房地产业的纳税筹划PPT课件
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第四讲 房地产业的纳税筹划
1
房地产业纳税筹划的主要内容
一、房地产开发企业的主要税种及税率 二、房地产业的纳税筹划思路
2
一、房地产开发企业的主要税种 及税率
㈠ 主要税种及税率简表 ㈡ 营业税及附加税 ㈢ 印花税 ㈣ 契税 ㈤ 土地增值税 ㈥ 企业所得税 ㈦ 房产税
3
wenku.baidu.com
㈠ 主要税种及税率简表
房地产有关税种
税率
营业税
建筑业:3%，销售不动产:5%
城市维护建设税 市区7%，县城、镇5%，其他1%
教育费附加
3%
企业所得税
33%、27%、18 %
(2008年已变为25％ 、20％ 、15％ )
个人所得税
20%
房产税
自用：1.2%，出租：12%
契税
3%~5%
土地增值税 四级累进税率（具体见下表） 4
土地增值税税率表
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
2.东疆保税港免征营业税的规定 （1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业 务取得的收入，免征营业税。 （2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货 物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。 （3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收 入，免征营业税。 3.运输企业差额计征营业税的规定 合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相 互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费 用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以 《铁路运输企业提供服务清算票据》为营业额扣除凭证，计算缴 纳营业税。
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形
资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
2．营业税的征税范围 • 营业税的征税范围包括提供应税劳务、
转让无形资产和销售不动产。
6
营业税的征税范围2/7
• 具体包括： ⑴ 交通运输业，税率3%
销售其他土地附着物。 【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规
定实施的。
8
营业税起征点的幅度规定如下： （1）按期纳税的，为月营业额5000-
20000元； （2）按次纳税的，为每次（日）营
业额300-500元。”
9
营业税的特别规定：
1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出 售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其 相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和 个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不 动产、土地使用权转让，不征收营业税。
及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾 病防治； （6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美 术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入， 宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； （7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
11
㈡ 营业税及附加税3/7
3．营业税的纳税人 • 营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转
让无形资产和销售不动产的单位和个人。
4．营业税的计征依据及计算方法 • ⑴ 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让
无形资产和销售不动产向对方收取的全部 价款和价外费用。
• ⑵ 营业税的计征方法 • 应交营业税＝应税营业额×营业税税率 12
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括： 第一，出售房屋收取的款项； 第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，
⑷ 应交附加税费＝应交营业税×（城建税
率＋附加比率）
14
营业税及附加税应用举例1 6/7
• 某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下： 第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
10
免征营业税的项目
（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养 服务，婚姻介绍，殡葬服务；
（2）残疾人员个人提供的劳务； （3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提
供的劳务； （5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以
增值额 40%-扣 除项目金额5%
增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
扣除项目指 取得土地使 用权所支付 的金额；开 发土地的成 本、费用； 新建房及配 套设施的成 本、费用或 旧房及建筑 物的评估价 格；与转让 房地产有关 的税金；
财政部规定 的其他扣除 项目。
5
⑷ 邮电通信业，税率3%
7
⑸ 文化体育，税率3% ⑹ 娱乐业，税率5%~ 20% ⑺ 服务业，税率5%
上海试点增值税，税率6%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖 北、广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑻ 转让无形资产，税率5% ⑼ 销售不动产，税率5% • 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、
上海试点增值税，税率11%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、 广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑵ 建筑业，税率3% • 建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和
其他工程作业。 ⑶ 金融保险业，税率5%
对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资 发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗） 及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减 按3%的税率征收营业税”政策的执行期限延长至2015年12月31日。
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房地产业纳税筹划的主要内容
一、房地产开发企业的主要税种及税率 二、房地产业的纳税筹划思路
2
一、房地产开发企业的主要税种 及税率
㈠ 主要税种及税率简表 ㈡ 营业税及附加税 ㈢ 印花税 ㈣ 契税 ㈤ 土地增值税 ㈥ 企业所得税 ㈦ 房产税
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㈠ 主要税种及税率简表
房地产有关税种
税率
营业税
建筑业:3%，销售不动产:5%
城市维护建设税 市区7%，县城、镇5%，其他1%
教育费附加
3%
企业所得税
33%、27%、18 %
(2008年已变为25％ 、20％ 、15％ )
个人所得税
20%
房产税
自用：1.2%，出租：12%
契税
3%~5%
土地增值税 四级累进税率（具体见下表） 4
土地增值税税率表
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
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㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
2.东疆保税港免征营业税的规定 （1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业 务取得的收入，免征营业税。 （2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货 物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。 （3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收 入，免征营业税。 3.运输企业差额计征营业税的规定 合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相 互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费 用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以 《铁路运输企业提供服务清算票据》为营业额扣除凭证，计算缴 纳营业税。
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形
资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
2．营业税的征税范围 • 营业税的征税范围包括提供应税劳务、
转让无形资产和销售不动产。
6
营业税的征税范围2/7
• 具体包括： ⑴ 交通运输业，税率3%
销售其他土地附着物。 【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规
定实施的。
8
营业税起征点的幅度规定如下： （1）按期纳税的，为月营业额5000-
20000元； （2）按次纳税的，为每次（日）营
业额300-500元。”
9
营业税的特别规定：
1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出 售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其 相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和 个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不 动产、土地使用权转让，不征收营业税。
及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾 病防治； （6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美 术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入， 宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； （7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
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㈡ 营业税及附加税3/7
3．营业税的纳税人 • 营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转
让无形资产和销售不动产的单位和个人。
4．营业税的计征依据及计算方法 • ⑴ 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让
无形资产和销售不动产向对方收取的全部 价款和价外费用。
• ⑵ 营业税的计征方法 • 应交营业税＝应税营业额×营业税税率 12
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括： 第一，出售房屋收取的款项； 第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，
⑷ 应交附加税费＝应交营业税×（城建税
率＋附加比率）
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营业税及附加税应用举例1 6/7
• 某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下： 第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
10
免征营业税的项目
（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养 服务，婚姻介绍，殡葬服务；
（2）残疾人员个人提供的劳务； （3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提
供的劳务； （5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以
增值额 40%-扣 除项目金额5%
增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
扣除项目指 取得土地使 用权所支付 的金额；开 发土地的成 本、费用； 新建房及配 套设施的成 本、费用或 旧房及建筑 物的评估价 格；与转让 房地产有关 的税金；
财政部规定 的其他扣除 项目。
5
⑷ 邮电通信业，税率3%
7
⑸ 文化体育，税率3% ⑹ 娱乐业，税率5%~ 20% ⑺ 服务业，税率5%
上海试点增值税，税率6%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖 北、广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑻ 转让无形资产，税率5% ⑼ 销售不动产，税率5% • 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、
上海试点增值税，税率11%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、 广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑵ 建筑业，税率3% • 建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和
其他工程作业。 ⑶ 金融保险业，税率5%
对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资 发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗） 及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减 按3%的税率征收营业税”政策的执行期限延长至2015年12月31日。