沂南县房地产市场调查报告
沂南县房地产市调报告
建筑面积 (万㎡)
20万 10万 8.4万 70万 8万 9.7万 14万 5.7万 24万
销售进度
一期推售380户、剩余70户,二期蓄客 洋房剩余15#19#和3栋17F高层 7栋多层售罄、4栋17F高层蓄客 一期1000多套房源,去化60% 清盘 尾盘、剩余部分顶层 尾盘剩余5#6#约40户 未开盘,认筹70组 认筹阶段
1 6
在售 5 售罄 3
2
开发商 总建筑面 积 销售均价 当期总套 数
入市时间 2014年5月 去化周期
去化率 100% 月均去化
约24个月
7
高层均价3600元/㎡。 主力户型集中109-114㎡。 目前项目的客户群体主要为:兼顾县城与乡镇 顶层为平层与1F价格差不多在3300元/㎡左右、层差20-30元/㎡
阳都银座国际 历山路与人民路交汇 山东贝尔特 70万 3700 产品类型 建筑风格 面积区间 高层 新古典主义 74-145
8
9
10
开发商 总建筑面积 销售均价
当期总套数
入市时间 去化率
880
2014年4月 57%
当期去化
去化周期 月均去化
500
25个月 20
入市高层价3700元/㎡。 户型设计以刚需为主、畅销户型110-120。 目前项目的客户群体主要为:县城客户与县镇客户各占50% 底下3层为底商、车位8-10万、 项目定位城市中心都市综合体,引进银座购物
翰林美郡个案分析
项目名称 项目地址 开发商 总建筑面积 翰林美郡 振兴路与温泉路交汇 临沂大坤 10万 产品类型 建筑风格 洋房、小高层 简欧 110-240 144 10个月 15
沂南房地产市调报告
第一高层,开盘时优惠活动交两万顶三万。 •3.简约:沂南地标建筑。 •4.可信:开发商为沂南当地泰通置业有限公司 。 •5.具体:好地段、好品质、好户型、好舒服、 好配套
•绿叶配红花: • 衬托沂南地标性建筑的就是下面1—4层4100 平米的商业配套,一层1000余平方,整体出售 ,是沂南又一大型商场的争抢点。
•沂南县工业基础雄厚。拥有电子、机械、化工、建材、冶金、 轻工、纺织、食品、医药等20多个行业,产品近80个系列9000 多个花色品种,有30种产品获国家、省、部优称号。清华大学 、山东大学、洛阳轴承研究所、澳柯玛集团等许多知名科研院 所和大企业集团与县内企业联姻。全县有上市公司2家,11家企 业通过了ISO9000质量体系认证。
沂南房地产市调报告
2020年6月1日星期一
•沂南县城总括
•沂南县古称阳都是三国时期著名政治家、军事家诸葛亮的诞生 地,也是唐代著名政治家、书法家颜真卿的祖居地。史载:“阳 都,临沂之上游,英贤辈出,烟水之胜,轶于江南”。全县总面 积1774平方公里,辖17个乡镇,980个行政村,90万人口。
•沂南县基础设施完善,投资环境良好,区位优势明显。境内公 路四通八达,京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境 内穿过,205、206两条国道纵贯全境。沂南县山川秀丽,物华 天宝,矿产资源丰富。现已探明9大类36个品种,其中石英砂 岩、石灰岩、河砂、“中国蓝”花岗岩、白云岩、萤石、黄金、 地热等为优势资源。
4.沂南县突出重点加快推进农村住房建设和危房改造。今年以来,我县以城中村、乡 镇驻地村、中心村建设为重点,确定规划建设新型农村社区31个,首批启动21个示范 点建设,实现整村迁建5680户,力争用3—5年时间,基本完成全县新型农村社区建设 全覆盖。
沂南县房地产市场调查报告
沂南县房地产市场调研报告一、沂南概况地理位置:县境南北最大纵距47公里,东西最大横距54公里,总面积1774平方公里,山区、丘陵、平原各占三分之一。
沂南地处沂蒙山区,东距黄海80公里,属温带季风气候,四季分明。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形沂南县基础设施完善,投资环境良好,区位优势明显。
境内公路四通八达,京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境内穿过,205、206两条国道纵贯全境。
产业、资源:沂南县工业基础雄厚。
拥有电子、机械、化工、木业、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等20多个行业,产品近80个系列9000多个花色品种,有30种产品获国家、省、部优称号。
清华大学、山东大学、洛阳轴承研究所、澳柯玛集团等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。
全县有上市公司2家,11家企业通过了ISO9000质量体系认证。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形,为种类繁多的植物提供了良好的生长条件,可谓是“五谷杂粮齐全,野生植物多”。
有人工培植和野生中药材,不但品种多,而且质量好,如全蝎、蝉蜕、丹参、半夏、枣仁、香附等远近闻名。
矿产资源非金属为多,石灰岩、大理石等分布广、矿藏量丰富。
上峪等地的黑色花岗岩大理石结构致密坚硬,间布蓝色斑点,庄重典雅,被命名为“中国蓝”,下峪等地的大理石,色泽鲜明、细润似玉,被誉为“沂蒙玉”。
县内石英砂的储量为全国第二,品位居全国之首。
是制作玻璃的好原料。
旅游文化:沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。
人口:全县总面积1774平方公里,辖17个乡镇,980个行政村,90万人,其中县城(即界湖镇)人口约17万人,县城流动人口3万人。
房地产市场报告-临沂房地产市场月报(2020年上半年)
招聘方式,优化空中宣讲、远程面试、网上签约等新模式
。为留学回国毕业生开通就业服务“绿色通道”。加大“
青鸟计划”实施力度,通过征集优质岗位、举办专场招聘
、建设“青鸟驿站”等措施,为高校毕业生提供有针对性
的就业服务。
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政策资讯
山东省“九大改革攻坚行动”系列发布会临沂作为鲁南经济圈首任轮值推进市
省会经济圈包括济南、淄博、泰安、聊城、德州、滨州、东营7市。胶东经济圈包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照5市。鲁 南经济圈包括临沂、枣庄、济宁、菏泽4市。鲁南经济圈的定位是乡村振兴先行区、转型发展新高地、淮河流域经济隆起带 。鲁南经济圈由四市市委书记依次轮任召集人,每次任期一年,2020年临沂市首先轮值。 临沂市委、市政府以鲁南经济圈为新契机,科学决策,研究确立了“东拓、西联、南融、北接”区域战略。一是抓紧筹备召 开鲁南经济圈一体化发展启动会议。市委、市政府高度重视启动会议筹备工作,目前已经成立了专班集中办公,将重点研究 鲁南经济圈一体化推进工作机制,四市共同签署基础设施一体化、产业发展一体化、生态保护一体化、文旅医教一体化、对 外开放一体化等关键领域的框架合作协议,通过系列协议的落地推动《指导意见》落实见效。 二是组织编制鲁南经济圈一体化发展规划。鲁南经济圈位于苏鲁豫皖交界区域,当前经济发展尚不够充分,未来这个区域成 长空间大。在省发展改革委指导下,将采取政府购买服务的方式,聘请高水平研究机构编制鲁南经济圈发展规划。初步考虑 ,规划编制过程中,着重把握好“六个对接” 三是着力推进各类载体平台共建共享。载体平台的共建共享,在区域一体化发展中起着至关重要作用,某种程度上讲,能起
➢从成交均价来看,2020 年1-5月份临沂商品住宅成 交均价为9284元/㎡,同比 上涨6.7%。
临沂城市房地产市场研究报告
公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽,成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。
陆:境内以4条过境国道 和14条省道干线为主,
形成四通八达的公路网。兖(州)石(臼所)铁 路、坪(上)岚(山)铁路和胶新铁路贯穿南北。
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目录
contents
(一)临沂城市宏观概括 (二)临沂市房地产发展总体情况 (三)临沂各板块房地产发展情况 (四)临沂别墅市场分析
(五)临沂花园洋房市场分析 (六)临沂专业市场分析
(七)政策专题研究
(八)开发建议
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第一部分 临沂城市宏观概括
城市发展概括 城市规划与建设 城市宏观经济 人口规模与家庭结构
东部临港经济板块:借近海临 港的优势,将大力发展钢 铁深加工、机械制造、现 代化工、有色金属、食品 加工、临港物流和红色生 态旅游产业,着力打造精 品钢铁深加工基地、临港 物流贸易基地、高端装备 制造业基地、有机肥料生 产基地、现代化工工业基 地、新能源产业基地。
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10
对外 临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络 交通
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行政 区域
临沂市现辖三区九县,土地面积为17184.1平方公里
沂水县
兰山区
ห้องสมุดไป่ตู้现辖兰山、罗庄、河东3
区及郯城、莒南、沂水、蒙
阴、平邑、费县、沂南、临
沭9县,有250个乡镇办事处
,9544个行政村 。临沂市
政府正积极创建临沂高新技
术产业开发区、经济开发区
和临港经济开发区。
临沂市房地产市场调查报告
20XX年临沂市房地产市场调查报告篇一:山东临沂市场调研报告山东临沂市场调研报告1目录一、宏境31 、城况32 、城划43 、临沂市济二、临沂市场板块分布10三、房地产市场环境分析121 、土地市场122 、房地产市场分析13析四、项目地块分析171 、项目概况172一、宏观环境1、城市概况地理位置临沂市位于山东省的东南部 ,东部连接日照地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安,北靠淄博、潍坊。
地跨东经117 度24秒一119度11秒,北纬34度22秒一36度22秒。
南北最大长距228公里,东西最大宽度161公里,总面积17184平方公里,是山东省面积最大和人口最多的地级市城市规模临沂市现辖4区北城新区、兰山、罗庄、河东;9县邺城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沐,3个功能性区划临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区、临沂临港产业区。
共计180个乡镇办事处,7151个行政村,人口万人城市交通临沂地理位置优越,交通便利。
是鲁、苏的交通要道。
铁路方面:新亚欧大陆桥新荷兖日铁路(中国能源大通道)、晋中南大能力铁路(中国能源大通道)、胶新铁路(中国沿海大通道)、枣临铁路、东平铁路、坪岚铁路在临沂交汇。
公路方面:京沪高速、日东高速、长深高速、枣临岚高速、临沂城区4环绕城高速等多条高速遍布临沂各地。
国道205、206、327等国道以及多条省道连接临沂各地。
机场方面:临沂机场始建为山东5大民用机场之一。
1980年12月停航。
1994年临沂市委、市政府自筹资金亿元扩建临沂机场,并于1998年12 月通过国家验收,恢复通航。
20XX年机场新航站楼启用。
1958年,是当时山东省最早也是唯一的民用机场现在临沂已构建起了公、铁、水、空全方位、开放式的大交通体系,为经济和社会事业的发展提供了有力的支撑和保障,这将有效地撬动临沂整个房地产市场。
历史人文3临沂市古称琅琲郡、沂州府,其历史可上溯至2500多年前,为山东省历史文化名城。
2023年临沂房地产行业分析报告及未来五至十年行业发展报告
临沂房地产行业分析报告及未来五至十年行业发展报告目录前言 (4)一、临沂房地产企业战略目标 (4)二、临沂房地产产业未来发展前景 (4)(一)、我国临沂房地产行业市场规模前景预测 (5)(二)、临沂房地产进入大规模推广应用阶 (5)(三)、中国临沂房地产行业的市场增长点 (5)(四)、细分临沂房地产产品将具有最大优势 (6)(五)、临沂房地产行业与互联网等行业融合发展机遇 (6)(六)、临沂房地产人才培养市场广阔,国际合作前景广阔 (7)(七)、临沂房地产行业发展需要突破创新瓶颈 (8)三、2023-2028年临沂房地产行业企业市场突围战略分析 (9)(一)、在临沂房地产行业树立“战略突破”理念 (9)(二)、确定临沂房地产行业市场定位、产品定位和品牌定位 (9)1、市场定位 (9)2、产品定位 (10)3、品牌定位 (11)(三)、创新寻求突破 (12)1、基于消费升级的科技创新模式 (12)2、创新推动临沂房地产行业更高质量发展 (13)3、尝试业态创新和品牌创新 (14)4、自主创新+品牌 (15)(四)、制定宣传计划 (16)1、策略一:学会做新闻、事件营销——低成本的传播工具 (16)2、策略二:学会以优秀的品牌视觉设计突出品牌特色 (16)3、策略三:学会使用网络营销 (17)四、2023-2028年临沂房地产企业市场突破具体策略 (17)(一)、密切关注竞争对手的策略,提高临沂房地产产品在行业内的竞争力 (17)(二)、使用临沂房地产行业市场渗透策略,不断开发新客户 (18)(三)、实施临沂房地产行业市场发展战略,不断开拓各类市场创新源 (18)(四)、不断提高产品质量,建立覆盖完善的服务体系 (18)(五)、实施线上线下融合,深化临沂房地产行业国内外市场拓展 (18)(六)、在市场开发中结合渗透和其他策略 (19)五、临沂房地产业发展模式分析 (20)(一)、临沂房地产地域有明显差异 (20)六、临沂房地产企业战略实施要点 (20)(一)、打造自主品牌 (20)(二)、重塑企业价值链 (21)1、规范研发设计流程 (21)2、优化生产制造 (21)(三)、重视市场营销 (22)(四)、整合线上线下平台 (24)(五)、宏观环境下临沂房地产行业的定位 (24)(六)、临沂房地产行业发展趋势 (24)七、临沂房地产产业发展前景 (25)(一)、中国临沂房地产行业市场规模前景预估 (25)(二)、临沂房地产进入大面积推广应用阶段 (25)(三)、中国临沂房地产行业市场增长点 (26)(四)、临沂房地产行业细分化产品将会最具优势 (26)(五)、临沂房地产产业与互联网相关产业融合发展机遇 (27)(六)、临沂房地产国际合作前景广阔、人才培养市场大 (28)(七)、巨头合纵连横,行业集中趋势将更加显著 (29)(八)、建设上升空间较大,需不断注入活力 (29)(九)、临沂房地产行业发展需突破创新瓶颈 (30)八、关于未来5-10年临沂房地产业发展机遇与挑战的建议 (30)(一)、2023-2028年临沂房地产业发展趋势展望 (30)(二)、2023-2028年临沂房地产业宏观政策指导的机遇 (31)(三)、2023-2028年临沂房地产业产业结构调整的机遇 (31)(四)、2023-2028年临沂房地产业面临的挑战与对策 (32)九、未来临沂房地产企业发展的战略保障措施 (32)(一)、根据公司发展阶段及时调整组织结构 (33)(二)、加强人才培养和引进 (33)1、制定总体人才引进计划 (34)2、渠道人才引进 (34)3、内部员工竞聘 (34)(三)、加速信息化建设步伐 (35)十、临沂房地产业突破瓶颈的挑战分析 (35)(一)、临沂房地产业发展特点分析 (35)(二)、临沂房地产业的市场渠道挑战 (36)(三)、临沂房地产业5-10年创新发展的挑战点 (37)1、临沂房地产业纵向延伸分析 (37)2、临沂房地产业运营周期的挑战分析 (37)前言临沂房地产行业的研究是该业务的基石。
2023年临沂房地产行业市场前景分析
2023年临沂房地产行业市场前景分析随着人口的不断增长,房地产行业也越来越受到社会的关注和重视。
而临沂作为山东省的一个重要城市,其房地产行业也备受关注。
本文将从宏观经济环境、政策、民生需求等方面对临沂房地产行业的市场前景进行分析。
一、宏观经济环境的影响作为一个快速发展的城市,在临沂房地产市场中,房地产开发的速度逐年加快。
同时,临沂的人口不断增长,住房需求也逐渐增多,这为临沂房地产市场开发提供了巨大的动力和市场需求。
此外,临沂作为山东省政治、经济、文化中心之一,其房地产市场也受到了省委、省政府的重点关注和支持。
这对于临沂房地产市场发展具有重要的推动作用。
随着国家经济的不断发展,房地产行业逐渐成为中国国民经济的重要支柱行业之一。
因此,国家经济发展对于临沂房地产市场的发展也具有不可忽视的影响。
当国家经济处于快速增长周期时,房地产市场也会迅速蓬勃发展,而反之则会导致房地产市场的低迷。
二、政策因素的影响政策对于房地产市场的影响也是不可忽视的。
目前,国家实施的房地产政策都是以稳定房价、控制投机为主的,而保障民生、促进共有产权房等民生性质政策得到了广泛实施。
在临沂,政府也出台了一系列的房地产政策,例如通过加强限购、限售等措施,缓解了市场的投机需求,维护了房地产市场的稳定。
同时,配套公共交通等基础设施的建设和供应,也为临沂房地产市场的稳定发展提供了支持。
三、民生需求的影响随着人口的增长和城市化的发展趋势,临沂房地产市场的民生需求也逐渐增加。
在这种情况下,房地产市场不仅要满足住房需求,还需要满足人们的生活、工作、娱乐等多种需求。
因此,在房地产开发过程中,房地产开发商必须根据市场需求,积极开发具有多元化的产品和服务。
同时,在临沂,由于居住环境的改善和城市化进程的推进,人们对于房地产的要求也在不断提高。
除了住房基本条件,人们对于居住环境、交通、教育、医疗等各方面的要求也在不断增加。
因此,房地产开发商应对市场需求加强市场调查,选择更具市场竞争力的产品进行开发。
XXXX临沂城市房地产市场调研报告
居民生活水 平和消费
1. 人均可支配收入与人均 消费性支出: 临沂市人均可支配收入呈 逐年上升趋势,2012 年前 三季度全市城镇居民人均 可支配收入20758 元,同 比增长14.74%,城镇居民 人均消费性支出10962 元, 同比增长8.8%。
2012年临沂市宏观数据
2. 社会消费品零售总额: 2012 年,全市实现社会消费品 零售总额1571.9 亿元,同比增 长15.1%。其中,城镇零售额 1186 亿元,同比增长15.2%。
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四、价格分析
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价格 分析
一、临沂土地成交均价分析
1、年度成交均价对比:
2012 年,临沂市成交土地整体均价 为88.95 万元/亩,同比增长6.27%; 其中居住用地成交均价94.04万元/亩 ,同比增长16.60%;商服用地成交均 价78.66 万元/亩,同比降18.64%。 今年土地市场整体价格趋稳发展,高 新区、罗庄区居住用地价格明显上扬 ,带动整体居住用地均价上升;商服 用地价格下降,主要是因兰山区城西 片区、罗庄区沂河路片区两大片区专 业市场用地成交较多,单价普遍较低
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供应 分析
三、2012年临沂土地区域供应情况
2012 年,临沂市土地供应最大的区域为北城新区,供应面积264.50 万平米,占总供应
面积的40%;其次为兰山区,供应面积123.19 万平米,占总供应面积的19%;经济开
发区和罗庄区分列第三、第四,供应面积分别为108.05 万平米、75.49 万平米;河东
2、季度供应总量变化:
2012 年第一季度供应土地39 宗, 供应面积181.86 万平米;第二季 度供应土地34 宗,供应面积 161.06万平米;第三季度供应土 地29 宗,供应面积130.15 万平米 ;第四季度供应土地41 宗,供应 面积175.43万平米。第一季度为 本年度土地供应的高潮期,二、 三季度土地供应相对平稳,为冲 刺全年土地供应计划,第四季度 土地市场加速放量。
临沂城市房地产市场研究报告
西部生态 经济板块
北部临 胶东半岛 经济板块
东部临港 中心城市 经济板块 经济圈
南部临长三角 经济板块
北部临胶东半岛经济板块:将 积极对接胶东半岛高端产 业聚集区,主动接受胶东 半岛高端产业引领和辐射 带动作用,重点发展食品、 机械、电动车、新材料等 先进制造业产业集群和生 态农业、文化旅游服务业, 加快建设优势突出、特色 鲜明的高端产业体系,培 育形成一批专业性和配套 能力强的高端产业基地。
2003年,国家建设部专 家组正式评审通过了《 临沂市城市总体规划修 编纲要》,认为该规划 抓住了主要问题,体现 了前瞻性、战略性和整 体性、系统性,在全省 、全国有一定的示范作 用。
2011年7月西部新城开发建设指挥部成立
南坊片 河东片 2005年南坊开发建设指挥部成立
2006年涑河开发建设指挥部成立
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旅游 资源
临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设,借助丰富 的旅游资源,正着力打造“红色之都 绿色水城”
红色之都:临沂 与井冈山、延安、 西柏坡等红色之 城一道被列为全 国8个红色旅游 重点城市。立足 丰厚的红色旅游 资源,临沂致力 打造全国闻名的 “红色之都”, 并规划了以兰山 区为核心的城市 风光游,贯穿九 县的沂蒙风情游 以及地处沂水的 特种旅游线路。
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城市规划演变 2003年临沂城市规划实现了质的飞跃,当年审议通过了《临沂市
(2003年至今)
城市总体规划修编纲要》,确定了“一河五片、北上东进、组团 发展”的规划布局,从此城市发展思路逐渐明晰,瓶颈得以突破
2003年初,临沂市委、 市政府提出建设“大临 沂、新临沂”的宏伟目 标,聘请两院院士吴良 铺、周干峙,工程院院 士邹德慈等一批国内规 划名家,组织开展了临 沂市城市空间发展战略 研究、城市总体规划修 编等一系列规划研究和 编制工作,初步勾画出 了“大临沂、新临沂” 发展建设的美好蓝图。
企业信用报告_沂南县房地产综合开发公司
沂南县房地产综合开发公司
基础版业信用报告
目录
一、企业背景 .........................................................................................................................................................5 1.1 工商信息 ......................................................................................................................................................5 1.2 分支机构 ......................................................................................................................................................5 1.3 变更记录 ......................................................................................................................................................5 1.4 主要人员 ......................................................................................................................................................6 1.5 联系方式 ......................................................................................................................................................6
沂南县房地产市场调查报告
沂南县房地产市场调研报告一、沂南概况地理位置:县境南北最大纵距47公里,东西最大横距54公里,总面积1774平方公里,山区、丘陵、平原各占三分之一。
沂南地处沂蒙山区,东距黄海80公里,属温带季风气候,四季分明。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形沂南县基础设施完善,投资环境良好,区位优势明显.境内公路四通八达,京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境内穿过,205、206两条国道纵贯全境.产业、资源:沂南县工业基础雄厚。
拥有电子、机械、化工、木业、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等20多个行业,产品近80个系列9000多个花色品种,有30种产品获国家、省、部优称号.清华大学、山东大学、洛阳轴承研究所、澳柯玛集团等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。
全县有上市公司2家,11家企业通过了ISO9000质量体系认证。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形,为种类繁多的植物提供了良好的生长条件,可谓是“五谷杂粮齐全,野生植物多”。
有人工培植和野生中药材,不但品种多,而且质量好,如全蝎、蝉蜕、丹参、半夏、枣仁、香附等远近闻名.矿产资源非金属为多,石灰岩、大理石等分布广、矿藏量丰富。
上峪等地的黑色花岗岩大理石结构致密坚硬,间布蓝色斑点,庄重典雅,被命名为“中国蓝”,下峪等地的大理石,色泽鲜明、细润似玉,被誉为“沂蒙玉"。
县内石英砂的储量为全国第二,品位居全国之首。
是制作玻璃的好原料。
旅游文化:沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。
人口:全县总面积1774平方公里,辖17个乡镇,980个行政村,90万人,其中县城(即界湖镇)人口约17万人,县城流动人口3万人。
临沂房产市场报告
临沂房地产市场情况第一部分:临沂宏观环境研究通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测,把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
第一节:城市概况要点概述:临沂位于京沪线经济带中段,受京、沪两大都市圈辐射, 但半径较远;山东省内面积最大和拥有最多人口的大市;商贸流通业发达;以齐鲁文化为底蕴,革命老区精神为魂魄,自然山水为灵气的良好历史、人文环境。
、、地理位置及城市性质临沂市位于山东省南部,东临胶东半岛,西通中原,南接江苏,是鲁东南地区的中心城市;全国性商贸物流中心之一;历史文化名城:具有滨水特色的宜居城市、、行政区划及面积临沂总面积17250.98 平方公里,辖区3 区9 县,是山东省面积最大的市。
全市土地总面积为1718992.74 公顷(25784891.1亩),占全省土地总面积的10.93%。
三、人口状况2007 年末临沂县总人口为1022.7 万人,是山东省人口最多的地级城市,临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成,目前市区常住人口120 万,规划到2010 年,城区人口145 万人。
其中常住人口118 万人,暂住人口为30 万人。
四、交通状况临沂市交通便利:临沂机场为国家二级机场,是鲁南地区最大的民航机场,可起降波音737、麦道82 等机型,现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。
境内以4 条过境国道和14 条省道干线为主。
兖(州)石(臼所铁)路、坪(上)岚(山)铁路和胶新铁路贯穿南北。
京(北京)沪(上海)高速公路和日(照东)(明)高速公路在市内形成一个十字形,通车里程达到340 公里。
五、历史与人文环境临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。
几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹,临沂古城已有2400 多年的历史。
临沂市是著名的革命老区。
拥有良好的生态环境,悠久的历史,昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。
立足这些旅游资源优势,近几年临沂市的旅游业快速发展。
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沂南县房地产市场调研报告
一、沂南概况
地理位置:县境南北最大纵距47公里,东西最大横距54公里,总面积1774平方公里,山区、丘陵、平原各占三分之一。
沂南地处沂蒙山区,东距黄海80公里,属温带季风气候,四季分明。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形
沂南县基础设施完善,投资环境良好,区位优势明显。
境内公路四通八达,京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境内穿过,205、206两条国道纵贯全境。
产业、资源:沂南县工业基础雄厚。
拥有电子、机械、化工、木业、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等20多个行业,产品近80个系列9000多个花色品种,有30种产品获国家、省、部优称号。
清华大学、山东大学、洛阳轴承研究所、澳柯玛集团等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。
全县有上市公司2家,11家企业通过了ISO9000质量体系认证。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形,为种类繁多的植物提供了良好的生长
条件,可谓是“五谷杂粮齐全,野生植物多”。
有人工培植和野生中药材,不但品种多,而且质量好,如全蝎、蝉蜕、丹参、半夏、枣仁、香附等远近闻名。
矿产资源非金属为多,石灰岩、大理石等分布广、矿藏量丰富。
上峪等地的黑色花岗岩大理石结构致密坚硬,间布蓝色斑点,庄重典雅,被命名为“中国蓝”,下峪等地的大理石,色泽鲜明、细润似玉,被誉为“沂蒙玉”。
县内石英砂的储量为全国第二,品位居全国之首。
是制作玻璃的好原料。
旅游文化:沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。
人口:全县总面积1774平方公里,辖17个乡镇,980个行政村,90万人,其中县城(即界湖镇)人口约17万人,县城流动人口3万人。
经济:2010年,全县完成地方生产总值131.5亿元(新口径),增长13.5%;实现地方财政收入4.26亿元、增长21.35%,税收占地方财政收入的比重达到81%;完成规模以上固定资产投资85.5亿元,增长22.6%;实现规模以上工业总产值186亿元,增长46%。
城乡居民收入明显增加,农民人均纯收入达到6650元、城镇在岗职工平均工资25700元。
二、2009年-2011年上半年房地产市场概况
根据资料显示,沂南县2009-2010年房地产市场开发量较小,价格趋于平稳,稍有上升。
2010年-2011年房地产开发量相比09年翻了5倍左右,但是市场需求量大,价格也开始逐步升高,在2010年8月-2010年12月期间,均价上涨了500元左右。
2011年年初到现在,在2010年年底的房价基础上又上涨了600元左右。
虽然房价上涨势头较快,但是由于需求量大,并没有影响楼盘的销售,而且政府在09年5月-10年5月出台了一项优惠政策,农村买房优惠200元/㎡,城镇人口买高层优惠200元/㎡。
这一政策的出台,加上房地产市场的升温,直接导致大多数楼盘被抢购一空,市场上出现了现房短缺,有市无房的现象。
以上数据为2009-2011年的沂南房管局网上备案数据。
根据上面的数据,在2009-2011年上半年期间,沂南县共在网上备案5355套,其中已经销售3391套(包含商业),剩余1964套(包
含商业)。
多以期房为主,现房的剩余房源基本以大户型为主。
2011年年底到2012年年初,预计有3-5个盘推出,总套数在500套左右,预计再市场健康的状态下消化周为3-5个月。
已确定在年底推出的盘有:上上城、万豪佳苑、贵泰源等。
政府团购自建楼盘较多,检察院、公安局、交警队、国土等政府机构均有集资自建楼盘。
县政府团购了康宁居的楼房。
所以沂南县的公务员住房基本饱和,这样就少了一大批中高端消费者。
排屋楼盘只有一个:智圣汤泉,销售情况较为一般,大概已经售出排屋、独栋四十余栋,基本都是现房,楼盘品质也一般,价格在6600元/㎡左右。
总体来说,09-11年的沂南房地产市场正在一个升温期,市场健康,投资潜力较大。
三、市场预期分析
明年(2012年),沂南房地产会继续升温,同时约有2000余套房源推向市场,虽然推出的楼盘较多,但是因为乡村人口进县城,加上旧城的拆迁改造,应该会在年底前被消化干净。
依旧保持房地产市场的火爆,房价会继续走高,但是考虑到往年的价格走势,价格预计不会上涨太多,预计在2012年底房价会达到3500元/㎡左右。
后年(2013年),2013年会有很多大盘开始往外推,阳都国际、山水芙蓉等盘就会开出,而房价也会继续走高,预计年中能达到3800-4000元/㎡,市场房源也回处于一个充足状态。
由于房价的
提高和房源的增多,许多投资消费者就会进入观望心理,但是这种心理会在某个楼盘热销时被打破,加上乡镇人口往城里转移,以及旧城改造、拆迁。
房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。
但是,由于楼盘众多,消费者就开始“挑嘴”,想要拉拢消费者买自己的房子,就需要做好策划,打出楼盘的品质。
所以2013年,是沂南房地产商真正开始大规模斗争的一年,是打房地产营销战、品质战、价格战的开始。
政府规划:
沂南县2010-2030年期间,总规划拆迁用地面积:2658356平方米。
规划拆迁用地十二块,部分以及开始拆迁(阳都国际)。
四、项目分析
地理位置:玉泉路以北,朝阳路以西,中瞳路以东,金波路以南。
在市区的东北面,在县委县政府的正北偏东方向,规划地块内为中瞳社区,附近有人民医院、沂南四中、实验二小等政府配套。
规划用地1965亩,道路红线内用地297368平方米,容积率不大于2.6,绿地率不小于35%。
预计拿地后一期面向市场的时间为2012年年底到2013年年初(拆迁顺利的情况下)。
相信此时的消费者,更注重的是性价比,而非价格了。
而我们公司本着做高端小区的原则,在品质上就有了竞争力。
我相信只要判断好市场、做好项目的包装、定位,肯定能再沂南房地产市场上分得一片天下。
其实沂南这个项目和寿光的项目在地理位置上有些相似,沂南的城市发展也是往东、南
面发展,我们的项目也同样是在老城区附近,南边就是马路,马路边上有很多餐馆、商店,人流量也比较大,有前期的项目优势。
和寿光的区别就是当地的经济条件较差,人均收入不太高,同时也没有大型开发商来带动房地产的发展,相对而言比较难带动整个房地产市场变化的节奏。
疑问:当地的房地产市场还能这样有活力几年?我们做高品质楼盘的同时,价格拉不上去,成本倒挂怎么办?当地老百姓不认我们的高品质怎么办?我们的项目改怎么定位、包装?
五、项目定位
我们在市调的过程中发现,楼盘多以多层为主、11层的小高层
也不太多,18-31层的高层很少。
在和当地的代理商的聊天中,也得知当地人比较抵触高层,原因是电梯费太高。
但是在去年
5月政府出台了购买高层优惠200元的政策之后,情况稍有好
转,但是由于高层不多,也看不出到底有多少人接受了这种高
层的生活环境和配套费。
当地的别墅也卖的不是很好,但是也
不代表没有人要,我觉得还是他们别墅的品质太差,我们也可
以考虑在后期的时候做几栋排屋。
我们在转了十几个楼盘之后
发现,他们楼盘的外立面都非常相似,灰白主色调(白色墙面+
灰色砖瓦),多层上多有徽派建筑的感觉,好像跟当地政府的诸
葛亮复古风格建筑有关,要做欧式建筑的话可能要和政府沟通。
但是当地市场非常稀缺的是花园洋房,好像所有楼盘都没有花园洋房,特别是退台式的。
我觉得应该不是当地消费者不接受,而是没有人作出这种品质的房子(成本过高?)。
我觉得我们项目可以做这种花园洋房来作为一个卖点。
其次,在整个县城都没有一个像样的广场、公园,由于我们项目用地大,可以弄一个公园或者广场来为我们的项目前期做铺垫,这也可以作为我们来吸引消费者的一大优势。
以下是我对我们项目定位的看法:
一期:多层、小高层、花园洋房。
二期:多层、小高层、花园洋房、商业。
三期:高层、小高层、商业。
四起:排屋、花园洋房、商业。
五期:高层、商业。