一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
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商业配套 •规划中的佳兆业壹号商业街 离项目仅1公里。
土地维度分析-项目核心价值
项目坐落在鸭绿江畔，江景资源稀缺、交通便利而生活氛围成熟
本案 丹东二中
鸭绿江稀缺江景
项目位于鸭绿江畔西侧，占据全方位看江景的绝 佳视角位置，鸭绿江不仅是丹东的主要水系，更
是中朝贸易边境和往来通道。
鸭绿江
老城区直临区域
项目西侧直临的胜利街是丹东市振兴区的重要居 住生活区，生活配套丰富，居住氛围成熟。
市场维度分析-板块市场情况
五龙背板块 多层均价：5300 元 电梯多层：6300 元 小高均价：5500元
去化速度：2600平/月
老城区 沿江板块 东部板块 金山经济区 五龙背板块 翡翠湾
新城板块
传 本 目 要 地 购 客统 地 前 为 理 房 户居 发 供 多 位 以 为住 展 应 层 置 丹 主区 产 优 东 。商和， 品 越 本为 高以 主 ， 地主 层， ，产 以 大 宅 富 身品 高 面 ， 人 份类 层 积 单 居 的型 为 江 价 住 象主 景 征单 最 区， 豪 。一 高 域， ， ，
丹东市第二中学——辽宁省重点
（距地块7公里，仅10分钟车程） 丹东市第二中学前身为安东商业学堂，始建于 1910年，是一所有着光荣传统和严谨治学治教 作风的学校。1960年定为辽宁省重点中学， 1981年定为省首批办好的重点高中，1985年定 为向高校免试保送优秀毕业生的重点中学， 1995年定为全国培养体育后备人才试点学校。 丹东二中经过百年的发展，已经成为辽宁省久 负盛名的重点高中。
•“一带两区三湾”的沿江沿海发展规划，特别是要 把珍珠湾、翡翠湾、国门湾这“三湾”打造成丹东 的新亮点： •一带----沿江沿海经济带
•两区----丹东临海新城 大孤山经济区
•三湾---“珍珠湾”整体规划开发马市岛和九连城。“翡翠
湾”要在新老城区的连接带规划建设22平方公里， 打造高端、高档的现代服务业聚集区和居住社区。 “国门湾”要突出现代化、国际化都市的风格，打 造丹东新的行政、口岸和体育文化中心。
今后数年，丹东市将对该区域内的棚户区陆续进行大规模 改造，并由政府出资将区域内污染严重企业搬迁，建设大 型城市综合体项目和高档住宅区，着力打造适宜人居的生 态区、高端城市生活的实验区和引导区。
•地块位置划分
本案地处翡翠湾板块的沿江地带，临近鸭绿江公路大桥， 是中朝贸易口岸的桥头堡
•土地品类划分
本案因距离老城区很近，交通方便，配套设施成熟，故划 分为城市栖居类型。
市场维度分析-翡翠湾发展机遇
城市外拓首选带，连接新老城区、平衡全市居住结构的桥梁，城市窗口和高端生活的引导区。
土地维度分析-规划建设指标分析
地块规划建设指标
占地 80万
地上建面 容积率 别墅
160万
2
高层
多层
商业公建 其它限制 市政管线接 入
建筑密度较高，容积率较高，基本以高层为主，可通过拉高排低 规划少量的多层洋房、别墅
市场维度分析
市场维度分析-市场供应
丹东市商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行
丹东翡翠湾项目前期定位报告
一方集团营销中心 2013年10月19日
纲 要
PART 1 第一部分 前期定位 PART 2 第二部分 产品策划 PART 3 第三部分 风险提示
土地维度分析
土地维度分析-规划发展方向
项目所在的翡翠湾板块正处城市化发展的中级阶段——城市化快速成熟的进程之中
翡翠湾
丹东市整体规划
由于中朝贸易契机带动丹东投资，而需求集中的老城区土地枯竭，供应集中的新区认可度低， 供求结构体现出区域的不平衡特征。
市场维度分析-成交量价
2012年丹东市商品房销售面积480万平，销售均价3720元/平，市区均价5000元/平
量价描述 ➢2012年丹东商品房销售面积达480万平，同比增幅达8.34%。 ➢2012年丹东市全辖区商品房成交价格为3720元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已 达5000元/平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。
土地维度分析-配套资源分析
地块周边配套资源丰富，附近的佳兆业壹号定位纯粹江景豪宅，预计会提升区域整体居 住价值
本案
佳兆业壹号
教育配套 •丹东二十六中 •丹东市第二中学（省重点，升 学率超过90%） •滨江小学 •丹东市育鹏学校 •砺智黄海分校 •博阳黄海幼儿园
医疗配套 •黄海医院 •口腔医院胜利门诊 •黄海社区卫生服务站 •显珍中医
目前主要供应 多层产品，缺 少知名发展商， 产品无特色， 市民认可度低， 主要为周边居 民购买。
区域为装备制 造业基地，楼 盘数量较少， 且区域离市区 较远，目前客 户认可度不高。
以温泉资源， 打造度假、投 资居所，区域 产品以多层小 高层为主。
新老城区结合带， 以高层产品为主，
发展目标是要建设 政府招商引资的
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
土地维度分析-交通条件分析
地块周边路网较发达，交通便捷
黄海大街 本案
ห้องสมุดไป่ตู้
胜利街
三道沟路
滨江西路
•中心城区方向 由黄海大街、滨江西路两个方向均可 快速至市中心，这两条路都是城市重 要交通主干线。 •公共交通 项目直达303路黄海汽车厂站，黄海 大街侧还有汽车制造厂、胜利家园、 胜利街等站，多条线路经过，公交便 利。 •项目周边 项目黄海大街一侧有胜利家园小区， 行政划分在振兴区。胜利街居住氛围 较成熟。 •航空 项目沿胜利街可直达丹东浪头机场。
土地维度分析-土地属性判断
本案处于中心城区外拓发展的翡翠湾板块，定位属性为城市栖居
新鸭绿江公路大桥现已修复 通车，承载由10吨提升至20 吨，成为贸易物流重要关口
•翡翠湾规划
将是丹东城市独具特色的边境滨江旅游城区、现代化的国 际陆路口岸物流枢纽，是集旅游、现代城市产业、休闲娱 乐、商贸服务为一体的现代都市服务基地。
土地维度分析-项目核心价值
项目坐落在鸭绿江畔，江景资源稀缺、交通便利而生活氛围成熟
本案 丹东二中
鸭绿江稀缺江景
项目位于鸭绿江畔西侧，占据全方位看江景的绝 佳视角位置，鸭绿江不仅是丹东的主要水系，更
是中朝贸易边境和往来通道。
鸭绿江
老城区直临区域
项目西侧直临的胜利街是丹东市振兴区的重要居 住生活区，生活配套丰富，居住氛围成熟。
市场维度分析-板块市场情况
五龙背板块 多层均价：5300 元 电梯多层：6300 元 小高均价：5500元
去化速度：2600平/月
老城区 沿江板块 东部板块 金山经济区 五龙背板块 翡翠湾
新城板块
传 本 目 要 地 购 客统 地 前 为 理 房 户居 发 供 多 位 以 为住 展 应 层 置 丹 主区 产 优 东 。商和， 品 越 本为 高以 主 ， 地主 层， ，产 以 大 宅 富 身品 高 面 ， 人 份类 层 积 单 居 的型 为 江 价 住 象主 景 征单 最 区， 豪 。一 高 域， ， ，
丹东市第二中学——辽宁省重点
（距地块7公里，仅10分钟车程） 丹东市第二中学前身为安东商业学堂，始建于 1910年，是一所有着光荣传统和严谨治学治教 作风的学校。1960年定为辽宁省重点中学， 1981年定为省首批办好的重点高中，1985年定 为向高校免试保送优秀毕业生的重点中学， 1995年定为全国培养体育后备人才试点学校。 丹东二中经过百年的发展，已经成为辽宁省久 负盛名的重点高中。
•“一带两区三湾”的沿江沿海发展规划，特别是要 把珍珠湾、翡翠湾、国门湾这“三湾”打造成丹东 的新亮点： •一带----沿江沿海经济带
•两区----丹东临海新城 大孤山经济区
•三湾---“珍珠湾”整体规划开发马市岛和九连城。“翡翠
湾”要在新老城区的连接带规划建设22平方公里， 打造高端、高档的现代服务业聚集区和居住社区。 “国门湾”要突出现代化、国际化都市的风格，打 造丹东新的行政、口岸和体育文化中心。
今后数年，丹东市将对该区域内的棚户区陆续进行大规模 改造，并由政府出资将区域内污染严重企业搬迁，建设大 型城市综合体项目和高档住宅区，着力打造适宜人居的生 态区、高端城市生活的实验区和引导区。
•地块位置划分
本案地处翡翠湾板块的沿江地带，临近鸭绿江公路大桥， 是中朝贸易口岸的桥头堡
•土地品类划分
本案因距离老城区很近，交通方便，配套设施成熟，故划 分为城市栖居类型。
市场维度分析-翡翠湾发展机遇
城市外拓首选带，连接新老城区、平衡全市居住结构的桥梁，城市窗口和高端生活的引导区。
土地维度分析-规划建设指标分析
地块规划建设指标
占地 80万
地上建面 容积率 别墅
160万
2
高层
多层
商业公建 其它限制 市政管线接 入
建筑密度较高，容积率较高，基本以高层为主，可通过拉高排低 规划少量的多层洋房、别墅
市场维度分析
市场维度分析-市场供应
丹东市商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行
丹东翡翠湾项目前期定位报告
一方集团营销中心 2013年10月19日
纲 要
PART 1 第一部分 前期定位 PART 2 第二部分 产品策划 PART 3 第三部分 风险提示
土地维度分析
土地维度分析-规划发展方向
项目所在的翡翠湾板块正处城市化发展的中级阶段——城市化快速成熟的进程之中
翡翠湾
丹东市整体规划
由于中朝贸易契机带动丹东投资，而需求集中的老城区土地枯竭，供应集中的新区认可度低， 供求结构体现出区域的不平衡特征。
市场维度分析-成交量价
2012年丹东市商品房销售面积480万平，销售均价3720元/平，市区均价5000元/平
量价描述 ➢2012年丹东商品房销售面积达480万平，同比增幅达8.34%。 ➢2012年丹东市全辖区商品房成交价格为3720元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已 达5000元/平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。
土地维度分析-配套资源分析
地块周边配套资源丰富，附近的佳兆业壹号定位纯粹江景豪宅，预计会提升区域整体居 住价值
本案
佳兆业壹号
教育配套 •丹东二十六中 •丹东市第二中学（省重点，升 学率超过90%） •滨江小学 •丹东市育鹏学校 •砺智黄海分校 •博阳黄海幼儿园
医疗配套 •黄海医院 •口腔医院胜利门诊 •黄海社区卫生服务站 •显珍中医
目前主要供应 多层产品，缺 少知名发展商， 产品无特色， 市民认可度低， 主要为周边居 民购买。
区域为装备制 造业基地，楼 盘数量较少， 且区域离市区 较远，目前客 户认可度不高。
以温泉资源， 打造度假、投 资居所，区域 产品以多层小 高层为主。
新老城区结合带， 以高层产品为主，
发展目标是要建设 政府招商引资的
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
土地维度分析-交通条件分析
地块周边路网较发达，交通便捷
黄海大街 本案
ห้องสมุดไป่ตู้
胜利街
三道沟路
滨江西路
•中心城区方向 由黄海大街、滨江西路两个方向均可 快速至市中心，这两条路都是城市重 要交通主干线。 •公共交通 项目直达303路黄海汽车厂站，黄海 大街侧还有汽车制造厂、胜利家园、 胜利街等站，多条线路经过，公交便 利。 •项目周边 项目黄海大街一侧有胜利家园小区， 行政划分在振兴区。胜利街居住氛围 较成熟。 •航空 项目沿胜利街可直达丹东浪头机场。
土地维度分析-土地属性判断
本案处于中心城区外拓发展的翡翠湾板块，定位属性为城市栖居
新鸭绿江公路大桥现已修复 通车，承载由10吨提升至20 吨，成为贸易物流重要关口
•翡翠湾规划
将是丹东城市独具特色的边境滨江旅游城区、现代化的国 际陆路口岸物流枢纽，是集旅游、现代城市产业、休闲娱 乐、商贸服务为一体的现代都市服务基地。