上世纪90年代海南房地产泡沫警示
楼上的疯女人
午后，赵瑜来找我。他坐在我ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ间
唯一的墨绿色单人沙发上，瞟了眼昆
在梦中，我 也是一个呼 救者。每次 梦 见 水，内 心就会恐慌
有
一年，那时我还在昆明，一个慵懒的
开门的是个四十岁左右的女人，顶着乱蓬蓬的 头发，一口牙快掉光，露出红藕般的牙床。她用充 满敌意和戒备的目光盯着我，一口否定她是噪声的 制造者。我瞅了眼地上的铁锤以及拆得四分五裂的 老式电视机，更加坚定了我的判断。听到声音，一 个神情萎靡穿着破旧的男人从里间走了出来。唯唯 诺诺地望了我一眼，刚想说什么，迅速被女人劈头 盖脸地挡了回去。他们是本地人，说的话我一句听 不懂。我张着嘴，想和她丈夫理论几句，声音迅速 被她一长串噼里啪啦的语言冰雹打得七零八落。 待她停火，我终于获得一丝喘息之机，趁机打 量了一下房间，家里乱成一团，没一件像样的家具， 散发着一股霉味。我不仅插不进嘴，也插不下脚。 随处可见的凌乱、破败、杂乱和朽烂让人无法呼吸。 在她平静的当头，我描述了深夜的噪声，她的怒气 瞬间又升腾起来，朝我狂吼着， “不是我！ 我没有！ ” 尖细的嗓音震得旧玻璃要裂开。我落荒而逃。 有那么一夜，我觉得再无法忍受了，又跑了上 去。是个年轻女孩开的门。她怯怯望了我一眼，还 没等我开口，就像早已料到我将要说的。她厉声制 止了身后母亲的喧闹。 “不好意思……给你添麻烦了。 ”女孩反复道歉， 倒让我不安起来。我像做错了事，怏怏退了回去。 那一夜，楼上的声音消失了。夤夜的静谧，带来 某种落空。我似乎等着接下来的锤击声，它穿透九十 年代初期薄薄的预制板，敲打着我漂泊的灵魂。
专栏
郑小驴 作家、 《天涯》杂志编辑
楼上的疯女人
单位的宿舍是上世纪九十年代初期海南房地产泡沫 的遗产，背靠五公祠，依附美舍河，从窗户能看到 河岸的大王椰和凤凰花
海南楼市震荡蕴含法律风险
56国土资源导刊地产PROPERTY海南楼市震荡蕴含法律风险《国土资源导刊》：戴律师，您好！今天我们主要想谈一谈海南楼市震荡现象。
请问您对海南楼市暴涨的原因是怎么看的？戴勇坚：据我了解，海南楼市暴涨有以下几个原因：一、2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的“两个暂停”政策——暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目；二、部分开发商捂盘惜售，囤积房源，哄抬房价；三、来自全国各地的投资者和投机者的狂热炒作。
事实上，海南楼市一直就呈现外向型特征，比如三亚，岛外人士购房面积从2005年起就达到了85%，而且一直在上升中，但是今年的暴涨中购房用来自住的占很少的比例，更大部楼市应当是房价适当上升，市场持续升温的楼市，海南房价暴涨事实上是预支了今后数年内的价格预期，在炒楼过程中，接到最后一棒的购房者将面临严重的商业风险。
除了商业风险，海南楼市震荡中还可能存在以下的法律风险：一、政策风险：即地方政府意志变化造成的风险和房地产市场变化而引起的政府管理行为变化产生的风险。
比如海南省政府最近出台的禁止以股权转让的形式转让土地，彻底清查闲置开发用地，限制普通商品房开发等政策，就对海南楼市降温起了很多的作用，这对开发商及购房者来说，是一个相当大的风险。
二、土地取得中的风险：即因为土地的取得过程违法或违规或手续不全，导致开发商无法取得合法的开发手续，购房者无法取得房屋产权证，权益得不到保障。
最有可能出问题的几种情况一是划拨地开发，二是集体土地开发，三是联建与合作开发，四是项目整体转让，五是拆迁安置房。
一个典型的例子就是在海南房地产价格暴涨刺激下，海南省部分城市城中村和郊区农村的一些村干部、村民将集体所有农用地，通过联营合作、买卖、租赁、入股等方式，建设小产权房销售，从中牟利。
而根据我国现行法律法规及政策，小产权房是无法取得房屋产权证的，这就将给购房者带来极大的法律风险。
三、开发建设及销售中的风险：比如无证开发风险、逾期开发风险、认购风险、质量问题风险、面积缩水风险等问题。
南海公司案件启示
南海公司事件启示1、英国政府方面①政府信用的价值作用从深层次看，南海公司股票价值的每一次升值都伴随着政府信用的支持。
南海公司一系列经营活动是以政府信用为依托.南海泡沫的破灭让神圣的政府信用遭到了彻底的粉碎，英国人没人再敢问及股票,此后整整一百年间，英国再也没有发行过一张股票。
②政府立法通过英国“南海公司”破产审计案例可以看出，股份公司的存在需要民间审计及公司立法，民间审计发展对公司立法同样有着客观要求。
股份公司的发展对发展资本市场、推动社会经济发展具有重大作用,但若在法律上不加规范、缺乏社会监督则势必引起社会经济秩序混乱.因此政府通过制定法案对股份公司进行社会监督有着重大的意义.③政府监管应有“度"南海泡沫事件发生前，英国政府过度地纵容南海公司，任由南海公司对外吹嘘.而且，当南海公司以300%甚至400％的溢价发行股票时，英国政府并没有根据南海公司的实际盈利能力及时地予以制止，反而都争相购买了南海的股票，以致当南海公司的股票出现在短短十个月时间由暴涨到狂跌的动荡局面时.南海泡沫事件发生后，英国政府通过了“泡沫法案”,虽在一定程度上遏制了泡沫的再次出现，但却对股份公司实行封杀，严重抑制了股份公司的发展.2、股份公司应该真实披露财务状况，诚信经营股份公司作为公众性公司，披露信息是其与公众进行交流的最基本形式。
股票价格的形成是建立在真实信息的基础上的。
如果股份公司信息披露虚假，故意夸大公司的业绩或者经营状况，就会造成投资者盲目投资，股票价格发生异常波动，以致不能真实反映公司的盈利能力。
3、公众应持有理性的投资态度。
在对巨大财富的憧憬中，公众的理性防线彻底崩溃，完全任由股份公司发布的消息牵引。
当公众不再考察股份公司的盈利能力，不再辨别股份公司的经营范围，只为股价的一时上涨而买入股票时，他们的投资行为已经演变为一种投机性行为，公众已经谈不上对股市基本行情的认识，也不能客观预期投资所带来的后果。
他们的行为只会使股价越来越高，最终泡沫必然会破灭。
实用文_银行业法律案件案例分析报告_1
银行业法律案件案例分析报告银行业法律案件案例分析报告篇一:1、海南发展银行是怎样建立起来的?19__年之前，即海发行兼并托管信用合作社事件之前，海南省被设立为经济特区，经济开始快速发展，房地产业也大规模扩张，同时伴生了许多金融机构。
但是并没有得到政府的有效监控，房地产业出现了泡沫，并在19__年代中后期，泡沫开始崩溃。
海南省的银行类金融机构数目很大，在这种激烈的市场竞争情况下，各个信用社都采取了高利息的方式来吸引存款。
后来随着房地产泡沫的破灭，许多信用社都出现了大量的不良资产，而对储户承诺的高利息也加剧了这些信用社经营困境。
19__年12月16日，中国人民银行宣布，关闭海南省5家已经实质破产的信用社，其债权债务关系由海发行托管，其余29家海南省境内的信用社，有28家被并入海发行。
2、海南发展银行为何被政府关闭?(一)不良资产比例过大。
可以说，海南发展银行建立本身就是一个吸纳海南非银行金融机构不良资产的怪胎。
19__年5月以后，国家加大金融宏观调控力度，房地产热逐步降温，海南的众多信托投资公司由于大量资金压在房地产上而出现了经营困难。
有关部门认为，可以靠公司合并后的规模经济和制度化管理，使它们的经营好转，信誉度上升，从而摆脱困境。
19__年底，遵循同样的思路、有关部门又将海南省内28家有问题的信用社并入海南发展银行，从而进一步加大了其不良资产的比例。
二)违法违规经营，海南发展银行建立起来以后，并没有按照规范的商业银行机制进行运作，而是大量进行违法违规的经营，其中最为严重的是向股东发放大量无合法担保的贷款。
许多股东的贷款发生在其资本到账后的一个月，入股单位实际上是刚拿来，又拿走。
股东贷款实际上成为股东抽逃资本金的重要手段。
这种违法违规的经营行为显然无法使海南发展银行走上健康发展的道路。
3、对海南发展银行风险进行分析?从海发行的本身来看，一方面，从海发行的性质来看，它是由中国人民银行总部设在海南省的一家股份银行，银行由海南省政府控股，它不仅有中国银行强大的后盾，还有海南省地方政府的大力支持，无论是在政治还是经济领域都有着强大的优势。
2019年银行业法律案件案例分析报告
2019年银行业法律案件案例分析报告银行，一个和我们的生活息息相关的场所，是我们存钱取钱的地方，一个离不开钱的地方。
它便利了我们的生活，解决了我们的燃眉之急，相对的，它也会给我们的生活带来一定的消极影响，比如一些和银行有关的短信轰炸、诈骗等。
接下来就为大家带来两篇关于银行业的案件分析报告，让我们来看看下面两个银行的案例分析报告吧。
20xx年我的一位同事(林老师)办了一张光大银行的信用卡，至20xx年10月因业务需要林老师已用该卡消费透资8000多元和现金透资7000多元，她一直是采取每月最低还款方式(总款10%)，20xx年10月她接到该行一业务员电话，业务员强力推荐她的消费透资8000多元部分可以办理一年期的分期付款可以节约几百元利息，虽然林老师强调其余部分也只能最低还款是否有任何影响，该业务员说没有任何影响，这时林老师认为是每月比最低还款方式还低，又能节省几百元利息，于是怀着对光大银行的感激之心答应业务员推荐的分期付款业务(电话合同)，可是后来在还款过程中发现根本不是这样，最低还款每月在递增，最多时达7000多元，即使这样还要算你违规，每月还要承担罚款，为此林老师找多柳州光大银行卡部，他们说无能为力帮她解决，于是她通过95595投诉电话投诉几次(前后两个月时间)，才等来一个结果:将以前罚款部分退回林老师账户，请林老师立即还清所有借款。
林老师认为非常不公平，要求银行取消业务员推销的业务，恢复以前的业务状态，但是林老师的要求遭到拒绝。
后记:由于林老师暂时资金紧张，还被动承受过800多元的罚款。
问题一:林老师有错吗?问题二:光大银行客服存在欺诈吗?问题三:光大银行的客服让顾客满意吗?问题三:光大银行该行为将带来何种负面影响?思考:此事件然你对客服有何想法?问题一:答:①对于外面的角度而言林老师是没有错，对于整个过程下来林老师都是按照广大银行来做的，后面的投诉也都是捍卫自己的利益而去做的。
所以林老师并没有错。
2015年金华公务员热点时评： 海南“叫醒”闲置土地 约谈12囤地大户
2015年金华公务员热点时评海南“叫醒”闲置土地约谈12囤地大户金华华图过去在海南囤地坐等升值的好日子可能一去不复返。
海南省国土环境资源厅近期约谈了12家在当地大面积囤地的房地产企业，包括华润、中信泰富、鲁能和中远等一众“大腕”。
而南都记者昨日从上述部分房企有关人士获悉，不单是受资金掣肘无力开发，而且主动闲置土地也开始变得无利可图。
海南当地一位不愿具名的大型房企有关负责人向南都记者介绍称，如果督促房企将闲置的土地投入开发，将获得结转和相关税费收入。
“催周转，补财税，这是市场层面的真实用意。
”海南“大清理”开始海南省办公厅近日下发通知，要求加快闲置土地处置，确保今年7月底前完成闲置土地清理处置任务。
中信泰富、华润集团等12家企业被约谈。
南都记者昨日联系上述部分房企，但未获得针对此事的直接回应。
一位接近鲁能地产的行业内人士告诉南都记者，近期都还没有对海南的开发计划。
“海南这次土地大清理有几个背景，整个海南前期拿地很便宜，一些热点比如三亚陵水区域，土地需求量大而价格低廉，开发商往往一拿就是上万亩。
几年囤下来，一两千元拿的地能卖出一两万的高价。
”前述不愿具名的海南大型开发商有关负责人向南都记者透露说，就是开发节奏整体都慢，一方面是体量大确实快不起来，总有一部分必然要闲置，另一方面刻意不开发的情况层出不穷，坐等地价升值。
根据海南省国土环境资源厅对外通报，约谈这12家企业的主要原因是土地闲置的数量大、时间长，企业闲置土地处置的进度或者开发进度慢，有的不积极配合政府的处置工作。
据业内透露，这12家企业涉及闲置土地面积44742亩，占海南省闲置土地总面积的32%。
从闲置的时间来看，最长的达22年。
而当地开发商也透露，海南的大规模囤地现象始于上世纪90年代的房地产热。
以鲁能、华润、中信为代表的大型房企以为当地政府建设城市配套获得了大量协议出让土地。
海南省国土厅下达的“通牒”是，如企业不按照约定进行投资，继续造成土地闲置的，政府将没收保证金，收回土地使用权。
1992,海南房地产泡沫事件启示录
1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。
为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。
■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。
1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。
这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。
据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。
于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。
于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。
故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。
1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。
“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。
”于益贤总结说。
是泡沫，总会有破灭的时刻。
1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。
于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。
”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。
1990年代：海南,一堆烂尾楼
１ ６
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据《 中国房地 产市场年鉴 （９ ６ 》 １ ９ ）统计，９ ８年 ， 南商 １８ 海
品劈平瑚价格 为 １５ ３ ０无 ７ 平 方 朱 。９ １年 为 １０ １９ ４ ０无 ／平 方 米 ，９ ２年 猛 涨 至 ５ ０ １９ ００元 ／平 方 米 ，９ ３年 达 到 ７ ０ １９ ５０ 元 ／平 方 米 的 顶 峰 。 短 短 三
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海 南 建 省 十 年 间 ， 压 的 商 品 房 主 要 集 中于 海 口 、 亚 、 山 三 市 ， 积 三 琼 约 占海 南全 省 总 数 的 ９ ％。许 多停 工 的 地 基 里 因 为 长 年 积 水 ， 然 已 成 ４ 居
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开发 ， 宛如打开 －潘多拉 的盒子 。 『 狂 热房地 产 刚开始 ，海南发展房 地产业 的确也有其 道理 ：一夜 间涌人 海 南 的人 实在太多 了。用 当时跑 到
海 南 淘金 的潘 石 屹 的话说 ，９ ９ １８
过 了《 于设立 海南省 的决定 》 关 和
《 于 建 立 海 南 经 济 特 区 的决 关
的商 品街 ，那 都是像北 京 的四
｝ 院式 的建筑 群 ，好 象每栋 １ 万
段 ，许 多楼盘一 拿到报建批 文就
登告 自， 连地基 还没有 打 ， 价钱就 已经 翻了几倍 。 有个松雷大厦 ， 炒 卖了 ｌ ７手 ，最 后 楼竟 然 还没 完
工 。
； 吧， 元 具体情 况记不 清 了。１９ ９２
年 ， 长 超过 ４倍 。 增 另据 统 计 ， 海 口市 地 价 １９ ９ １年 最 高 为 ９ ８万 元 ／亩 ， １ ９ 到 ９ ３年 涨 至 最 高位 为 ６０万元 ／亩 ， ８ 而到 １９ ９ ６年 初 则 下 降 到 约 １０万 ０
海南房地产发展历程
海南房地产发展历程海南地处中国南海南部，是我国最大的热带岛屿，素有“热带之岛、度假天堂”之称。
随着我国改革开放的推进，海南逐渐成为了一座新的房地产热土，其发展历程令人瞩目。
20世纪80年代末至90年代初，我国实行了经济特区政策，海南成为中国第一块、也是唯一的经济特区。
这一政策的实施吸引了大量的外来投资和人才涌入海南，推动了当地经济的发展。
随着经济的快速发展，海南的房地产市场也开始兴起。
当时，海南的房地产市场以园林别墅和度假酒店为主导，受到了国内外投资者的青睐。
然而，由于城市规划和土地出让政策的不合理，以及房地产市场监管不严，海南房地产市场出现了泡沫化的现象。
2006年，海南的房地产市场开始出现了明显的调整，房价大幅下跌，部分楼盘面临着销售困难甚至破产。
这一时期，海南的房地产行业受到了严重的挫折，也成为了全国房地产市场调控的一个典型案例。
随着中国经济的逐步复苏和国家对海南的战略发展规划，2008年以后，海南的房地产市场再度迎来了新的发展契机。
国家将海南定位为国际旅游岛建设示范区，并提出了“国际旅游岛建设、国际旅游消费中心、国际旅游暨现代服务业发展的先行区”（三个中心）的发展战略。
这一战略的实施，为海南的房地产市场提供了巨大的发展空间。
2009年，海南加入中国自由贸易区试验区，成为第三个自由贸易区试验区。
这一政策的实施，为海南引进了大量国内外知名企业和高端人才，进一步推动了海南房地产市场的发展。
大量的投资者纷纷涌入海南，购买房地产，推动了当地的房价上涨。
2010年起，国家对房地产市场进行了多次调控，对海南出台了一系列限购、限贷等政策，以遏制投机性购房和房价的过快上涨。
这些政策的实施，使得海南的房地产市场逐步回归理性。
近年来，海南房地产市场进一步发展壮大。
随着互联网经济和共享经济的兴起，一批新的房地产企业纷纷涌入海南，推动了当地房地产市场的创新发展。
同时，海南的旅游业也得到了迅速的发展，为房地产市场提供了新的需求。
世界三次房地产泡沫带来的警示
房地产泡沫引发的经济危机。
首先， 日本 的房地产金融泡沫 。 ２世纪８ 年代后 Ｏ Ｏ
期，为刺激经济的发展，日 本中央银行采取非常宽松的
接投资达１ ． ８ １ ８ 亿铢，约占 泰国外商直接投资总额的１ 。 ／ ３
与此同时，泰 国金融机构被 眼前房地产的虚假繁荣所迷 惑，加大了信贷投入，泰 国金融机构实际贷给房地 产业 的资金约 占其 贷款总额的５％ 由此 而使 国家 的房地产 ０， 市 场供 给大大超 过需 求， 形成了大 量经济 泡沫 。１９ ９６
少约１ｏ： ｌ ｏｏ ￣Ｅ元，相当于 日 Ｄ 的两倍。与此同时， 本ＧＰ 日 本房地产业全面崩溃，坏帐高达６０亿美元，日 ００ 本由
此 陷入 了长达 １年 的经济萧条和低迷 ，遭 受了该 国历 史 ５
价值相背离的长期上涨，必然会导致房地产泡沫。世界 三次房地产泡沫引发的危机虽然远离而去，但谁又敢保
证 ，第 四次房地产泡沫不在中国发生 。 从 中国目前的形势，让我们 回忆起世界发生的三次
上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。
其次，泰 国的房地产金融泡沫 。 ２世纪８年代，泰 Ｏ Ｏ
国为了发展外向型经济，在未形成完善有效的金融监控 体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金大
金融政策，鼓励资金注入房地产及股票市场，致使房地
产价格暴涨，其间日本六大城市的地价指数１年内上涨 ｏ ６ 倍，地价市值总额高达２ ０兆 Ｅ元，相当于当时美国 ４０ ｌ 地价总值的４ 倍，单价为美国的１０ 倍，一般工薪阶层即 ０
使用 毕生储蓄也 无力在 大城市买 下一套住 房 。到１９ ０ ９
维普资讯
目Ｆ
1993年海南房产的大崩盘
１９９３年海南房产的大崩盘一九九三年，通货膨胀。
朱镕基采取一系列措施，使通货膨胀得到有效治理，实现中国经济软着陆。
治理通货膨胀，为中国经济进一步发展扫清了障碍，也维护了中低收入者的利益，使他们免遭富豪阶层的掠夺。
其中，行之有效的一项政策就是出台了“国务院十六条”。
1993年，海南，始终是中国房地产的可怕记忆。
至少在当前这一代开发商中，它就像一个可怕的噩梦，如影随形，挥之不去。
房地产泡沫的巅峰与破灭在那一轮地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场。
“要挣钱，到海南;要发财，炒楼花”，这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛。
从1988年海南建省开始的房地产投资热，在这一年达到了巅峰。
资料显示，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。
“一开始都不敢相信，不敢签。
从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹经常这样描述当时的疯狂。
任志强后来总结道：“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。
”这种情况决定了房地产泡沫的脆弱性。
1993年6月23日，在“国16条”出台前一天，一件影响房地产命运的大事件终于发生。
它的实际影响甚至从1993年一直延续到现在，成为发展商耿耿于怀的心头大患，它就是——终止房地产公司上市。
这一决定，在当时为阻止资金大量进入房地产起到了釜底抽薪的作用。
1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，开始了对房地产市场大规模的清理整顿。
房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。
90年代海南房地产泡沫
90年代海南房地产泡沫所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。
90年代的海南发生了一场房地产泡沫崩盘事件，究竟它是怎么样的发生的?原因又是什么?请看下面小编为你准备的资料。
90年代海南房地产泡沫90年代房地产泡沫大事记1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。
1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。
对房改的深化进行起到了重要的依据作用。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。
一时间，该地区房地产价格扶摇直上。
这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。
1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。
海南房地产泡沫历史
估计现在很多90后和00后都不知道海南岛房地产行业90年代经历过多大的风浪，今天我们重温下当年海南地产泡沫有多么可怕的经历。
2008年随着海口市南海大道９号，楼高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，这栋搁置了多年的海口较高“半拉子”工程迎来了它新的生机，昔日的“烂尾楼”变成了今日海口的“”。
从１９９９年至２００７年，海南花８年时间，终以把被誉为“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。
击鼓传花海南炒房成风１９９２年的春天，改革开放总设计师邓小平动身南巡。
当时的国内，针对改革的诸多争论、质疑声不断，邓小平以他独有的睿智和眼光，在南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，勇敢地为改革开放大业护航。
南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。
小平同志在他的暮年，对２０世纪９０年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。
“胆子更大一点，步子更快一点”，南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。
海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。
“那是一个疯狂的时代。
”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。
满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。
这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
“一开始都不敢相信，不敢签。
在１楼签了房产购卖合同，到６楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”潘石屹曾这样回忆。
周先生是某省驻海南办事处专业，曾经为单位在海南炒房地产。
１９９２年，周先生来到海南。
那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。
除了炒房地产，海南还在热炒内部股。
社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。
到较后，全部变成了废纸。
在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天２００至３００元的速度上涨。
2024年海南房地产市场分析现状
2024年海南房地产市场分析现状摘要本文旨在分析海南房地产市场的现状。
首先，我们将介绍海南岛的地理位置和特点。
然后，我们将讨论海南房地产市场的发展历程和现状。
接着，我们将深入探讨海南房地产市场面临的挑战和机遇。
最后，我们将提出一些建议，以便政府和开发商可以更好地发展海南的房地产市场。
1. 引言海南是我国南海的一颗明珠，拥有优越的地理位置和丰富的旅游资源。
随着旅游业的快速发展，海南的房地产市场也蓬勃发展。
然而，随之而来的是供大于求的局面，市场竞争日益激烈。
因此，深入了解海南房地产市场的现状对于政府和开发商制定合理的发展策略至关重要。
2. 海南房地产市场的发展历程2.1 第一阶段：发展初期海南房地产市场的发展可以追溯到上世纪80年代初。
那时，海南成为中国第一个设立经济特区的地区，吸引了大量内外资本的涌入。
房地产开发迅速展开，形成了初始的房地产市场。
2.2 第二阶段：快速增长期上世纪90年代至今，海南的房地产市场进入了快速增长的阶段。
这是由于政府对海南经济特区的持续支持和旅游业的蓬勃发展。
大量房地产项目涌现，投资纷至沓来。
2.3 第三阶段：成熟期和调整期近年来，海南的房地产市场进入了成熟期和调整期。
市场竞争加剧，过度供应的问题逐渐突显。
政府加强了对房地产市场的监管，推出了一系列调控政策。
3. 海南房地产市场的现状3.1 房价近年来，海南的房价一直保持着稳步上涨的趋势。
尤其是海口和三亚等核心城市，房价水平较高。
然而，这也导致了一些投资风险，如房地产泡沫的风险。
3.2 供需关系海南房地产市场的供大于求的局面较为明显。
预售制度和限购政策的实施带来了一定的调控效果，但市场竞争依然激烈。
3.3 旅游地产市场海南的旅游地产市场是该地区房地产市场的重要组成部分。
近年来，随着旅游业的蓬勃发展，旅游地产市场也得到了快速发展。
然而，一些旅游地产项目的可持续性和管理问题仍需要解决。
4. 海南房地产市场面临的挑战和机遇4.1 挑战海南房地产市场面临的主要挑战包括供需矛盾、房价过高、投资风险等。
海南房地产泡沫或迎来严厉调控
了促使房价 继续上涨 的效果 。在海 口、
三 亚 及 琼 海 等 多 个 地 市 ，房价 便 是 见 天
跳涨 ，每平方米一天上涨３ｏ 元是普遍现 ｏ０
象 ，几 天 翻—倍 也 不 罕见 。 在 海 口 ，房 价 在 一 个 月 内就 上 涨 了 ４ 以 上 ， 甚 至 还 出 现 有 翻倍 上 涨 的 成
◎在国际旅游岛概念炒作下，疯涨的海南房价会不会苒次导致经￡
建设发展规划纲要 》，报 国家发展改革
委审批后实施 … 一 ”从 这 段 文 字 可 知 ，
《 海南国际旅 游岛建 设发展 规划纲要 》
还 只 是 海南 省人 民政 府 要 抓 紧 编制 的东
的海南 ，竟然涌现 出了约两万家房地产 开发公司。全海南省房地产投资高达８ 亿 ７
６ ％ 、三 亚有 超 过 ８ ％的商 品房 被 岛外 购 ０ ０ 房 者 购买 。２Ｏ年 ，海 南 的商 品住 房 ，有 ０９ ７ ％以上被 岛 外投 资 者购 买 ，其 中三亚 更 ０ 是 有 ８％的商 品房 被 岛外 投 资者 购买 。今 ５ 年 １ ，据 悉 ，有 些 地 区 ，９ ％以上 的商 月 ０
沫 至 今仍心 有余 悸。
１ ９ 年 ，大量资金进入海南省 ，进 ９２
◎水清沙白，椰林树影 ， 宜人的海南岛是许多人心中 的天堂
海南房 地产 瞬间泡沫后 ，大批 房地
产 开 发 企业 一 夜 之 间 逃 出 海 南 ，留 下 的
行房地产开发投资 ，包括炒卖土地 。据 悉 ，在最高峰时期 ，总人数不过６ ０ ０多万
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文Ｊ 陈真诚
海南国际旅 《 月４ 关于推进海
南 国际旅 游 岛建 设 发 展 的若 干 意见 》。 １
海口市处置积压房地产8年经验谈
海口市处置积压房地产８年经验谈作者：戴开权来源：《中国经济周刊》2008年第06期众所周知，上世纪90年代的海南海口是全国房地产泡沫的重灾区。
截至1998年底，全市空置商品房360万平方米；停缓建工程项目416宗，涉及原规划报建面积1438万平方米；闲置土地2856公顷。
按经济适用住房标准，即每套房面积100平方米供5人居住计算，海口市空置和停缓建的商品房总面积够18万户90万人居住，而当时全市常住人口才80万人。
1999年7月，国务院审时度势作出处置海南省积压房地产试点工作的决定。
经过海口市各有关部门8年的艰辛努力，许多专家学者曾预言15年都处置不完的积压房地产终于圆满完成处置任务。
在这个过程中，一些经验固然值得总结，而如何将历史教训转化为促进房地产市场健康发展的措施，显得尤为重要。
六条经验一是制定政策法规，提供法律保障。
在充分调研的基础上制定了20多个政策法规和规范性文件，明确了各部门的职责，促进全市处置工作依法、规范、高效地进行。
二是积极推出转化房，促进销售盘活。
充分利用积压商品房转化为经济适用住房销售优惠政策，通过返还开发企业土地出让金的办法，降低积压商品房销售价格，实行政府限价，面向广大中低收入阶层销售，消化了一大批积压商品房。
同时也吸引了大量岛外人士前来购买，出现了“东北村”、“浙江苑”、“上海帮”等，转化房已成为海口房地产市场的一大亮点。
三是强制代为处置，突破处置难点。
政府限定一个时间让停缓建工程项目产权人申报处置方案，对超过期限不作为的停缓建工程，政府就指定机构进行代为处置，处置收益存放在法院或财政指定的账户，待产权人理清关系后，凭有效证明文件再申领分配。
四是实施分类处置，确保处置实效。
一是“压”：项目在规划审批时按原批建的40%进行核减，同时注意不搞一刀切，对自身配套完善、符合城市规划的项目，可以通过优化方案，按原开发强度续建。
二是“拆”：拆除不符合现行城市规划要求的停缓建项目。
海南房市会否重蹈泡沫破灭覆辙？
经 有 撤 离
迹象 ， 欲 意 撤 场 的 投 资 客 在 虎 年 伊 始 即
日新 海 南 此 轮 房 价 暴 涨 ，是 否 会 有 重 蹈 １ ９ ９ ３年房 产 泡 沫 覆辙 的 危 险 ？ｎ ｓ ｏ 拾 ，“ ｅｐｔ ｗｈｏ
月 异 ”往 上
掀起 “ 出货潮 ” 之 前 曾被媒体称 之为标 。
涨 ， 而 三 亚 的 房 子 更 是 一 时成 了 “ 饽 香
饽 ” 一 平方 米炒 至 １ ． 万元 ， ， ２８ 投资客大
量资金注入 。 新调查数据显示 ， 最 目前 城 市 房 价 泡 沫 化 程 度 海 南 三 亚 市 居 于首 位 。
米的 价格 ，就放 出之前买 下的房源 。
海 南 房 市 会 否 重 蹈泡 沫 破 灭 覆 辙 ？
■ 吴 学安
继 今
火 热 上 演
年１ 月海 南
海 口 、 亚 三
的 这 幕 楼
市狂 野剧 ， 正 用 越 来 越 高 分 贝 的 旁 白 警
房 价 涨 幅
领 跑 全 国 之 后 ， 今 如 的 国 际 旅 游 岛 注 定
高达 １ ８ ８ ９ ５ ．０ 。 ０
“ 美女脸上的伤疤” 但在最近 ， 。 这个面积 ３． ６ ５万平方米的小岛已经成为了三亚楼
市神 话 的 一 个 著 名标 本 。 年 １ １ 日 ， 今 月 １
价的高温行情 。
房 价 一 天涨 数 千 元 每 平 方 米 、投 资
随 后 楼 价 以一 天 每 平 方 米 涨 千 元 速
界岛。
度推进 。世人在惊叹 的同时 ，也开始 思
考 ： 际 旅 游 岛 的 规 划 ， 于 海 南 楼 市 究 国 对 竟 会有 多 大 的 利好 ？ 轮 房 价 暴 涨 ，海 南 此
例考房地产泡沫的形成机制、影响及其借鉴意义
了房地产 的泡沫。 国上海 等城市房地 产业 ， 已经有 国 际
迷。
资的热情过 高 ， 而国 内并未 配套出现
三． 有关于借鉴意义的几点总结
通过对于 日本 、 东南亚地产 波动
对比 日本这次地产泡沫的经济背 足够多用 以吸收外资的生产及商业机
景与我国某些城市房地产市场持续走 会， 同时对 外资缺乏有效 的监管 ， 大量 案例 的考察 ， 我们可 以大致 归纳出 以 高 的背景 ， 可发现很 多相 似之处 。从 的外资便涌 向投机性更强的房地产市 下 几 点 经验 ：
中国的 干预等原 因开始破灭 ， 房价大 幅回落 。 异决定了地 产泡沫 的破灭对 国家宏观 新加坡两 国的中 间状 态。如 ，
但 这次地 产泡沫破灭对整个 国家的经济 经济的影响程 度不同。这也应该是新 经济基础 比泰国好 ， 不如新加坡雄
中国的产业链条不如新加坡紧凑， 造成 了极大 了破坏 。投机于房地产的 加坡的整体经济受 冲击较小 的原 因之 厚。
维普资讯
倒 房 产 沫 形 机 ◆响 其 鉴 义 考 地 泡 的 成 制影 及 借 意
文 ／张文强
维普资讯
可 中国基本上处于泰国与 ９年， ０ 日本 的地 产泡沫 由于政府 统的冲击是巨大的。泡沫程度上的差 比， 以发现 ，
企业大量 陷入财务危 机 ， 由于 热衷 而 于投资房地 产的高利 润而对 自己原有
一
。
抵御经济 波动的能力 也由此降低 ； 中
泰国与新加坡以及其它 东南亚国 国在对房地产业的法律约束和监管及
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上世纪90年代海南房地产泡沫警示
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。
如果不是一个偶然的
发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。
包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北
京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破
裂，是一段难以磨灭的记忆。
1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。
海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。
用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，
发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过160万
的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。
事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；
同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收
入的40%来源于房地产业；
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短三年，增长
超过4倍。
与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。
1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。
经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。
以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北
海建设）要量力而行”。
在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。
其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输
血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源
源不断涌入海南，总数不下千亿。
When you are old and grey and full of sleep,
And nodding by the fire, take down this book,
And slowly read, and dream of the soft look
Your eyes had once, and of their shadows deep; How many loved your moments of glad grace, And loved your beauty with love false or true,
But one man loved the pilgrim soul in you,
And loved the sorrows of your changing face; And bending down beside the glowing bars, Murmur, a little sadly, how love fled
And paced upon the mountains overhead
And hid his face amid a crowd of stars.
The furthest distance in the world
Is not between life and death
But when I stand in front of you
Yet you don't know that
I love you.
The furthest distance in the world
Is not when I stand in front of you
Yet you can't see my love
But when undoubtedly knowing the love from both
Yet cannot be together.
The furthest distance in the world
Is not being apart while being in love
But when I plainly cannot resist the yearning
Yet pretending you have never been in my heart.
The furthest distance in the world
Is not struggling against the tides
But using one's indifferent heart
To dig an uncrossable river
For the one who loves you.
倚窗远眺，目光目光尽处必有一座山，那影影绰绰的黛绿色的影，是春天的颜色。
周遭流岚升腾，没露出那真实的面孔。
面对那流转的薄雾，我会幻想，那里有一个世外桃源。
在天阶夜色凉如水的夏夜，我会静静地，静静地，等待一场流星雨的来临…
许下一个愿望，不乞求去实现，至少，曾经，有那么一刻，我那还未枯萎的，青春的，诗意的心，在我最美的年华里，同星空做了一次灵魂的交流…
秋日里，阳光并不刺眼，天空是一碧如洗的蓝，点缀着飘逸的流云。
偶尔，一片飞舞的落叶，会飘到我的窗前。
斑驳的印迹里，携刻着深秋的颜色。
在一个
落雪的晨，这纷纷扬扬的雪，飘落着一如千年前的洁白。
窗外，是未被污染的银白色世界。
我会去迎接，这人间的圣洁。
在这流转的岁月里，有着流转的四季，还有一颗流转的心，亘古不变的心。