亦庄新城站前综合区整体定位及功能研究报告(ppt 236页)

政府部门 •经济发展局 •建设发展局/城市管理 局 •人事劳动和社会保障局 开发区企业及开发商 •经开投资开发股份公司 •诺基亚 •富士康 •金地集团 •华远房地产 •鲁能集团旗下某开发公 司 •新天朝来房地产开发公 司 •北京市建委下属公司
国外案例5个
•美国硅谷 •法国索非亚安迪波里斯 •横滨21世纪港 •慕张 •琦玉 国内案例4个 •台湾新竹 •深圳蛇口工业区 •杭州经济技术开发区 •天津经济技术开发区
谨呈：北京市城市规划设计研究院 北京亦庄经济技术开发区
：[2007]GW01
亦庄新城站前综合区整 体定位及功能研究报告
我们的研究范围：亦庄新城枢纽站前综合片区，片区用地 规模约14.1平百度文库公里
亦庄新城枢纽站前综 合片区，北临新城楔 形绿地，南临结合蓄 滞洪区规划的湿地公 园，两者之间用一条 南北向的轴线连接。 片区用地规模约14.1 平方公里。
区域发展机会角度
重大设施影响角度
项目位于亦庄新城，是新城未来非工 业用地的主要供应区域，因此区域发 展趋势将影响项目的发展定位与机会
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京津高速度铁路的建成将极大改变项 目与都市圈各个重要组成部分的连接， 项目的功能定位将受到重要影响
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站前综合区所在的亦庄新城位于北京大都市东南边缘，是 北京东部发展带以及京津城际走廊的重要节点
68.48 31.04 0.48
2000 2001 2002 2003 2004 2005
第一产业占比 第二产业占比 第三产业占比
滨海新区的城市定位 依托京津冀、服务环渤海、辐射 “三北”、面向东北亚，努力建设 成为我国北方对外开放的门户、高 水平的现代制造业和研发转化基地、 北方国际航运中心和国际物流中心， 逐步成为经济繁荣、社会和谐、环 境优美的宜居生态型新城区
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滨海新区作为京津冀以及环渤海地区的发展门户未来较长一段时间内 的发展将仍然加工制造业为主，成为现代制造业以及研发转化基地
（百分比%）
80
70
67.9
60
50
40
30
31.1
20
10
0
0.9
滨海新区三次产业结构 67.8 69.2 69.3 69.8
31.4 30.1 30 29.6 0.9 0.7 0.7 0.6
¶ 第一部分：整体定位 ¶ 第二部分：功能细化定位 ¶ 第三部分：功能分区 ¶ 第四部分：规划实施建议
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项目整体定位的思路
把握机遇
验证机会
项目发展机会 分析
整体定位
项目本体分析
案例研究
发现方向
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项目所在区域发展以及自身拥有的重大设施建设是研究项 目发展机遇的出发点
•区域整体定位 •区域规划功能定位 •区域规划功能规模 •区域功能分区方案
•提交整体报告（终稿）
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世联工作小组在过去的时间里进行了如下调查和研究工作
实地调研与踏勘 政府部门及专业人士访谈 国内外案例研究
进行的研究
调研内容： •交通可达性 •城市意向 •产业分布和发展现状 •自然资源、重大设施 •建成区现状 •房地产市场供需、价 格水平现状
亦庄新城发展现状
区域产业
2005年亦庄经济年开发区实现GDP250.2亿元， 工业总产值达到1150.4亿元，总体经济实力属中 上水平，亦庄产业覆盖领域非常广泛，现在已经 在高新技术产业、设备制造业以及都市工业三大 行业形成初步聚集和发展；园区外向性特征明显， 外资企业是投资、工业总产值以及出口的主要来 源
天津
3697 4500 55.5%
唐山
2027 3527 57.3%
全国平均 182321
1703
47.3%
三产增加值占GDP
67.7% 41.5%
31.1%
40.3%
工业增加值占GDP
26.2%
51%
53.1%
41.8%
城市 北京 天津 唐山
产业结构特点 政治中心、信息中心、国际交流中心；知识经济、科研开发 、高科技产业 北方经济中心、贸易中心、航运中心、物流中心；加工制造业和海运，是制造和研发转化基地 拥有重化工业和丰富的矿产资源以及港口，是全国重要的能源、原材料工业基地。
滨海新区发展状况参见附件
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区域产业发展 滨海新区产业结构一直以第二产业为 主，2000-2005年间，三次产业结构 变化不大，一、二、三产比例基本为 0.5：30.5：69，从滨海新区的固定 资产投资方向来看，未来二产仍然是 区域产业发展的重点
区域城市规划 区域规划七大产业园区，目前看主要 加工制造类为主，用地面积大约为 415平方公里
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城市功能
新城区域用地现状以及规划来看，区域工业产业
功能突出；同时新城规划范围内的商务办公设施
规模较小，以服务于产业的金融机构和政府职能
机关为主；商业生活配套设施分布分散，档次参
差不齐，主要以满足附近居民生活需要为主，尚
未形成城市商业生活中心；区域居住与产业发展
互动不强
参见附件1
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单位国土面积GDP(千元/
9923.4
30881.4
33120.2
平方公里)
当年实际利用外资（百
9043
26333
11583
万美元）
2005年，长三角的人均GDP是京津冀的两倍多；珠三角
的单位国土面积GDP产出是京津冀的三倍多。除GDP略高
于珠三角外，其他各项指标大多居于长三角和珠三角之后。
与长三角和珠三角相比，京津冀地区的经济相对落后：无 论按人口平均，还是按土地面积平均，京津冀经济圈的经 济产出效率或集约化程度均处在最后
然而，2005年京津冀经济圈的固定资产和进出口贸易额的 增长率却最快。
•京津冀区域发展规划被列入国家十一五试 点规划；区域发展被升格为国家发展战略；
•2008奥运会是“十一五”时期京津冀经济 圈重要的增长“引擎”之一
•天津滨海新区被列入国家“十一五”发展 规划；
•河北唐山曹妃甸成为国家“十一五”最大 的项目集群
Yizhuang
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中国三大都市圈中京津冀都市圈发展居后，但是未来发展 潜力巨大，是当前我国经济发展的重要核心区
600002005年三大经济圈主要经济指标比较
40000
20000
0
京津冀
长三角
珠三角
GDP（亿元）
18336.58
33858.55
18116.74
人均GDP(元)
20263
35040
42499
除北京外，天津、唐山的经济结构仍然以第二产业为主， 且工业增加值占GDP的比值超过一半以上 天津主导产业：电子及通讯设备交通运输设备制造业、石 油化工、冶金等 唐山主导产业：钢铁、水泥、冶金、煤炭、机械制造等
判定标准（2005年） GDP（亿元）
人均GDP（美元） 二产增加值占GDP
北京
6815 5457 30.8%
京津冀地区目前处于蓄势待发、正在崛起 的“第三极”。
35% 30.45%
30%
25%
25.23%
20%
21.06%
18.32%
20.10%
15%
13.60%
10%
5%
0%
京津冀
长三角
珠三角
固定资产投资增长率 进出口贸易增长率
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京津冀都市圈主要城市的产业结构现状以及未来城市产业分工来看北 京将是都市圈高端服务业以及高新技术研发中心
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我们的愿景：
以创新的开发理念，将站前综合区最终建设成为：
“以轨道交通枢纽站点为特色和导向，承担完善区域城市功能、疏 散中心城职能以及服务京津城镇产业走廊职责，集商务办公、商务 交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的北京外城商务区”
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世联工作阶段划分 —— 本阶段顾问工作为项目整体定位及 功能定位终稿汇报
12.8-12.23
第一阶段
项目市场调研 项目本体现状分析
12.24-1.19
第二阶段
项目整体定位及功能定 位中期汇报
1.19至今 第三阶段
项目整体定位及功能 定位终稿以及后续研
究
工作
•宏观经济背景研究 •区域发展研究 •房地产市场调研 •委托方访谈 •政府机构人士访谈 •开发商访谈 •开发区企业访谈
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项目所在区域发展机会以及本身拥有的重大设施 建设的影响是研究项目发展机遇的出发点
一般分布在 核心城市边 缘
产业在空间上获得 聚集效益，相关产 业集群，产生足够 的就业需求与消费 需求
居住、商贸、教育、休闲娱乐等 活动的集聚，多功能综合体工业 园区本身就是一个新城。
亦庄新城处于企业社区联合体工业园向技术产业城市的转变过程
中，城市功能的完善是影响其成功转变的重要因素 参见附件2
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在北京城市总体规划提出的新型城市空间布局中，亦庄属 于东部发展带上重点发展的三个新城之一，亦是城市多中 心之一“高新技术产业发展中心”
“两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴，两带指 东部发展带和西部发展带。
“多中心”包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、 商务中心区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基 地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山 综合服务中心等8大城市职能中心区。
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亦庄新城城市产业功能突出，与综合产业城市的定位发展 目标尚具有差距
综合产业城市的内涵
使产业集群中的研发和生产等各项活动发挥应 有的作用，需要给予产业活动支持支援的城市 功能和城市基础设施，拥有使这些产业功能和 城市功能及城市基础设施一体化的城市空间即 成为技术产业城市，即综合产业城市
工业园／科技园到综合产业新城发展模式案例研究表明城 市功能的完善是其实现转变的不可或缺的因素
索非亚安蒂波里斯 新竹
规模
工业园
最简单的产 业园类型， 规模一般
企业社区 联合体工 业园/城 市单元体
此类园区规 模较大
位置 产业发展水平
配套
一般分布在 N/A 城镇的边缘
无居住和其他配套，居住和其他 需求依托中心城市。
Beijing
➢经 济 实 力 不断 增强 ， GDP 年 均 保持 2 位 数 增长 ， 2005年 完成 GDP6814 亿元人 民币 ，人 均GDP达 到 5457美元。 ➢产业结构不断优化，三产比例为1.4：30.9：67.7， 三产就业人口比例为8：26：66。 ➢以CBD、中关村、金融街、奥林匹克中心区等产业 带为主的多中心格局以及三大重点新城的启动促进了 网络式大都市的进程。 ➢城市化进入高速发展阶段，城市发展从“城市中心 化”向“被动郊区化向主动郊区化过渡”阶段发展， 城市化率达到80%。 ➢2008年奥运会申办成功为实现“世界城市、国家首 都、文化名城、宜居城市”的发展目标提供了基础。
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➢位于北京大都市东南边缘，北京东部发展的重要节 点，是北京十一五规划重点发展的三个重点新城之一 ➢2020年规划用地规模100平方公里，人口70万人。 担负起疏散北京中心城部分职能和人口的作用。 ➢城市发展目标：高新技术产业中心、高端产业服务 基地、国际宜业宜居新城 ➢引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术于现 代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区 向综合产业新城转变
亦庄现状研究
•人口结构研究 •消费者消费特征研究 •土地利用现状研究 •房地产市场研究 •交通条件研究 •区位优势研究 产业发展研究
•主导产业产业链研究 •主导产业区域比较研究 区域城市功能及指标研 究 •商务办公功能 •商务交流功能 •商业文化娱乐设施 •居住功能
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本次汇报议程
• 城市规划及其他项目背景 研究
• 区域功能发展现状研究 • 产业园、产业城市、轨道
站点等相似区域案例研究 • 项目区域廉租房研究 • 规划功能市场及指标研究
•轨道站点影响分析 •根据建议深化研究，完 善报告 •制定项目规划实施建议
成果
•城市发展现状分析 •房地产市场分析 •人口分析 •交通区位分析
一般位于城 市郊区
多从事工业生产和 零配件加工以及仓 储业，产业集群规 模与程度有限
➢ 就业人员同时依赖产业园区与 城市中心附近的配套
➢ 就业人口规模尚不足以承受大 型的休闲和娱乐设施以及大片的 绿地， 但已能够形成自我维持的， 具有良好社会结构和认同感的城 市单元。
蛇口
技术产业 城市/新 城
规模很大， 达城市级
《北京城市总体规划（2004－ 2020年）》提出了“两轴—两 带—多中心”的新型城市空间布局， 并规划11个新城和多个城市职能中 心。
其中对亦庄新城定位：东部发展带 的重要节点，北京重点发展的新城 之一。
“在“两轴－ 两带－多中心” 的基础上，形 成“中心城-新 城-镇”的市域 城镇结构。重 点发展位于东 部发展带上的 通州、顺义和 亦庄3个新城。