物业管理实务(1-2章)
物业管理实务练习题
《物业管理实务》（供参考）第一章物业管理企业一、单项选择题1、物业管理企业依法成立是指( B )。
A 经上级部门批准成立B 经工商登记取得营业执照C 经备案取得资质证书D 经过房地产管理部门审批2、物业管理企业的产品是( B)。
A 物业B 相关场地、设施设备C 服务D 维修3、物业管理企业应以(D )作为公司的地址。
A 物业管理项目管理处B 公司产权房屋C 主要办事机构所在地D 服务所在地4、物业管理企业的注册资本最低为( A )人民币。
A 50万元B 20万元C 10万元D 2万元5、根据规定，不论哪一级（一、二、三级）物业管理企业的物业管理项目负责人( C )由物业管理师担任。
A 必须B 可以C 应当D 一般6、协调困难、机构重置、人员过多，使物业管理企业( A )类组织形式的主要缺点。
A 直线制B 直线职能制C 事业部制D 矩阵制7、物业服务企业是依法成立、具有（B）和具有独立企业法人地位，依照物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
A 专门资质B 营业执照C 税务登记证书D 职业资格证书8、某物业服务企业申请二级资质，该企业管理了3种类型的物业，其中多层住宅40万m²，高层住宅应该至少（A）万m²。
A 30B 40C 50 S 609、某物业服务企业申请一级资质，该企业管理了多层和高层住宅两种类型物业，其中多层住宅50万m²、办公楼25万m²,那么高层住宅应该至少（B ）万m²。
A 15B 25C 35D 4510、物业服务企业在申请核定资质等级时若出现违反（ C ）规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。
A 《管理规约》B 《物业服务收费管理办法》C 《物业管理条例》D 《物业服务收费明码标价规定》二、多项选择题1、物业管理企业开展经营管理服务的前提条件是( AB )。
A 取得房地产管理部门批准文件B 取得营业执照C 取得相应资质证书D 成立集团总公司E 有委托的物业管理项目2、物业管理企业的服务产品有( ABCDE )。
物业管理概论复习题第1-2章
第一章物业管理概述一、多选题1.下列属于物业的自然属性的有( ABCDE)A二元性B有限性C固定性D长期性E配套性2.下列属于物业的社会属性的有( ABCD)A权属性B商品性C效用性D保值增值性3. 物业管理的特点有哪些？(ABCD)A社会化B专业化C企业化D经营型4. 物业管理与传统房地产管理的区别有哪些？( ABCDE)A管理体制不同B管理内容不同C管理机制不同D管理手段不同E所管房屋的产权结构不同5. 街道居委会、社区服务站以与物业管理公司“三合一”的管理模式存在的缺点有哪些？（ABCD）A领导体制不顺；B权利与义务不符；C企业利益与行政利益经常发生冲突；D 出现业主状告政府的局面。
6. 下列属于我国物业管理发展预测有（ABCD）A实行法制化、规X化管理B实行规模化与品牌经营C实行智能化管理D树立以人为本的管理理念，注重人才培养7. 物业管理人员应具有较高的个人素质，包括（ABCD）A良好的语言表达能力B端庄的仪容仪表C良好的心理素质D健康的体魄二、简答题物业管理的作用有哪些？（1）能创造优美、安全、舒适、和谐的环境（2）方便居民的生活（3）能延长物业寿命，使物业保值增值。
（4）物业管理能克服“重建轻管”的思想（5）实行物业管理，有利于吸引外资，促进对外开放第二章物业管理机构一、填空题1.物业管理的类型包括委托服务型和租赁经营型两种。
2.成立业主大会的条件（P21）“住宅区入住率达到50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”可以成立业主大会。
3.业主大会必须达到法定人数才可召开，法定人数为已入住且有投票权的业主50％的以上。
业主委员会由业主大会在业主中选举产生，选举出的业主委员会应在15天，持有关文件到物业管理行政主管部分登记注册。
4.业主委员会制定、修改的主要文本包括业主公约和业主委员会章程。
5.根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》将物业管理企业分为一级、二级、三级资质等级和临时资质。
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
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三、物业管理企业的常见模式 （一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立的物业管理企业 （三）物业管理集团公司
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第二节 物业管理企业的设立 A 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》 的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记 和资质审批两个阶段。 一、物业管理企业的工商注册登记 P4 （一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程
早期介入的招标内容 常规物业管理招标内容
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第二节 物业管理招标投标的策划与实施 一、物业管理招标投标的基本要求与原则 （一）基本要求 P18
合法性、适应性、响应性、程序性 （二）基标的条件与程序 B
（一）物业管理招标的条件 1、主体条件
招标人为业主委员会的 招标人为建设单位的 招标项目为重点基础设施或公用事业物业的 2、项目条件 新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅
主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。
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（四）矩阵制 P9
特点：在同一组织中即设置纵向的职能部门，又建立横向 的管理系统；参加项目的成员受双重领导。
主要优点： 一是加强了个职能部门之间的横向联系，充分利用了人力
资源； 二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围
内的问题； 三是具有较强的机动性和适应性。 主要缺点： 一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多
2、物业管理招标主体 物业的建设单位 业主大会（单一业主） 物业产权人（政府机关或物业产权部门）
物业管理投标的主体 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标 条件的物业管理企业或专业管理公司
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一,是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程,具备相应的物业管理资质;独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品,它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质.二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1。
全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位,管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
物业管理实务(1-2章)
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（二）按股东出资形式划分 1、有限责任公司 2、股份有限公司 3、股份合作型公司
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三、物管企业的常见模式
（一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立运作的物管企业 （三）物管集团公司
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第二节 物业管理企业的设立
物管企业取得营业执照30日内，向 房管部门申请资质应准备如下资料：
（1）营业执照 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）物管专业人员的资格证和劳动合同
管理和技术人员的职称证明和劳动合同
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第三节 物管企业的组织形式 与机构设置
一、组织形式
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（一）直线制
总经理 管阵制
在传统的直线职能制纵向系统 的基础上，按照业务内容，任务或 项目分而建立横向领导，纵横交叉， 构成矩阵的形式，其特点是管理处 的员工既受职能部门的领导，又受 项目组的领导。
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经理
人
管
工
事
理
程
部
部
部
管理处一
管理处二
管理处三
主要优点：1、职能部门作用得以充分发挥；
一、设立依据
《公司法》、《物业管理企业资质管理办法》
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二、物管企业的工商注册登记
（一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本
按公司法：注册资本最低10万元 按物管资质方法：注册资本最低50万元 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程
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物业管理实务案例分析题
物业管理实务案例分析题第一章物业服务企业设立和组织机构1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管30万㎡的商品房(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。
按1上级领导的要求:成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(ISO9000)。
请说明:(1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？(2)按直线职能制组织形式思路，设立公司职能部门，并确定各部门的职责。
(3)直线职能制的主要优缺点。
【答案】(1)主要因素有企业战略因素;外部环境因素;技术因素;组织规模和所处阶段。
(2)应设立的职能部门及职责如下:①总经理室:一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。
人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。
②行政管理部:编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度，管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。
③财务部:坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制财务计划，做好核算、成本控制、预算和决策管理、财务分析和财务管理等工作，督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产安全运作，增收节支，定期向总经理汇报财务收支情况。
④品质管理部:企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户xx评价监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户xx评价等。
⑤市场拓展部:物业管理市场的调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，标书制作，投标管理，协助新接物业项目前期介入管理的组织和协调，xx项目管理与协调。
物业管理实务
物业管理实务各章重点内容：第一章物业分类管理概论一、物业分类管理的含义二、国外物业分类管理产生与发展的动因三、物业分类管理的趋向四、现代物业的分类管理意义五、物业分类标准及方法六、现代物业的主要特点第二章居住物业管理一、居住物业及其分类二、居住物业的特点三、居住物业管理的特性四、居住物业管理理念五、居住物业管理的目标六、居住物业管理的主要内容第三章商务物业管理一、商务物业的特点二、写字楼物业管理的内容三、写字楼物业管理预算分析四、商业场所物业租赁管理方法及注意的问题五、会员制会所产生发展的动因第四章工业物业管理一、工业物业的概念及特征二、工业园区物业的市场分析、营销三、工业物业获得能力分析三、仓储中心管理注意的问题四、物流配送中心物业管理的完善与发展第五章特种物业管理一、特种物业的含义和类别二、政府物业管理方式改革三、酒店物业管理的模式四、服务性公寓物业管理的内容五、会议展览中心物业的类型及管理的内容第六章物业管理实习概述本章重点介绍了十项重点实习(实训)的内容：(1)前期服务实习，即物业接管验收与收楼实务---必做(2)综合服务实习，包括房屋装修与维修管理、设备管理实操、智能化设施维护与管理、安全管理实务、绿化管理、清洁卫生管理等---至少选做两项(3)经营管理实习，包括服务管理、物业管理处管理收费管理实务和档案管理等---至少选做一项第七章物业接管验收与收楼实务1.前期介入不同阶段的工作重点2.接管验收各项准备工作第八章服务管理1．物业服务的意识2．顾客服务管理及流程3．服务项目监控4．有效投诉的工作要点和原则第九章房屋装修与维修管理1．装修管理报批程序2．装修中常见的违章行为及违章处理3．房屋维修处理的程序第十章设备管理实操1．设备技术资料管理2．物业设备经济运行管理3．能源消耗的经济核算工作内容4．设备更新改造与备用品配件管理5．物业设备管理制度第十一章智能化设施维护与管理1．智能化物业的基本知识2．建造设备自动化系统的基本功能3．小区智能安全防范系统组成4．小区电子信息服务第十二章安全管理实务1．治安安全管理基本知识2．治安管理制度编制3．消防基本原理4．消防培训与演习第十三章绿化管理1．环境绿化的基本要求2．绿化的日常养护和管理第十四章清洁卫生管理1．清洁管理的制度建设2．清洁管理清洁方法3．专业承包公司的选择及监督检查4．清洁工作应急措施第十五章物业管理处收费管理实务1．管理处成本费用的控制2．收费标准的确定3．管理费收取方法及催收4．业主拒缴物业管理费的原因第十六章档案资料管理1．物业档案在物业管理中的作用2．物业档案资料的采集处理物业管理实务(2) 作业评析(师生问答式)学生：物业管理实务(2)作业主要达到什么教学目的？老师：形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。
物业管理实务笔记
第一章物业管理企业1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理香瓜活动的经济实体。
2、物业管理企业特征：第一，独立企业法人；第二，属于服务性企业；第三，具有一定的公共管理性质职能。
3、物业管理企业分类（多选）找不同分类方法按照投资主体的经济成分来划分：全民所有制；集体所有制；民营；外资；其他。
按照股东出资形式划分：物业挂你有限责任公司；物业管理股份有限公司；股份合作型物业管理企业。
4、物业管理企业常见模式：第一、房地产建设单位的附属子公司或部门；第二，独立的物业管理企业；第三，物业管理集团公司。
5、物业管理企业的设立：分为工商注册登记和资质审批。
6、物业管理企业的资质条件：资质等级分一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级资质证书的颁发管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级资质颁发管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级资质颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
7、各资质等级物业管理企业条件：一级资质，注册资本人民币500万元以上；相关管理人员不少于30人。
中级以上职称不少于20人；管理2种以上物业，并建筑面积百分比之和不低于100％（多层200万m2、高层100万m2、别墅15万m2、办公等50万m2）。
二级资质，注册资本300万以上；管理人员不少于20人，中级不少于10人；管理2种以上物业，并百分比之和不低于100％（多层100万m2、高层50万m2、别墅8万m2、办公等20万m2）。
三级资质，资本50万以上；管理人员不少于10人，中级以上不少于5人；取得职业资质证书；有委托管理项目。
8、物业企业的组织形式有：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。
直线制：优点，领导指挥和职能于一身；缺点，领导要通晓各种专业知识。
(物业管理)物业管理实务教材
（物业管理）物业管理实务教材物业管理公司操作实务第壹节物业管理公司概述壹、物业管理公司的性质物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。
物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。
物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。
物业管理公司的性质具有以下特点：第壹，物业管理公司是独立的企业法人。
物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。
物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有壹定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理和服务工作，自主运营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。
因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，于市场地位、运营运作、法律地位等方面和其他企业壹样，均要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。
所以说，物业管理公司是壹个独立的企业组织，它于物业管理运营活动中具有独立性和自主权。
第二，物业管理公司属于服务性企业。
物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造壹个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。
物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。
因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有壹个，那就是服务。
物业管理公司的服务是有偿的，是带有运营性的，是属于企业性的经济行为。
第三，物业管理公司于某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。
由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权且没有完全转轨和明确，所以物业管理公司于向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
二、物业管理公司的类型物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。
(壹)按存于形式划分物业管理公司按存于形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司俩类。
【教材】002-物业管理实务(教材电子版)
中国物业管理师执业资格考试参考教材第二科目物业管理实务索引目录 (3)第一章物业管理企业 (9)第一节概述 (9)第二节物业管理企业的设立 (10)第三节物业管理企业的组织形式与机构设置 (12)复习思考题 (16)第二章物业管理招标投标 (17)第一节物业管理招标投标的内容与形式 (17)第二节物业管理招标投标的策划与实施 (20)附录1：招标文件目录 (28)附录2：投标邀请函格式 (30)附录3：投标人须知(部分) (31)附录4：投标函格式 (33)附录5：投标报价总表格式 (34)附录6：资格证明文件种类 (34)第三节物业管理方案的制订 (35)复习思考题 (40)第三章物业管理合同 (41)第一节合同的概念 (41)第二节前期物业服务合同 (44)第三节物业服务合同 (45)附：物业服务合同典型案例分析 (47)第四节业主公约和其他物业管理合同 (50)复习思考题 (52)第四章早期介入与前期物业管理 (53)第一节早期介入 (53)第二节前期物业管理 (57)复习思考题 (58)第五章物业的承接查验 (60)第一节新建物业承接查验 (60)第二节物业管理机构更迭时的承接查验 (62)第三节物业管理工作的移交 (63)复习思考题 (65)第六章入住与装修管理 (66)第一节入住服务的内容 (66)第二节入住服务应注意的问题 (69)第三节装修管理 (71)复习思考题 (79)第七章房屋及设施设备管理 (80)第一节房屋及设施设备管理概述 (80)第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施 (84)第三节共用设施设备的运行管理 (91)第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制 (93)第五节几种典型设施设备的管理 (94)复习思考题 (98)第八章物业环境管理 (99)第一节清洁卫生管理 (99)第二节白蚁及卫生虫害防治 (102)第三节绿化管理 (103)复习思考题 (106)第九章公共秩序管理服务 (107)第一节公共安全防范管理服务 (107)第二节消防管理 (109)第三节车辆停放管理服务 (113)复习思考题 (115)第十章物业管理风险防范与紧急事件 (116)第一节物业管理风险的内容及防范管理 (116)第二节紧急事件处理 (119)复习思考题 (122)第十一章财务管理 (123)第一节物业管理企业财务管理 (123)第二节物业管理项目的财务管理 (124)第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 (125)第四节物业管理专项维修资金 (127)复习思考题 (129)第十二章物业管理档案管理 (130)第一节物业管理档案的概念与分类 (130)第二节物业管理档案的收集与整理 (131)第三节物业管理档案的检索利用与保存 (133)第四节物业管理企业信用档案 (136)复习思考题 (142)第十三章人力资源管理 (143)第一节员工的招聘与解聘 (143)第二节人员的培训及管理 (145)第三节员工薪酬管理 (148)第四节员工的考核与奖惩 (150)复习思考题 (152)第十四章客户管理 (153)第一节客户沟通 (153)第二节客户投诉的处理 (155)第三节客户满意度调查 (157)复习思考题 (166)第十五章物业管理应用文书 (167)第一节应用文书的基础知识 (167)第二节物业管理应用文书的类型 (168)第三节物业管理应用文书制作及运用的要领 (171)【案例】物业管理典型文书示例。
《物业管理实务》课件
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租户管理
处理与租户相关的问题，包括签订合同、收租金和解决纠纷。
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财务管理
制定和执行物业预算，处理物业财务事务。
物业管理的挑战
1 人员管理
协调和管理不同职能团队的工作，保证物业管理的协调和高效性。
2 预算控制
合理规划和控制物业管理的经费，确保经济效益和财务可持续性。
3 应急管理
面对突发事件和紧情况，及时采取措施，保障物业和居民的安全。
物业管理的案例分析
案例一 案例二 案例三
高端住宅小区 商业综合体 办公楼
总结与提升
通过本次课件，我们对物业管理的概念、体系、职责和挑战有了更深入的了 解。继续学习和提升自己的物业管理技能，将能够更好地应对日常工作中的 挑战，提供一个更优质的物业管理服务。
《物业管理实务》PPT课 件
欢迎来到《物业管理实务》PPT课件。本次课件将介绍物业管理的概念、体 系、职责、挑战以及案例分析，最后进行总结与提升。
需知事项
在开始学习物业管理之前，请确保你了解以下几个重要事项：专注于细节、 高效沟通、解决问题的能力、团队合作以及领导能力。
物业管理的概念
物业管理是指对建筑物和土地的维护、运营、租赁和销售，以及管理与物业相关的各项事务，旨在提供 高品质的居住和工作环境。
物业管理体系
设备维护
确保建筑物设备安全、正常运行，提供舒适的环 境。
租赁管理
管理租赁合同、租金支付、租户关系，以保持物 业的持续稳定收益。
安保管理
制定并执行安全措施，确保物业和居民的安全。
设施管理
负责设施的规划、维护和改进，提供优质的服务。
物业管理职责
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维护与修理
负责维修和保养物业中的设施和设备，确保其正常运行。
2023年物业管理实务(1)国家开放大学形考任务二 平时作业二
2023年物业管理实务(1)国家开放大学形考任务二平时作业二1.前期物业管理，是指物业开始销售（预售）起，至业主大会成立，选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A2.但前期物业服务合同期限未满，即使物业管理区域内成立了业主大会，并选聘了其他物业服务企业，前期物业服务合同也不能提前终止。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A3.物业承接查验又称承接查验，它是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业服务企业进行全面移交的过程。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A4.物业承接查验是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业区域安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A5.交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A6.开发建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用，开发建设单位已经承诺或约定减免物业服务费用，由建设单位承担。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A7.二次装修所允许的施工时间需按《管理规约》和物业管理区域内的相关规定执行，要顾及其他业主和使用人的正常生活，尽量避免或减少对他们的影响。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A8.物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A9.物业租赁让渡的是物业所有权而不是使用权。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A10.租赁关系即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系。
判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A11.前期介入是指物业服务企业在（）之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。
物业管理师考试各章节重要知识点(实务第一章-物业服务企业的设立和组织机构)
全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业管理实务）第一章物业服务企业的设立和组织机构考点一物业服务企业的概念考点二物业服务企业的特征考点三物业服务企业的类型考点四物业服务企业的常见模式考点五物业服务企业的设立程序考点六物业服务企业的组织形式与机构设置第一章物业服务企业的设立和组织机构考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业服务企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。
大纲要求掌握：物业服务企业的设立程序，物业服务企业的组织机构及其职能。
熟悉：物业服务企业主要特性、组织结构形式，物业服务企业资质管理制度。
了解：物业服务企业主要类型，物业服务企业组织结构设计的要求和主要影响因素。
考点精讲✧考点一物业服务企业的概念物业服务企业是依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
✧考点二物业服务企业的特征1.独立的企业法人拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
2.属于服务性企业主要通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
3.具有一定的公共管理性质的职能在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等。
【题例】物业服务企业的特征不包括：(C)A.是独立的企业法人B.属于服务性企业C.是非独立的企业法人D.具有一定的公共管理性质的职能✧考点三物业服务企业的类型(一)物业服务企业按照投资主体的经济成分可分为：1.全民所有制物业服务企业其资产属于国家所有，这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
《物业管理实务》第一章讲义
三 知识学习
各等级资质的不同条件
不同指标 一级 二级 三级
注册资本
管理/技术人员
500万元以上
专职管理和技术 人员不少于30 人； 具有中级以上职 称的人员不少于 20人 两种以上 / 优良的经营管理 业绩
300万元以上
专职管理和技术 人员不少于20人 ； 具有中级以上职 称的人员不少于 10人 两种以上 / 良好的经营管理 业绩
【典型考题•多选题】
以下属于行政管理部的职责内容的是（ ）。 A.管理标准和工作标准的制订 B.监督资金和资产的安全运行
C.企业文化建设
D.早期介入管理的组织与协调 E.品牌管理 【正确答案】ACE B是财务部的，D是市场拓展部的。
【典型考题•多选题】
以下属于市场拓展部的职责内容的是（ ）。 A.对外事务 B.后勤保障
C.标书的制作
D.项目可行性研究分析 E.经营计划和经营目标的制订 【正确答案】CD是直线制的，AB是行政管理部的，E 是经营管理部的。
【典型考题•综合分析题】
公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政
经理，请你写出物业管理公司设立的程序。 【正确答案】工商注册登记和资质审批
工商注册登记：企业名称的预先审核、公司地址、注册资
品质管理 质量管理体系的运行维护；各物业项目服务品质监督；客户满 意度评价与监督；内外品质审核的协调；客户关系管理、客户 部 投诉、客户满意度等。
企业职能机构及职责
职能机构 市场拓展 部 经营管理 部 工程管理 部 安全管理 部 环境管理 部 职责 市场调研；市场拓展；项目可行性研究分析；制作标书和 投标管理；前期介入管理的组织与协调，顾问项目管理与 协调等。 制订和分解企业经营计划和经营目标；制订物业项目考核 体系、指标和标准；组织对各项目的目标考核等。 工程维修与运行保障；工程评审（设备运行和维修、合同 、预算…）；提供技术支持；物业的接管验收；负责或参 与有关工程设备管理文件的编制。 制订实施安全管理制度与计划；监督和指导各项目的工作 ；安全监督控制、管理指导、检查；完成日常工作； 制订实施环境管理制度与计划；监督和指导各项目的工作 ；负责对承包方得监督检查与考核；完成日常工作。
新版物业管理实务1-3章练习题
2014年版物业管理实务第一章物业项目早期介入一.简述物业服务企业项目早期介入的含义？答：物业服务企业项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段引入物业服务咨询活动，物业服务企业从业主和物业服务的角度对物业的环境布局、功能策划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出合理化意见和建议，以便建成的物业更好的满足业主和物业使用人的需求，方便服务工作开展。
二.物业服务项目早期介入有哪些作用？答：物业服务项目早期介入作用有：①.从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度。
②.从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展。
③.从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益。
三.简述物业服务项目早期介入的方式？答：物业服务项目早期介入的方式有：市场调研、图纸会审、对标管理、过程监控四.简述物业服务项目早期介入的主要内容？答：物业服务项目早期介入的主要内容：①.物业项目可行性研究阶段。
②.物业项目规划设计阶段。
③.物业项目施工建设阶段。
④.物业项目营销阶段。
⑤.物业项目竣工验收阶段五.物业服务项目早期介入要做好那些准备工作？答：物业服务项目早期介入要做好准备工作如下：①.人员准备，后勤保障。
②.获取、了解熟悉项目建设计划及相关资料，以及现场勘查。
③.与建设单位沟通，知会项目早期介入人员安排及工作计划。
④.制定项目早期介入工作节点。
⑤.按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。
六.物业服务项目早期介入的组织实施工作包括那些？答：物业服务项目早期介入的组织实施工作包括：1.成立项目早期介入专项工作小组。
2.主要工作职责。
3.明确沟通机制。
4.获取物业项目相关信息、资料。
5.项目早期介入工作计划。
七.项目早期介入风险评估：项目早期介入的风险评估。
（责任划分不清造成的风险、专业能力不足造成的风险、职业安全的风险、信息管理的风险、可持续经营的风险）。
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1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理
2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理 直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理
3、设区的市级房管部门负责三级证书及管理
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（二）物管资质条件
一级资质
二级资质
三级资质
注册资本
500万元以上
300万元以上
50万元以上
（政府机关或物业产权部门）
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二、物业管理招标类型
（一）按物业类型划分 住宅、非住宅（写字楼、商场、医院、 学校、办公楼）
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（二）按项目服务内容的实施划分
物业管理整体 单项服务项目
清洁 绿化 保安 工程
消防设施 空调 电梯
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（三）按招标主体划分 （四）按项目服务方式划分
外商独资、中外合资、中外合作 5、其他企业
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（二）按股东出资形式划分 1、有限责任公司 2、股份有限公司 3、股份合作型公司
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三、物管企业的常见模式
（一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立运作的物管企业 （三）物管集团公司
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第二节 物业管理企业的设立
一、设立依据
招标文件包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介 （2）物业管理服务内容及要求 （3）对投标人及投标书的要求 （4）评标标准和评标方法 （5）招标活动方案 开标时间、地点 （6）物业服务合同的签订说明
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3、公布招标公告或发投标邀请书 4、发放招标文件
发招标文件至投标人提交投标文件，最 短不少于20天。
物业管理实务
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第一章 物业管理企业
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第一节 概述
一、特征
1、独立的企业法人 2、属服务性企业 3、具有一定的公共管理职能
维护公共秩序、负责公共地方、业主的 共同事务
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二、分类
（一）按投资主体的经济成分划分 1、国有企业 2、集体所有制企业 3、民营企业 4、外资企业
《公司法》、《物业管理企业资质管理办法》
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二、物管企业的工商注册登记
（一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本
按公司法：注册资本最低10万元 按物管资质方法：注册资本最低50万元 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程
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三、物管企业的资质审批及管理
一二 三
以直线制为基础，按专业分工设置相应职能部门，
职能部与管理处平级，对管理处业务指导，一般不能 直接下达命令和工作指示。
适合：最常用的物管企业运作模式
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（三）事业部制 是一种现代分权组织形式。
总公司
财人管分分 绿经清工 务事理公公 化营洁程 部部部司司 公公公公
一二司司司司
….
管管管 理理理 处处处 一二三
5、招标人的资格预审 6、接受招标文件 7、成立评标委员会
评标人由招标代表和物管专家组成（专 家不少于委员会2/3），评标人数至少为5人 以上的单数。
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8、开标、评标
9、中标及签订合同
确定中标人、投标截止日30日前； 报主管部门备案，自确定中标人15日内； 发出中标通知书30日内签合同。
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五、物业管理招标内容
（一）早期介入和前期管理阶段
（二）日常物业管理招标内容
1、房屋及配套设施（治安、消防）管理 2、公共秩序管理 3、环境绿化管理 4、清洁卫生管理 5、会议服务 6、餐厅、饭堂等饮食服务 7、会所管理 8、场地租赁经营 9、……
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六、物业管理招标程序
1、成立招标领导小组 2、编制招标文件
2、专业水平更易提高。
主要缺点：横向、纵向双重领导容易出现管理混乱。
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二、物管企业的机构设置
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本章重点：
1、物管企业设立程序 2、物管企业的资质条件及管理
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第二章 物业管理招标投标
第一节 物业管理招投标
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一、招标主体
1、物业建设单位 2、业主大会 3、物业产权人
全权管理、顾问管理、合作管理
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三、物业管理招标方式
（一）公开招标 通过公共媒介发布招标公告。
（二）邀请招标 有限竞争招标或选择性招标。
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四、物业管理招标条件
根据《物业管理条例》，住宅及同 一物业区域内非住宅的建设单位应当招 投标，若投标人少于3个或住宅面积较小 的，经县、区级房管部门批准，可协议 选聘。
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（四）矩阵制
在传统的直线职能制纵向系统 的基础上，按照业务内容，任务或 项目分而建立横向领导，纵横交叉， 构成矩阵的形式，其特点是管理处 的员工既受职能部门的领导，又受 项目组的领导。
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经理
人
管
工
事
理
程
部
部
部
管理处一
管理处二
管理处三
主要优点：1、职能部门作用得以充分发挥；
100%
高层100万 别墅15万
办公楼、厂房50万
50万 8万 20万
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新物管企业为三级，一年的暂定期
物管企业取得营业执照30日内，向 房管部门申请资质应准备如下资料：
（1）营业执照 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）物管专业人员的资格证和劳动合同
管理和技术人员的职称证明和劳动合同
物管专业人员 和技术人员
至少30人，其中 中级职称不少于 20人，工程、财 务负责人有中级 职称
至少20人，中级 至少10人，中级 职称不少于10人，职称不少于5人， 工程、财务负责 工程、财务负责 人有中级职称 人中级职称
物管资质证书
有
有
有
物业类型及面积
多层200万
100万
一、二级要管两 类物业以面积计 百分比之和大于
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适合：有不同专业公司，项目多且分散， 甚至拓展到外地市场，规模大，经营业 务多。
优点：
（1）多样化服务满足业主的要求； （2）公司负责人专心致于公司发展战略，不限
于琐杂事务； （3）权力分散下放，有利调动员工积极性； （4）有利于专业化水平的提高。
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缺点：
（1）各单位分公司相对独立，职能机构重叠； （2）容易各自为政，互相扯皮，利益难协调； （3）权力易失控。
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第三节 物管企业的组织形式 与机构设置
一、组织形式
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（一）直线制
总经理 管理处
清
绿
洁
化
保
维
安
修
适合：管理一到两个项目、小公司，业务单一
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（二）直线职能制
总经理
………
办财 人 公务 事 室部 部
工 市 管 管管 管 程 场 理 理理 理 部 部 部 处处 处