最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成(1)
最高院民一庭民商事审判若干疑难问题一
最高院民一庭民商事审判若干疑难问题一目录1、房屋承租人优先购买权的效力问题2、交房、办证与诉讼时效问题3、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题4、善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准问题5、对交通事故形成原因的举证责任应由谁来承担问题6、生效裁判的事实证明效力问题7、责任保险人的诉讼地位如何确定问题8、由亲属参与民事纠纷的调解代当事人签订的赔偿协议是否构成表见代理问题9、第三人介入侵权情形下安全保障义务人的赔偿责任问题10、夫妻一方所在企业发放的买断工龄款是否属于夫妻共同财产问题11、被告作为无过错方提出离婚损害赔偿的请求是否构成反诉问题12、侵权事实存在，但侵权造成的损害数额大小无法确定或者难以确定的，应如何处理问题13、农民自建住房是否适用《建筑法》问题14、共同过失致人损害的责任承担问题15、他人能否代理限制民事行为能力人或无民事行为能力人提起离婚诉讼问题16、婚姻关系存续期间能否分割夫妻共同财产问题17、相对人未进行催告，解除权人行使解除权是否有期限限制问题18、亲子鉴定能否强制问题缪晓军整理1、房屋承租人优先购买权的效力问题理论界或实务界的不同观点：第一种观点：人民法院可以直接判决承租人以出租人与第三人之间的买卖合同所确定的价格购得房屋。
第二种观点：法院只能判决撤销出租人与第三人之间的买卖合同。
第三种观点：当事人提出无效合同确认之诉，人民法院既可以根据当事人的请求作出判决，也可以根据形成权的理论，依法支持当事人直接购买房屋的诉讼请求。
最高人民法院民一庭对该问题进行研究后，形成两种观点：多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。
将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。
它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。
对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。
所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。
新编版最高人民法院司法观点集成阅读记录
《新编版最高人民法院司法观点集成》阅读记录目录一、最高人民法院司法观点集成概述 (2)1.1 本书编纂目的与特点 (3)1.2 本书适用范围与适用方法 (3)二、最高人民法院司法观点分类详解 (4)2.1 法律适用 (6)2.1.1 审判指导 (8)2.1.2 司法解释 (9)2.1.3 操作指南 (10)2.2 诉讼程序 (11)2.2.1 立案审查 (12)2.2.2 一审程序 (13)2.2.3 二审程序 (14)2.2.4 再审程序 (14)2.3 执行工作 (16)2.3.1 执行程序 (17)2.3.2 财产调查与控制 (19)2.3.3 强制执行 (20)三、最高人民法院司法观点案例分析 (20)3.1 最高人民法院指导性案例 (22)3.2 最高人民法院典型案例 (23)3.3 最高人民法院裁判规则解析 (24)四、最高人民法院司法观点研究与发展 (26)4.1 司法观点的发展趋势 (26)4.2 司法观点的实践与应用 (28)4.3 司法观点的改革与创新 (29)一、最高人民法院司法观点集成概述《新编版最高人民法院司法观点集成》是一本全面汇集最高人民法院审判理论和实践成果的专业书籍。
本书以最高人民法院的司法解释、司法政策和裁判结果为基础，通过整理和分析，提炼出最高人民法院在民事、刑事、行政等各个领域的司法观点。
本书旨在为法律工作者、学者和广大读者提供一个全面、系统、深入的最高人民法院司法观点的参考资源。
通过阅读本书，读者可以快速了解最高人民法院的司法标准和态度，为自身的法律实践提供指导和参考。
本书共分为十个部分，涵盖了最高人民法院司法观点的各个方面。
每个部分都针对特定的法律领域，如民法、刑法、行政法等，进行了详细的阐述和分析。
本书还结合具体的案例，对最高人民法院的司法观点进行了生动的解读和评述。
《新编版最高人民法院司法观点集成》是一本极具价值的法律著作，对于法律工作者、学者和广大读者来说，是一本不可或缺的参考书。
最高法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。
今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成。
最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。
(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。
其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。
(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。
(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担违约责任⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信⽤原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充;有的判决开发商承担缔约过失责任，除适⽤定⾦罚则外，另需承担⼀定赔偿损失的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。
该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。
本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。
一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。
商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。
二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。
三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。
具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。
四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。
双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。
但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。
五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。
违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。
同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。
六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。
新编最高人民法院司法观点集成
新编最高人民法院司法观点集成司法观点集成最高人民法院一直致力于加强司法体系建设，保障法治的顺利实施。
在新时代背景下，最高人民法院提出了一系列具有指导意义的司法观点，以进一步推动我国司法改革的深入发展。
1. 坚持以人民为中心，实现司法公正最高人民法院强调，审判工作的出发点和落脚点应当是人民群众对司法公正的期待。
法官们应当自觉践行中立、公正、廉洁的职业操守，确保全体当事人享有平等的诉讼权利。
保护人民群众的合法权益，加强对弱势群体的司法保障，是司法工作的根本目标。
2. 推进智能化、信息化建设，提升司法效果随着科技的发展，最高人民法院强调智能化、信息化建设在司法工作中的重要性。
利用大数据、人工智能等技术手段，可以提高案件审理的效率和准确性，更好地保障司法公正。
同时，加强信息公开工作，提高司法透明度，让人民更好地参与到司法活动中来。
3. 规范裁判尺度，实现审判一致性为了加强对裁判尺度的规范化管理，最高人民法院强调要加强对裁判标准的制定和共享。
通过建立统一、公正、透明的案例指导制度，实现审判一致性，提高裁判的科学性和规范性。
此举可以有效降低司法的不确定性，提高司法公信力。
4. 提升院校法学教育水平，培养高素质法官最高人民法院重视法学教育在培养高素质法官方面的作用。
鼓励高校加强法学人才培养，注重培养法律实务能力和职业操守，提高法官的专业素质。
此外，最高人民法院鼓励法院开展与高校的合作，推动司法教育与学术研究的深度融合。
5. 加强国际交流与合作，提升司法影响力最高人民法院倡导积极参与国际交流与合作，提升我国司法的国际影响力。
通过与其他国家和地区的法院进行交流与合作，增进相互了解，借鉴外国先进经验，提高我国司法改革的水平和质量。
同时，也可以更好地推动国际法治秩序的建设，为国际社会提供中国智慧和方案。
总之，最高人民法院的司法观点集成在于坚持以人民为中心的原则，推进司法改革，提高司法效果和公正性。
这些观点的提出，必将进一步推动我国司法体系的健康发展，更好地服务于人民群众的法治需求。
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院公告法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条、本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）-
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
最高法院商品房买卖合同司法解释中若干条款之质疑
最高法院商品房买卖合同司法解释中若干条款之质疑《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。
自２００３年６月１日起施行。
该解释实施后，在司法实践中，人民法院审理商品房买卖合同纠纷均依据该解释进行判决，但笔者认为，该司法解释中的一些规定不很明确，容易引起争议，更有甚者，有些条款与法律、法规相抵触，还有一些条款的规定不符合物权法理论中已经确立的基本原则，现阐述如下：1、关于该司法解释适用范围的疑问该司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
”因为对该条适用范围的理解不同，实践中有较大争议。
首先，根据该条规定，对二手房、房改房、集资房等纠纷均不能适用该司法解释来判决，那么经济适用房呢？如果仅从该规定的字面理解，经济适用房也应该属于第一条规定的范围，但因为对该解释的狭隘理解，在司法实践中，审判人员大都把经济适用房纠纷的法律适用排斥在该司法解释之外。
其次，开发商销售未经批准而与他人联合开发的房屋。
开发商提供资金、其他单位提供土地使用权，联建房屋，项目以联建单位名义报建，开发商将约定分配归其所有的房屋作为商品房对外销售，是否适用该《解释》有争议。
2、未办理预售许可登记的买卖合同的效力问题该解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”这一规定，明显与法律相违背。
根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
因此，未取得商品房预售许可证的，根据《房地产管理法》的规定，应当是禁止出售房屋的，如果未取得商品房预售许可证，签订的房屋买卖合同应该属于无效合同，最高法院的这一规定实际上保护的是开发商的利益，为开发商非法融资大开方便之门。
关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的解读及提示
２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），并公告宣布该解释将自２００３年６月１日起施行。
《解释》出台的目的在于保护参与商品房买卖合同的各方当事人的合法权益，逐步规范商品房交易市场的交易行为，最终保护商品房交易的安全和稳定。
正确理解该《解释》，对于开发商规范经营行为，正确处理纠纷、购房人防范购房风险，理智对待因购房而产生的纠纷、商品房交易的参与者保护自身合法权益都有重要意义。
下面就作者本人的理解，对《解释》作出解读及相关提示：首部为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
解读或提示：《解释》的首部明确了两个问题：第一，本解释的适用范围。
本解释只适用于商品房买卖合同纠纷的解决。
第二，本解释依据较高阶位的法律制定。
本解释依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定及精神制定，其效力高于相关部门或地方的法规、规章。
如果相关部门或地方的法规或规章与本解释存在冲突，则人民法院在审理这类纠纷时，将不会适用相关部门或地方的法规或规章。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
解读或提示：本条通过对商品房买卖合同下定义的方式，进一步明确了本解释的适用范围。
解释中所谓商品房买卖的行为是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言的。
经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素相当高，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同；个人私房的交易中，交易各方都不是开发商，他们之间的交易不经过生产到进入销售领域的过程，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，即通俗所讲，是一手房与二手房的区别。
商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成
商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成作者：刘文君来源：《法制与社会》2020年第08期关键词商品房买卖合同合同纠纷司法审判如今，社会主义市场经济迅速发展，为营造良好环境、维护市场秩序，房地产企业应强化市场经济意识，并严格按照法律法规要求规范买卖合同签约、履约行为。
当前商品房买卖合同纠纷动态变化，从长远角度来看，审判观点集成式创新具有必要性和迫切性。
（一）预售许可证未发放情形下效力认证无预售许可证签署商品房买卖合同，从购房主体知情签署、购房主体不知情或受骗签署这两种情况进行分析。
如果购房者因粗心忘记查看预售许可证，毅然做出购买决定，则法律会保障买卖合同效力，意味着购房者需承担相应责任。
如果开发商存在欺骗行为，即刻意隐瞒或出示非真实预售许可证，则买卖合同失去法律效力，这时开发商要依法赔偿相应损失。
（二）无登记备案手续情形下的效力认证购房者签署商品房买卖合同后，应到产权登记部门备案，如果登记备案环节缺失，那么开发商极易在利益驱使下引发一房两卖现象，对于后续纠纷问题，开发商需承担一定责任。
换言之，经登记备案的商品房买卖合同具备法律效力。
基于签署合同角度分析，合同签署双方应围绕备案合同法律效力协商一致，待符合登记条件后进行登记确认，否则合同无法律效力。
（三）按揭买卖合同方面的效力认证商品房买卖合同与按揭买卖合同独具法律效力，但购房主体与开发商签署合同的法律效力直接影响按揭贷款合同法律效力。
一旦商品房买卖合同法律效力因种种因素弱化，则对银行产生系列化负面影响，对于按揭银行来说，能够借助法律法规维护合法权益。
随着市场的不断发展，商品房借贷关系未结束前存在转卖行为，如果抵押银行不知情，那么商品房自身价值存在贬值风险，并且接受商品房的第三方将承受一定经济损失，致使交易市场混乱。
在此期间，根据住房抵贷款登记制度予以处理，充分保障并发挥银行权利。
（一）违约表现商品房买卖合同违约主要表现在两方面，即先卖后抵和一房多卖。
最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件
最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件最高院关于房屋买卖合同纠纷案件的相关意见1、商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系问：作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效?答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。
《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。
这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。
预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。
预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。
预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。
既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。
未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
最高法关于商品房买卖纠纷若干解释
最高法关于商品房买卖纠纷若干解释
最高法关于商品房买卖纠纷若干解释是指最高人民法院发布的关于商品房
买卖纠纷的司法解释，主要包括以下内容:
1. 商品房买卖合同约定不明确或者违反法律规定，导致合同无法履行，当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
2. 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房购买人遭受损失的，商品房销售者应当承担赔偿责任。
3. 商品房买卖中，房地产开发企业未告知购房人擅自变更规划设计，导致购房人投诉的，房地产开发企业应当承担相应的法律责任。
4. 因商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未及时办理产权登记而发生纠纷的，由房地产开发企业承担责任。
5. 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
6. 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
7. 商品房买卖合同约定或者当事人约定违约金过高的，当事人可以请求人民法院适当减少违约金。
8. 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况支付违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
9. 商品房买卖合同约定或者当事人约定支付违约金数额超出造成损失的百分之三十的，一般可以视为当事人已经履行了主要义务，对方接受的除外。
10. 当事人请求解除合同的，应当按照合同法第九十三条第一款的规定处理。
当事人可以请求赔偿损失，也可以请求继续履行合同。
以上是最高法关于商品房买卖纠纷若干解释的主要内容，这些解释对于解决商品房买卖纠纷具有重要的指导和参考价值。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
司法解释的理解与适用
近年来，随着房地产市场的持续火爆，商品房买卖合同纠纷案件
也逐渐增多，对于这类案件的审理，最高人民法院也出台了关于审理
商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，对于理解和适用这一司法解释，需要注意以下几个方面。
首先，对于此司法解释的适用主体范围，应该明确。
司法解释明
确规定适用于商品房买卖合同纠纷案件，但除此之外，也适用于解决
因房屋出租、广告宣传等产生的法律纠纷。
因此，在处理此类案件时，应该明确案件属于什么类型的纠纷，并按照相应的规定进行处理。
其次，需要注意司法解释中的一些具体规定。
例如，司法解释明
确了房屋的填充、保暖等建筑标准，以及在交付前应该进行的设施设
备检查等要求。
此外，对于房屋质量问题，司法解释也规定了若干条款，如承诺房屋质量，出售住房应达到规定的保修年限，存在重大质
量问题应当进行退房处理等。
在实际审理过程中，应该据此进行细致
的调查与核实，并据以作出判决。
最后，对于审理此类案件的规定和程序，也需要进行了解和掌握。
司法解释明确了涉及房屋交付、质量、物业服务等多个方面的判决标准，并规定了强制执行程序、审理期间的证据保全、鉴定等工作。
因此，在审理此类案件的过程中，应该根据司法解释的规定，对证据进
行保全和审查，并明确本案的判决标准和程序。
综上所述，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释，对于处理这类案件具有重要意义。
在实际操作中，需要对其规定进行深入的理解和适用，严格遵照标准进行审理，切实保障当事人的合法权益。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释8篇
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释8篇篇1一、引言为了规范商品房买卖合同纠纷的司法解释，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律，结合审判实践，制定本司法解释。
二、合同主体1. 当事人：商品房买卖合同的当事人包括买受人和出卖人。
买受人是指购买商品房的自然人、法人或其他组织；出卖人是指出售商品房的自然人、法人或其他组织。
2. 资质要求：出卖人应当具备房地产开发资质，且销售的商品房应当符合国家质量标准。
买受人应当具备相应的民事行为能力。
三、合同订立1. 合同形式：商品房买卖合同应当采用书面形式，明确双方当事人的权利和义务。
2. 要约与承诺：出卖人发布的售房广告、宣传资料等视为要约邀请，买受人根据该等要约邀请作出购买决定并签订合同的，视为承诺。
出卖人应当按照承诺的内容履行义务。
3. 合同内容：商品房买卖合同应当包括以下内容：（1）当事人的姓名或名称、地址、联系方式等基本信息；（2）商品房的基本情况，包括房屋位置、面积、布局、装修等；（3）商品房的销售价格、支付方式、支付时间等；（4）交付使用条件及日期；（5）质量保证及保修责任；（6）违约责任及解决争议的方式等。
四、合同履行1. 支付价款：买受人应当按照合同约定的时间和方式支付价款。
出卖人应当出具合法的收款凭证。
2. 交付商品房：出卖人应当在合同约定的交付使用条件下，将商品房按时交付买受人。
如因出卖人的原因导致延期交付的，出卖人应当承担相应的违约责任。
3. 房屋质量：商品房应当符合国家质量标准，并由出卖人承担保修责任。
保修期满后，买受人需要继续维修的，应当与出卖人另行协商。
4. 面积差异处理：如果商品房的实际面积与合同约定的面积存在差异，双方当事人应当根据实际情况协商解决，协商不成的，可以申请仲裁或提起诉讼。
五、违约责任1. 买受人违约责任：买受人未按照合同约定支付价款的，应当承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。
商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成分析
商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成分析作者：周记南来源：《法制与社会》2020年第03期摘要近年来，在房地产市场不断变化发展的影响下，我国的商品房的销售政策、销售模式以及销售价格等都发生了巨大的变化。
房地产行业新政策的实施对于商品房的买卖交易进行规范，进一步优化了商品房买卖合同纠纷的审理标准。
但是，由于商品房销售模式、房屋价格的变动，使得商品房的买卖合同纠纷呈现出新的发展态势。
本文主要围绕商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点展开分析，旨在探寻商品房交易良性发展的有效途径。
关键词商品房商品房买卖合同审判观点疑难问题有效途径中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.193 87/ki.1009-05 92.2020.01.267中国市场中的商品房兴起于八十年代，是由政府有关部门批准的，一般的商品房土地使用期限包括40年、50年、70年。
商品房主要是指在市场中可自由交易用于出售出租的房屋，具体涵盖了住宅、商业用房以及其他的建筑物。
随着时代的发展，市场上涌现了不同形式的商品房，商品房的质量也从原来的单一形态，逐渐扩展到美观和安全，这种变化在一定程度上难以保证商品房的交付标准和质量。
因此，为促进商品房买房交易的合理化、规范化发展，必须对其存在的买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成进行具体的探索讨论。
（一）房价波动引起的合同纠纷商品房价格上涨是引发商品房买卖交易合同纠纷及疑难问题的关键因素，在商品房价格持续增长的趋势下，商品房开发商为抓住机遇赚取更多的经济利益，通常会寻找各种理由和不恰当的手段解除或是终止与买受人所签订的房屋买卖交易合同，甚至是主动承担合同違约金来尽快解除商品房的交易合同。
另外，商品房价格下调也是引起房屋买卖交易纠纷问题的主要原因，商品房价格下降就会导致已经提前交付房款买受人出现单方面违约的情况，他们要求解除商品房的交易合同、要求商品房开发商补齐中间差价，而商品房开发商则要求买受人依照原来的商品房买卖合同执行或是主动承担违约金。
商品房买卖合同纠纷中的几个问题(1)
商品房买卖合同纠纷中的几个问题笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。
实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。
对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。
有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。
还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。
一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。
上述司法解释亦不例外。
该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。
基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。
对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。
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最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成(2011-05-17 10:49:57)一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担违约责任【编者按】目前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点并不统一，有的判决开发商依据诚实信用原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充；有的判决开发商承担缔约过失责任，除适用定金罚则外，另需承担一定赔偿损失的责任。
出现以上不同判决，究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书中关于违反认购书应如何承担法律责任态度不明朗，未作出清晰、明确、有说服力的表态，下级法院作出截然相反的判决都能从该书中找到判决理由，以致各地法院在处理具体案例时出现法律适用的混乱局面。
不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决，显然违背“相类似者，应为相同的处理” 的法理，无疑会损及法律的权威性。
下面是《最高人民法院公报》发布的案例，能够说明最高人民法院倾向性意见，购房者要求开发商承担100万元损失，一审判决赔偿1万元，二审判决赔偿15万元，如此大的数额差，也同样值得深思。
仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（二审法院：上海市第二中级人民法院）《最高人民法院公报》（2008年第4期）[上海市虹口区人民法院一审查明] 2002年7月12日，原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。
如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。
如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。
意向书对楼号、房型未作具体明确约定。
上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。
2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。
但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。
2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。
被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。
双方因此发生争议，原告遂诉至法院。
[原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。
[上海市虹口区人民法院认为] 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。
2、根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。
3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。
4、被告构成违约。
[上海市虹口区人民法院判决] 一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》；二、被告返还原告意向金2000元；三、被告赔偿原告经济损失10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。
一审案件受理费15260元，由被告金轩大邸公司负担。
仲崇清不服一审判决，请求二审法院撤销原判，依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼请求。
[上海市第二中级人民法院二审认为] （其他理由与一审相同）金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。
因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。
一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。
为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。
仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失，但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况，且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。
另外，虽然仲崇清按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。
故仲崇清主张的赔偿金额，不能完全支持。
一审案件受理费人民币15260元，二审案件受理费人民币14350元，均由金轩大邸公司负担。
二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费[导读与说明] 商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，最高人民法院对此作出了批复。
[最高人民法院民一庭意见] 善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。
该函全文如下：辽宁省高级人民法院：你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。
关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。
也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现为由，要求解除合同最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。
其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。
《中国民事审判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208页，最高人民法院民事审判一庭编。
四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任[案情]李某从某开发商处购得一处住房，总价款183万元，合同未就房屋内管线铺设问题进行约定，交房前开发商致函李某，“由于您的房屋中有管道通过（暧气管等），故在装修时进行了局部处理，局部吊顶较低，但不影响您居室的使用和美观。
”李某回函房地产公司，“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司进行公共通过管道安装，请立即予以拆除。
”[第一次诉讼]要求开发商拆除公共管道。
[法院判决]因该管道系多家业主共用，拆除该管道损害其他业主利益，驳回起诉。
[第二次起诉]要求开发商承担违约金86000元；如不能认定开发商违约，要求开发商对因房屋中添设管道致房屋价值贬损部分进行补偿。
[评估]法院委托价格认证中心评估，该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2%最高人民法院审判业务意见（民一庭意见）虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。
《民事审判指导与参考》2008年第2辑，法律出版社2008年版，第90—92页。
五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋三门峡水利管理局（买方）诉郑州市配套建设公司（卖方）房屋买卖合同纠纷案（判决时间：2004年3月11日，二审法院：河南省高级人民法院）《最高人民法院公报》2004年第8期[判决摘要] 配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
因此，买方水利管理局的诉讼请求应予以支持。
从合同约定及诚实信用、公平原则出发，卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。
依双方合同约定，卖方拖延两个月以上交付房屋，应赔偿买方与定金相等的损失，即736万元。
由于买方尚有643．95万元购房款未付，可与卖方支付的赔偿金相抵。
卖方辩称房屋已处置给第三方，合同不能继续履行的主张不符合法律规定，不予采信。
六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？[问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。
第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。
[问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：第一种意见，出卖人所承担的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。
如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。
因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。
第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
[最高人民法院民一庭倾向性意见]一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。