1992,海南房地产泡沫事件启示录
海南房地产泡沫
1988~2008年，海南省20年房地产价格波动图
四.海南房地产泡沫的建议和对策
1.科学规划和设计，严控土地供给
2.关注民生，加大保障性住房建设力度，防止纠纷再现
3.增加投机者成本，开征物业税
4.保护生态环境，政府也要严格加强监管
5.扩大投资途径和营销渠道，发展产权式酒店和房地产投资信托基金
五.海南房地产泡沫带给我们的启示
组员：孙朝阳 王超 刘兴帅 梁祥兰 詹浩雨
我们带你分析分析...
海南的房地产泡沫事件
一.什么是房地产泡沫？ 二.海南房地产泡沫产生的原因 三.海南房地产泡沫产生过 程 四.海南房地产泡沫的建议和对策 五.海南房地产泡沫带给我们的启示
一.什么是房地产泡沫？
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价
•
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格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格 的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格， 由此导致房地产泡沫。 ——查尔斯· 金德伯格 P·
（ 参考《新帕尔格雷夫经济学大辞典》） （特点） 1.是房地产价格波动的一种形态； 2.具有陡升陡降的特点，振幅较大； 3.不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 4.主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的 （危害） 1经济和社会结构失衡 2金融危机 3生产和消费危机 4引发政治和社房地产商品的特别性
4.海南房地产市场是不充实市场
2.海南地皮的稀缺性
原因
5.银行发放房地产贷款的偏向性
3.海南地价具有捏造性
6.政府部门的不正之风
三.海南房地产泡沫产生过程
自1988年建省以来，海南房地产市场仍不成熟，市场信息不够透明,买 卖双方或供需双方交易行为不规范，价格违背价值等 1992年初，邓小平发表南巡讲话,提出加快住房制度改革步伐。全国 各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间， 该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次 房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。 1988年至1992年，房地产泡沫形成几乎在无任何参照标准下疯狂炒作， 价格急剧上升到最高点 1993年至2002年海南地产泡沫破灭，房地产市场经过漫 长而寒冷的冬天。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济 的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。 2003年至2008年紧跟全国统一的住房市场化脚步，市场主体更加谨慎， 房价在2005年和2006年骤然急升到2007年达到新的高点
九十年代海南房地产泡沫警示
九十年代海南房地产泡沫警示开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。
当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。
如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。
包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。
1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。
海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。
用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。
事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
1992,海南房地产泡沫事件启示录
1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。
为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。
■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。
1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。
这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。
据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。
于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。
于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。
故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。
1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。
“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。
”于益贤总结说。
是泡沫，总会有破灭的时刻。
1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。
于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。
”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。
潘石屹的创业故事
潘石屹的创业故事有关潘石屹的创业故事有关潘石屹的创业故事1来自西北贫困农村的他，以第一名的优异成绩被石油管道学院录取，毕业后又顺利分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作。
在那里，他的聪明能干深得领导的赏识，并被确定为第三梯队。
很多人都羡慕他，说他鲤鱼跳龙门，是个幸运儿。
但是，一张普通的办公桌却改变了他的人生轨迹。
一天，单位里新来了一名女大学生，热心的他帮着去领办公桌，没想到，女大学生竟然挑了一个多钟头都没有挑好。
他有点发急，就说，差不多就算了，不就是一张办公桌嘛！至于这样认真吗？结果对方却一本正经地说：小潘你知道吗，我刚毕业分来，这张办公桌有可能要陪伴我一辈子呢！说者无心，听者有意。
这句话对他的思想产生了很大的震动：难道自己这一生将与一张办公桌共同度过吗？以后他只要一想到一张办公桌将要陪伴自己一辈子，就感到不寒而栗。
为此，他毅然地离开了一张报纸一杯茶的机关生活，也主动打碎了当时人人艳羡的铁饭碗，变卖了自己所有的家当，开始了自己全新的创业历程。
他是如今鼎鼎大名的地产大鳄潘石屹。
生活就是这样，也许有时一句不经意的话将改变我们许多人的一生。
有关潘石屹的创业故事2春节一过，就有媒体把潘石屹17年前海南"5斤橘子逃生"的故事刨出来，文末还"太史公曰"般地附上："谨以此文献给正在炒作海南房地产和海南概念股的朋友们……"效果好极了。
那段惊心动魄的历史读起来，比时评家空洞地喊"‘三亚天价一晚’是海南楼市泡沫破灭前夜"、"海南的海景房是否会成为中国房地产泡沫破灭的起点？"要有力得多。
那实在是个好"桥段"：上世纪90年代初的海南，当很多人都在将一个大坑炒成一座大厦，甚至一个大坑被当作大厦转手十几次也无人知晓它只是一个大坑时，潘石屹竟然锲而不舍地要求去海口市规划局查看房地产项目资料。
1992年年底的一天，潘石屹在规划局吃了闭门羹。
房地产市场崩溃之案例
房地产市场崩溃之案例∴北海热土九十年代初期北海市一大景观——近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民。
9个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。
据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。
那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。
1984年，北海被国家批准为全国十四个沿海开放城市之一。
1992年，仅用了一年时间，一个不足9平方公里的城市拓展到28平方公里，扩建框架延伸到80平方公里。
1992、1993年的GDP增长幅度48.17%和74.8%，一项统计数据表明，全国14个沿海开放城市9个主要经济指标综合比较，增长最快的是北海。
北海以低门槛的政策为中心，以房地产的拉动实现了第一次经济腾飞。
广西北海市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀起了“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成立房地产公司500多家。
到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。
北海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场价格涨至原价的一二十倍。
土地价格从1992年初的三、五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。
但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地价格8万元／亩，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成。
90年代海南楼市逃顶者的回忆
90年代海南楼市泡沫逃顶者的回忆“天涯、海角”是海南两处最著名的景观。
然而，那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前，当泡沫破裂之后，海南的著名景观也就升级为“天涯、海角、烂尾楼”了。
人人都在玩的“击鼓传花”上世纪90年代的海南，是个疯狂激情下的疯狂地方。
那时，几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作房地产的游戏，说句不好听点，应该称之为“博傻”游戏。
每个人都在热浪传递中地避免自己成为最后那个接棒的“傻子”，于是，每个人都在尽快地把手中的房子、地皮转给下一个接棒者。
在这种心理下，“花”越传越快，房价越炒越高。
根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短3年，增长超过4倍。
房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。
与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。
前来工商管理部门登记注册的公司可谓络绎不绝，最多时每天竟然高达300家。
高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均下来，每320个人就有一家。
紧锣密鼓，夜以继日。
终于，有一天，鼓声停止。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。
那些刚刚在高位接盘的开发商们无法找到下家，只好“花落我家”，然而，细看手中“花”，却发现“很多项目其实才挖了一个大坑”。
而这场泡沫最后的遗产，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。
而那些在政策出台之前就意识到泡沫的危险性，从而可以全身而退的人们，是如何做到“身在此山”却“云深知处”呢?逃顶者的故事一：潘石屹：五斤桔子的海南逃生记“1989年我去了海南。
“全球历次房地产泡沫的启示” 十次危机九次地产
“全球历次房地产泡沫的启示” 十次危机九次地产作者：任泽平卢亮亮廉德瑰来源：《青年与社会》2016年第33期当前中国的绝对房价已经偏高，主要城市的房价已经大大超出了均衡水平，全球前12大高房价城市中国作为发展中国家占了4席（香港、深圳、上海、北京），地王频出，居民恐慌性抢房……这种现象不禁让有识之士惊呼中国房地产泡沫来了。
于是关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙的讨论多了起来。
其实，历史上不只有日本房地产发生过泡沫，美国、英国、东南亚也都发生过，只不过上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。
我们历数全球几次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条；1986-1991年日本房地产泡沫与失去的20年；1992-1993年中国海南房地产泡沫；1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴；2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机，或许对我们判断中国房地产的未来趋势有一些帮助。
回顾篇美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫世界上最早可考证的房地产泡沫发生于1923-1926年的美国佛罗里达州，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为源头的20世纪30年代的全球经济大危机大萧条。
海南1992-1993年房地产泡沫1992年总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
短短三年，房价增长超过4倍。
最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。
开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。
“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。
从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。
东南亚1991-1996年房地产泡沫1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了亚洲奇迹。
海口 房产泡沫经济样本
这次房产泡沫所造成的影响，就是致使许多房产被积压。从1999年开始，海南用了整整7年的时间，将闲置的建设用地23353.87公顷处理完毕，占闲置量的98.17%，处置积压的商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。至此，房产泡沫遗留的问题才得以基本处理完，也就是从这个时候开始，其房地产开始出现了缓慢的恢复性增长。
第二次房产泡沫破灭？
海口是凭投资中都占有比较好的比列。房地产无疑对海口的发展起到了功不可没的作用，然而，单一地依靠房地产的支撑来发展经济，有业内人士支出，海口有可能经历第二次经济泡沫。
海口是一个旅游城市，尤其是冬天，来此过冬的人不在少数，由此，其经济发展得还算良好。而海口的经济发展基础依旧在房地产上面，其房价在前几年有大幅的上涨，而今年以来有所下降。据了解，2010年，海口的房价涨幅甚至排到中国70个大中省市的前列。可是从今年来看，海口房价同比有所下降，可以看到，有些楼盘竟贴有打折优惠的广告。
海口说到底其经济结构较为单一，对房地产的依赖性较大，为这就把房地产的有序健康发展凸显得极为重要了。海口是一个旅游城市，来此度假、旅游的人群居多，其当地的居民数量并不多。因此，其房地产销售对象，很大一部分是属于来此度假的人，尤其是到海南过冬的北方人，这种候鸟式的居住方式会让海南房产在一年中的大部分时间里出现空巢现象，如此一来，对海口经济等各方面的发展都会有影响。
对此，王毅武教授表示，目前海口所盖的房子大量销售到岛外去，如果不改变这个现状，海口会变成一个移民、养老、候鸟城市，这对于海口的发展是不利的。他认为，想要改变这种情况，防止“空城化”的出现，海口的房地产应该分为民生保障房地产和高端旅游房地产两个层次。
中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义
中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义?参考答案答：房地产泡沫是指因房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，它通常表现为投机者将大量资金集中投入到同土地紧密相关的活动中，造成房地产价格远远脱离其使用价值，形成市场繁荣假象。
中国1992、1993年房地产泡沫的特点可以归结为以下几个方面：区域性。
从价格指标来看，全国范围1992、1993年的房价波动与其他年份并没有显著差异，进一步分析各地区的指标可以看出，1992、1993年我国房地产投资的热点主要是集中在沿海地区。
泡沫现象较轻。
从全国范围看，中国在92、93年出现了地产泡沫的一些特征和表象，但是全国范围的地产泡沫现象并不十分明显。
土地投机现象严重。
这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。
中国1992、1993年房地产泡沫的成因主要有：土地投机：中国地产泡沫形成的直接原因。
投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。
在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决定。
这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。
政府失败：中国地产泡沫形成的主要原因。
对于中国而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”，可以归纳为“政府失败”和“权力寻租”两大方面。
政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权力寻租”并使得自身得到进一步的强化。
土地供应“双轨制”。
划拨土地使用权非法入市与出让土地使用权所形成的“双轨”，以及土地使用权出让的三种方式中协议出让与招标出让、拍卖出让所形成的“双轨”。
双轨并存，一轨价高，一轨价低甚至无偿，这样在土地一级市场上就给土地投机者以可乘之机。
房地产大泡沫的十大启示
房地产大泡沫的十大启示作者：暂无来源：《投资与理财》 2016年第10期任泽平任泽平在2014 年预测A 股“5000 点不是梦”，2015 年预测“一线房价翻一倍”。
房地产是周期之母，十次危机九次地产。
在悉心研究历史几大房产泡沫后，任泽平分析出房产泡沫的十大启示。
全球历经几次房产泡沫，19 2 3～19 2 6年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986～1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992～1993年中国海南房地产泡沫、1991～1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001～2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，岁月变迁人性不变。
纵观全球历史上几次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下几点启示。
启示一：房地产是周期之母。
从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。
每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、19 9 8年前后的东南亚、2 0 0 8年前后的美国。
从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2～3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。
以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。
启示二：十次危机九次地产。
由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。
海南房地产泡沫历史
估计现在很多90后和00后都不知道海南岛房地产行业90年代经历过多大的风浪，今天我们重温下当年海南地产泡沫有多么可怕的经历。
2008年随着海口市南海大道９号，楼高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，这栋搁置了多年的海口较高“半拉子”工程迎来了它新的生机，昔日的“烂尾楼”变成了今日海口的“”。
从１９９９年至２００７年，海南花８年时间，终以把被誉为“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。
击鼓传花海南炒房成风１９９２年的春天，改革开放总设计师邓小平动身南巡。
当时的国内，针对改革的诸多争论、质疑声不断，邓小平以他独有的睿智和眼光，在南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，勇敢地为改革开放大业护航。
南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。
小平同志在他的暮年，对２０世纪９０年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。
“胆子更大一点，步子更快一点”，南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。
海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。
“那是一个疯狂的时代。
”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。
满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。
这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
“一开始都不敢相信，不敢签。
在１楼签了房产购卖合同，到６楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”潘石屹曾这样回忆。
周先生是某省驻海南办事处专业，曾经为单位在海南炒房地产。
１９９２年，周先生来到海南。
那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。
除了炒房地产，海南还在热炒内部股。
社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。
到较后，全部变成了废纸。
在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天２００至３００元的速度上涨。
中国房地产发展历史
中国房地产发展历史中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981 年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。
由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。
1992 年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
1993 年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。
银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993 年下半年到1998 年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
1998 年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998 年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。
但是到了1998 年下半年，在 6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。
这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。
这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。
不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30 ％、 20 ％，有的银行甚至提出零首付。
还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。
92'房地产泡沫与当前房地产热的比照分析
92'房地产泡沫与当前房地产热的比照分析
刘勇
【期刊名称】《征信》
【年(卷),期】2008(026)001
【摘要】在2005年至2007年的宏观调控中,我国的房价非但没有稳定,反而一直处于攀升状态,2007年更是呈现继续上扬的趋势.高扬的房价已成为社会普遍关注的问题,勾起人们回想1992年至1993年北海、海南房地产泡沫记忆.通过比照当前与1992年两个时期的房价、地价上涨的幅度和速度.发现两个时期有一些相似又有许多不同.因此,当前的房地产热是否会引发新一轮通货膨胀.应引起各方的高度重视.
【总页数】5页(P112-116)
【作者】刘勇
【作者单位】武汉大学,政治与公共管理学院,湖北,武汉,430072
【正文语种】中文
【中图分类】F120
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谁才是中国真正的房奴
房产泡沫下，到底谁才是中国真正的房奴？中国房地产的泡沫越来越清晰，而供需求的矛盾也越来越明显。
一方是消费者的需求日益扩大，对于降价的急切渴望，一方是地方政府依赖“地产经济”的一路护航，中国房地产的未来到底是该走访何方？中国的房地产有泡沫吗？其实早在20年前中国的房产已经经受过房地产泡沫的冲击，1992年年，邓小平发表南巡讲话后，总人数不过160万的海南省竟然出现了2万多家房地产公司（平均每80个人一家房地产公司），其中的绝大部分公司是炒地皮，玩击鼓传花的游戏。
1993年初，海南全省房地产投资达87万元，占固定资产投资总额的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩一直飙升到600多万元/亩。
据报道，当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
占全国0.6％总人口的海南省积压的商品房，竟然占全国的10％。
从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房的工作才基本结束。
截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。
从2006 年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现缓慢的恢复性增长，但总成交量仍然有限。
关于中国房地产是否存在着泡沫，专家们的观点也出现了激烈的冲撞，数年来一直争辩不止。
对于中国房地产究竟有没有泡沫，我觉得应该有几点衡量标准应该是全世界通用的：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度的关系；三是商品房的空置率。
对于房价收入比，国际惯例是6倍左右，房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜，而北京、上海等大城市早已超过了15倍以上。
有问卷调查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高，房地产有泡沫。
对于房地产投资，由于这二年宏观调控政策力度加大，房地产投资增幅有所回落，但是去年下半年仍然上升25%左右，特别是大中城市更为明显，虽然房地产投资增速减缓，但是一线城市房价在今年3月份才刚刚开始有所松动。
地产危局之读后感
地产危局之读后感
写的背景是1992年的海南岛，全国的资本蜂拥而入，房价地价越炒越高，商场的那些事尔虞我诈敌我变换，只看得眼花缭乱，商场和政界千丝万缕的关系，让人说不清道不明。
之所以对这部小说非常热情认真解读，主要是目前我们也似乎身处这样一个环境，房地产价格暴涨，脱离了群众的需求，房子的投资价值大过了居住价值，这就是泡沫最原始的注解，房子的价值就在于可以住人，当房子让绝大多数的人住不起的时候，房地产市场就出了问题。
在我周围很多人的最大资产都是房产，境遇略微好点的人士都是数套甚至数十套房产在手，因为这些年房产的价格一直疯涨，大家的资产似乎都在高涨，很多人把绝大多数的资产都变成了房产，然后静等升值，问题是当大家都这么想的时候就危险了，民间的政府的银行的资产都集中到了房子的上面。
真正需要房子的70后80后90后几乎都难以对付高昂的房价，新进城的人员更是被高房价逼到了房角。
今年的形势不好，许多当地产的老板都是罗锅上山钱紧，进而影响了一大批的建筑业的单位和个人，我们监理行业也是哀鸿遍野，一是工程缩水，二是监理费难讨。
看来以后的业务不是越多越好，要精挑细选，不能搁到碗里都当肉，这两年甚至要远离房地产，珍爱自己的钱包和生命，呵呵。
海南房地产泡沫的分析
海南房地产泡沫的分析什么叫房地产泡沫？房地产泡沫是泡沫中的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；是房地产价格波动的一种形态；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
【案例分析】总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
短短三年，房价增长超过4倍。
最后留下是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。
当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
一．海南房地产泡沫产生的原因1.房地产商品的特别性。
在肯定时期内房地产商品供求不易平衡，而且条约期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。
中国改革开放的进一步加强，促使海南一夜之间成为人们投资的乐园，海南房地产的需求爆炸式的增长。
2.地皮的稀缺性。
都市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀缺有限的，我国的地皮资源相对匮乏，随着经济的生长，人们对稀缺的地皮需求有无穷扩大的趋向。
而海南是属于独特的热带无冬岛屿，景色美丽，空气清新，气候宜人，既是休闲、旅游、度假的胜地，更逐渐成为人居环境优秀的稀缺资源。
而且3.4万平方公里的海南岛却不足800万人口，人口密度不大，更是给更多人来选择。
3.地价具有捏造性。
由于人们预期的分歧理地皮使用收益贴现值之和与现实的市园地价之间总存在真相上的毛病。
这种毛病越大，说明现实的市园地价中捏造部门越多大概说泡沫因素越多，反之越少。
综观房地产泡沫的膨胀乃至幻灭无不与发达致富的欲望与从众举动有关。
1993年海南房产的大崩盘
1993年海南房产的大崩盘第一篇：1993年海南房产的大崩盘１９９３年海南房产的大崩盘一九九三年，通货膨胀。
朱镕基采取一系列措施，使通货膨胀得到有效治理，实现中国经济软着陆。
治理通货膨胀，为中国经济进一步发展扫清了障碍，也维护了中低收入者的利益，使他们免遭富豪阶层的掠夺。
其中，行之有效的一项政策就是出台了“国务院十六条”。
1993年，海南，始终是中国房地产的可怕记忆。
至少在当前这一代开发商中，它就像一个可怕的噩梦，如影随形，挥之不去。
房地产泡沫的巅峰与破灭在那一轮地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场。
“要挣钱，到海南;要发财，炒楼花”，这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛。
从1988年海南建省开始的房地产投资热，在这一年达到了巅峰。
资料显示，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。
“一开始都不敢相信，不敢签。
从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹经常这样描述当时的疯狂。
任志强后来总结道：“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。
”这种情况决定了房地产泡沫的脆弱性。
1993年6月23日，在“国16条”出台前一天，一件影响房地产命运的大事件终于发生。
它的实际影响甚至从1993年一直延续到现在，成为发展商耿耿于怀的心头大患，它就是——终止房地产公司上市。
这一决定，在当时为阻止资金大量进入房地产起到了釜底抽薪的作用。
1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，开始了对房地产市场大规模的清理整顿。
中国房地产市场
中国房地产市场发展及房地产泡沫判定标准中国房地产市场发展，大致从1981年开始，在这之前，国内没有商品房开发，企事业单位以及政府造房大都用以福利分配，没有房地产市场。
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1981年，深圳、广州开始搞商品房开发试点，比较成功。
1992年邓小平南巡视察以后，便吹响了中国房地产开发的号角，但是很快，海南房地产市场便形成了严重的泡沫。
1993年朱镕基视察海南就发现其房地产市场已然失控。
于是朱镕基总理下令停止银行贷款。
这给刚兴起的房地产市场带来重创。
93年到98年上半年，中国房地产市场便一直处于低靡状态。
1998年6月左右，政府政策发生变化：-取消福利分房，使得人们只能靠购买一途来取得住房，市场需求爆增-金融、税收政策改变：利率不断降低，按揭门槛降低-价格政策改变：之前商品房价格受物价局管制，不得自行涨跌，这项管制政策的取消，为后来开发商涨价提供了可能1999年到2003年为中国房地产高速增长期，03年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾。
2004年，开始实施宏观调控，以调控供给为主，主要收紧土地与信贷两个闸门。
2005年，中央进一步加大宏观调控力度，进行供给与需求双向调控，以调控需求为主。
2006年的宏观调控以调整房地产产品结构为主，房地产市场发生一系列转变：-由卖方市场向买放市场转变-由以投资主导向以消费主导转变-由短期投资向中长期投资转变-由以土地为中心向以产品为中心转变-由以增量市场为主向以存量市场为主转变-由普涨普跌向有涨有跌转变-由笼统市场向细分市场转变2007年继续调整，07年底差不多调整完毕。
2008年借助奥运会这个契机，新一轮的房地产又有以波上扬。
这一轮平稳增长（而非疯涨）的过程中所有风险被释放，泡沫被消减，结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，为下一轮发展奠定了基础。
房地产泡沫美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格(CHARLESPKINDLEBERGER)认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
海南:炒房导致泡沫风波
海南：炒房导致泡沫风波
佚名
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2009(000)010
【摘要】@@ 1988年8月23日,有"海角天涯"之称的海南岛从广东省脱离,成立中国第31个省级行政区.海口,这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府,也成为了全国各地淘金者的"理想国".用潘石屹的话说,1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片,第二天醒来,发现一夜之间,岛上已经涌进了15万人.
【总页数】2页(P58-59)
【正文语种】中文
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中国地产三十年备忘录1978-2008
中国地产三十年备忘录（1978-2008）
1992：海南泡沫 在“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的诱惑下，全国各地的淘金者以不同方式来到海南，推动房价从 1988年海南建省之初的每平方米1350元，猛涨到1992年的每平方米5000元。地产泡沫期间，大到四大银行巨 额资金，小到乡镇企业资本，都以疯狂的手段推高着地价、房价的双双攀升。当年，海南城市人口仅100多万， 房地产公司就达1.3万家，平均每80人中就有一人开地产公司。海南地产泡沫成为中国房地产史上惨痛的教训。 1993：首提宏调 1993年6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，首次针对房地产泡 沫出台16条调控措施，开始对房地产市场进行大规模清理整顿。在16条中，国务院要求建设部牵头土地、工商、 税务等部门对房企展开全面检查；对金融机构和土地部门开办的房地产开发企业限令其脱钩；对注册资金虚假、 没有开发能力及偷税漏税的经营单位予以查处；购地后一年内投入资金不足购地费25%的立即收回土地。 1994：购房移民 1994年，上海开始实施蓝印户口制度。蓝印户口是指在 上海投资、购买商品住宅或被上海市属单位聘用的外埠来沪人 员，在具备一定条件下，经公安机关批准登记后加盖蓝色印章 ，以示户籍关系的户口凭证。这是上海对外来常住人口首次实 行的户籍松动政策。外埠居民按定款定点购买上海商品房后可 获上海市民待遇的政策引发上海首轮房地产开发热。直到2002 年，随着蓝印户口的取消，上海购房移民的历史才得以终结。
中国地产三十年备忘录（1978-2008）
1985：房屋普查 1985年，我国在近70万人群中展开了建国以来规模最大的城镇房屋抽样普查。仅以广州市区的普查结果为 例，当年人均住房面积才3.7平方米，一个12口人的家庭住房面积不到27平方米。而今天的广州，人均住房10平 方米的居民就有可能被列为住房困难户。过去一些筒子楼，没有厨房与合用厨房的占37％；没有厕所与合用厕所 的占77％，但目前的住宅至少规划了卧室、客厅、厨房、卫生间、走廊、阳台六个空间。 1986：工业地产 1986年8月21日，小平同志在天津经济技术开发区视察时说：“天津开发区很好嘛，已经创出了牌子。” 同时，他还挥毫题写了“开发区大有希望”。在这位改革开放总设计师的感召下，以摩托罗拉、三星电子为代表 的电子通讯行业，以丰田汽车、SEW为代表的机械加工行业，以诺维信、葛兰素史克等为代表的精细化工和生物 制药行业，以可口可乐、雀巢为代表的食品行业纷纷落户天津，拉开了我国“工业地产”大放量的序幕。 1987：土地首拍 1987年12月1日，深圳特区房地产公司总经理骆锦星在深圳举行的中国第一场土 地拍卖中，代表公司以525万元人民币竞得东晓花园的地皮，这就是被后人称为“中国 土地第一拍”的惊世一槌。此前，中国宪法规定，土地是禁止出租的。而以骆锦星为代 表的深圳第一代地产人摸着石头过河，背负着巨大的政治风险，首次尝试了土地使用权 的有价转让。这一创举不仅盘活了特区的土地，还换回了当年特区建设最为急需的资金。 1988：房改起航 1988年1月15日至18日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。时任国务院秘书长的陈俊生宣布： “住房制度改革从现在起正式列入中央和地方的改革计划，并在全国分期分批展开。”同年2月，国务院批准印 发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。方案的出台，标 志着住房制度改革进入全面试点阶段。至此，我国掀起了第一轮房改热潮。
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1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。
为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。
■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。
1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。
这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。
据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。
于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。
于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。
故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。
1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。
“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。
”于益贤总结说。
是泡沫，总会有破灭的时刻。
1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。
于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。
”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。
“就像来到乡下，滨海公园一带是荒滩，龙昆北路两边是很深的荒草，滨海新村是一排破旧的楼房。
大片大片的荒地加几排小楼房，就号称是这个‘天涯海角’的省会市中心，连红绿灯都没有，交警看到有人违章，顺手捡起路上的石头或树枝就扔过去。
”即便如此，初生的海南省充满了雄心壮志，它在1988年被设为全国惟一的省级经济特区。
冲着这个名号，当年就有“十万人才下海南”之说。
海口，当时人口不到23万，总面积不足30平方公里的海滨小城，顿时成为全国各地淘金者的“理想国”。
这些人中，有现在的海马集团董事长景柱、浙江吉利集团董事长李书福，还有冯仑、潘石屹这样的地产大腕。
潘石屹回忆说，1989年他坐船来到海南时，天色已晚，黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
15万人都在寻找发财之路。
寻找的同时，他们也必须解决住房问题。
由此，房价一路上扬，很多带着大量资金来海南准备办实业的投资者，一比较利润，相继转而投资房地产。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，特区效应全面释放，全国住房制度改革步伐加快，无疑给海南省的房价注入兴奋剂。
大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。
这也出现一个怪象——这些所谓的房地产公司却并不都为了盖房子，他们更像中介商，买进，再卖出……于益贤用一个古老的游戏“击鼓传花”解释——所有炒房者都是参与者，他们在凌厉的鼓声中，迅速传递着房子，每传一次，房价就会升值一次，直到鼓声戛然而止……1992年4月到7月，海南举办首届国际椰子节，这似乎成了一个高峰的分界点，在那之后，海南流行炒地皮不炒房，因为房价实在太高，炒不上去了。
1991年，海南省房地产平均价格为1400元/平方米，仅仅一年猛增至5000元/平方米。
1993年上半年顶峰时期，高达7500元/平方米。
当战场转移到地皮后，海口市地价由1991年的几十万元一亩，一路狂飙至600多万元一亩。
几乎所有的参与者都是银行的债务人，大批大批的贷款直接从银行出来，甚至都不用审核。
于益贤的公司由几百万起家，炒房的时候缺乏资金，公司便请一家银行的老总吃饭，凭他的签字，顺利贷到2000万。
“甚至到最后，房子还没建，只要你有图纸，就可以贷款。
”一夜暴富成了习惯后，海南的房地产已陷入疯狂，一个个惊人的天文数字背后，只是一块块不毛之地，或者是刚刚挖了个坑的“大厦”。
这些不断膨胀的数字，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
“要出事了”一组让人热血沸腾的数字说明了当时的疯狂。
据海南省处置积压房地产工作小组办公室资料统计，海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990至1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是22%、38%、66%与49%。
当时炒房的各路人马中，有包括中远集团、中粮集团、核工业总公司的中央军，也有全国各地知名企业组成的杂牌军，炒房的大部分的钱都来自国有银行。
房价飞涨，击鼓传花的游戏还在继续，没人想当最后的接棒者。
疯狂的鼓声下，一些对商业嗅觉发达的人开始害怕，潘石屹就是其中一位。
1992年8月，他已经挣到自己的第一个100万，为核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”，他迅速撤资，回北京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条宏观调控措施，将调控的重点放在金融领域：整顿金融秩序，严肃金融纪律，治理乱拆借、乱集资、乱投资形成的“三乱”。
16条整顿措施并非针对海南，但对海南的房地产泡沫而言，招招致命，泡沫一下破灭。
鼓声停止得毫无征兆，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
当地人说，海南每一幢高楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可泣的灵魂。
于益贤回忆，当时自杀极为普遍，普遍得就和之前的一夜暴富一样。
他认识一个建筑公司的工头，借光了所有认识的人的钱，用几千万买了一幢楼，结果刚和下家签了出售合同，6月24日就到来了。
下家闻风丧胆地跑到国外，钱一分没付，知道消息后，他找了根绳子，吊死在只建了一半的大楼楼顶上。
据说，当时海南名气很大的所谓前三十强，后来全都烟消云散。
“前几天还在街头开奔驰、提‘砖头’（手机）、领小姐的那些主儿，一些回了内地继续忽悠，一些留在海南靠踩单车、拾荒谋生，一些则成了尸骨。
”钱断，人走，却留下一组惊人的数字：海南省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭，数千家开发商卷款逃离。
占全国总人口数仅0.6％的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10％。
全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，1995到1997三年间，海南GDP增速两年略高于西藏，一年低于西藏，位居全国末位。
“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。
“八年抗战”炒房的造血机——各大银行成了这场泡沫的“悲剧”。
1997年12月16日，海南省5家已经实质破产的信用社被中国人民银行宣布关闭，其债权债务关系由海南发展银行托管，另有28家信用社被并入海发行。
半年后，成立仅两年的海南发展银行不能及时清偿到期债务，也被关闭，成了首家因支付危机而关闭的省级商业银行。
同时，工、农、中、建等4家国有商业银行均在海南设置了处置工作机构，全面开展追债确权工作。
1999年7月，海南成立了处置“半拉子楼”的专门机构——处置积压房地产工作小组办公室，处置工作拉开帷幕。
如何消化积压房成了难题，大量积压房与闲置土地几经倒手，债权与债务关系错综复杂。
以海口市龙昆南立交桥旁的“半拉子”美华大厦为例，该项目债权人多达28人，债务量高达7.3亿元，并且遭到岛内外8家法院的反复查封。
类似这样复杂的项目，在海南众多的积压房闲置土地中，不胜枚举，处置工作的难度可想而知。
当时国家政策为改成经济适用房限价出售，鼓励百姓买卖，最贵的不过1480元／平方米。
国家下拨给海南5亿元专项补助，用返还土地出让金的形式给予补贴。
现在海南有好多“奇怪”的住宅，户型小、长单间、走廊很宽，据说都是当年的烂尾酒店、写字楼改的住宅。
……一系列的措施在实施，计划3年就可结束的处置工作，最终历时8年才宣告正式结束，参与其中工作的人管这叫“八年抗战”。
直到2006年，海南“高风险投资地”的帽子终于被摘掉，那些曾经记录过一个时代的烂尾楼，已被艳彩纷呈的霓虹灯重新包裹，隐身在大街小巷中，但当年的泡沫给海南留下的后遗症，依旧存在。
海南的房价开始稳步升温，临近海边的海景房，价格已过万，当地人抱怨房价飙升的碎语，被川流不息的车流声无情掩盖，直到2010年1月4日，国务院办公厅发布计划到2020年初步将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。
仅仅过了5天，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。
海南楼市再度陷入疯狂，房价一天一涨。
海口某楼盘16日为每平方米1.9万元，17日涨到2.1万元。
短短几天，海口的一些楼盘涨幅都达到两三千元。
“7万一平方米”、“日涨5000元”、“一个星期赚了300万”、“怀里揣着现金但无房可买”……种种买房“传奇”又在海南上演。
熟悉，而又陌生。