王志刚策划案锦集某汽车新城项目策划报告6、7

（6）园林景观卖点
法式风情商业街－－智慧花街； 社区东西出口各有一个大型绿化公园； 法式主入口及水景广场； 社区中心标志性人文建筑－－智慧之光（智
慧塔或钟楼）； 多层立体绿化，多处园林景观，移步易景； 商业街上的风情雕塑和建筑小品；
（7）配套及服务
配套完善的酒店式会所，让您足不出户即可享受高 尚商务生活；
首期主题概念
• 依据整个项目的战略定位和目标客户群定位，以及首期
启动项目，首期主题概念确定为：
智慧花街 花样年华
• 充分挖掘一期开发的会所酒店和风情商业街的
内涵，重点推出风情商业街（即智慧花街）， 打造一个西安新知人群真正的商业体验新天地。
➢ 总体思路2、： 首期项目构建 配套先行 环境先行
在首期项目正式销售之时，会所、美食广场、风情商 业街（智慧花街）等配套已可投入使用，环境景观也 已形成。做到比竞争对手快半步，在没有入住时，就 已有家的感觉，就可体验配套的完善。
➢启动的规模：
区域规模约80亩；建筑规模总量约为8-10万 平方米，其中以多层住宅为主，配套约1万 平方米。
4、首期价格策略
• 根据项目定位和企业发展需求，本案首期价 格采用“低价入市，逐步提高”的策略。
• 首期开盘价格为2680元，总价控制在26万左 右，首付8万，月供约1000元。
• 而后根据销售情况，可分三个阶段逐步将房 价提高到3000元，总价控制在30万左右。
建议主要采用户外媒体，配以适当的报纸、杂志和电视广告。
4、营销推广总主题的确立
主诉求的节奏：理性－感性
从理性诉求入手，以理性的阐述描述西安南部新中心、 西部大学城即将诞生一个高尚人文社区，使市场有对楼 盘有一个认知；
继而以感性诉求，用极具冲击力和感染力的语言，描述 项目所代表的一种高尚生活和美好梦想，使市场产生强 烈的购买冲动，从而实现潜在需求向现实需求的转变。
毛球场等多处运动健身场所！
（2）区位环境卖点：
位于长安区新行政中心区核心区内； 位于大学城中； 交通便捷，有子午大道、韦郭路等交通干道
直达智慧城；距离市中心半小时以内车程； 紧邻大型商业中心－－盛世商都；来自（3）项目核心优势诉求
长安区新行政中心的住宅配套项目； 长安区2006年重点建设项目； 西部大学城第一个高尚人文社区；
配套定位
➢ 首期启动的核心引擎定位：
酒店式会所：长安新城的政务交流中心和商 务中心；
风情商业街（智慧花街）：大学城里的时尚 消费新天地；
美食公园：长安新城以陕西美食为主，兼有 各地风味的美食天堂。
配套功能规划
• 酒店会所：占地15亩，建筑面积5000平方米；
• 风情商业街（智慧花街）：占地20亩，总长200 米（首期可考虑开发100米），总建筑面积 20000平方米（首期开发8000平方米）；
第六部分 首期启动
1、首期项目定位 2、首期项目构建 3、首期启动策略 4、首期价格策略
1、首期项目定位
➢ 首期目标消费群定位：
西安市自由职业者（包括记者、律师、会计师、 咨询顾问、soho族等）、大学城区域文化工 作者、周边中高收入客户（电子城、高新区、 科技园等）。
➢ 产品定位：
首期产品以多层（5-6层）为主，适当开发部 分9-12层的小高层，形成相对丰富的多元产 品结构。
第七部分 营销推广
1、营销推广策略 2、营销推广思路 3、营销推广方式 4、营销推广主题 5、项目卖点提炼 6、六大推广节点
1、营销推广策略
“区域营销＋项目营销”
• 总体上，建议采用“区域营销＋项目营销”的两条营销主 线并行的策略，以区域营销为概念，以项目营销为核心。
• 以“知识长安”、“西部大学城”等区域题材为大背景和 宏观题材，借助区域营销的渠道，为项目营销制造良好的 氛围，并制造新闻话题，拉动项目营销，为项目开盘造势。
• 美食公园：占地10亩，建筑面积5000平方米， 以1-2层的临建为主，半围合式，中间为美食文 化广场，绿化穿插在美食店之间。
配套建筑示意
3、首期项目启动策略
• 时机选择：明年“五一”
– 利用五一长假的购房高峰期和长安新行政中心的投 入使用，充分制造舆论引导。
– 利用项目的高品质和中低价位，创造“开盘＝封 盘”的奇迹。
中心的迁入，多家大学的入驻（与大学联合搞大学生文化节）等； • 舆论引导：即借势借力、借台唱戏。充分利用西安和长安的新闻事件和
平台，如西安房交会、长安重点建设项目推介等。提出项目“为南部新 西安创造区域价值”、“打造大学城里的风情高尚社区”等口号；
• 广告宣传：整合广告公司，制定广告宣传策略；在媒体选择上，
（4）性价比诉求
一套智慧城住宅（2800元/平米）＋10万元小 轿车＝高新区一套中高档住宅；
（5）规划设计核心点
占地200多亩，近30万平米的人文社区； 气势恢宏，西安南部新中心第一家法国浓郁风情的
新生活代表； 与自然和谐共生，对话交流的开发理念； 简洁、优雅的立面、天际线和优美的居住空间； 户户有风景，户户有阳光，户户有绿地。
项项目目广宣告传推推广广的渠道
媒体
其他渠道
电台 电视 户外 报纸
专
形
软新
题 象 稿闻
报 广 硬特
道 告 广写
口单资 碑张料 效派投 应发递
特现 色场 活展 动示
3、推广方式
• 智慧城的营销应以事件营销和重大节点营销为 主线，以新闻舆论引导和公关广告为两翼，组 合式全方位的铺开。
• 事件引爆：以节点为核心，融合各种事件与活动，如长安新行政
2、营销推广总体思路
• 建议采用“营销树”的立体推广思路：
所谓“营销树”结构的推广方式，就是以项目重大时间节点为 主干，讲新闻舆论、公关事件以及广告宣传整合在一起，与重 大节点的主题对接，实现项目营销“好戏连台、立体轰动”的 效果。
舆论 公关
事件 引爆
广告 宣传
节点
节点
节点
舆论 公关
事件 引爆
广告 宣传
• 主诉求：
知书知理知人生 慧人慧己慧天下
• 开盘前的总体推广主题建议：
知识长安 智慧新城
5、项目卖点提炼
（1）项目自身卖点：
人文环境：西部大学城中数十万大学生与您共 同成长！
教育：陕西大联办幼儿园，让您的子女享有优 质的教育机会！
智慧花街：体验法兰西风情，享受时尚生活！ 健康社区：拥有游泳馆、健身房、蓝球场、羽