万通地产养老地产日本考察报告
日本养老产业考察
日本养老产业考察2011-11-13 16:26 作者: 站长来源：中国敬老院网阅读次数：9655 白岩松：虽然我们给您讲述了日本的老人在退休之后继续创业这样的情节，但其实即使在日本退休之后再创业，再就业这样的老人所占的比例也并不是特别高，仅仅超过2%而已，更多的老人要跟家庭、社会去完成自己这样整个养老的过程，我现在来到的横滨You of happy life，可以翻译成“你的快乐生活”这样的养老院，这个养老院很特别，在这边是一个老人的公寓楼，这是一个生活还能自立的老人住在这里头，但是住在这里他们可能就会签一个约定，当他们有一天生活不能自立，或者岁数变得更大的时候，就转移到这边服务设施更加周全的养老院，我们看看他们现在在过着怎样的日子。
细致入微的设计是这家养老院留给我们的第一印象，像老人们经常用到的扶手、触摸式呼叫铃等辅助设施就非常密集地分布在老人们可能活动的每个区域。
目前养老院里入住了115位老人，平均年龄86岁，这些耄耋老人在这里共同组成了一个新的大家。
白岩松：既然说了，进到这里就像进到自己家一样，那么我们就关心，在这个大楼里每一个房间，这个家是如何营造的呢？咱们接下来就一起去看一看，不过我们现在六楼，就是夫妇在一起的房间，我们一起去看一下。
初步的印象是一室一厅，我们进入的是一个小厅，在床头的时候，这都有紧急呼叫的方式，床的设计显然也是非常有助于在房间进行一些治疗和康复的时候设施，这是能够起来的。
我最注意的是，不光是这些细节老年人行动不便，这些扶手要非常非常的准确，不光要准确，而且要特别多，高低都有，你看就在这一个，就在它洗澡的房间里，即使躺在浴盆里头也能够到，也有这样呼叫的按纽，以便遇到不适的时候马上可以求救。
走出自己的小家，老人们可以去隔壁的电影院看场电影或者和老友们打打牌、下下棋，如果有谁腿脚不那么利索了，这些必要的康复训练设施就派上了用场。
白岩松：有时候老人下肢力量不够了，没法自己行走了，要用这种方式练自己走路的能力，这个我在运动康复医院的时候也经常看到这样的设施，所以他这里已经想到由于平均能力已经86岁了，有些人行走能力已经不便了，让他用这样的康复设施练自己的一些功能。
万通地产17年反省回顾
万通地产17年反省回顾第一篇：万通地产17年反省回顾附件一：公司历史的坐标：反省推动万通更健康的成长【万通17年反省回顾】曾子曰，吾日三省吾身。
反省的精神，在于永远保持理性的自我批判态度。
因此，万通地产把公司的周年纪念日定为“反省日”，把公司庆典变成集体反省的“头脑风暴”。
每年的“反省会”同对股东、员工、客户和社会感恩回报的“感恩日”，还有回报业主、共建美好社区生活与社区文化的“生活节”，一起构成了万通地产的三大传统。
总经理许立(许立博客,许立新闻,许立说吧)对万通地产历年“反省会”进行了总结：第一个阶段，从1991年到1995年，公司组织中高层管理人员，对上年度的公司业务发展与管理进行反省，自我检讨，以利改进；1996年到1999年，反省会扩展到公司全体员工，各分公司以及总部各部门组织各自单位的反省会，总公司组织全公司范围的反省会，将反省会的纪要汇总到总公司统一组织改进；2000年起，万通反省会顺应网络时代的发展特点，演进为“前瞻式反省”，“站在未来看现在”，以新的视角全面检视万通的战略、业务、价值与管理。
回顾：第一个阶段：从1991年到1995年，公司组织中高层管理人员，对上年度的公司业务发展与管理进行反省，自我检讨，以利改进。
l992年主题:团结求实毋忘在莒第一次反省日活动,大家两地共聚.分海口和北京两个会场。
会上提出的批评主要集中在公司管理方面，如：费用支出直线上升，财务中心功能发挥不足，没有完善的财务、审计、合同等制度，部门及分公司的职能部门不明确。
会后，公司领导立即做出了加强管理、健全制度及整顿业务部门的决定，并奖励了十二位提出批评意见的员工。
成长：I993年1月万通集团正式组建注册.年初在北京创立民营经济开发区向社会招商募股取得巨大成功,注册股本金8亿元人民币的北京万通应运而生,第一个投资最大的项目——万通新世界广场即将推向市场。
1993年主题:躬身自省再创新猷第二次反省日活动,以总部在海南召开的全体员工大会最为震动人心。
2016年版中国养老产业之日本借鉴分析研究报告
2016年版中国养老产业之日本借鉴分析研究报告2016年4月目录前言 (1)1.我国养老产业正值历史机遇期 (2)1.1人口结构驱动养老产业快速扩容 (2)1.220万亿规模的养老市场空间 (4)2.日本银发时代“新”钱景 (6)2.1日本老龄化率最高且速度最快 (6)2.2老龄化加剧促养老产业大发展 (9)3.日本政策力推养老服务业发展 (12)3.1多层次全民覆盖的养老金保障 (13)3.2介护保险实现社会养老服务标准化 (15)4.日本养老服务产业：老有所伺老有所乐 (18)4.1居家养老与机构养老互为补充 (18)4.2医养结合实现专业化养老服务 (20)4.2.1上门护理服务：专业的人做专业的事 (20)4.2.2机构养老院：养老与医疗不分家 (21)4.3借孝道文化与科技保障养老服务 (23)4.3.1人性化、细致化的养老服务 (23)4.3.2智能化、科技化的养老服务 (26)5.日本养老服务企业：他山之石可以攻玉 (30)5.1日医学馆：居家养老服务行业龙头 (31)5.2日本长寿控股：高端养老机构代表 (35)5.3社会福祉研究所：中偏低端养老院代表 (40)5.4日本养老服务企业的成功经验 (44)6. 养老行业投资建议 (47)6.1养老行业的投资策略 (47)6.2养老相关重点企业分析 (48)6.2.1 湖南发展 (48)6.2.2 双箭股份 (49)6.2.3 南京新百 (50)6.2.4新华锦 (50)图表目录图表1：我国60岁以上老年人占总人口的比例预测 (3)图表2我国建国后“婴儿潮”逐渐进入老龄化阶段 (3)图表3我国养老产业市场容量预测（单位：万亿元） (5)图表4我国每千名老人的养老床位数（张） (5)图表5日本老龄人口占总人口的比重预测 (6)图表 6 2012年日本老龄人口需要介护认定的比率 (7)图表7日本老龄化程度从7%增至14%所需时间（年） (8)图表8日本与中国的老龄化率预测对比 (8)图表9日本养老产业的四大领域 (10)图表10日本养老服务行业的主要细分领域 (10)图表11日本养老产业的重要政策 (12)图表12日本的社会保障体系 (13)图表13日本的“三层次”养老保障体系 (14)图表14日本介护保险的筹集方式 (15)图表15日本介护保险的认定程序 (16)图表16日本介护保险7个等级的认定及每月利用额度 (17)图表17日本居家养老介护服务的主要内容 (18)图表18日本机构养老的三种类型 (19)图表19日本养老服务业对老年消费群体的等级划分 (20)图表20日本提供居家养老服务人员 (21)图表21日本医养结合养老院的服务 (22)图表22医养结合型养老院的主要服务对象 (22)图表23日本养老院提供多种娱乐设施 (23)图表24日本养老院定期组织活动提高老人生活质量 (24)图表25养老院的康复训练活动 (25)图表26养老院的康复训练活动 (25)图表27日本养老院的紧急救助呼叫 (26)图表28日本养老院的紧急救助呼叫 (27)图表29日本养老护理床 (28)图表30日本防滑洗浴设备 (29)图表31日本便携式坐便器 (29)图表32日本电动轮椅 (30)图表33日医学馆的发展历程 (31)图表34 2000-2015公司营收及同比增速（单位：十亿日元） (32)图表352015年日医学馆各业务营收占比 (32)图表36日医学馆的主要经营情况 (33)图表37日医学馆的主要经营业务 (34)图表38公司的发展历程 (35)图表39公司营业收入及同比增速（单位：十亿日元） (36)图表40公司的营业收入构成 (36)图表41公司东京都葛西养老院收费 (37)图表42九州由布院度假式养老住宅 (38)图表43冲绳石垣岛度假式养老住宅 (38)图表44北海道涵馆度假式养老住宅 (39)图表45神奈川箱根度假式养老住宅 (39)图表46四个度假式养老住宅的收费模式 (40)图表47公司的发展历程 (40)图表48公司住宅型养老院情况 (41)图表49公司介护型养老院情况 (42)图表50公司上尾养老院的主要收费情况 (43)图表51养老院最大特色是提供的多元化服务 (43)图表52日本养老院成功的五大关键因素 (46)图表53我国养老产业的发展趋势 (48)前言我国养老产业发展现状是需求旺盛但给付能力不足，老年人群整体消费能力较低，是制约我国养老产业发展的关键因素。
日本养老地产
项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距 离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河，拥有良好的河景资
银座四丁目
源和开阔的视野。是日本市中心养老 项目的典型代表。
银座太阳城
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SunCity——银座太阳城
日本养老地产案例分析报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2015
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2014
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SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式
运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
横滨太阳城
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日本养老机构运营实践
近几年，做养老产业的人纷纷诉苦，行业艰辛，利润微薄，难以获得实质国家政策的帮助，其实所有的问题都是有关如何运营好养老机构，不完全依靠政府津贴，凭借服务和营销做到有品牌有口碑的养老机构而展开的。
为此，我们专门走访了日本的养老机构，同日本养老服务研究所深入探讨实践养老机构的日常运营与管理问题。
会议接待我方的是有十余年经验的齐藤先生，专门做机构养老咨询服务，以及针对大型会社公司和个人提供养老服务方案。
我们有意被安排到日本最大的东急房地产公司下属的高级养老机构去研修，也恰逢这家养老机构刚刚成立一年，正在给有意向入住的老人进行营销讲解。
这也是我们此次学习课题之一，养老机构如何进行销售服务。
齐藤先生开诚布公的讲：日本10年前就进入了老年社会，许多会社蜂拥而至进入该行业，后来发现利润空间并非十分优厚，而且需要费心费力长期维护运营，又纷纷退出此行业，和现在中国的养老产业很相似。
不过最终留下的养老机构，也是经过市场验证的，运营和盈利都非常不错。
许多高级养老机构都建立了社区居家服务的部门，给予老人日常照护，直至老人需要进入重症养护机构时，转到自属养老机构，实际通过服务建立使老人信任的完整的营销服务链条。
齐藤当天进行了60分钟的颇具人性化服务意见的讲解。
比较引人关注的课题是：专业人士教会你，如何选择养老机构的法则。
讲解如何本着高龄者本人及家属的意愿去挑选养老机构和各种服务费用，并且根据个人所缴纳的养老保险金、身体状况和其它需求来选择适合自己的养老公寓或者养老机构。
开言便是：“不是昂贵和豪华就是最好的，关键要适合。
”同时还像我们分享行业经验，解释如何考量一个优秀的养老公寓或养老机构：一是建议在中午的时间去探访养老机构，因为中午是用餐时间，老人基本都聚集在餐厅，同时观察配餐，甚至是餐后甜点来了解养老院对老人的健康及关护和用心程度，以此衡量对于老人的用餐给予的关注度。
（这与本人餐后要吃甜点，视甜点为餐厅灵魂的想法不谋而合）二是推荐在下午两点到四点之间去观察养老机构对老人课余时间的安排，咨询老人的实际感受。
日本房地产考察报告
日本房地产考察报告2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天得考察学习。
非常有幸本人参与了此次考察活动。
入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。
在短暂得7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一得三井集团。
文化得差异，行业得比较，价值观得思考，时时刻刻触动与撞击着内心。
回来以后，在回顾考察经历及整理照片得时候，不断通过搜集查瞧一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层得探索与理解。
一、日本概览日本国土面积37、78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1、3亿，首都为东京。
由北海道、本州、四国、九州与约3900多个小岛组成。
国土得三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66、5%，农用耕地占13、3%，住宅用地占4、6%，河流湖泊面积占3、5%，道路占3、2%，荒野占0、7%，其她占8、1%。
二、日本经济与房地产发展回顾1、日本经济回顾从“世界得奇迹”到“失去得十年。
二战后得日本经济史可以简单概括为四个阶段：战后～50年代：恢复阶段；60年代：高速度增长阶段；70—80年代得稳定增长阶段；在石油危机得压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目得“经济奇迹”。
生产与需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。
从1986年起，日本资产价格经历了5年得持续上涨时期。
短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地与住宅用地价格得年上升率甚至超过了76%得异常水平，形成了世界经济史上空前得房地产泡沫。
90年代后得复合型萧条阶段；这一阶段得因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发得一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显得停滞与下滑。
1990年GDP增长率达5、1%，到2001年仅为-0、5%，日本经济开始步入持续十多年得复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去得十年”。
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日欧养老地产模式
住宅模式
产品及配套 租售方式 运营方式
金融模式
国外养老模式 【欧洲】背景：二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比 例 增大。
国外养老模式 【欧洲】养老模式：政府出资建设，专业公司经营，德国老人养老偏好老年公寓。
项目 概况 开发主体 内容 德国养老分为两大体系—老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持，两者一般 会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。 以开发商和政府为主。 第一种是居家养老，老年人在家中居住，靠社会养老金度日。这种形式最普遍。 第二种是机构养老。 第三种是社区养老，正在成为主流。为了解决老年护理人员的短缺问题，德国政府实施了“储 存时间”制度：公民年满18岁后，要利用公休日或节假日义务为老年公寓或老年病康复中心服 务。参加老年看护的义务工作者可以累计服务时间，换取年老后自己享受他人为自己服务的时 间。 第四种方式是异地养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。
2、开发模式；物业以租赁为主，开发为辅。福利型开发类项目30%资金由政府投
入，租赁物业约6-7年收回投资，回报率7%左右。
3、运营模式：开发物业作为不动产自持运营。福利型项目政府免税。
4、发展模式：通过品牌化、规模化、连锁化发展
运作模式
项目选址：1、富裕阶层较多及老龄化比例较高的区域。2、便于老年 人告老还乡的现代村落 开发周期：获得土地后，预计一年时间完成设计施工、开业前3个月 开始销售床位，1-2年时间完成满租。 管理方式：服务人员和老人的比例为1:1.5，服务人员工作时间为四班 制，覆盖24个小时。 服务理念：以尽量多的工作人员，协助老人生活，保证其生活的私密 性和尊严感。了解每位老人的喜好差异，提供符合其喜好的包括饮食、 沐浴习惯等服务。以对待亲人的态度对待老人。 运营关键：、 一、度过入住率未达到盈亏平衡点前的经营期。 二、运营团体的负责人非常关键，负责人需要具有经营头脑并拥有对待 员工和老人的爱心。 运营风险：老人突发意外状况时，获得老人家人的理解。
养老地产日本考察报告
SECOM——成城 居室内设计
公共走廊
小露台
介护居室
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ORIX——千叶
ORIX千叶项目
项目接待人员 养老地产运营事业部 部长 国仲伸浩
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ORIX——千叶
项目开发背景
•ORIX千叶项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，婚纱市 场倒闭，ORIX不动产以很低的价格获得这块土地。 •ORIX千叶项目与2006年开始营业 •项目地处距离千叶繁华区2公里的位置，距离轻轨站约10分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前 期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观， 周边五公里范围内人口 约6-7万。
一次性入住金
0 315,000日元 （25,200元）
月金（人/月）
收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。
年龄 一次性入住金增长比例 偿还期计算 65~69岁 增长40% 84个月 70~74岁 增长20% 72个月 75岁以上 0% 60个月
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SunCity——银座太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置
•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费） 餐饮费
102,900日元（8,232元）/月/人
150,150日元（12,012元）/月/两人 66,150日元（5,292元）/月/人
日本考察报告XX地产集团汇报会分享PPT
住宅产业化的典型代表
住友公司以林业见长，丰田集团以钢铁为优，所以造成了两家公司在选择主要 受力材料上自然而然的选择了自己熟悉的材料，但两个公司的发展模式是相同 的。都是以住宅为最终产品的全产业链集团公司，集团业务包括房地产业、建 材业、建筑业、金融业等，全面参与开发全过程运作的完整产业链，这个产业 链的形成过程就是住宅产业化。装配式住宅的主要材料供应商和合作单位的采 购都在集团产业链内解决，这样可以发挥规模化生产的优势。
一、设计标准化 丰田建设工艺标 准化
成本对比
因为两家公司选择的结构形式不同，对整体造价也有直接影响。三井住友 公司的一户居平均造价约20万元日元/平方米，折合人民币1.2万元/平方米。丰田 公司的一户居平均造价约25万元日元/平方米，折合人民币约1.5万元/平方米。以 上造价均包含精装修，不含地价。 我司独栋别墅均采用现浇混凝土结构，不含地价成本土建4500元/平方米，加 精装修3000元/平方米，合计约7500元/平方米。比日本的工业化装配式别墅成本 低约40%。这主要是社会生产力水平和劳动力成本水平造成的。
三、安全文明 安全标语及操 作要求，图文 并茂，管理标 准一目了然。
三、安全文明 安全标语及操 作要求，图文 并茂，管理标 准一目了然。
三、安全文明 没有施工场地 进行覆盖
日式管理
以精细、安全、品质为指导思想。主要包括：安全管理、5S管 理、施工图管理、可视化管理、计划管理、统筹管理等方面，这些管 理方法为施工进度、质量、以及安全文明施工管理提供了重要的保障。 由于设计的标准化和高装配率的工业化生产方式，使得工地现场的湿 作业和材料加工的数量大大减少，也为高标准的管理水平提供的技术 基础。
四、匠心品质
Hale Waihona Puke 室内装修，美观实用四、匠心品质
日本养老产业考察方案
日本养老产业考察［方案］日本养老产业考察日本的养老产业目前已经发展的相当完善，政府政策、民间倡导、企业参与等多方结合创造了一个真正为老人服务的社区服务体系。
一、日本的护理保险制度概述在人口快速老龄化的背景下，长期护理保险将对老年人的福利起到举足轻重的作用。
按照美国对“老年化社会”的定义一一“总人口中的7,年龄在65岁以上”，日本在1970年就开始进入老年化社会。
1998年10月的统计资料表明，日本1.265亿人口中有16.2，的人口为老年人。
而我们在这次访问中了解到，目前日本65岁以上老人已经达到3000万以上。
目前有7000万人参加护理保险。
2000年日本通过了《护理保险制度》的法律，护理保险2000年开始，50,来源于民众所交纳的保险费;另外的50,则来源于中央政府和地方政府的财政支出。
40岁开始强制缴护理保险金，平均缴费在3000日元左右。
具体运作方式：第一类称为第1号被保险者，是指65岁及其以上的老年人。
在这个范围内，凡因卧床不起或痴呆症等，需要日常生活护理者和不需要日常的生活护理，但在家务或日常穿着等方面需要支援护理的，经确认都属第1号被保险者服务对象。
第二类称为第2号被保险者，是指40岁至64岁的人。
40岁至64岁的被保险者，只有被确诊患有因初老期痴呆、脑血管疾病等老化而引起的肌肉萎缩性侧索硬化症、后纵韧带骨化症、慢性闭塞性肺疾病、慢性关节炎、糖尿病性神经障碍、糖尿病性肾炎以及糖尿病性网膜炎等15种慢性疾病才能享受护理服务。
第2号被保险者只有因为衰老、上述15种慢性疾病等自然原因而引发的护理才有资格申请服务。
交通事故等人为原因造成的患者，原则上不能享受护理保险服务。
接受护理之前必须要经过专家严格的认定程序，具体程序如下：1、被保险者先向市町村政府管理部门（相当于我们的区县老龄办）提交护理申请书。
2、市町村派出认定调查员对申请人进行访谈调查，开始认定工作程序。
工作小组通过家庭访问调查，将就身心状况等详细询问内容输入到电脑里，推算护理所需要的时间和等级。
日本养老“介护保险”体系考察报告【范本模板】
日本养老“介护保险”体系考察报告社科院社会政策室2012年9月18日至26日，正值钓鱼岛事件紧张时期。
我们刚好在这个时间访问日本,我们社会政策室一行四人，在日本的东京、大阪和爱媛县对有关的社区和机构养老服务机构进行了考察,走访了“介护保险"制度实施链条上的政府机构、社团法人、NPO、医院，同时访谈了研究“介护保险”的学者，系统地了解了“介护保险"实施的过程和现存的一些问题,着重考察了介护保险制度实施以来对护理服务供给的影响。
下面我们将考察中所见所闻所想做一系统的报告，期望能给全所其它同仁以参考,更希望能对我国养老研究以及政策演变有一定的参考价值.一、日本养老“介护保险”制度的基本情况日本自 1970 年进入老龄社会以来，高龄人口迅猛增长.2010年日本65岁以上人口占总人口的23%，预计2050年这一比例将达到36％.日本是世界上较早进入老龄化的国家之一，也是养老制度和老年护理比较健全的国家。
日本的公共老年福利政策始于1963年，以老年福利法的出台为标志，经过近半个世纪的发展,日本的老年护理服务政策已经从选择型向普惠型发展，老年护理服务的供给也从行政措施式[1] 向契约合同式过渡。
实现这一转变的标志是2000年日本老人介护保险法的实施。
1。
“介护保险”的内涵所谓“介护”，是一个比较生僻的概念,在现有的概念中并没有特别对应的中文词汇.台湾通常将“介护"翻译为“长期照护”。
在日语词汇中，“介护”是综合“身体照护”和“家务服务”的双重概念，可视为介于“照顾”与“护理”之间的工作，包括身体清洁、协助饮食起居以及家务服务等。
而“介护保险”就是通过保险运作的方式，将为老年人口提供的生活服务常规化的一种强制性的制度安排。
与年金制从经济上提供必要的经费、以保障老年人的生活水平的目标不同，“介护保险”的目标是通过相应的生活服务以保障老年人的生活质量。
因此,“介护保险"更多与护理和生活照顾相联系.2.“介护保险"筹资日本“介护保险"制度将居住在日本的4O岁以上者纳为筹资对象，其中65岁以上为第一被保险者,4O-65岁为第二被保险者。
【优质文档】日本养老“介护保险”体系考察报告-word范文 (15页)
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我们刚好在这个时间访问日本，我们社会政策室一行四人，在日本的东京、大阪和爱媛县对有关的社区和机构养老服务机构进行了考察，走访了“介护保险”制度实施链条上的政府机构、社团法人、NPO、医院，同时访谈了研究“介护保险”的学者，系统地了解了“介护保险”实施的过程和现存的一些问题，着重考察了介护保险制度实施以来对护理服务供给的影响。
下面我们将考察中所见所闻所想做一系统的报告，期望能给全所其它同仁以参考，更希望能对我国养老研究以及政策演变有一定的参考价值。
一、日本养老“介护保险”制度的基本情况日本自 1970 年进入老龄社会以来，高龄人口迅猛增长。
201X年日本65岁以上人口占总人口的23%，预计2050年这一比例将达到36%。
日本是世界上较早进入老龄化的国家之一，也是养老制度和老年护理比较健全的国家。
日本的公共老年福利政策始于1963年，以老年福利法的出台为标志，经过近半个世纪的发展，日本的老年护理服务政策已经从选择型向普惠型发展，老年护理服务的供给也从行政措施式[1] 向契约合同式过渡。
实现这一转变的标志是201X年日本老人介护保险法的实施。
1.“介护保险”的内涵所谓“介护”，是一个比较生僻的概念，在现有的概念中并没有特别对应的中文词汇。
台湾通常将“介护”翻译为“长期照护”。
在日语词汇中，“介护”是综合“身体照护”和“家务服务”的双重概念，可视为介于“照顾”与“护理”之间的工作，包括身体清洁、协助饮食起居以及家务服务等。
而“介护保险”就是通过保险运作的方式，将为老年人口提供的生活服务常规化的一种强制性的制度安排。
与年金制从经济上提供必要的经费、以保障老年人的生活水平的目标不同，“介护保险”的目标是通过相应的生活服务以保障老年人的生活质量。
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SunCity——银座太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置
•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点
10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。 3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。
考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。
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SunCity——横滨太阳城
SunCity横滨
项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志
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SunCity——横滨太阳城
营收方式
月付或 一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 自理老人 介护老人 90%
月付
一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 介护老人 90%
月付
吸纳对象
自理老人
自理老人
介护老人
入住率
自理居所 62% 介护居所 47%
自理居所 68% 介护居所 53%
31%
95%
项目背景： SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。 土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
横滨市
项目位置 位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分 钟车程。 周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费） 餐饮费
额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。
最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 老人入住后可直至终老。 12
SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日 本最高端养老地产投资运营机构。
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SunCity
开发项目
SunCity旗下共有养老地产项目13个
单体项目建筑面积从3000-18000平方米。 日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。
10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。 租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。
自理居所 30% 介护居所 70%
100%
所有项目均承诺老人入住后可直至终老
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考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机构
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
SunCity 启示 整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。
定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象。
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考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
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SunCity——银座太阳城 产品设计——酒店式室内设计
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SunCity——银座太阳城 产品设计——室内设计
楼层公共区 棋室
便于轮椅交汇的宽走道
多功能厅
良好的室内视野景观 机动车自动停车系统 家属接待区
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SunCity——银座太阳城
项目要点
项目启示
•租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。 •聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装 修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。 •酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本 同时保证了专业化的服务。
ORIX
千叶项目 横滨藤尺项目
侧重研究、营建
大和房屋研究所
侧重设备研究
横滨康复中心
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SunCity SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表
公司背景 株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， 股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。
SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。 月金： 102,900日元（8,232元）/月/人 150,150日元（12,012元）/月/两人 66,150日元（5,292元）/月/人
银座四丁目
银座太阳城
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SunCity——银座太阳城
项目规模 占地面积：4714㎡
建筑面积：39277㎡
总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户） 自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ 停车位：机械停车数88个
•选址：选址在城市中心区，利于树立形
象，吸纳高端人群。
•医疗整合：医疗服务与顶级医疗机构合
作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。
•产品设计：沿用酒店设计风格挑空餐饮 •选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和 投资。 和休闲区，即具备了服务功能，也起到项 目会所的集聚效应。
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SunCity
性化和精致性。
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SunCity——银座太阳城
SunCity银座
项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志
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SunCity——银座太阳城
项目背景： SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。 由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。 项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距离银 座四丁目约5-10分钟车程。 紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和 开阔的视野。是日本市中心养老项目的 典型代表。
目录
考察背景
考察项目
考察总结
2
，
考察背景
日本进入老龄化社会已有40年；
养老地产投资运营主体分为两
65岁以上的人口已占21.5％，
老龄化程度位于世界前列； 老龄化压力促进养老地产的发 展。
类：政府和企业投资运营；
企业投资项目与万通地产开发 背景类似。
日本养老地产在产品设计、 服务理念和运营模式上均有 典型性。
•股东整合：整合各类型与养老地产产业
链相关的股东，共同投资成立养老地产 运营管理机构，通过各自的资源，将养 老地产的经营风险和成本降低。
•产品设计：独特的产品设计，使项目区
•高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •功能设计：通过便利性公共设施设置， •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 在项目内部营造完整的生活圈。 别于一般养老机构的氛围。
开发项目 •日医学馆旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医 学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目。
本次考察的日医学馆两个项目，分别为全付费制项目及老年人租赁物业项目。
经营状况
•自理型住宅单元的入住率为61.7% •介护型住宅单元的入住率为47.1% 入住老人特点 •高收入老人 •多数有国外生活背景 •入住费用基本为自己承担 13
SunCity——横滨太阳城 产品设计——室内设计
高星级酒店的装修风格
室内外景观结合引入
良好的室内外景观视野
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SunCity——横滨太阳城 产品设计——服务功能
•项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能
•68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。
•三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。
日本文化与中国更为接近。
本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。
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考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机构
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
行业相关机构
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
ORIX
千叶项目 横滨藤尺项目
侧重研究、营建
大和房屋研究所
侧重设备研究
横滨康复中心