在地产寒冬中迎来春天 ——保利地产的案例分析 06金工崔宜灿
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2020/8/6
案例启示
1. 二. 应拓宽融资渠道
不同的融资方式有各自的优点，进行多渠道融资 ，有利于提高公司融资的稳定性。
例如： • 相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，债权融
资成功率更高。 • 相对于银行贷款，债券融资成本更低 • 公司债所融资金应用灵活，限制较少 • 可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范
• 2019年中期，保利地产经营活动产生的现金流净额约－ 64.5亿元，银行贷款增加了54.9亿元。2019年下半年，保 利又迅速发行了43亿元公司债，减少了短期负债的压力。
2020/8/6
案例启示
一.及时有效的融资对房地产公司的发展至关重要 • 融资的作用：
（1）聚集资金的功能 （2）促进资金的横向融通：房地产的一大特点是 区域性，形成房地产区域市场。 （3）提高资金的运用效率 （4）提高房地产市场宏观调控效果
2020/8/6
保利地产
房地产寒冬的到来
行业内其他公司状况堪忧
万科
金地集团
销售面积和 销售金额 分别比2019年 同期减少 8.9％和3.2％
2020/8/6
销售面积 同比下降
8.57%
泛海建设
净利润预告 减60%
保利地产的业绩
在成都、长春、重庆等二线城 市销售额均进入三甲之列 上海销售额为20.95亿元，市场 占有率由0.12%迅速提升到1.07% 2019年北京、广州销售额达到 42.1亿元和57.26亿元，均位列第一位 2019年保利地产有8个楼盘 年销售额突破10亿元大关
信贷融资 、股权融资 、债券融资、信托融资
2020/8/6
信贷融资
保利地产的银行贷款总额约122亿元，其中约 32亿元是短期借贷。在速动比率排名中，保利 地产为0.3，与富力地产、金地、首创居于同 一水平
股权融资
保利地产在国内Ａ股市场上市后，成功地打通 了资本运作的渠道，财务抗风险能力和偿债能 力明显增强。公司去年同期成功进行了70亿的 公开增发
2020/8/6
案例组成部分
31
保利地产简介
2
保利面对寒冬采取的融资措施
3
融资成果
4
案例启示
2020/8/6
保利地产简介
保利房地产股份有限公司是中国保利集团 控股的大型国有房地产企业
重启IPO市场的首批上市的第一家 房地产企业
连续四年荣膺"国有房地产企业品牌价值“ 第一名、"中国房地产央企领先品牌"
2020/8/6
2020/8/6
2020/8/6
三.融资成本对房地产公司影响巨大
房地产公司长期发展，主要是看融资渠道是否畅通和 多元化，融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现 分化。房地产公司应通过拓宽融资渠道，提高融资效率等 方式控制融资成本。
例如，沪深股市目前正在掀起的房地产公司借壳热。 房地产企业之所以纷纷借壳上市，也是出于成本的考虑， 借壳上市为房地产企业打开了低成本融资的大门。由于全 流通消除了非流通股的障碍，房地产公司借壳上市今后会 更加活跃。
2020/8/6
wenku.baidu.com利面对寒冬采取的措施
抢市场
抢工程
抢资金
2020/8/6
保利地产的融资措施
• 融资重要性：
房地产是典型的资本密集型行业，由于宏 观调控，资金的保障成为地产公司的重中之重 。
此次保利地产能在整个房地产业中笑傲江 湖的重要原因之一，就是多种融资渠道保障了 公司的稳健发展。
• 融资方式：
债权融资
2019年7月份顺利发行了公司债43亿元，5年 期的票面利率7%，长期资本比重进一步提高
信托融资
公司与信托机构累计发行了三次信托产品，融 资超过3亿元
2020/8/6
融资成果
• 2019年通过IPO融资，成为股权分置改革后重启IPO市场 的第一家房地产上市公司
• 2019年中期，保利地产的资本负债率达到79.63％，经营 活动产生的现金流净额约－55亿元。但是在当年8月公开 增发70亿元之后， 保利地产的资本负债率迅速下降至65 ％左右。
案例启示
1. 二. 应拓宽融资渠道
不同的融资方式有各自的优点，进行多渠道融资 ，有利于提高公司融资的稳定性。
例如： • 相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，债权融
资成功率更高。 • 相对于银行贷款，债券融资成本更低 • 公司债所融资金应用灵活，限制较少 • 可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范
• 2019年中期，保利地产经营活动产生的现金流净额约－ 64.5亿元，银行贷款增加了54.9亿元。2019年下半年，保 利又迅速发行了43亿元公司债，减少了短期负债的压力。
2020/8/6
案例启示
一.及时有效的融资对房地产公司的发展至关重要 • 融资的作用：
（1）聚集资金的功能 （2）促进资金的横向融通：房地产的一大特点是 区域性，形成房地产区域市场。 （3）提高资金的运用效率 （4）提高房地产市场宏观调控效果
2020/8/6
保利地产
房地产寒冬的到来
行业内其他公司状况堪忧
万科
金地集团
销售面积和 销售金额 分别比2019年 同期减少 8.9％和3.2％
2020/8/6
销售面积 同比下降
8.57%
泛海建设
净利润预告 减60%
保利地产的业绩
在成都、长春、重庆等二线城 市销售额均进入三甲之列 上海销售额为20.95亿元，市场 占有率由0.12%迅速提升到1.07% 2019年北京、广州销售额达到 42.1亿元和57.26亿元，均位列第一位 2019年保利地产有8个楼盘 年销售额突破10亿元大关
信贷融资 、股权融资 、债券融资、信托融资
2020/8/6
信贷融资
保利地产的银行贷款总额约122亿元，其中约 32亿元是短期借贷。在速动比率排名中，保利 地产为0.3，与富力地产、金地、首创居于同 一水平
股权融资
保利地产在国内Ａ股市场上市后，成功地打通 了资本运作的渠道，财务抗风险能力和偿债能 力明显增强。公司去年同期成功进行了70亿的 公开增发
2020/8/6
案例组成部分
31
保利地产简介
2
保利面对寒冬采取的融资措施
3
融资成果
4
案例启示
2020/8/6
保利地产简介
保利房地产股份有限公司是中国保利集团 控股的大型国有房地产企业
重启IPO市场的首批上市的第一家 房地产企业
连续四年荣膺"国有房地产企业品牌价值“ 第一名、"中国房地产央企领先品牌"
2020/8/6
2020/8/6
2020/8/6
三.融资成本对房地产公司影响巨大
房地产公司长期发展，主要是看融资渠道是否畅通和 多元化，融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现 分化。房地产公司应通过拓宽融资渠道，提高融资效率等 方式控制融资成本。
例如，沪深股市目前正在掀起的房地产公司借壳热。 房地产企业之所以纷纷借壳上市，也是出于成本的考虑， 借壳上市为房地产企业打开了低成本融资的大门。由于全 流通消除了非流通股的障碍，房地产公司借壳上市今后会 更加活跃。
2020/8/6
wenku.baidu.com利面对寒冬采取的措施
抢市场
抢工程
抢资金
2020/8/6
保利地产的融资措施
• 融资重要性：
房地产是典型的资本密集型行业，由于宏 观调控，资金的保障成为地产公司的重中之重 。
此次保利地产能在整个房地产业中笑傲江 湖的重要原因之一，就是多种融资渠道保障了 公司的稳健发展。
• 融资方式：
债权融资
2019年7月份顺利发行了公司债43亿元，5年 期的票面利率7%，长期资本比重进一步提高
信托融资
公司与信托机构累计发行了三次信托产品，融 资超过3亿元
2020/8/6
融资成果
• 2019年通过IPO融资，成为股权分置改革后重启IPO市场 的第一家房地产上市公司
• 2019年中期，保利地产的资本负债率达到79.63％，经营 活动产生的现金流净额约－55亿元。但是在当年8月公开 增发70亿元之后， 保利地产的资本负债率迅速下降至65 ％左右。