房地产开发方案

目录

前言---------------------------------- 2

第一篇XXXX 项目的背景--------------------- 3第一章XXXX 项目基本情况----------------- 3

第二章该市房地产市场概况 --------------------- 3

第二篇XXXX项目SWO分析与目标定位------------ 9第一章XXXX项目SWO分析----------------- 9

第二章目标客户定位 ---- 城市的泛白领 ----------- 13

第三篇XXXX 营销诊断方案------------------- 15

第四篇整合营销策划方案---------------------- 19第一章欧亚项目整合营销策划思路和路径分析------------ 19第二章XXXX 项目主题定位----------------- 20

第三章营销氛围形成--------------------- 23

第四章销售推广策略-阶段性安排----------------- 25

第五章宣传推广策略--------------------- 32

第六章媒体组合策略--------------------- 39

第七章本案调整后的营销推广策划建议（略）------------ 39

、八—

前言

本案策划的宗旨是营造销售氛围，加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最大化。

本案以市场调研为前提，从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案，内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。

由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料，所占有的资料非常有限，在这种情况下，我们克服种种困难，以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料，完成了XXXX项目整合营销策划及执行方案。

第一篇XXXX 项目的背景

第一章XXXX 项目基本情况

XXXX 项目位于平原路与文化路交汇处，处于文化路、平原路、株洲路、生活路的合围之中。紧邻本市最高学府——河海大学（新、老）校区。这里具备了浓重的文化氛围，它紧靠本市最大的体育场，为健康活动提供了保障。项目所处位置交通便利、是居民休闲、运动、活动的最佳场所。

XXXX 项目两期总建筑面积20 万平方米，总投资 2.7 亿元，其中一期占地113亩，总建筑面积15 万平方米，总投资 1.9亿，共有800余户住宅，建筑密度为23.75%,容积率

1.33，绿化率高达40%，是该市唯一一个高绿化率小区。

第二章房地产市场概况

近5年来，市委、市政府高瞻远瞩、立足市情，积极探索，走出了一条以房 地产业为突破

口，借助外力来发展城市、塑造城市形象的道路。

2001年以来， 随着地区区域经济的发展，国内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原（ 2001年

房地产业外商累计完成投资40多亿元），使得本市的房地产市场更具商业化、思 想化、也更加活跃，市场逐渐成熟，原来的买方市场已转变为以需求为导向的卖 方市场。

一、 外商进入后的房地产市场发展

外商对该市房地产市场的投资开发， 激发了本市的市场迅猛发展，其过程可 划分为：

1、 2001年为外商进入的萌芽阶段；

2、 2002-2003年为起步阶段。如福建、浙江、江西、北京、广州、深圳、

上海等投资商、服务商纷纷逐鹿平原，使得该市的房地产供应量瞬间膨胀，在很 短的时间内完成了买卖市场的定位过程。

3、 2004-2005年为过渡阶段。该市的房地产项目由原有的每年在销十几个 项目，一下子

增加了一倍以上，但由于一些楼盘尚在施工，市场竞争逐渐明朗化。

4、 未来三年，将为房地产市场的发展阶段，市场竞争将更加白热化。

二、 房地产市场状况

据资料统计，2003-2005年，完成施工面积263.25万平方米，市区人均居 住面积27.3

m 2,市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区 25个（注：已完 工的物业包括住宅、商业等8个），在建和拟建小高层65幢。

1、全市施工面积状况见下图1-1。

（万m ）图

140 120 100 80

60

40

20

0 1-1

各类物

业项目

施工面 住宅面积 办公楼 商业营业新开工面积

积示意图

2、竣工面积状况见下图1-2。 （万就）

27.04

3、市场销售情况及控制见下图1-3。

图1-3

各类物业项目销售及空置示意图

三、房地产市场的发展趋势 改革开放以来，市政府解放思想，开拓进取，制定了良好宽松的投资政策、

营造了良好的投资环境，使得国内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原，

致使该

市房地产市场发展很快。未来几年的房地产市场将呈现如下趋势：30

15.24

住宅面积 商业营业用房 办公楼 图1-2

各类物业项目竣工面积示意图

25

20

15

10

5

50%

□预售面积65.33万庁

■销售面积47.29万庁

□出租面积16.37万庁

口空置面积 9.28 万m 2

住宅项目（多层、小高层、高层）纷纷上马，目前该市住宅市场已处于“成

长期的中后期”，即将于3年后进入整个住宅市场的“收割期”，房地产市场已基本处于饱和状态。从有关资料统计分析预测，未来五年内，房地产集中投放量达到400万平方米，竞争的激烈程度可想而知。

2、住宅市场大盘逐渐引领市场，品牌效应渐成趋势，竞争激烈

市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区25个（注：已完工的物业包

括住宅、商业等5个），在建和拟建小高层65幢。都在树立自己的品牌效应，竞争非常激烈。