昆山城市结构分析

减缓发展期
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3
[宏观经济分析]
GDP发展水平分析
世联认为：从GDP总量和社会商品零售总额看 昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，发展潜力大
第一梯队：上海、北京
第二梯队：广州、深圳
第三梯队：苏州、天津、重庆、杭 州、无锡、青岛、宁波、南京、成 都、大连、沈阳、武汉
第四梯队：东莞、唐山、济南、石 家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、 淄博、常州、西安
0053
0
(1)家庭人均收入800元以上的家庭中，对衣着的支出急剧上升，平均每月衣着总支出在1000元以上。 家庭人均收入5000元以上的家庭每月衣着支出更是高达5128.62元。
昆山市的GDP增长与暂住人口的增加有很强的相关性; 昆山市的经济增长在相当程度上依靠外来劳动力支撑; 昆山市人口增长的根本动力在于其外向型经济的快速增长;
1600000 1400000 1200000 1000000
800000 600000 400000 200000
0
805656 600279
205377
➢ 04、05、06年昆山人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为： 68.53%、67.29%、66.92% 表明昆山市的居民消费增加速度小于可支配收入的增加 ，显示人民潜在
消费能力强大，城市消费潜力大，商业发展潜力巨大
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12
[宏观经济分析]
人民生活指标分析
昆山家庭结构为两口或三口之家,整体年龄结构偏向年轻 不同收入家庭支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文化服务方面
（2）由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海购物 习惯，制约了本地业态升级
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5
[宏观经济分析]
产业结构发展分析
世联认为：
昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶 段开始过渡的趋势，三产目前发展相对滞后，但有发展潜力
第一产业 第二产业 第三产业 2001 4.98% 60.14% 34.88% 2002 3.77% 64.59% 31.64% 2003 2.33% 67.61% 30.06% 2004 1.75% 68.25% 30% 2005 1.37% 68.49% 30.14% 2006 1.13% 67.85% 31.02%
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11
[宏观经济分析]
人民生活指标分析
世联认为： 结合“业态错位关系、产业发展机会、人口结构特点、人民潜在 消费能力大”等观点，昆山市商业潜力巨大，有待挖掘
20000 15000 10000
15011 10287
16809 11311
19016 12726
5000
0
2004
2005
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6
[宏观经济分析]
产业结构发展分析
世联认为：商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长 的行业和增长的主力军
（1）从第三产业的细分行业看，批 发和零售业增长最为迅速，2006年 占GDP比重比2005年提高了0.6个百 分点，可以说，第三产业所占GDP 比重提高0.88个百分点，批发和零 售业的贡献度最大。
第三产业由商业经营和企业运作构成，比例较小，但有发展潜力，以本地中小型企业和上海苏 州的外来企业为主； 一方面，各类商业外来打工人员，收入普遍偏低，约为1000-1500元左右； 一方面，各类商业企业主或投资者，本地外地均有，收入较高； 一方面，各企业的普通工作人员，收入偏低，约为2000--2500元； 一方面，各企业的中高层人员，收入中等偏高，约为4000-5000元；
2001
年开始缓慢增长。
2002
(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓， 2003
所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获 2004
得更快的发展。
（3）产业结构的变化会进一步提高昆山人民收入 2005
水平，同时刺激商业的发展。
2006
第一产业 第二产业 第三产业 11.50 138.80 80.50 11.50 197.00 96.50 10.03 290.97 129.37 10.00 389.00 171.00 10.00 500.00 220.00 10.53 632.41 289.07
984056
606936 377120
1096395
1262502
1343838
1401765
619534 476861
63275135475
665849620335
734956 666809
2001
2002
2003
2004
2005
2006
年末户 籍人口
年末暂 住人口
年末总 人口
昆山市近几年总人口数增长迅速，其中自然增长率为3.55%。，人口的增长 主要是由于机械增长引起的。外来人口的大量进入为昆山的商业发展提供 了强大的购买力。
（2）这种变化趋势说明，在昆山第 三产业发展的过程中，商业将最可 能起到主导的作用。随着本地平均 消费水平的提高和整体购买力市场 的扩大，将会刺激本地集中式商业 的发展，提高本地商业设施对本地 居民的吸引力。家乐福、欧尚、太 平洋百货的即将进入，正是这种趋 势的表现。
第三产业细 分
2006年产值
2006年占 GDP比重
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
第一产业 第二产业 第三产业
(1)昆山目前处于第二产业占主导的阶段，但是目
前第二产业所占比重增长放缓，甚至有所下降。 第三产业所占比重在02、03年大幅下降之后，近
小于4% 萎缩
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
停滞
4%-5%
5%-8%
稳定发展
高速发展
人均GDP与房地产发展关系
大于8%
8436.5美元 ，昆山市仍然处 0-800US$
800-4,000US$
4000-8,000US$ 8,000-20,000US＄
于较高的水平。
启动期
快速发展期 平稳发展期
（7）昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购
物、娱乐的消费习惯。
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2
[宏观经济分析]
GDP发展水平分析
昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后 依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段
（1）昆山市GDP近六年平均增
长率达到29.41%。
（2）按年末户籍人口数计算，昆 山市人均GDP2006年达到 141063元，根据当前汇
人均每 月可支 配收入
户均家 庭人口 数
200- 400- 600- 800- 1000- 1500- 2000- 2500- 3000- 4000- 5000 400 600 800 1000 1500 2000 2500 3000 4000 5000 以上
3.0 2.5 2.8 2.8 2.78 2.5 2.46 1.00 2.80 2.00 3.25
其他（国企政府） 昆山政府公务员，均为本地人，收入较高； 普通国企中层员工，月收入为1000-2000，属于低收入人群；
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[宏观经济分析]
人口结构发展分析
昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来 人口大于本地人口数量
第二产业制造加工型低端企业的技术工人（主要 劳动力） 商业外来打工经营人员 第三产业企业的普通员工（本地外地人士均有 第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者 （本地外地人士均有）
0.8
0.8
文化、体育 和娱乐业
30895
0.3
0.3
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7
[宏观经济分析]
人口结构发展分析
昆山市的人口结构与产业结构关系紧密
第二产业目前占主导地位，但多以企业链低端为主，以制造加工厂形式存在，属于劳动密集型 企业，以台商居多，目前台商在昆山投资的公司已经超过1000家； 一方面需要大量本地及外来劳动力的技术支撑，月薪多在1000-1500之间，属于低收入人群； 一方面需要台湾本地人员的管理支撑。并据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，多 为中高层管理者，台商及其家属构成了一个超出平均水准的高消费人群。 一方面需要大量本地及外地人士作为中基层管理者，月收入多在2000-3000元，属于平均偏低收 入人群；
昆山市宏观经济分析总领
宏观经济概述
GDP发展水平分析 产业结构发展分析 人口结构变化分析
人民生活指标分析
昆山市 宏观经济分析 总体结论
社会商品零售总额分析
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[宏观经济分析]
昆山宏观经济概述
宏观经济概述
地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯
（1） 昆山市地处上海与苏州中部，依托于上海和苏州 发展，全市有十个镇和一个国家级经济开发区;
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2001
2002
2003
2004
2005
GDPΒιβλιοθήκη Baidu亿元)
增长率
2006
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
100000 80000 60000 40000 20000 0
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
年份
2003
2004
2005
2006
人均GDP（元/人） 30826.51 45203.16 54324.15 68628.48
人均 GDP 增长率
16.95% 42.65% 32.95%
（3）考虑到昆山特殊的外向型经 济和大量外来人口，实际人 均GDP调整为68628.48 元，根据当前汇率，约合 9150.46美元。高于上海
人均GDP（元/人）
人均GDP增长率
率，约合18808.4美元。在 年份
苏州及江苏省中位居第一。
GDP(亿元)
增长率
2001 230 14.54%
2002 305 32.61%
2003 430.37 41.10%
2004 570 32.44%
2005 730 28.07%
2006 932.01 27.67%
第五梯队：昆明、厦门、南昌、太 原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌 鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、 遵义、海口
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4
[宏观经济分析]
GDP发展水平分析
世联认为：昆山市业态发展进程与人均GDP水平存在明显错 位，可能受其地理位置、人口结构和消费习惯影响
原因： （1）由于大量外来商旅人口和暂住人口，人均GDP水平经调整后，依然存在高估
交通运输、 仓储、邮政 280235 业
3.0%
信息传输、 计算机服务 165239 和软件业
1.8%
批发和零售 业
760802
8.2%
住宿和餐饮 业
221725
2.4%
2005年占 GDP比重
增减百分点
2.6%
0.4
1.7%
0.1
7.6%
0.6
3.2%
-0.8
金融业 315286
3.4
3.4
教育
72997
第三产业企业的中高层管理者
低收入人群
平均收入 中产阶级
人群
第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及 家属（台商及其家属为主） 各类商业企业主及投资者 昆山市政府公务员
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高收入人群
[宏观经济分析]
人民生活指标分析
世联认为：外来人口的大量进入为昆山的商业发展提供了 机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础
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[宏观经济分析]
人民生活指标分析
昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主
经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力，会更多刺激酒店、餐饮、 娱乐等行业的发展。
12% 0% 7%
9% 1%
务工
务农
经商
服务
借读培训 保姆
投靠亲友 探亲访友 71%
其他
2006年外来暂住人口中，务工人员为519731人，占到71%。经商和服务人员 各占到9%和7%。经商人员和务工人员中的高层人员具有较高的消费力，会更 多的刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展。
（2）昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,
在全国县级市排列第一 （3）昆山市产业结构,以工业为主导，第三产业发展
相对滞后，但有比较大的发展潜力; （4）昆山市总人口以外来暂住人口居多．2005年始，
外来暂住人口数首次高于本市户籍人口数，０６ 年持续并有上升趋势; （5） 昆山市商业目前存在散、乱、差的特点，多为街 区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。 （6）昆山市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商 业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配 收入水平。
2006
人均可支配收入 人均消费性支出
2006
13.13%
12.51%
2005
11.98%
9.95%
2004
15.17%
10.61%
2003
20.69%
11.38%
2002
10.09%
23.23%
2001
13.12%
6.24%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
人均可支配收入增长率 人均消费性支出增长率