中国商业地产战略投融资策略

2、在房地产企业发展初期，由于资金供给 充裕，形成投融资模式单一，最后导致其资 本运营滞后，投融资创新能力不足
3、受宏观政策影响，房地产企业直接融资 呈现大幅波动状况
4、房地产行业资本运营落后于其他行业， 房地产企业家资本运营观念滞后
中国商业地产战略投融资策略
二、房地产企业所面临的金融环境分析
中国商业地产战略投融资策略
十一、房地产企业投资 1、房地产企业与风险投资 2、房地产企业与科技创新 3、房地产企业多元化投资选择
中国商业地产战略投融资策略
十二、房地产未来发展模式： 逐渐与国际接轨
1、一个痛苦的过程，一个必须的选择 2、国内外房地产模式的比较
国际：地产基金 长期经营 收益回报 国内：银行贷款 项目开发 楼盘预售 收回投资并
• 非上市股权
• （不同的股权 结构优先、普 通等）
中国商业地产战略投融资策略
1950—2025年美国房地产企业的演进
年 份
1950~ 1960
宏观 经济 环境
稳定 成长
商业性 房地产 市场条 件
平衡
1961~ 快速 平衡 1970 增长
1971~ 萧条 供给过
1975
剩
1976~ 快速 平衡略 1980 增长 有过剩
o 制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 o 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 o 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力
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3、与外国资金对接（谈多成少）
o 形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
o 对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
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借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
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房地产企业与资本运营
中国商业地产战略投融资策略
房 地产企业与资本运营
一、房地产企业资本运营的回顾与总结 二、房地产企业所面临的金融环境分析 三、前一时期房地产企业资金运作模式 四、房地产企业的直接融资 五、债券市场与房地产企业融资 六、未来房地产企业资金运作模式的展望
o 国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利
o 股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应
o 内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金
o 宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
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中国资本市场投资机会回顾之二
o 股市政策效应使转配股成为暴利产品 o 私企改制上市发行形成中国个人、富
获取利润
3、美国房地产基金发展的三次浪潮
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中国香港、中国、美国的各种融资比例
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房地产企业资本的四个象限
•债 •权 •融 •资
公开发行
• 企业债券 • 信托基金 • 可换股债 • 短期融资债
• 私募
• 贷款
•股 •权 •融 •资
• 上市 • 可换股债
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九、房地产企业与国际资本
1、房地产企业与国际资本的结合点 2、国家资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同国际资本接轨 4、国际资本在中国房地产业的运作模式
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十、房地产企业与民间资本
1、房地产企业与民间资本的结合点 2、民间资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同民间资本接轨 4、民间资本在中国房地产业的运作模式
•专利权、非专 利技术、商标、 著作权及商誉等
•
• 运营方式
•股票交易、债券 •对产权进行转 •同有形资本结
交易和期货、期 让与收购；实现 合，实现有形资
权交易
产权形态的转变 本增值
，使资产在实物
形态与货币形态
之间转换
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3、企业的收购与兼并
o 企业兼并收购的法律含义 o 企业并购的意义 o 企业并购的类型
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六、未来房地产企业资金运作模式的展望
1、民间资本将成为房地产企业的主要资 金 来源
2、海外资金，尤其是东南亚地区资金将成为 房地产企业的资金蓄水池
3、融资产品创新和科学融资模式的建立，成 为解决资金问题的关键
4、从杠杆经济进入实力经济
中国商业地产战略投融资策略
七、房地产企业资金供给渠道创新
1、信托融资：近期房地产行业 2、房地产基金：房地产行业健康运营的重要基
础 3、投资银行：一个不可忽视的资金桥梁 4、过桥贷款：能解燃眉之急的资金运作方式
中国商业地产战略投融资策略
八、房地产企业与投资银行
1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点 3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道 5、项目计划书
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•组建IPO小组
•尽职调查
•上市前重组
•发行人与主承 •销商双向选择
•制定发行方案
•墓碑广告
•IPO
•编制募股文件
•绿鞋期权
•申请股票发行
•股票发行
•确定发行价格
•路演
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分拆上市
•上市母公司
•上市母公司
•公众股东
•子公司A •子公司B
•分拆上市前
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
2、应对措施：三个创新一个保障
o 金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg.
中国商业地产战略投融 资策略
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月19日星期五
1、现状(situation) 两大一单
o 自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多
次封顶）或取消、银根紧缩 o 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、
政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险 o 融资渠道单一（mono-financing）
资收益（避险工具与指数期货） o 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积
累 o 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济
高成长成果
中国商业地产战略投融资策略
企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组
中国商业地产战略投融资策略
1、企业资本运营战略
o 企业资本运营概述 o 怎样成为现代企业 o 生产经营与资本运营 o 资本运营的意义及推动力
中国商业地产战略投融资策略
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
—— 横向并购 —— 纵向并购 —— 混合并购
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企业的收购与兼并
o 企业并购模式的设计 o 企业并购的操作和程序 o 企业并购必须重视的问题 o 企业并购的回顾与趋势 o 企业并购案例分析
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企业并购必须重视的问题 o 制定恰当的并购战略 o 建立并购联盟 o 控制交易成本 o 充分重视并购后的文化整合 o 充分重视并购后的人事整合
中国商业地产战略投融资策略
企业并购的回顾与趋势 ➢ 我国企业并购的历史回顾 ➢ 我国企业并购的发展趋势及特点 ➢ 国际企业并购的几个发展阶段及 趋势
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4、企业的上市与重组
o 概述：企业上市的基本条件 o 企业上市重组的模式设计 o 企业上市资产重组的内容及操作要点 o 现有企业改制的操作程序 o 企业上市重组与企业整合 o 借壳上市的意义、财务、模式、操作 o 企业上市重组案例分析
19811985
急剧 略有过 变化 剩到过
剩
政府最关 心的问题
开发前期 立法
开发企 业最关 心的问 题
哪里有 资源
房地产市 场的地域 范围
集中在地 区市场
刺激住宅 哪里有 以地区市
生产
资源 场为主
中国商业地产战略投融资策略
提纲
o 中国资本市场的投资机会回顾与展望 o 企业资本运营基本理念与实证分析 o 房地产企业与资本运营
中国商业地产战略投融资策略
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
中国商业地产战略投融资策略
中国资本市场投资机会回顾之一
中国商业地产战略投融资策略
四、房地产企业的直接融资
1、IPO模式：发行股票国内上市 2、海外股票市场直接上市 3、国内股票市场借壳上市 4、海外股票市场借壳上市 5、案例分析
中国商业地产战略投融资策略
五、债券市场与房地产企业融资
1、房地产企业与可转换债券 2、房地产企业与企业债券 3、开发债券新品种，扩大债券融资比例 4、海外股票市场借壳上市 5、案例分析
o ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ央银行及各级政府的限制政策造成房地产 企业资金供给趋紧，经营风险加大
o 原有的融资模式与宏观政策相矛盾，整个行 业融资处于无序化
o 货币政策对房地产行业长期从紧，银行加息 使企业运营成本增加
o 房地产行业融资模式创新势在必行，创新程 度决定企业存亡
中国商业地产战略投融资策略
三、前一时期房地产企业资金运作模式 1、直接融资成为房地产企业主要融资模式 2、直接融资培育房地产明星企业 3、杠杆效应得以充分发挥
•企业兼并收购
•收购方
•并购是扩张性重组
•出售方
•并购是收缩性重组
•反收购方
•并购是结构性重组
中国商业地产战略投融资策略
扩张性重组的一般流程
•聘请中介机构 •确定并购动因和买主类型
•评估并购风险 •选择合适的交易规模
•筛选候选企业 •首次报价
•与目标公司接触 •尽职调查 •谈判 •融资
•签署法律文书 •并购后的整合
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2、企业资本运营的主要内容
o 金融资本运营 o 产权资本运营 o 无形资本运营
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•金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较
• 项目
•金融资本运营
•产权资本运营 •无形资本运营
• 运营对象
•有价证券（债券 、股票）及其衍 生品（期货期权 ）
•产权：对企业 财产的占有、使 用、收益和处置 权
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房地产企业与资本运营
七、房地产企业资金供给渠道创新 八、房地产企业与投资银行 九、房地产企业与国际资本 十、房地产企业与民间资本 十一、房地产企业投资 十二、房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨
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一、 房地产企业资本运营的回顾与总结
1、我国房地产行业的生命周期与目前所处 的阶段
人集团 o 资本市兼并收购造就财富神化 o 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股
行情在投资理念转轮中产生 o 海南特区的建立与土地泡沫造就投机
者
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中国资本市场投资机会分析与展望
o 创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会
o 国有股减持与国有资产转让 o 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投
•生 产 经 营 •累加式增长
•风险 •运作方式 •运营对象
•多元化经营，风险大大 分散 •开放式经营，协作性高
•资本
•单一式经营，风险集中
•内向式经营，在既定范 围内自我配套 •实物性产品
•运营手段
•加速资本流动周转，使 •销售商品以创造利润 投资增值
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四、资本运营的意义及推动力 o 资本运营使资源配置跨进更高境界 o 资本运营应具有财富的放大效应 o 资本运营推动企业经营思想的创新 o 资本运营催生国际化企业 o 资本运营最大化的发挥人力资源的作用
•子公司A •上市公司B
•分拆上市后
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买壳上市
•股东A
•控股
•其他股东
•上市公司
•买壳上市前
•股东A
•股份
•现金
•股东B
•其他股东
•控股
•上市公司
•买壳上市后
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企业的上市与重组 o 企业上市重组的模式设计
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
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中国商业地产战略投融资策略
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备
两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
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三、生产经营与资本运营对比
•对 比 内 容
•收益
•资 本 运 营 •倍增长式增长