1992,海南房地产泡沫事件启示录

1992，海南房地产泡沫事件启示录
众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。

为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。

■本报记者李诚
如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。

1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。

这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——
故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。

据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。

于益贤感叹，盖房的不如炒房的。

故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。

于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。

故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。

1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。

“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。

”于益贤总结说。

是泡沫，总会有破灭的时刻。

1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。

于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。

”
“击鼓传花”
于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。

“就像来到乡下，滨海公园一带是荒滩，龙昆北路两边是很深的荒草，滨海新村是一排破旧的楼房。

大片大片的荒地加几排小楼房，就号称是这个‘天涯海角’的省会市中心，连红绿灯都没有，交警看到有人违章，顺手捡起路上的石头或树枝就扔过去。

”
即便如此，初生的海南省充满了雄心壮志，它在1988年被设为全国惟一的省级经济特区。

冲着这个名号，当年就有“十万人才下海南”之说。

海口，当时人口不到23万，总面积不足30平方公里的海滨小城，顿时成为全国各地淘金者的“理想国”。

这些人中，有现在的海马集团董事长景柱、浙江吉利集团董事长李书福，还有冯仑、潘石屹这样的地产大腕。

潘石屹回忆说，1989年他坐船来到海南时，天色已晚，黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。

15万人都在寻找发财之路。

寻找的同时，他们也必须解决住房问题。

由此，房价一路上扬，很多带着大量资金来海南准备办实业的投资者，一比较利润，相继转而投资房地产。

1992年初，邓小平发表南巡讲话，特区效应全面释放，全国住房制度改革步伐加快，无疑给海南省的房价注入兴奋剂。

大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。

这也出现一个怪象——这些所谓的房地产公司却并不都为了盖房子，他们更像中介商，买进，再卖出……
于益贤用一个古老的游戏“击鼓传花”解释——所有炒房者都是参与者，他们在凌厉的鼓声中，迅速传递着房子，每传一次，房价就会升值一次，直到鼓声戛然而止……
1992年4月到7月，海南举办首届国际椰子节，这似乎成了一个高峰的分界点，在那之后，海南流行炒地皮不炒房，因为房价实在太高，炒不上去了。

1991年，海南省房地产平均价格为1400元/平方米，仅仅一年猛增至5000元/平方米。

1993年上半年顶峰时期，高达7500元/平方米。

当战场转移到地皮后，海口市地价由1991年的几十万元一亩，一路狂飙至600多万元一亩。

几乎所有的参与者都是银行的债务人，大批大批的贷款直接从银行出来，甚至都不用审核。

于益贤的公司由几百万起家，炒房的时候缺乏资金，公司便请一家银行的老总吃饭，凭他的签字，顺利贷到2000万。

“甚至到最后，房子还没建，只要你有图纸，就可以贷款。

”
一夜暴富成了习惯后，海南的房地产已陷入疯狂，一个个惊人的天文数字背后，只是一块块不毛之地，或者是刚刚挖了个坑的“大厦”。

这些不断膨胀的数字，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。

“要出事了”
一组让人热血沸腾的数字说明了当时的疯狂。

据海南省处置积压房地产工作小组办公室资料统计，海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990至1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是22%、38%、66%与49%。

当时炒房的各路人马中，有包括中远集团、中粮集团、核工业总公司的中央军，也有全国各地知名企业组成的杂牌军，炒房的大部分的钱都来自国有银行。

房价飞涨，击鼓传花的游戏还在继续，没人想当最后的接棒者。

疯狂的鼓声下，一些对商业嗅觉发达的人开始害怕，潘石屹就是其中一位。

1992年8月，他已经挣到自己的第一个100万，为核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。

潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”，他迅速撤资，回北京发展。

一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条宏观调控措施，将调控的重点放在金融领域：整顿金融秩序，严肃金融纪律，治理乱拆借、乱集资、乱投资形成的“三乱”。

16条整顿措施并非针对海南，但对海南的房地产泡沫而言，招招致命，泡沫一下破灭。

鼓声停止得毫无征兆，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。

当地人说，海南每一幢高楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可泣的灵魂。

于益贤回忆，当时自杀极为普遍，普遍得就和之前的一夜暴富一样。

他认识一个建筑公司的工头，借光了所有认识的人的钱，用几千万买了一幢楼，结果刚和下家签了出售合同，6月24日就到来了。

下家闻风丧胆地跑到国外，钱一分没付，知道消息后，他找了根绳子，吊死在只建了一半的大楼楼顶上。

据说，当时海南名气很大的所谓前三十强，后来全都烟消云散。

“前几天还在街头开奔驰、提‘砖头’（手机）、领小姐的那些主儿，一些回了内地继续忽悠，一些留在海南靠踩单车、拾荒谋生，一些则成了尸骨。

”
钱断，人走，却留下一组惊人的数字：
海南省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭，数千家开发商卷款逃离。

占全国总人口数仅0.6％的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10％。

全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，1995到1997三年间，海南GDP增速两年略高于西藏，一年低于西藏，位居全国末位。

“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。

“八年抗战”
炒房的造血机——各大银行成了这场泡沫的“悲剧”。

1997年12月16日，海南省5家已经实质破产的信用社被中国人民银行宣布关闭，其债权债务关系由海南发展银行托管，另有28家信用社被并入海发行。

半年后，成立仅两年的海南发展银行不能及时清偿到期债务，也被关闭，成了首家因支付危机而关闭的省级商业银行。

同时，工、农、中、建等4家国有商业银行均在海南设置了处置工作机构，全面开展追债确权工作。

1999年7月，海南成立了处置“半拉子楼”的专门机构——处置积压房地产工作小组办公室，处置工作拉开帷幕。

如何消化积压房成了难题，大量积压房与闲置土地几经倒手，债权与债务关系错综复杂。

以海口市龙昆南立交桥旁的“半拉子”美华大厦为例，该项目债权人多达28人，债务量高达7.3亿元，并且遭到岛内外8家法院的反复查封。

类似这样复杂的项目，在海南众多的积压房闲置土地中，不胜枚举，处置工作的难度可想而知。

当时国家政策为改成经济适用房限价出售，鼓励百姓买卖，最贵的不过1480元／平方米。

国家下拨给海南5亿元专项补助，用返还土地出让金的形式给予补贴。

现在海南有好多“奇怪”的住宅，户型小、长单间、走廊很宽，据说都是当年的烂尾酒店、写字楼改的住宅。

……
一系列的措施在实施，计划3年就可结束的处置工作，最终历时8年才宣告正式结束，参与其中工作的人管这叫“八年抗战”。

直到2006年，海南“高风险投资地”的帽子终于被摘掉，那些曾经记录过一个时代的烂尾楼，已被艳彩纷呈的霓虹灯重新包裹，隐身在大街小巷中，但当年的泡沫给海南留下的后遗症，依旧存在。

海南的房价开始稳步升温，临近海边的海景房，价格已过万，当地人抱怨房价飙升的碎语，被川流不息的车流声无情掩盖，直到2010年1月4日，国务院办公厅发布计划到2020年初步将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。

仅仅过了5天，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。

海南楼市再度陷入疯狂，房价一天一涨。

海口某楼盘16日为每平方米1.9万元，17日涨到2.1万元。

短短几天，海口的一些楼盘涨幅都达到两三千元。

“7万一平方米”、“日涨5000元”、“一个星期赚了300万”、“怀里揣着现金但无房可买”……种种买房“传奇”又在海南上演。

熟悉，而又陌生。