房地产业的纳税筹划PPT课件
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房地产开发企业及相关行业纳税筹划-PPT精品文档
房地产开发企业及相关行业纳 税筹划
第二讲 房地产开发企业及 相关行业纳税筹划
一、房地产开发企业及相关行业的主
要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路
一、房地产开发企业及相关行业 的主要税种及税率
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税
ห้องสมุดไป่ตู้
0
5%
增值额30% 增值额 40%-扣 除项目金额5% 增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
15%
35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围
• 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人 • 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、 使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量 计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 • 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人 均应交纳。
第二讲 房地产开发企业及 相关行业纳税筹划
一、房地产开发企业及相关行业的主
要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路
一、房地产开发企业及相关行业 的主要税种及税率
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税
ห้องสมุดไป่ตู้
0
5%
增值额30% 增值额 40%-扣 除项目金额5% 增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
15%
35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围
• 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人 • 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、 使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量 计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 • 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人 均应交纳。
房地产全程纳税筹划详细PPT
房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。
但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。
3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
《房地产税收筹划》课件
2 研究税收政策
了解最新规定
4 切实减少税务风险
遵守相关法规
房地产税收筹划的案例
1
如何降低房产交易税
2
最佳交易时间和方式
3
如何避免重复征税
合理规划资产结构
如何优化资产结构
合理配置不同类型的资产
结论
1 房地产税收筹划的重要性
最大化利用税收优惠政策
2 如何合理规避税收风险
确保合法合规
参考资料
• 税务法规 • 房地产税收筹划案例 • 相关报告和研究
《房地产税收筹划》PPT课件
# 房地产税收筹划 ## 简介 - 什么是房地产税？ - 房地产税的作用和目的 - 房地产税与其他税种的区别
房地产税的种类和征收产税
契税，增值税，转让税
如何进行税收筹划
1 税务规划的重要性
有效管理资产
3 合理安排资产组合
最大限度减少税务负担
房地产涉税纳税筹划技巧肖太寿博士ppt课件PPT共520页
中国纳税筹划师——肖太寿博士
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一、拆迁还房的账务与税务处理
2、土地增值税的处理
国家税务总局《关于土地增值税清算管理 有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号） 规定，房地产企业用建造的本项目房地产 安置回迁户的，安置用房视同销售处理， 按国家税务总局《关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知》（国 税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规 定确认收入。
中国纳税筹划师——肖太寿博士
13
一、拆迁还房的账务与税务处理
2、土地增值税的处理
即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换 取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生 所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按 本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产 的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照 当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确 定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿 费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业 的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
中国纳税筹划师——肖太寿博士
9
一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理
（1）纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时， 营业税的纳税义务发生时间目前没有明确 规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义 务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆 迁户办理交接手续时。
中国纳税筹划师——肖太寿博士
中国纳税筹划师——肖太寿博士
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一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理
（1）计税依据
②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税 暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计 税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类 应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税 人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程 成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
房地产开发企业税收筹划 ppt课件
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三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？
（一）买地阶段的涉税分析与筹划 （二）建房阶段的涉税分析与筹划
（三）售房阶段的涉税分析与筹划
（四）管房阶段的涉税分析与筹导税种进行筹划？
（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析
1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题
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（二）税收筹划的特征
请注意 它的本 质特征！
一种节省税款的方式 具有合法性
一种精心的纳税安排
非财务属性
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（三）税收筹划与避税
避税
税收筹划
利用税法漏洞 国家采取反避税
研究税法 合理利用 国家保护支持
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税收筹划与避税是两码事儿
避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷， 在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担 的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家 用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立 法精神，受国家保护和支持。
（1）征税范围 ① 销售不动产征收范围的基本规定 ② 销售不动产征收范围具体规定
（2）销售不动产中营业额规定 ① 基本规定 ② 具体规定
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2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题
① 自退行为征税问题 ② 受托提供建筑劳务的征税问题
3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题
4、房地产开发企业物业管理中的征税问题
a、收取物业费、保养费、征税问题 b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入 c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房 租不计征营业税。
PPT课件
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房地产企业税收筹PPT课件
（2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择
“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到
高税区缴纳。
.
9
亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将 分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业 所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了 要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个 人所得税。
.
5
案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元）
.
11
筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率， 成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税 税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为 有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题， 更希望其成立项目公司。
.
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5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加 （2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考 虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能 够判定是内资好还是外资好。
.
16
1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和 可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工 进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。
房地产业的纳税筹划PPT课件
主确定； ⑵ 契税的计算方法
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
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㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
房地产开发企业会计税务筹划PPT
（1）调整2005年度主营业务收入及相关科目 借： 以前年度损益调整 3000000 贷：应付帐款——某客户 3000000
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
房地产企业所得税政策与纳税筹划
房地产企业所得税政策与 纳税筹划
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房地产企业所得税政策与纳税筹划
四、房地产企业对外出租房屋租金收入，什么时间确 认缴纳企业所得税？
五、最新资产损失扣除方法解读。 六、建筑公司在外地设立的工程部如果超过经营收入
的0.2%就地预缴了企业所得税，在总机构汇算清缴 时是否可以减除？ 七、国债利息收入纳税问题。
房地产企业所得税政策与纳税筹划
八、用于企业在建工程的贷款，因工程暂停 施工，所支付的贷款利息，是否可以计入 当期财务费用扣除？
九、支付给境外企业的设计费是否需要代扣 代缴营业税、城建税和教育费附加及企业 所得税？
十、关于企业转பைடு நூலகம்上市公司限售股有关所得 税问题。
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房地产企业所得税政策与纳税筹划
四、房地产企业对外出租房屋租金收入，什么时间确 认缴纳企业所得税？
五、最新资产损失扣除方法解读。 六、建筑公司在外地设立的工程部如果超过经营收入
的0.2%就地预缴了企业所得税，在总机构汇算清缴 时是否可以减除？ 七、国债利息收入纳税问题。
房地产企业所得税政策与纳税筹划
八、用于企业在建工程的贷款，因工程暂停 施工，所支付的贷款利息，是否可以计入 当期财务费用扣除？
九、支付给境外企业的设计费是否需要代扣 代缴营业税、城建税和教育费附加及企业 所得税？
十、关于企业转பைடு நூலகம்上市公司限售股有关所得 税问题。
房地产税务筹划老板版共67页PPT
房地产税务筹划老板版
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。 Nhomakorabea▪
谢谢！
67
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。 Nhomakorabea▪
谢谢！
67
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
房地产企业的纳税筹划与财务运作(111页){修}PPT文档113页
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
房地产企业的纳税筹划与财务运作(111 页){修}
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
谢谢
房地产企业的纳税筹划与财务运作(111 页){修}
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
谢谢
房地产企业税收筹划理念.ppt
2019-9-5
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3
税收筹划内涵—2
懂税，只有懂了才能会用
案例：一家房地产公司A，投资2000万 元到房地产公司B，占B公司股份比 例为50％，B公司是新成立的房地 产开发公司，两年后，B公司获得税 后利润3000万元，现有一个公司C， 愿意收购B公司，C公司和A公司协 商。协商的结果是这样的，C公司 一次性出资3500万元购买A公司在B 公司的股份。A公司应如何决策？
2019-9-5
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15
税收筹划方法—2
主动运用税收政策，创新经济行为
₪注册概念公司 ₪成立房产中介公司
2019-9-5
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16
2019-9-5
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12
税收筹划的分层
基础层面：经济业务 中端层面：经营层面 高端层面：战略税收筹划
2019-9-5
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13
税收筹划方法
• 主动运用税收政策，整合经济行为 • 主动运用税收政策，创新经济行为
2019-9-5
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14
税收筹划方法—1
主动运用税收政策，整合经济行为
例：某中型企业系增值税一般纳税人，于2001 年底作出财务决策，准备2002年扩大企业 规模，再添置一台价值200万元的设备， 并准备2002年7月份设备进厂，该企业具 备制造这种设备的能力，而企业财务状况 并不很宽裕。面对这样的现实状况，企业 有两种选择，一是从2002年初开始购进原 材料零部件，利用现有技术人员制造该设 备，并于7月份完工；二是就在2002年7月 份购进该设备。为简化起见，假设该企业 2002年前6个月销项税额为50万元。 企业 应如何选择？
第二模块 税收筹划理念
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⑷ 邮电通信业，税率3%
7
⑸ 文化体育，税率3% ⑹ 娱乐业，税率5%~ 20% ⑺ 服务业，税率5%
上海试点增值税，税率6%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖 北、广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑻ 转让无形资产，税率5% ⑼ 销售不动产，税率5% • 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、
⑷ 应交附加税费＝应交营业税×（城建税
率＋附加比率）
14
营业税及附加税应用举例1 6/7
• 某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下： 第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000
销售其他土地附着物。 【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规
定实施的。
8
营业税起征点的幅度规定如下： （1）按期纳税的，为月营业额5000-
20000元； （2）按次纳税的，为每次（日）营
业额300-500元。”
9
营业税的特别规定：
1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出 售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其 相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和 个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不 动产、土地使用权转让，不征收营业税。
增值额 40%-扣 除项目金额5%
增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
扣除项目指 取得土地使 用权所支付 的金额；开 发土地的成 本、费用； 新建房及配 套设施的成 本、费用或 旧房及建筑 物的评估价 格；与转让 房地产有关 的税金；
财政部规定 的其他扣除 项目。
5
让无形资产和销售不动产的单位和个人。
4．营业税的计征依据及计算方法 • ⑴ 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让
无形资产和销售不动产向对方收取的全部 价款和价外费用。
• ⑵ 营业税的计征方法 • 应交营业税＝应税营业额×营业税税率 12
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括： 第一，出售房屋收取的款项； 第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，
上海试点增值税，税率11%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、 广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑵ 建筑业，税率3% • 建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和
其他工程作业。 ⑶ 金融保险业，税率5%
对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资 发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗） 及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减 按3%的税率征收营业税”政策的执行期限延长至2015年12月31日。
及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾 病防治； （6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美 术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入， 宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； （7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
11
㈡ 营业税及附加税3/7
3．营业税的纳税人 • 营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
ห้องสมุดไป่ตู้
增值额30%
10
免征营业税的项目
（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养 服务，婚姻介绍，殡葬服务；
（2）残疾人员个人提供的劳务； （3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提
供的劳务； （5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以
税率
营业税
建筑业:3%，销售不动产:5%
城市维护建设税 市区7%，县城、镇5%，其他1%
教育费附加
3%
企业所得税
33%、27%、18 %
(2008年已变为25％ 、20％ 、15％ )
个人所得税
20%
房产税
自用：1.2%，出租：12%
契税
3%~5%
土地增值税 四级累进税率（具体见下表） 4
土地增值税税率表
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
第四讲 房地产业的纳税筹划
1
房地产业纳税筹划的主要内容
一、房地产开发企业的主要税种及税率 二、房地产业的纳税筹划思路
2
一、房地产开发企业的主要税种 及税率
㈠ 主要税种及税率简表 ㈡ 营业税及附加税 ㈢ 印花税 ㈣ 契税 ㈤ 土地增值税 ㈥ 企业所得税 ㈦ 房产税
3
㈠ 主要税种及税率简表
房地产有关税种
2.东疆保税港免征营业税的规定 （1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业 务取得的收入，免征营业税。 （2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货 物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。 （3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收 入，免征营业税。 3.运输企业差额计征营业税的规定 合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相 互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费 用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以 《铁路运输企业提供服务清算票据》为营业额扣除凭证，计算缴 纳营业税。
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形
资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
2．营业税的征税范围 • 营业税的征税范围包括提供应税劳务、
转让无形资产和销售不动产。
6
营业税的征税范围2/7
• 具体包括： ⑴ 交通运输业，税率3%
7
⑸ 文化体育，税率3% ⑹ 娱乐业，税率5%~ 20% ⑺ 服务业，税率5%
上海试点增值税，税率6%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖 北、广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑻ 转让无形资产，税率5% ⑼ 销售不动产，税率5% • 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、
⑷ 应交附加税费＝应交营业税×（城建税
率＋附加比率）
14
营业税及附加税应用举例1 6/7
• 某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下： 第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000
销售其他土地附着物。 【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规
定实施的。
8
营业税起征点的幅度规定如下： （1）按期纳税的，为月营业额5000-
20000元； （2）按次纳税的，为每次（日）营
业额300-500元。”
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营业税的特别规定：
1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出 售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其 相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和 个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不 动产、土地使用权转让，不征收营业税。
增值额 40%-扣 除项目金额5%
增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
扣除项目指 取得土地使 用权所支付 的金额；开 发土地的成 本、费用； 新建房及配 套设施的成 本、费用或 旧房及建筑 物的评估价 格；与转让 房地产有关 的税金；
财政部规定 的其他扣除 项目。
5
让无形资产和销售不动产的单位和个人。
4．营业税的计征依据及计算方法 • ⑴ 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让
无形资产和销售不动产向对方收取的全部 价款和价外费用。
• ⑵ 营业税的计征方法 • 应交营业税＝应税营业额×营业税税率 12
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括： 第一，出售房屋收取的款项； 第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，
上海试点增值税，税率11%
改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、 广东、安徽、福建、深圳、厦门
⑵ 建筑业，税率3% • 建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和
其他工程作业。 ⑶ 金融保险业，税率5%
对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资 发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗） 及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减 按3%的税率征收营业税”政策的执行期限延长至2015年12月31日。
及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾 病防治； （6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美 术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入， 宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； （7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
11
㈡ 营业税及附加税3/7
3．营业税的纳税人 • 营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
ห้องสมุดไป่ตู้
增值额30%
10
免征营业税的项目
（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养 服务，婚姻介绍，殡葬服务；
（2）残疾人员个人提供的劳务； （3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提
供的劳务； （5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以
税率
营业税
建筑业:3%，销售不动产:5%
城市维护建设税 市区7%，县城、镇5%，其他1%
教育费附加
3%
企业所得税
33%、27%、18 %
(2008年已变为25％ 、20％ 、15％ )
个人所得税
20%
房产税
自用：1.2%，出租：12%
契税
3%~5%
土地增值税 四级累进税率（具体见下表） 4
土地增值税税率表
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
第四讲 房地产业的纳税筹划
1
房地产业纳税筹划的主要内容
一、房地产开发企业的主要税种及税率 二、房地产业的纳税筹划思路
2
一、房地产开发企业的主要税种 及税率
㈠ 主要税种及税率简表 ㈡ 营业税及附加税 ㈢ 印花税 ㈣ 契税 ㈤ 土地增值税 ㈥ 企业所得税 ㈦ 房产税
3
㈠ 主要税种及税率简表
房地产有关税种
2.东疆保税港免征营业税的规定 （1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业 务取得的收入，免征营业税。 （2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货 物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。 （3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收 入，免征营业税。 3.运输企业差额计征营业税的规定 合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相 互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费 用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以 《铁路运输企业提供服务清算票据》为营业额扣除凭证，计算缴 纳营业税。
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形
资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
2．营业税的征税范围 • 营业税的征税范围包括提供应税劳务、
转让无形资产和销售不动产。
6
营业税的征税范围2/7
• 具体包括： ⑴ 交通运输业，税率3%