物业管理实务(1-2章)

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（四）矩阵制
在传统的直线职能制纵向系统 的基础上，按照业务内容，任务或 项目分而建立横向领导，纵横交叉， 构成矩阵的形式，其特点是管理处 的员工既受职能部门的领导，又受 项目组的领导。
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经理
人
管
工
事
理
程
部
部
部
管理处一
管理处二
管理处三
主要优点：1、职能部门作用得以充分发挥；
（政府机关或物业产权部门）
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二、物业管理招标类型
（一）按物业类型划分 住宅、非住宅（写字楼、商场、医院、 学校、办公楼）
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（二）按项目服务内容的实施划分
物业管理整体 单项服务项目
清洁 绿化 保安 工程
消防设施 空调 电梯
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（三）按招标主体划分 （四）按项目服务方式划分
（一）物业管理企业分类及管理单位
1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理
2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理 直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理
3、设区的市级房管部门负责三级证书及管理
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（二）物管资质条件
一级资质
二级资质
三级资质
注册资本
500万元以上
300万元以上
50万元以上
5、招标人的资格预审 6、接受招标文件 7、成立评标委员会
评标人由招标代表和物管专家组成（专 家不少于委员会2/3），评标人数至少为5人 以上的单数。
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8、开标、评标
9、中标及签订合同
确定中标人、投标截止日30日前； 报主管部门备案，自确定中标人15日内； 发出中标通知书30日内签合同。
《公司法》、《物业管理企业资质管理办法》
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二、物管企业的工商注册登记
（一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本
按公司法：注册资本最低10万元 按物管资质方法：注册资本最低50万元 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程
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三、物管企业的资质审批及管理
一二 三
以直线制为基础，按专业分工设置相应职能部门，
职能部与管理处平级，对管理处业务指导，一般不能 直接下达命令和工作指示。
适合：最常用的物管企业运作模式
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（三）事业部制 是一种现代分权组织形式。
总公司
财人管分分 绿经清工 务事理公公 化营洁程 部部部司司 公公公公
一二司司司司
….
管管管 理理理 处处处 一二三
招标文件包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介 （2）物业管理服务内容及要求 （3）对投标人及投标书的要求 （4）评标标准和评标方法 （5）招标活动方案 开标时间、地点 （6）物业服务合同的签订说明
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3、公布招标公告或发投标邀请书 4、发放招标文件
发招标文件至投标人提交投标文件，最 短不少于20天。
物管专业人员 和技术人员
至少30人，其中 中级职称不少于 20人，工程、财 务负责人有中级 职称
至少20人，中级 至少10人，中级 职称不少于10人，职称不少于5人， 工程、财务负责 工程、财务负责 人有中级职称 人中级职称
物管资质证书
有
有
有
物业类型及面积
多层200万
100万
一、二级要管两 类物业以面积计 百分比之和大于
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五、物业管理招标内容
（一）早期介入和前期管理阶段
（二）日常物业管理招标内容
1、房屋及配套设施（治安、消防）管理 2、公共秩序管理 3、环境绿化管理 4、清洁卫生管理 5、会议服务 6、餐厅、饭堂等饮食服务 7、会所管理 8、场地租赁经营 9、……
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六、物业管理招标程序
1、成立招标领导小组 2、编制招标文件
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第三节 物管企业的组织形式 与机构设置
一、组织形式
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（一）直线制
总经理 管理处
清
绿
洁
化
保
维
安
修
适合：管理一到两个项目、小公司，业务单一
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（二）直线职能制
总经理
………
办财 人 公务 事 室部 部
工 市 管 管管 管 程 场 理 理理 理 部 部 部 处处 处
外商独资、中外合资、中外合作 5、其他企业
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（二）按股东出资形式划分 1、有限责任公司 2、股份有限公司 3、股份合作型公司
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三、物管企业的常见模式
（一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立运作的物管企业 （三）物管集团公司
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第二节 物业管理企业的设立
一、设立依据
2、专业水平更易提高。
主要缺点：横向、纵向双重领导容易出现管理混乱。
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二、物管企业的机构设置
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本章重点：
1、物管企业设立程序 2、物管企业的资质条件及管理
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第二章 物业管理招标投标
第一节 物业管理招投标
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一、招标主体
1、物业建设单位 2、业主大会 3、物业产权人
物业管理实务
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第一章 物业管理企业
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第一节 概述
一、特征
1、独立的企业法人 2、属服务性企业 3、具有一定的公共管理职能
维护公共秩序、负责公共地方、业主的 共同事务
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二、分类
（一）按投资主体的经济成分划分 1、国有企业 2、集体所有制企业 3、民营企业 4、外资企业
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适合：有不同专业公司，项目多且分散， 甚至拓展到外地市场，规模大，经营业 务多。
优点：
（1）多样化服务满足业主的要求； （2）公司负责人专心致于公司发展战略，不限
于琐杂事务； （3）权力分散下放，有利调动员工积极性； （4）有利于专业化水平的提高。
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缺点：
（1）各单位分公司相对独立，职能机构重叠； （2）容易各自为政，互相扯皮，利益难协调； （3）权力易失控。
100%
高层100万 别墅15万
办公楼、厂房50万
50万 8万 20万
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新物管企业为三级，一年的暂定期
物管企业取得营业执照30日内，向 房管部门申请资质应准备如下资料：
（1）营业执照 （2）企业章程 来自百度文库3）验资证明 （4）物管专业人员的资格证和劳动合同
管理和技术人员的职称证明和劳动合同
全权管理、顾问管理、合作管理
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三、物业管理招标方式
（一）公开招标 通过公共媒介发布招标公告。
（二）邀请招标 有限竞争招标或选择性招标。
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四、物业管理招标条件
根据《物业管理条例》，住宅及同 一物业区域内非住宅的建设单位应当招 投标，若投标人少于3个或住宅面积较小 的，经县、区级房管部门批准，可协议 选聘。