标杆地产三四线城市产品策略(建筑、景观、精装)
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
降档
立面系列名称 打板参考项目
【G26】
灰色系
适用产品线
适用业态 成都郫都项目高层
集团立面标准
材料编号
材料描述
应用位置
参考综合 单价
参考含量
石材
铝板
水包水 水包水-1 仿湖北白麻
基座
70
①
真石漆
主体价值
主体饰面 材料
质感
真石漆-1 质感-2
米白色无岩片 浅灰色细沙
主体大面 浅色部分 主体大面 深色部分
55 40
平涂
常规平涂 深色
隐蔽区域
30
常规平涂 白色
阳台顶
25
其它
② 门窗系统
铝合金型材 玻璃
型材-3 玻璃-2
型材带线条
粉末喷涂
低透玻璃 蓝灰色
门窗系统 580
五金件
五金件-2 常规五金件
③ 部品标准
栏杆
明框锌钢玻璃栏
栏杆-4
板
阳台
400
粉末喷涂
栏杆-5
锌钢栏杆
北连廊 180
④ 精工细节
百叶 立面线条
研发600装标
✓ 投入与产出 ✓ 客户接受度 ✓ 竞品对比
【二】三四线的好与省
何为三四线项目的好产品？ “好”&“省”
适度的好
当地的好
三四线项目
客户敏感点
产品发力点
产品的“好” 发力点
关注“私属”空间
√户型第一
√仪式感景观空间
√儿童活动场景营造
关注“所见即所得”
√体验区的震撼与打动
三四线产品该如何去“省”？ “好”&“省”
【面积段选择】
3房1卫+3房2卫+小4房
其中 3房2卫是绝对主力 少量小4房（不超过20%）
原则上不做大四房
【户型面积】
严控总价 严控单户面积 户型尺度正常即可 不做人为的尺度放大
三四线的产品选择 户型原则
【赠送策略】
面积赠送 “合理性”原则
✓ 竞品维度 ✓ 报批难度与时间
✓ 验收风险
【精装策略】
省
限额及 产品配置
严控可售比
地库成本的 充分挖掘
结构成本及 构造标准
地库研究专题
限额及 产品配置
产品的“省” 限额及产品配置
限额
✓ 针对三四线项目设置新的限额标准（详见成本篇章） ✓ 严格管控所有限额指标，不得超标准
立面
✓ 立面综合单方220 ✓ 在G26的标准上降塑钢窗/铁艺栏杆 ✓ 保大面主材和单元门头（看上去贵）
门头 屋顶
百叶-3
锌钢百叶 装饰百叶 180
EPS线条
立面装饰 线条
石材+铝板+玻璃 幕墙
单元门头
混凝土屋顶+涂 料
造型屋顶
0.05 0.55 0.25 0.13 0.12
0.21
0.07 0.03 0.04
其它
立面综合单方
立面策略
阅B 高层33层
项目名称 立面配置标准化率
XXX项目 100.00%
东原三四线策略专题 产品维度
2019.12
产品策略总述 【一】三四线的产品选择 【二】三四线的好与省
产品策略专篇 【三】户型策略 【四】立面策略 【五】景观策略 【六】精装策略 【七】体验区策略
盱眙案例优化 【八】总图价值挖掘 【九】地库价值挖掘 【十】设计费优化
【一】三四线项目的产品选择
三四线的产品选择 经营维度
减
线条简化
主体大面线条做减法 门头基座线条适度保留
线条种类减少
降
部品配置
玻璃降为白玻 栏杆降为栏杆-5 门头、屋顶尺度缩小
立面策略
【立面控制原则】
✓ 三四线项目须严格落集团立面【G26-】标准 ✓ 保证立面的仪式感，看上去显贵，门头/屋顶的造型样式不做调整 ✓ 可降的成本：大面涂料可降为质感，镀膜玻璃可降为白玻，栏杆可降为“栏杆-5” ✓ 线条库/门头库/屋顶库严格按照库内标准图集执行，在门头、屋顶尺度及材料上可
0.05 0.55 0.25 0.13 0.12
是
122
122
是
是
是
型材带线条 粉末喷涂
是
普通白玻 门窗系统
550
是
常规五金件
0.20
28
是
41
5
是
7
是
23
/
20
47
/
4
/
是
锌钢栏杆
阳台
180
是
锌钢栏杆 北连廊
【投资策略】
【经营目标】
距核心城市一定距离 具备人口吸附能力
当地核心/高潜力地段
单价：<7K
√高周转 √现金牛 √速度第一
×溢价
【业态选择】
不追求理想货值最大化 谨慎选择高低配 不挑战市场上限
原则上不做别墅业态（叠拼/联排）
【客户定位】
覆盖80%
当地主流客户群体 80分位购买力
三四线的产品选择 客户维度
精装
✓ 户内精装600装标 ✓ 公区大堂1000、电梯厅600 ✓ 严控大堂面积、取消地下大堂
景观
✓ 大区350、体验区650 ✓ 确保仪式感空间逻辑不变、保核心景观区 ✓ 减少硬质景观投入
严控可售比
产品的“省” 严控可售比
✓ 地面停车在不影响景观的前提下最大化 ✓ 地库面积优化（作为专题展开） ✓ 配套用房按规范/拿地条件最低面积配
立面综合单方 材料部品标准化率
参考综合单价
是否为
是否为
集团标准立面配 标准化材料部
置
品
材料描述
项目实际立面成本 应用位置 材料单价
实际含量
4
是
30
是
10
51
是
4
是
3
是
是
质感-2
基座
40
是
质感-2
主体大面浅 色部分
40
是
质感-2
主体大面深 色部分
40
是
常规平涂 深色
隐蔽区域
30
是
常规平涂 白色
阳台顶
25
置Biblioteka Baidu
✓ 原则上不设置架空层
1.14%架空层 配2套.18%
BA
地库 C
可售
产品的“省” 结构成本及构造标准
限额的严格执行
结构设计的原则
✓ 地上结构（除了别墅）， 按照最低限额标准要求 执行
✓ 如非必要，不得采用结构转换（T4高层大堂在总图布局上尽可能采用北入方式， 保证大堂空间完整性的同时，尽可能减少结构转换的情况）
看得见的地方
适度的省
看不见的地方
极致的省
保证客户体验 成本不做过度减法
显性成本
产品的“省” 省的逻辑
最大化的 成本优化
隐性成本
通过设计手法 成本进一步挖掘
挖掘成本
立面 景观 公区装修 电梯 地库装修
建筑做法 设计费 结构 机电
可售比最大化 标高 埋深 减少楼栋数
提升地库效率 减少硬质景观
产品的“省” 四个维度
✓ 禁止使用复杂装饰线脚（所有立面线条原则上在立面线条库内进行应用） ✓ 严禁采用结构超限方案
【三】户型策略
户型策略 业态与面宽的平衡
业态更优
OR
户型更优
取决于洋房与高层的溢价
✓ 在三四线城市，优先保证户型的领先， 做到面宽最大化；
✓ 但同时，在业态差价大的地区（洋房溢 价25%以上），可方宽对面宽的要求。
结合各区域“一城一策”工作， 研发出适合落位于各区域三四线的 标准化户型/楼型， 户型应具备当地的市场领先性。
户型策略
市场领先（面宽资源最大化） 适度创新（横厅/大阳台/岛台）
有经营逻辑的赠送
【四】立面策略
保
大面效果
保G26立面构成比例 保门头和屋顶效果 看上去显贵/仪式感
立面策略 以G26为基础进行降标
立面系列名称 打板参考项目
【G26】
灰色系
适用产品线
适用业态 成都郫都项目高层
集团立面标准
材料编号
材料描述
应用位置
参考综合 单价
参考含量
石材
铝板
水包水 水包水-1 仿湖北白麻
基座
70
①
真石漆
主体价值
主体饰面 材料
质感
真石漆-1 质感-2
米白色无岩片 浅灰色细沙
主体大面 浅色部分 主体大面 深色部分
55 40
平涂
常规平涂 深色
隐蔽区域
30
常规平涂 白色
阳台顶
25
其它
② 门窗系统
铝合金型材 玻璃
型材-3 玻璃-2
型材带线条
粉末喷涂
低透玻璃 蓝灰色
门窗系统 580
五金件
五金件-2 常规五金件
③ 部品标准
栏杆
明框锌钢玻璃栏
栏杆-4
板
阳台
400
粉末喷涂
栏杆-5
锌钢栏杆
北连廊 180
④ 精工细节
百叶 立面线条
研发600装标
✓ 投入与产出 ✓ 客户接受度 ✓ 竞品对比
【二】三四线的好与省
何为三四线项目的好产品？ “好”&“省”
适度的好
当地的好
三四线项目
客户敏感点
产品发力点
产品的“好” 发力点
关注“私属”空间
√户型第一
√仪式感景观空间
√儿童活动场景营造
关注“所见即所得”
√体验区的震撼与打动
三四线产品该如何去“省”？ “好”&“省”
【面积段选择】
3房1卫+3房2卫+小4房
其中 3房2卫是绝对主力 少量小4房（不超过20%）
原则上不做大四房
【户型面积】
严控总价 严控单户面积 户型尺度正常即可 不做人为的尺度放大
三四线的产品选择 户型原则
【赠送策略】
面积赠送 “合理性”原则
✓ 竞品维度 ✓ 报批难度与时间
✓ 验收风险
【精装策略】
省
限额及 产品配置
严控可售比
地库成本的 充分挖掘
结构成本及 构造标准
地库研究专题
限额及 产品配置
产品的“省” 限额及产品配置
限额
✓ 针对三四线项目设置新的限额标准（详见成本篇章） ✓ 严格管控所有限额指标，不得超标准
立面
✓ 立面综合单方220 ✓ 在G26的标准上降塑钢窗/铁艺栏杆 ✓ 保大面主材和单元门头（看上去贵）
门头 屋顶
百叶-3
锌钢百叶 装饰百叶 180
EPS线条
立面装饰 线条
石材+铝板+玻璃 幕墙
单元门头
混凝土屋顶+涂 料
造型屋顶
0.05 0.55 0.25 0.13 0.12
0.21
0.07 0.03 0.04
其它
立面综合单方
立面策略
阅B 高层33层
项目名称 立面配置标准化率
XXX项目 100.00%
东原三四线策略专题 产品维度
2019.12
产品策略总述 【一】三四线的产品选择 【二】三四线的好与省
产品策略专篇 【三】户型策略 【四】立面策略 【五】景观策略 【六】精装策略 【七】体验区策略
盱眙案例优化 【八】总图价值挖掘 【九】地库价值挖掘 【十】设计费优化
【一】三四线项目的产品选择
三四线的产品选择 经营维度
减
线条简化
主体大面线条做减法 门头基座线条适度保留
线条种类减少
降
部品配置
玻璃降为白玻 栏杆降为栏杆-5 门头、屋顶尺度缩小
立面策略
【立面控制原则】
✓ 三四线项目须严格落集团立面【G26-】标准 ✓ 保证立面的仪式感，看上去显贵，门头/屋顶的造型样式不做调整 ✓ 可降的成本：大面涂料可降为质感，镀膜玻璃可降为白玻，栏杆可降为“栏杆-5” ✓ 线条库/门头库/屋顶库严格按照库内标准图集执行，在门头、屋顶尺度及材料上可
0.05 0.55 0.25 0.13 0.12
是
122
122
是
是
是
型材带线条 粉末喷涂
是
普通白玻 门窗系统
550
是
常规五金件
0.20
28
是
41
5
是
7
是
23
/
20
47
/
4
/
是
锌钢栏杆
阳台
180
是
锌钢栏杆 北连廊
【投资策略】
【经营目标】
距核心城市一定距离 具备人口吸附能力
当地核心/高潜力地段
单价：<7K
√高周转 √现金牛 √速度第一
×溢价
【业态选择】
不追求理想货值最大化 谨慎选择高低配 不挑战市场上限
原则上不做别墅业态（叠拼/联排）
【客户定位】
覆盖80%
当地主流客户群体 80分位购买力
三四线的产品选择 客户维度
精装
✓ 户内精装600装标 ✓ 公区大堂1000、电梯厅600 ✓ 严控大堂面积、取消地下大堂
景观
✓ 大区350、体验区650 ✓ 确保仪式感空间逻辑不变、保核心景观区 ✓ 减少硬质景观投入
严控可售比
产品的“省” 严控可售比
✓ 地面停车在不影响景观的前提下最大化 ✓ 地库面积优化（作为专题展开） ✓ 配套用房按规范/拿地条件最低面积配
立面综合单方 材料部品标准化率
参考综合单价
是否为
是否为
集团标准立面配 标准化材料部
置
品
材料描述
项目实际立面成本 应用位置 材料单价
实际含量
4
是
30
是
10
51
是
4
是
3
是
是
质感-2
基座
40
是
质感-2
主体大面浅 色部分
40
是
质感-2
主体大面深 色部分
40
是
常规平涂 深色
隐蔽区域
30
是
常规平涂 白色
阳台顶
25
置Biblioteka Baidu
✓ 原则上不设置架空层
1.14%架空层 配2套.18%
BA
地库 C
可售
产品的“省” 结构成本及构造标准
限额的严格执行
结构设计的原则
✓ 地上结构（除了别墅）， 按照最低限额标准要求 执行
✓ 如非必要，不得采用结构转换（T4高层大堂在总图布局上尽可能采用北入方式， 保证大堂空间完整性的同时，尽可能减少结构转换的情况）
看得见的地方
适度的省
看不见的地方
极致的省
保证客户体验 成本不做过度减法
显性成本
产品的“省” 省的逻辑
最大化的 成本优化
隐性成本
通过设计手法 成本进一步挖掘
挖掘成本
立面 景观 公区装修 电梯 地库装修
建筑做法 设计费 结构 机电
可售比最大化 标高 埋深 减少楼栋数
提升地库效率 减少硬质景观
产品的“省” 四个维度
✓ 禁止使用复杂装饰线脚（所有立面线条原则上在立面线条库内进行应用） ✓ 严禁采用结构超限方案
【三】户型策略
户型策略 业态与面宽的平衡
业态更优
OR
户型更优
取决于洋房与高层的溢价
✓ 在三四线城市，优先保证户型的领先， 做到面宽最大化；
✓ 但同时，在业态差价大的地区（洋房溢 价25%以上），可方宽对面宽的要求。
结合各区域“一城一策”工作， 研发出适合落位于各区域三四线的 标准化户型/楼型， 户型应具备当地的市场领先性。
户型策略
市场领先（面宽资源最大化） 适度创新（横厅/大阳台/岛台）
有经营逻辑的赠送
【四】立面策略
保
大面效果
保G26立面构成比例 保门头和屋顶效果 看上去显贵/仪式感
立面策略 以G26为基础进行降标