农村宅基地确权登记、流转现状调查

农村宅基地确权登记、流转现状调查

以肥东县为例

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摘要

随着国家经济的快速发展，城市的快速发展，大量的农村土地被征收。农村宅基地是农村建设用地的主要部分，农村宅基地不仅关系到农民的居住、我国农村经济的发展而且关系到我国城市经济的发展。但是我国由于农村土地制度的不完整，导致了农村宅基地登记确权不明晰，宅基地利用以及管理混乱，从而引起一系列的农村土地利用问题。因此为了我国农村经济快速稳定健康的发展，必须深入调查我国农村宅基地登记确权以及流转的现状，找出问题的影响因素，对现行农村宅基地制度改革提出一些有利意见。

本文采用调查分析方法、规范分析方法、实证分析方法等。对农村宅基地权属情况、农村宅基地流转现状和存在问题、农村宅基地制度进行了研究。通过实地调查走访、问卷的形式对肥东县农村进行实地调查，得到第一手真实数据。对数据进行整理归纳总结通过规范分析、实证分析得出影响宅基地登记确权以及流转的主要因素。为我国农村宅基地制度改革和农村宅基地使用权流转提供理论支撑。

关键词：农村宅基地；登记；流转；调查研究；肥东县

一、研究背景与意义

1、研究背景

改革开放以来，我国经济取得了飞速的发展。经济发展、城市建设都需要大量的土地资源。然而我国的土地资源是有限的，而且我国忽视了对农村宅基地的管理，相关制度不健全等导致基层管理工作存在一些问题，严重影响了我国农村经济快速健康发展。

我国当前农村管理制度存在许多问题，比如宅基地所有权不明晰、宅基地闲置、超标、违规占用耕地、一宅多户等问题，造成了耕地减少，宅基地闲置、难以管理以及流转等现实问题，严重影响农村经济发展。目前越来越多的年轻人走出农村来到城市在城市生活，然而在农村的宅基地就废弃了，造成了大量土地资源浪费。据相关材料显示21世纪以来随着城镇化的发展，农村人口逐渐减少，但是农村宅基地面积却增加了近12万公顷，其中“空心村”等原因造成的宅基地闲置浪费约为0%~15%。随着《物权法》的制定，农村闲置土地开始进入流转土地之列但是从目前的现实情况来看，农村土地流转还有许多问题需要解决。

2、研究意义

本文章从减少耕地占用量、提高宅基地利用效率以及解决当前农村宅基地利用和管理中出现的诸多问题等方面来考虑具有以下意义：

（1）减少耕地占用量。耕地保护是我国现阶段面临的最大挑战。1998年国务院提出十八亿亩农田红线。党的十七届三中全会再次强调十八亿亩红线的重要性。这不仅关系到国家的粮食安全更关系到了国家安全。农村宅基地登记明晰、闲置宅基地开发成耕地，这不仅能减少耕地占用量更能促进城市、农村经济快速发展。

（2)提高宅基地利用效率。明晰农村宅基地所有权，解决一户多宅现象。记录宅基地闲置情况，统一整理流转，提高耕地数量。这一切都是为例提高农村宅基地利用效率。

（3）解决当前农村宅基地利用和管理中出现的诸多问题。通过对宅基地登记以及流转的详细调查了解基层干部在宅基地的利用以及管理方面的诸多问题，通过实证分析整理总结得出解决当前农村宅基地利用与管理中出现的诸多问题。

二、国内外研究综述

1、国外研究现状

由于土地政策的不同，国内研究与国外研究的侧重点有些不同。西方国家的农村宅基地绝大部分都属于私有财产，农户可以依法进行处置。因此在国外研究不存在土地流转，相应存在的是土地市场和土地交易。国外关于农村宅基地的研究主要集中在农村和城乡结合部的住宅用地功能上。主要包括农村住宅用地的变化状况、耕地保护、用地规划、农村土地整理等方面。在西方国家最早期研究土地市场的是马克思和恩格斯当时的土地市场、土地交易还是单独存在的。到了近现代西方许多经济学家认为土地也是一种资本。从而有“土地或者资本的购买价格是一个人为了无限期的拥有那些生产要素而支付的价格。租赁价格是一个人为了在一个有限时期内使用土地而支付的价格”。紧接着随着经济学的发展政府开始控制国民经济，政府也开始影响土地市场。

随着西方经济的发展，土地开始稀缺，许多西方国家出现了土地升值的压力。因此越来越多的农用地转变成了住宅用地，导致了耕地减少、生态恶化以及农村建设等问题。各国纷纷把研究对象指向了如何提高土地利用率上。比如德国开始实施农村土地整理并取得了一些成绩。德国的土地整理是调整农业产业结构，提高农业经济生产水平。针对乡村宅基地则主要有闲置房屋再利用和住宅地复垦等。

2、国内研究现状

我国的研究重点则主要集中在宅基地土地利用、宅基地利用管理及制度建设上。整理一下大概有以下几点：（1）必须明确宅基地产权主体。（2）如何调整宅基地集约节约利用。（3）研究宅基地制度的适用性和实用性。（4）研究如何促进农村宅基地流转问题。（5）农村宅基地整理以及利用等方面。

但是，我国的许多学者主要研究宅基地使用制度等理论方面，针对农村实地调查和研究的较少，缺乏现实的理论分析以及因地制宜的的管理措施。因此，很必要通过宅基地产权和流转现状调查为提高土地利用效率提供依据。

三、研究思路和研究方法

1、研究思路

本文按照研究相关文献、提出问题、调查研究、分析现状、找出特点、提出对策和建议，最终得出结论的思路。

（1）研究相关文献。研究国内外诸多学者对农村宅基地产权确权登记以及土地流转的概述、定义。结合我国实际情况从国家和地方政策入手，研究宅基地的确权和流转。

（2）提出问题。以马克思主义产权理论和西方经济学产权理论为基础分析我国农村宅基地的独有特点，提出如何合理宅基地确权和流转问题。

（3）调查研究。通过调查问卷和走访等形式归纳出我国农村目前在农村宅基地确权和流转方面的现实数据资料，以肥东县为调查样本对农村宅基地利用情况进行调查。

（4）分析现状。在现实数据资料的基础上，进行整合分析，得出肥东县宅基地利用现状。

（5）找出特点。总结肥东县在宅基地确权登记和流转方面的特点，并在此基础上找出存在的问题。

（6）提出对策和建议。针对现实中出现的问题，提出解决方法和思路。

2、研究方法

在本调查中只要用到以下几种方法进行研究：

（1）文献检索法。总分利用已有的文献资源，在前辈研究的基础上充实这次调查。

（2）问卷调查法。通过发放调查问卷，实地访问，对相关问题进行研究。

（3）数据研究分析方法。根据肥东县政府文件资料、问卷等进行科学的分析，得到有用的结果。

（4）归纳总结法。从多个角度进行归纳总结分析宅基地利用现状问题，得出意见建议。

四、研究内容

结合实地调查的数据资料，分析在农村宅基地确权登记、流转中存在的问题以及原因，提出解决办法和建议。研究可以分为以下三部分：

第一部分：通过实地调查肥东县农村宅基地数量、来源、面积、宅基地闲置以及宅基地流转等情况，分析在农村宅基地确权登记和流转方面的现实问题，并对存在的问题进行分析。

第二部分：对调查的数据进行分析整理，结合在实际运作中存在的问题，分析肥东县农村宅基地确权登记和流转的现状和特点。从政府政策、地方管理方法以及农民意愿等多方面分析问题，找出问题的影响因素，并提出解决方法。

第三部分：提出针对农村宅基地确权登记和流转问题的解决对策。