容积率与产品组合
容积率示意图
容积率多少合适?住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢?1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。
一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
以上是关于什么是容积率和容积率的计算及多少合适的内容，希望您看了之后能对容积率有所了解。
容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。
对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越好。
规划局在计算某一建设项目的容积率时，有一些建筑面积是不计的，但是在计算总建筑面积时计算，例如：地下室面积、阳台面积等等。
低密度住宅的大体标准概念：高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
全国容积率计算方法规范文件
竭诚为您提供优质文档/双击可除全国容积率计算方法规范文件篇一：容积率计算规定容积率计算技术规定1名词解释1.1容积率一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。
1.2建筑密度一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。
1.3建筑系数建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。
1.4绿地率居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。
1.5层高上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
1.6室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
1.7设备平台指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。
1.8装饰性阳台指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。
1.9入户花园在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。
1.10飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
1.11地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，其四面应为土层围合的地下空间。
1.12半地下室房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
1.13架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。
1.14跃层住宅套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。
1.15低层住宅为一至三层的住宅。
1.16错层住宅一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。
1.17公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。
1.18酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
1.19公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
1.20公寓式办公建筑指单元式小空间划分，有独立卫生设备（不含厨房设备）的办公建筑，按办公建筑处理。
1.21办公建筑指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。
楼盘容积率设计和计算方式
楼盘容积率设计和计算方式每个楼盘的介绍中都会提到容积率，容积率是什么概念?如何计算?容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。
表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。
其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。
除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。
通常，项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至最后一期，以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。
正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的利益冲突也特别尖锐。
举几个常见的例子：1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、超高层高、暗藏复式等营销卖点，实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。
2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围，这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。
不过这种现象已经越来越少了。
3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)，甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。
容积率的确定
最佳容积率一、相关理论模型1、理论基础在其他住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅的建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增加，随着房屋层数的增加，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础，增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在利率最大化的理论值。
2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行平复，以确定项目的最佳容积率。
一般而言，房地产项目的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大时，即时该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。
在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对方案进行模拟评估。
物业类型参考容积率多层 1.2-1.5小高层（12层） 2.5-3高层（13层以上） 3.5-5独栋0.4-0.5联排0.7-0.8双拼0.5-0.6根据假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平方米土地增值为Zi，则：每平方米土地增值（Zi）=【售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费用-利息费用】×参考容积率-每平方米土地费用。
利润最大值Ymax=（∑Zi×Xi）×D其中：∑Xi*Ri≤J实例：假设一项目的土地面积为2万平方米，最高容积率是1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平方米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平方米，参考容积率0.5.那么：多层住宅没平方米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）×1.5-2500=3228.5别墅住宅每平方米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）×0.5-2500=543利润最大值Ymax=（3228.5×X1+543×X2）×20000【计算公示如下】X1：多层X2：别墅限制条件利润0.1 0.9 0.6 162310000.2 0.8 0.7 216020000.3 0.7 0.8 269730000.5 0.5 1 377150000.6 0.4 1.1 430860000.7 0.3 1.2 484570000.8 0.2 1.3 538280000.9 0.1 1.4 59199000限制条件小于等于1.2所以根据以上的计算：多层面积占比0.7；别墅面积占比0.3，土地增值达到最大4845万元。
容积率与产品组合测算表.xls
深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率国家标准
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计算规则
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
特殊规则
> 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时， > 设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积 建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算； 地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的， 其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪 标高不一致时，以周边最近的城市道路标高 为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述 规定核准 > 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、 中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独 立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房， 工业建筑、体育馆、博物馆和展览
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
公式 L=A/F=1/R
楼面占地率(即每平方米 建筑面积占用的地块土 地面积)
结论
当L愈小，R愈大，即每平方 米建筑面积所占用的土地愈 少，建设开发中土地费用所 占的比重愈低，则土地利用 率和经济效益愈高
© Copyright Centaline Group, 2011
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容积率与物业类型
对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型
A项目：3.0容积率，城市公园 东侧，建筑类型为叠拼别墅+小 高层+高层
如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积 率，我们都会想到是一个高层物业的社区 ，但项目通过结合周边的资源，籍低密度 的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔 开别墅布臵高层物业，使别墅与高层建筑 形成各自相对独立的组团，相互不干扰， 提升了社区品质又保障了项目容积率。小 高层和高层使社区能更好的通风采景，建 筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下 ，项目通过的灵活的运用物业组合，打造 豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目 后期发展，适应后期市场需求，并塑造了 生态景观公寓，在区域内打造出了自己的 差异化产品
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
最优容积率计算
合计
篇章结构
1
策略理论及模型建立
2
容积率测算及选择
Cherish-home| 10
容积率测算
当容积率小于1时，明显会损失较多利润； 而大盘在正常地形下的极限容积率为3.0； 而在2.6—3.0容积率下的大盘项目整体的产品线只能是高层（少量小高层），这时项 目的品质形象及高层产品的空间品质必将大幅度降低；而另一方面由于产品线的单一及 体量的增大，项目去化速度将明显降低，投资回收期增大；加上要充分利用容积率高层 增大，整体成本也将大幅上升； 故以下测算的容积率区间为1.0—2.6
70-90 90-140 高层 90-140
80-90 100-120 120-140
85 110 130 150 190
二房 三房 三房 四房 五房 25
85 110 130 150 190
6 2 2 2 2
15.20% 31.22% 35.85% 15.29% 2.44% 100.00%
6.23 12.80 14.69 6.27 1.00
物业类型 容积率 1.0、1.2 1.4、1.6 1.8、2.0 双拼别墅 0.9 0.85 0.8 合院别墅 0.9 0.85 0.8 创新联排 别墅 0.9 0.85 0.8 花园洋房 0.9 0.85 0.85 高层 1.00 1.00 1.00
成本比例预测
2.2、2.4
2.6、2.8
0.75
Cherish-home| 14 156677
容积率测算
容积率为1.2的数据测算
户型测算表（容积率1.2）来自单栋 平均 平均每 平均户 单户单 倍数关 求解系 总套 各户型总建 户型加权 加权平均 平均每栋单 户型面积 主力面积 户型 总层 单层 套数占比 栋总建 型面积 层面积 系 数 数 面 平均建面 单层户数 层总建面 数 户数 面 双拼别墅 250-350 250-300 合院别墅 200-300 200-250 创新联排 200-300 200-250 花园洋房 140-180 160-180 275 225 225 170 2.5 2.5 2.5 4.5 110 90 90 — 2 4 6 4 220 360 540 604 550 900 1350 2720
酒盒容积率计算
酒盒容积率计算
酒盒容积率可以通过以下公式计算：容积率=实际容积/外包装体积。
其中，实际容积指的是包装盒内部的有效容积，即去除包装盒内部的障碍物所占用的空间后剩余的容积；外包装体积指的是包装盒外部的尺寸，即包装盒的长、宽、高等尺寸的乘积。
例如，如果一个包装盒的长、宽、高分别为20厘米、15厘米、10厘米，那么它的外包装体积为20×15×10=3000立方厘米。
如果包装盒内部有障碍物占用了一部分空间，使得实际容积为2000立方厘米，那么容积率为2000/3000=0.67。
一般来说，酒盒容积率越高，说明包装设计越合理，材料利用率也越高。
但容积率过高也可能导致包装过于紧密，影响产品的保护效果。
因此，在设计包装盒时，需要综合考虑多种因素。
地产项目强排标准化
强排标准化工作中面临一些问题强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训审核标准缺，需要制定住宅的开发模式较成熟，主流地产开发商项目的操盘方式有共性。
三部近几年专注于住宅设计，已拥有一些经验的积累。
具备解决问题的条件2014强排工作列表房产公司看中地块销售部/策划公司项目策划产品定位开发计划设计部/设计公司规划强排产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议房产公司算账成本利润周期房产公司决策反馈修正产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议设计感基本动作加分动作定位准选型准指标准秀经验秀设计秀品味一天作业项目投入时间要少数天作业到概念投标争取客户和项目准时间目的秀强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。
统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。
建立成果审核的初步标准。
工作安排整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。
强排标准化培训材料。
1.1区位、土地价值1.2用地条件1.3户型选型1.4 配比计算1.5 总图排布1.6 指标基本动作01基地分析成果目录工作步骤区位周边概况周边楼盘地块四至规划条件土地价值02容量分析多方案比较多方案货值分析总图指标产品分布图地库范围skp 体量1.1区位、土地价值分析了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘例图：◆了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。
◆帮助确定项目产品定位、选型。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘调查例图：根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目调查周边已有住宅项目的信息：产品类型产品价格水平销售情况影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观影响因素：四周道路周围用地性质景观资源教育商业地铁R21-10-1R21-11无优势外部资源外围价值低，中间价值高有优势外部资源离何山公园距离越近，土地价值高越高。
开发商如何根据容积率进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
冷库容积率计算
冷库容积率计算
冷库的容积率是指冷库内部可用于存储货物的体积与冷库总体积的比例。
计算冷库容积率时，需要考虑以下几个因素：
1.冷库内部空间尺寸：需要测量冷库的长度、宽度和高度，从而确定冷库的总体积。
2.冷库内部结构：需要考虑冷库内部的柱子、梁、货架等结构，这些结构会占用一定
的空间，从而影响可用于存储货物的实际体积。
3.存储货物类型：不同类型的货物有不同的存储方式和密度，因此需要考虑存储货物
的类型和特点，以确定存储货物的实际体积。
一般来说，冷库的容积率计算公式如下：
容积率= (可用于存储货物的体积/ 冷库总体积) × 100%
其中，可用于存储货物的体积是指除去冷库内部结构和设备后，实际可用于存储货物的空间体积。
需要注意的是，冷库的容积率是一个相对指标，不同的冷库、不同的存储货物类型和存储方式，其容积率也会有所不同。
因此，在进行冷库容积率计算时，需要结合实际情况进行评估，并根据实际情况进行合理的规划和管理，以提高冷库的存储效率和使用效益。
另外，冷库的容积率与冷库的利用率不同，利用率是指冷库内部实际存储货物的体积与冷库最大存储能力的比例。
因此，在进行冷库规划和管理时，需要同时考虑容积率和利用率两个指标，以确保冷库的高效利用和运营。
容积率组合计算公式
容积率组合计算公式
容积率组合计算是城市规划中的一个重要概念，用于确定建筑物在给定土地上所占比例。
它是指建筑物总体积与土地面积之比。
在城市发展中，合理的容积率组合对于实现城市规划目标非常关键。
容积率组合计算公式如下：
容积率组合 = （建筑物1容积率× 面积1 + 建筑物2容积率× 面积2 + ... + 建筑物n容积率× 面积n） / 总面积
其中，建筑物容积率是指建筑物的总体积与占地面积之比，面积是指建筑物在规划区域内占据的土地面积，总面积是指规划区域的总土地面积。
容积率组合计算公式的应用可以帮助城市规划者在不同区域内合理分配建筑物的容积率，以实现城市空间的合理利用和建筑物的合理布局。
通过调整不同建筑物的容积率组合，可以达到最大限度地满足人们对城市功能、环境和美观的需求。
例如，在一个城市的商业中心区域，容积率组合可以更加倾向于高层建筑，以提供更多的办公空间和商业设施。
而在住宅区域，容积率组合可以更加倾向于低层建筑和绿地，以提供更好的居住环境和生活品质。
通过容积率组合计算，城市规划者可以合理规划城市的发展方向，
优化城市空间结构，提高土地利用效率，并为居民创造更好的生活环境。
容积率组合计算是城市规划中不可或缺的工具，它可以帮助城市规划者合理分配建筑物的容积率，以实现城市空间的合理利用和建筑物的合理布局。
通过合理的容积率组合，可以促进城市的可持续发展，提高居民的生活质量，实现城市规划目标。
容积率与产品的对应关系
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三、围合式布局
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局
决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局
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一、点群式布局（组团式布局）
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
特点：
决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局
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二、行列式布局
行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。
学加网分享：地产人常说的“强排方案”是什么？
学加⽹分享：地产⼈常说的“强排⽅案”是什么？所谓的强排⽅案，就是根据地块的规划指标排布建筑的基本⽅案，按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。
主要初步确定⼏个事，第⼀、将来的产品卖给谁。
刚需房、改善房、还是养⽼。
第⼆、产品的配⽐。
第三、交通出⼊⼝、车库排布、指标测算等。
最重要是要在满⾜规划指标的前提下，尽可能多地排布下最多的⾯积，实现价值的最⼤。
强排⽅案包括以下内容：最重要的当然是，⽤地性质、地块控制线在什么样的地上做什么，以及哪些地⽅可以摆房⼦。
明确城市规划七线，知道退让距离，哪些基底是能⽤。
地块必须满⾜的规范，三个核⼼指标是：容积率、密度、限⾼。
（关于容积率,我们之前有⼀个图⽂⼤家可以了解⼀下，）⼤体容积率有对应的产品。
做整体地块不同区域的价值判断确定你的⾼品质地段，和较低品质的地段。
这个关系到开发的⾸开区⽰范区和不同产品的区域落位。
接下来，确定你要做⼀梯⼏户的这决定建筑的平⾯形态。
这同时也是在做周边竞品分析。
然后，摆房⼦！先按照⽇照间距摆满，再根据设计需求取出／移动⼀些房⼦。
你得知道⽅案所在城市的⽇照间距要求、防⽕间距要求、间距算法等等。
然后进⾏容积率拆分。
拆分的意思是把单⼀的产品，通过⾼低组合变成多种产品。
特别现在⼤城市有了容积率限制以后，拆分显得尤为重要。
为什么拆分重要呢？因为拆分过后，地块内就有了⼏种产品，抗风险能⼒提⾼了。
中低端⼀点的产品（通常指⾼层公寓这种）满⾜了容积率，并且好卖；⾼端的产品（通常是泛指别墅）溢价⾼，毕竟现在地价越来越⾼，地产商也要想办法回本，就靠⾼端产品了。
那怎么拆分呢？⾼品质地段留给⾼溢价产品⽐如景观⾯好，私密性⾼，安静等等,其余的，⽤中低端产品填空隙。
然后就可以测算指标，⼀个⽅案算是有个雏形了。
接下来还要做⼏个⽅案，⽐较⼀下⼏种配⽐的情况还有⼀些⼩技巧建筑轮廓的调整，对应需求做调整尽量顺应地形怎么配也有⼀定的规律，但不⼀定全按套路来⽅案⽐选阶段⾸先你要满⾜的基本要求有：要求⼀满⾜当地规划部分及⼟地出让⽅所要求的条件（⽇照、⾯积、退界）。
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
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1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。