下九

广州居民29.11％33.82％48.08％

省内游客36.04％44.49％27.18％

省外游客30.69％19.55％20.26％

境外游客 4.16％ 2.13％ 4.4％

境外客消费额227.55(元／人)582.96(元／人)593.23(元／人)

资料来源：广州市商业步行街管理委员会

广州市城市规划编制研究中心和广州市城市规划局番禺区分局正式向国际发出《广州市番禺区汉溪-长隆-万博地区发展策划及概念性城市设计国际咨询公告》（下称《公告》），要在商业中心建设方面重点开发汉溪-长隆-万博地

区。据了解，该地区正是番禺华南板块大盘最集中的地区，长期以来由于商业配套不足而在住宅发展方面多遇障碍。发展商表示，如今由政府牵头来规划高标准商业中心，将为华南板块的住宅建设带来新的支撑点和助推力。

首次提出汉溪、长隆、万博联动建商业。

据悉，华南板块中心区域汉溪、长隆和万博地区，有祈福新邨、锦绣香江、广州雅居乐、华南碧桂园等众多大盘，随着楼盘的逐渐成熟，三个地区先后建设或规划了不同规模的商业中心，像汉溪商业中心、祈福商业街和万博中心等。但这些商业中心大多只着眼于项目所在区域，辐射范围有限。

这次政府首次提出将汉溪、长隆和万博三个地区联动起来重点建设商贸中心，番禺发展商表示，联动建设的影响力和辐射力远远超出原来的个别项目，可为华南板块未来住宅定位提供新的参考。据《公告》显示，政府希望通过高水平的规划建设，将汉溪-长隆-万博地区建设成广州市乃至广东省独具特色的商贸中心。

开始产生联动建设效应

据了解，汉溪-长隆-万博地区跨大石、钟村、南村三镇，总面积14.7平方公里。其中，长隆地块约为4.3平方公里、汉溪地块约为1.3平方公里、万博地块约为1.3平方公里。政府将三个地区联动建设商业，提出高端定位，邀请国际名家设计规划，不仅为地区建设带来利好，也为楼盘规划提供了参考建议。

像对汉溪地块的规划研究，《公告》明确要求设计单位对总体开发提出策划方案，包括功能区划、开发模式、营销策略等内容。目前汉溪地块规划中的商业项目包括招商地产汉溪商业中心、祈福超级MALL等。业内人士指，有了总体规划的指导，可以避免同一区域的商业项目重复建设，使该地区商业的辐射功能超越华南板块，影响达珠三角地区甚至整个华南地区。

目前，汉溪大道工程即将开建二、三期工程，据悉是为配合汉溪-长隆-万博地区商贸中心而建设。种

种迹象表明，三个地区联动建设的效应已经产生。

在钟村镇，番禺区政府今年将动工兴建大型汉溪物流购物中心，原长隆夜间动物园将投资4亿~5亿元改建为大型机动游乐园，南国奥园会所商业中心对面的撒野公园未来也将配置餐饮、娱乐、休闲用品等商业设施。另外，今年将有4~5个五星级酒店项目在番禺区四周破土动工，其中一个就设在汉溪，建成后将与现有的长隆5星级酒店大力推动当地旅游业的发展，给华南汉溪板块引入更多的人流及商机。

番禺政府计划在目前吉盛伟邦建材馆后面与南面的1000亩开发用地上建设万博商业区。包括20幢商业大楼，集商务办公、大型商场、星级酒店、会展中心、商业、风情购物街、休闲娱乐于一体，旨在创建广州南部最大的CBD商业中心，成为“第四商圈”的龙头。

万博将建“第四商圈”龙头

根据番禺区政府的规划构思，已汇聚吉盛伟邦、天河城品牌折扣店、四海一家、工商银行(3.86,-0.07,-1.78%)等品牌商家的万博商业中心，新一期60万平方米开发用地计划投资60亿元，将打造成为“第四商圈”龙头商业项目。

据番禺区德舜房地产有限公司总经理李伟权介绍，目前万博商业中心已经建成的一期招租率达到100%，其中吉盛伟邦在13万平方米的家居博览中心的基础上，近日3.5万平方米国际建材馆又开始试业；四海一家美食广场更将营业面积扩大到2万平方米，成为亚洲最大的饮食中心。在一期成功建设招商后，万博商业中心正在进入紧张的二期规划。

根据初步设计，该项目将在余下的1000亩开发用地上建设德舜商业区，建筑面积超过100万平方米，预计需投入资金60亿元，建设周期为6到8年，规划由20幢底层裙楼相互连通的商业大楼构成，集商务办公、大型商场、星级酒店、会展中心、商业、风情购物街、休闲娱乐于一体，创建广州南部最大的CBD商业中心，成为“第四商圈”的龙头。目前，万博五星级酒店已进入投标招商的前期工作。

带动华南板块商业升级

据悉，万博商业中心地处华南板块的中心，周边五公里范围内高档社区星罗棋布：西北有洛溪新城、丽江花园、广州碧桂园、广州奥林匹克花园、东海花园、星河湾等，南面有华南碧桂园、祈福新邨、万博翠湖花园，东面有华南新城、广州雅居乐花园，西面有锦绣香江、南国奥林匹克花园、锦绣生态园。近二十个超级大盘，拥有超百万高收入、高品位的消费人群，但华南板块商业规划滞后也常常被市民诟病。

李伟权指出，德舜公司对万博中心的规划在开发早期就进行了详细的项目论证，最后敲定要建成新型商业服务业态———现代物流港（mall），是认准了当时还是新生事物的商业形态，能给全国地产热点的华南板块打造出名副其实的大型商业地产项目，给市民提供一个全新的综合休闲购物中心。专家指出，随着亚运村建设的启动和广州新城建设的全面展开，万博商业中心发展前景十分看好，并将带动华南板块商业配套的全面升级。