实施交楼标准样板房制度

实施交楼标准样板房制度减少商品房质量通病东莞市建设局为进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者的合法权益，确保房地产市场健康发展，根据当前房地产市场形势和相关法律法规的规定，我局从今年5月1日起在全市范围内实施“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。

由于本制度实施时间尚短，还处于摸索和完善的阶段，现进行简单总结，供与大家交流讨论，希能达到抛砖引玉的效果，共同提高我省住房建设工程质量。

一、背景和目的商品房预售具有一般产品买卖所不同的特殊性，就是在于其标的是正在建设且尚未竣工，不能即时移交及办理房屋所有权登记的商品房。

在预售制度下，买房人只见图纸不见实物，交易双方的“标的物”（商品房）并不存在，关于商品房的建筑质量、装修标准、配套设施及设备等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠开发企业提供的售楼书和买卖合同的条款来界定。

可以说，购房者在完全的信息不对称条件下进行了商品房交易。

由此而造成了近年来商品房交易成了消费者投诉热点，房地产买卖合同纠纷成为影响社会安定的因素之一。

自1998年以来，我市房地产投诉不断增多，特别是2007年10月以来，由于房价下跌导致关于商品房买卖的纠纷数量更是大幅上升。

据统计，在我市房地产投诉中，商品房质量投诉约占四成，其中大部分是对建筑质量通病的投诉，如窗台渗水、墙壁开裂、墙面空鼓等质量问题。

在目前的管理模式下，我局尽管花了不少的力气对工程建筑质量进行监管，但质量通病却无可避免地出现，而且大部分的质量通病是在房屋竣工验收之后业主收楼的时候才凸显的。

业主在收楼的时候发现房屋存在质量问题，或觉得房屋未达到原来的预期就会向我们投诉，我们才介入检查。

另外，往往就算通过检查发现的只是很轻微的质量瑕疵，购房者常常会出于各种考虑而不接受整改的处理方式，给我局对房地产市场的管理带来了困扰。

有见及此，我局在年初提出将今年定为“减少住宅工程质量通病年”，将减少商品住宅工程质量通病作为今年工作的重点。

我们认为要减少质量通病和购房纠纷，一是要求各开发企业和施工单位高度重视质量通病的问题，严格把好质量关，从施工源头上做好预防措施；二是要让购房者在预购商品房时，像买其他商品一样，对自己所要购买的商品能有真实的感受，就像买车一样，虽然自己要买的车可能还没有生产出来，但起码通过看样车知道自己要买的车是怎么样的。

今年3月，省建设厅房庆方厅长亲自带队到我市调研房地产市场发展情况的时候，我局汇报了计划实施交楼标准样板房制度的设想，得到了省建设厅领导的重视和鼓励。

之后，经过多次的调研和讨论，我局出台并实施了“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。

二、具体实施方法（一）操作流程（详细的制度见附件）1、交楼标准样板房（以下简称样板房）制度要求房地产开发企业在商品房预售前，按照商品房销售合同装修标准和设计文件要求提前施工完成，日后用于施工单位施工、开发企业销售和房屋交付给业主时作为参照标准。

2、样板房的数量要求以同一期交楼标准设置一套，同时兼顾方便业主参照的原则可以设置多套。

样板房内各部位必须在显眼处明示建筑材料的名称、规格，但不得使用“高级”、“名牌”、“优质”等不确定的字眼。

3、样板房施工完毕后，开发企业在申办预售许可证前向我局提出检查申请，我局组织质监站和房管科进行现场检查，检查结果作为办理预售许可证及进行分户验收的标准。

4、办理预售许可证后，不允许变更样板房。

5、样板房作为业主收楼对照的标准，只能在开发企业发出收楼通知书满三个月及与样板房同一期的商品房取得《商品房权属证明书》后才能撤销。

（二）几个注意事项1、将此样板房区别于作为装修展示用的“样板房”（我们将之定义为装修展示房）。

装修展示房是开发企业为了吸引买家，往往进行了各种装饰甚至改变了原房屋结构以提高商品房档次，购房者看不到房屋本来的结构和摆布，容易造成误导而产生纠纷。

因此，我们要求凡是设置装修展示房的户型，必须相对应设置样板房，让购房者能清楚知道自己能买到的商品房的模样。

2、要求开发企业及施工单位要严格按图施工。

在我局对申报设立样板房的项目进行检查过程中，发现不少开发企业没有按照设计图纸进行施工，主要表现在水电安装不到位、卫生间排水系统的存水弯没有安装、厨房和卫生间墙面防水层的设置高度不够等等。

开发企业的解释是部分做法是惯例，就算按图纸做好了业主在装修的时候通常会废弃重新做，反而造成浪费。

我们认为作为样板房应该要按图施工，至于交付楼房的具体条件就由开发企业和购房者另行约定。

3、要求开发企业和施工单位严格按照建筑规范、紧扣买卖合同附件的装修标准进行样板房施工。

由此，我们制订了指引，要求开发企业按买卖合同所附的装修标准进行设置及标识，不提倡提高标准，做得过于精细，以免施工单位不能在所有房屋保持相同的施工质量，同时避免日后业主收楼时可能产生更多吹毛求疵的纠纷，反而造成与初衷相背离的后果。

三、样板房制度的优点和不足（一）优点1、交楼标准样板房制度一定程度上把商品房质量的行政要求变为开发企业的自我要求和承诺，落实到买卖合同中，形成开发企业与业主的约定，使我们的工作从被动转为主动。

另外，购房者买楼时有实物可参照，从买卖双方及我局行政管理的角度，把销售房屋的质量要求提前实物化，尽量避免事后对不规范施工进行补救的现象，具有一定的实际作用。

2、通过样板房检查，增加开发企业和施工单位的质量意识和管理压力，促进其做好施工质量管理，减少建筑质量通病，督促其严格按图施工。

3、让购房者在卖房的时候能看到所要购买的商品房的模样，区分“交楼标准样板房”和“装修展示房”，降低业主对商品房质量的期望值，既避免业主收楼时因对合同条文的不同理解而造成纠纷，又可减少开发企业发布虚假信息欺骗消费者的行为，有利于营造公正、透明的市场交易环境。

4、有利于严格执行工程竣工验收标准，减少商品住宅工程到竣工验收时出现不满足规范要求的情况。

（二）不足由于本制度实施时间不足两个月，经我局检查的样板房约20例，而且设置了样板房而进行销售的项目还没有达到竣工交付的环节，所以我们还不可能看到购房者对这项制度的反应，对于提高和保证商品房交付质量的作用也还没有体现到。

综上所述，“商品住宅工程交楼标准样板房制度”的实施，旨在促使开发企业承诺公开、规范销售，改变预售制度下交易双方的“标的物”(商品房)并不存在,消费者在交易信息不对称的条件下进行交易的模式，促使开发企业抓好工程质量管理，减少建筑质量通病。

由于没有经验可供借鉴，我局也是在工作中不断摸索、不断总结。

但我们觉得这项制度有利于提高商品房质量，减少投诉，是值得继续深化和完善的。

东莞市建设局东建房〔2009〕2号关于实施商品住宅工程交楼标准样板房制度的通知各镇（街）规划建设办，松山湖规划建设局，虎门港管委会，东莞生态园管委会，各房地产开发企业：为进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者的合法权益，确保房地产市场健康发展，按照相关规定要求，结合我市的实际情况，经研究，决定从2009年5月1日起在我市实施商品住宅工程交楼标准样板房制度。

现将有关要求通知如下：一、本市于2009年5月1日后申请办理《商品房预售许可证》的项目必须按要求设置交楼标准样板房。

二、交楼标准样板房（以下简称样板房）是房地产开发企业（以下简称开发企业）在商品房预售前，按照商品房销售合同装修标准和设计文件要求提前施工完成的，用于施工单位施工、开发企业销售和房屋交付给业主时作为参照标准的住宅单元。

三、作为室内装修参考展示的装修展示房不属于交楼标准样板房范围，开发企业可以根据实际需要同时设置，但必须在装修展示房入口处明示“装修展示房，仅供装修参考，交楼标准详见样板房”标牌，规格不小于200X400mm。

四、开发企业在申办《东莞市商品房预售许可证》前应按下列要求设置样板房：同一期相同交楼标准交付的多层或高层商品住宅设置一套或以上的样板房；别墅（包括联排别墅）设置一套样板房。

凡是设置装修展示房的，必须设置与展示房相同户型的商品住宅样板房。

五、样板房的具体要求如下：（一）样板房入口处应悬挂“客户收楼样板房”的标牌；（二）在样板房内客厅墙面明显处悬挂《样板房装修标准、设备情况备案表》（合同标准）公示牌，公示牌的规格不小于600X900mm；（三）样板房内各部位显眼处须明示建筑材料的名称、规格（说明必须清晰，不得使用“高级”、“名牌”、“优质”等内容不确定的字眼）。

六、在样板房施工前，开发企业应及时向市质监站递交《东莞市商品住宅交楼标准样板房基本情况登记表》。

七、样板房施工完成经施工单位自检合格后，由监理单位进行验收。

验收合格后，开发企业应在申请办理《商品房预售许可证》前，向我局申请样板房检查（建设局办事大厅3号窗口）。

（一）我局将组织市质监站和房管科进行现场检查：1、市质监站负责对样板房的施工质量是否符合国家现行规范及设计图纸要求进行检查，并对开发企业组织的交楼样板房质量验收进行监督。

监理单位、设计单位及施工单位应参加样板房质量验收；2、房管科负责对样板房的设置标准是否符合商品房买卖合同约定的条款进行检查；3、对于卫生间等有防水要求的部位应在检查前48小时进行泡水试验；4、交楼样板房的验收标准将作为住宅工程分户验收工作的标准。

（二）样板房检查符合要求的，房管科和市质监站将发出检查意见书。

意见书一式二份，一份用于样板房现场《样板房装修、设备情况备案表》上公示，一份作为办理《东莞市商品房预售许可证》的必备资料。

对检查不符合要求的，我局将发出整改通知书，待整改完毕后开发企业应向我局重新申报检查。

八、已办理《东莞市商品房预售许可证》的，不允许变更样板房。

开发企业在销售商品房时，应书面告知购房者样板房的具体位置。

九、在样板房撤销前，购房人收楼后发现所购商品房达不到样板房标准的，可向开发企业提出整改要求，开发企业必须无条件进行整改，直至达到样板房标准为止。

已进场装修或已经使用的商品房不适用样板房标准，发现质量问题按照《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）及开发企业提供给业主的《商品房质量保证书》相关内容和规定处理。

十、样板房需在房地产开发企业发出收楼书面通知书满三个月及与样板房同一期的商品住宅取得预售商品房的《商品房权属证明书》后才能撤销。

已出售的样板房需在样板房撤销后才能办理交楼手续。

十一、本市建设的廉租房和经济适用房参照执行。

附件：《样板房装修标准、设备情况备案表》二○○九年四月十五日附件：《样板房装修标准、设备情况备案表》一、样板房装修材料（示范文本）二、共用设施与设备：。