中信地产2月21日惠州淡水新桥的项目发展运营整体的报告共74页文档

29 39.42
合计 4556 21549
255.97
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惠州房地产市场情况
如图所示，2019-2009年惠城区一手商品住宅成交均价及成交套数
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
5415
成交均价 4617
48505186 5180
4829
4648
4106
4925 5031 4580
◆近年来惠城区一手商品住宅成交面积分析 2019年，惠城区商品房住宅成交面积约130万平方米； 2019年，惠城区商品房住宅成交面积约170万平方米； 2019年，惠州区商品房住宅成交面积83万平方米； 2009年，惠州区商品房住宅成交面积256万平方米，成交均价4556元/平方米，
是2019年成交量的3倍多。
该项目一共办有63本（其中2019年新办24本）土地使用权证，分别登记 在8家项目公司名下。
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地块内目前现状
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（二）地块资源分析
项目周边有惠澳大道、建设中的厦深高速铁路、惠深沿海高速以及规划的1、3、6号三条轻 轨线等便利的交通设施，建成后将成为惠阳区新的城市中心区；厦深高速铁路（计划2019年年 底通车）将经过项目附近并将在此设立惠州站。将大大带动地块周边人气，使得该区域成为惠 阳区交通最发达片区之一。
5月 4533
6月 4195
7月 8月 4330 4580
9月 4925
10月 5034
11月 5031
12月 5415
成交套数
成交面积（万 平米）
651
873 2208 2328 1638 1223 1271 1768 1833 2019 2361 3392
7.5
10 29.4 29.9 20.5 14.7 9.5 20.8 21.62 23.6
该地块位于惠阳主干道――白云路南 侧，在市政府新规划的“东拓”片区之 中，定位为惠阳的“东部新城”，建成 后将成为惠阳区的新的城市中心。
金星大道
白云路
厦深铁路
惠大铁路
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惠阳淡水新桥项目 土地分布示意图
沙场
金星大道
村庄
村庄
村庄
变电 站
山地
村庄
村庄
村庄
村庄
除沙场占用 地有临建外， 其他土地上没 有待拆迁建筑 物，但部分有 农民复耕的农 作物。
地块南面对国家一级森林公园，北面面对惠阳一中，具有较好的天然资源和教育配套。
（三）地块基本指标
地块用途：城镇混合住宅用地 土地面积：1933640平方米（折合2900亩） 容积率：2.4 建筑面积：464万平米
该地块地价及契税已交清，一共办有63本土地使用证，其中2019年办理39本，2019年6月办 理24本（该24本原件现存地产总部），分别登记在惠州首明投资有限公司等8家公司名下，其中： 2019年办理的1603537平方米土地证用于中信华南集团有限公司贷款抵押，抵押期限至2009年10 月30日。
4、厦深铁路占用土地问题。根据政府部门介绍，厦深铁路预计于2019年底通车，政府拟对铁路 建设涉及的21米红线范围内土地进行补偿回收，同时对铁路建设红线两侧各30米范围内土地进行 控制，但不征收。根据公告，厦深铁路建设用地涉及我公司淡水新桥项目5宗土地，其中：惠州 恒嘉公司名下土地3宗，共被征收7,652平方米；惠州威旺公司名下土地2宗，共被征收8,997平方 米。5宗地合计10万平方米，其中将被征收16,649平方米，占淡水新桥项目总用地面积0.86%（未 计30米红线控制影响）。根据2019年2月1日厦深铁路征地听证会公布的处置方案，我公司淡水新 桥项目的16,649平方米土地将被回收，参考评估价给予现金补偿。厦深铁路工期紧，土地补偿征 用时间预计将早于我公司土地整合时间，即使我公司对政府最终出台的补偿方案不同意，政府也 将按照公共利益原则，先行征用并开工建设；若征地补偿标准低于我公司土地账面成本，将形成 我公司部分土地实际先被征用并产生账面损失的情况。
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惠城区房地产市场情况
2009年惠城区共成交商品住宅面积256万平方米。月均成交1767套，相比2019年 月平均700套增大了一倍多，其中3、4、11、12月份成交量较大，月均2000余套，12 月份达到顶峰，成交了3392套。
月份 成交价格
1月 4106
2月 4208
3月 4310
4月 4005
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（四）主要存在问题
1、土地手续未办理完成。该项目土地已办理土地使用证，但未提供建设用地规划许可证，没有 规划条件告知书，土地无法使用。
2、现有土地零散，难以规划利用。该项目一共办理了63本土地使用权证，土地零散分布、形状 极其不规则，难以进行整体策划、规划和开发利用。
3、征地拆迁未完成。该项目的土地使用权证已经全部办理，政府及中洲公司均表示征地已完成、 拆迁尚未完成，但由于土地手续不完全，我公司无法核对。附P30图
惠大铁路
现有村道
厦深高铁22
（二）地块介绍
项目位于惠阳主干道白云路南侧，在区政府新规划的“东拓”片区，定位 为惠阳的“东部新城”，周边有惠澳大道、建设中的厦深高速铁路、惠深 沿海高速（2009年底通车）以及规划的三条轻轨线等便利的交通设施， 建成后将成为惠阳区新的城市中心；厦深高速铁路（计划2019年年底通 车）将经过项目附近并将在此设立惠州站。
系列1
系列2
2019年
2009年
——数据来源：惠州市房产管理局网站 6
惠州土地市场情况
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惠州土地市场情况
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区域市Hale Waihona Puke Baidu情况
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区域市场情况
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区域市场情况
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区域市场情况
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区域市场情况
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2019年房地产市场走势
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2019年房地产市场政策展望
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2019年房地产市场政策展望
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2019年房地产市场政策展望
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2019年政策展望汇总
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2019年大势环境小结
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一、惠州市场情况 二、项目信息概况 三、项目定位思路 四、项目规划建议 五、项目营销计划
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（一）地块区位
占地面积：1,933,640m2 建筑面积：4,640,736m2 容积率：2.4 建筑密度：≤30% 绿地率：≥35%
该项目共63本土地使用权证，土 地面积合计1,933,640平方米，分别 在8家项目公司名下。
5034
36314032
4100
4289 42084310 4533
4330
4019
4005
4195
3392
2208 2328
17681833
2361
成交套数 403 189 397 909 904 573 788 441 706 841 793 651 873
1638 12231271
2003
1月 2月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
惠州淡水新桥项目发展运营整体报告
中信 惠州 2019年2月21日
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目录
一、惠州市场情况 二、项目信息概况 三、项目定位思路 四、项目规划建议 五、项目营销计划
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一、惠州市场情况 二、项目信息概况 三、项目定位思路 四、项目规划建议 五、项目营销计划
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惠州房地产市场情况
◆惠州人口规模 惠州市常住人口为380万,惠城区人口约80万。