内资房地产所得税讲义.ppt

三.开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售 的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着 物、配套设施等应根据收入来源的性质和销 售方式，
按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于 实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时， 确认收入的实现。
其是否应并入所得税的预收收入范围内？？
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一 条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其 对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损） 额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部 预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期 应纳税所得额。
★注：销售收入与预售收入的区分
企业预售收入2019年12月31日帐面余额应计算出预计营 业利润额，并入2019年第四季度（或12月份）应纳税所得 额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额 缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在 2019年内平均分摊并入当期应纳税所得额。
宁地税发[2019]23号
2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按 税法规定进行追溯?
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应 于分得开发产品时确认收入的实现。
7.房地产开发企业同时采用一次性全额收款、 分期付款、银行按揭、委托、先租后售等方式销售 开发产品的，应分别按本《通知》第一条规定的原 则确认销售收入。苏国税发【2019】第195号
《通知》第一条及第三条的收入确认问题是指已 完工开发产品的收入确认。开发产品经过有关部门 验收合格后即作为完工（以下的“完工之日”，亦 指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价 款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按 照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收 入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获 得的分期预收款，不适用《通知》第一条第（二） 项的分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收 入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。 苏地税发[2019]258号
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分 成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价 分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确 认收入的实现。
（5）委托销售方式定期结算
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定 期结清已销开发产品的清单。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、 地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
▪ ★注:买断式包销
据国税函（2019）684号 2019年11月22日
苏地税函（2019）009号 2019年1月20日
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是 代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差 应按“服务业——代理业”征收营业税；
在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实 质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应 按“销售不动产”征收营业税；
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合 同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前 付款的，在实际付款日确认收入的实现。
注: 企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期 预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售 收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应 于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷 款办理转账之日确认收入的实现。
☆注：“将开发产品转作经营性资产”应视 同销售
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出 的（不可以提折旧） ，租赁期间取得的价款 应按租金确认收入的实现，出售时再按销售 开发产品确认收入的实现。
★注：地税 临时租赁是指租赁期不超过一 年的，超过一年的应转为经营性资产，视同 销售。苏地税发[2019]258号
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则 确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的， 应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收 入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应 按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单 时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包 销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。 包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ★
内资房地产所得税讲义
主讲：王大祥
一、内资房地产所得税的沿革
国税发（2019）83号（ 本通知自2019年7 月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理
的事项，也按本通知执行） ★
★注:过渡期政策衔接 1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税?
对2019年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计 算应纳税所得额，并入2019年应纳税所得额汇算清缴。
预售收入的利润率Байду номын сангаас定为15%。 苏国税发【2019】第195号
★问题：预售收入的范围？？
实际操作中除预收房款之外，企业还会以 代收防盗门款、代收有线电视初装费，代收 水电增容费、车库使用权转让费 等方式所谓 的代收款项。（会计处理挂“往来款”）
这些代收款项除住房维修基金外作为价外 费用都并入营业税的销售额中计征。
包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产” 征收营业税。
房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得 的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给 包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原 则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产（可 以计提折旧） ，先以经营性租赁方式租出或 以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期 间取得的价款应按租金确认收入的实现，出 售时再按销售资产确认收入的实现。☆
二.预售方式销售收入的确认（83号文）
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品 的，其当期取得的预售收入先按规定的利润 率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳 税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发 产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润 率
★ 注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的， 其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。