物业纠纷案例解析

地下车库进水车泡汤物业被判担责三成暴雨来临时，物业若防范、抢险不到位，导致车库被淹，业主的车受损，需担责。

近期正是厦门暴雨多发的季节。

停在地下车库的车子被淹，遭遇这样的倒霉事，业主们该找谁讨说法呢?昨日，思明区法院公布相关案例，法官也提醒物业管理公司尽到责任，否则就得按过错程度支付相应赔偿。

案情车库已是第二次被淹，爱车维修费花了1.6万多元大半辆车泡在水中，而且已经是第二次了，许先生郁闷坏了，他认为物业准备的沙包、闸板都是摆设，根本不管用。

在爱车修理恢复后，他状告物业管理公司，要求赔偿。

2013年7月19日凌晨，雨水灌入了东浦路某小区的地下车库，等隔天许先生发现时，爱车已被泡坏。

他为此花了1.6万多元的维修费。

许先生说，这已经是车库第二次被淹了，物业公司作为车库的管理人，在第一次车库被淹后，没有吸取教训排查隐患，进行有效的整改。

车库入口处的两块拦水铁闸板形同虚设，根本不管用，物业也未及时通知车主转移车辆，或者采用沙包堵漏、水泵排水等有效措施，导致水深达90厘米，给车辆造成了很大的损坏。

物业对此表示委屈，物业说，当时连续两次台风给厦门带来了暴雨，小区地势较低，又靠山，才会导致泥沙伴着雨水灌入车库，加上又发生在凌晨，很多业主都在熟睡中。

“这是不可抗力。

”物业还表示，台风来临前，他们已经分发了提醒业主的相关通知。

许先生又提出反驳，他说，监控录像显示，物业只通知了一部分车主挪车离开车库，而且事发时，水泵没有办法使用，防范措施不到位。

判决：物业防范、抢险不到位，承担30%赔偿责任。

思明区人民法院分析认为，小区的物业应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定，对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。

面对台风将在短时间内影响厦门这一特殊情况，物业理应对可能发生的灾情进行一定的预判，并尽力采取相关措施，防范灾情的发生，并在灾情发生后进行有效抢险。

在本案中，物业除举证证明其曾发出一纸“台风警报”外，并未举证证明其事发前采取了哪些防范措施，事发时采取了哪些抢险措施以及是否及时通知了许先生。

因此，物业存在防范、抢险不到位的过错。

然而，也要考虑到强降雨引发自然灾害，属于不可抗力，即使物业事发前防范到位、事发时抢险及时，也极可能无法避免地下车库被淹的后果。

最后，法院酌定物业承担30%的赔偿责任，判决物业公司支付约4900元的赔偿。

说法：物业有义务预报暴雨，事先采取措施事后补救法官表示，物业公司从业务和法律的角度上应履行三方面的义务，即日常暴雨预报和提醒义务；对管辖范围内的特定对象将遭侵害有所预知，有事前通知相关业主的义务；发现车库进水后应及时采取合理、有效的措施，如排水、拖车等，有事后及时补救的义务。

为避免不必要的损失，物业企业应做好早期介入、接管验收工作，以及后期日常对车库设施设备的维护保养，堵住地库进水的源头。

同时，要加强对应急预案的准备与演练，做到暴雨前后有预防和应对措施，并及时与业主进行良好沟通，共同化解淹水问题，尽量将损失降到最低。

业主家进水责任归谁？进水原因首先需要说明的是，本文所涉及的案例——业主家进水，以致装潢设施受损，其原因不是由房屋质量造成的。

这里主要探讨的是：业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系，这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素1. 业主自己当初装修不当；2. 楼上业主装修或使用不当；3. 物业公司服务管理不善。

狂风暴雨来临那是一个台风肆虐的夜晚。

整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。

凌晨一点左右，已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒，他连忙查看房屋，发现天花板、墙面已有大量水渍，且还在不断加剧和蔓延。

从现场分析来看，水源应该是从楼上601室流下来的。

陆先生正好有楼上业主陈女士的手机，就立马打了过去。

还好电话通了，但陈女士告诉陆先生，她不在家，她的家也不可能进水，因为她出门时都已检查过窗门房门，没有必要回家再查看房屋，随即挂断了电话。

此刻，才一会儿功夫，陆先生家的客厅也出现了渗水，这让他感觉事态远比想象的更为严重。

见陈女士推脱，他连忙打电话给物业。

物业维修人员在第一时间及时赶到。

经分析，渗水确是因楼上601室所致，而现在601室家中无人，物业虽有应急预案，但在相关人员还没到场并确定方案的情况下，不能贸然进入601室。

物业开始给陈女士打电话，但陈女士还是不相信家中会漏水，要等天亮才回来。

情况紧急，陆先生只能拨打110。

民警赶来来了，再次打电话给陈女士，要求其立即回家。

这时，陆先生的家已经水溢四处，家里所有能用来盛水的器具都用起来了，但是，依然赶不上水势蔓延的速度。

周围邻居也赶来帮忙，拿来器具投入人水大战。

同时邻居也打电话给陈女士，述说这里的情况。

陈女士终于认识到了事态关系自己。

答应马上回家。

几种原因分析一场水浸房屋，把陆先生家的装修搞得面目全非，也把陈女士的家搞得伤痕累累。

征得陈女士同意后，物业把封闭的落水管打开，从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物，可以断定，这是陈女士当初在装修房屋时，施工队“坼烂污”留下的。

由此得出的结论是事发当天突发特大雨水，远远超出了正常水量；水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量，而封闭的雨水斗更造成排水困难。

地漏又被封堵，致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。

各自辩解理由责任该由谁来承担呢？陆先生是无辜受害者，要求赔偿理所当然。

陈女士也认为自己是受害者。

开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了，因此属于内阳台性质，自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏，也是根据内阳台的性质理所当然封闭的，并无不妥，且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏，自己没有过错。

要让物业公司承担责任，那就更是叫屈了。

他们是中途接手这个小区的，整个小区当初就是全部封闭的内阳台，不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。

物业再发整改通知已是不现实；陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致，而漏水不又是她自己装修不当所致；再说，物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工，更无法知道水管的雨水斗处会有异物，而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。

物业平时已经疏通了公共管道，事发当天也及时赶到了现场进行了处置，事后也为陆先生额外做了清扫等工作，因此物业只要尽职就不应该承担责任。

法院起诉些后物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜。

陆先生很明确，要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失。

几次协调未果后，陆先生将陈女士列为第一被告，物业列为第二被告，一同告上了法庭，要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。

本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。

为此，法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。

鉴定部门上门查看、调取了有关资料，得出的结论为：601室阳台水管进入了垃圾杂物，影响了排水通畅，恰逢当天暴雨，以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出；且当初601室业主在装修时，将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内，以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出，水也无法尽快从地漏排出；而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。

至于修复费用，经过再次鉴定结论费用为6068元。

据此法院判决结果为：601室的陈女士承担本次进水事件的70%责任，承担的费用为4247元；物业公司承担30%责任费用为1971元。

鉴定费用也按此比例各自承担。

后续报道本案到此并未了结。

601室陈女士在赔付了楼下501室的损失后，认为既然法院判了物业有一定的责任，那么，对自己家的损失也应负有责任。

于是，一纸诉状又将物业告上了法庭。

要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元。

法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定，结论为修复费用在9385元。

法院按照上次的法律文书，判决物业公司对陈女士承担30%的责任，赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用，驳回了其他的诉讼请求。

结束语一起进水案件，引发多起诉讼，累计耗时跨了二年，各方都已筋疲力尽；同时陆先生为此也与陈女士结下了怨，而陈女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元；作为物业公司赔付金额虽然不是很高，但也不得不为本案买了二次单。

笔者接到类似这样的进水案例已有多起。

受损业主或告相邻业主或告物业公司，那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责，担什么样的责？法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。

那么，作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失，注意安全防范呢？本文如果算是一把钥匙，但愿能开启阅者的思索和启迪之门。

停车管理：业主汽车在小区内被划，物业公司应承担保管合同违约责任吗？——河北省某小区业主与物业公司车辆保管合同纠纷案基本案情李某居住在河北省某小区，该小区由一家在河北省注册的三级资质物业公司进行管理。

李某将私有轿车停放在物业公司指定的停车位上，并按时交纳了停车管理费用。

2009年9月20日，李某发现其轿车在物业公司停车位前保险杆到后保险的左面被严重划伤，轮胎被扎，后李某向物业公司反映情况，物业公司一直没有答复李某。

2009年9月20日，经李某申请，区公证处对其轿车损伤情况进行了公证（详见录像光盘）。

李某支付公证费1000元。

2009年10月10日李某又发现其车辆后面又被人划伤，李某将此情况告知物业公司。

2009年11月12日，物业公司会计给原告出具一份证明，证明主要内容是：兹有李某车辆免半年停车费，具体时间为2009年11月5日-2010年5月5日。

2009年12月29日，李某到汽车维修站对其轿车维修进行评估。

汽车维修站给李某出具的结算单为6500元。

后李某多次找过物业公司协商赔偿未果，李某将物业公司起诉至人民法院，请求判令被告赔偿原告私人轿车因两次深度划伤及轮胎损坏费共计8000元。

被告物业公司辩称：1、答辩人与被答辩人之间没有财产保管关系，被答辩人的要求于法无据。

2、被答辩人的车辆，无权停放在小区。

3、被答辩人的车辆系他人损坏，答辩人不应承担赔偿责任。

综上，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。

请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。

原告李某为证明其主张向法庭提供以下证据：证据1、小区便民联系卡，证明本案原告是被告物业公司的管辖居民。

证据2、原告交停车费收据，证明物业公司有义务对原告的汽车进行看管。

证据3、物业公司免费停车证明，证明事发后，物业公司承认对此事负有责任，以免半年停车费作为补偿，而原告对此决定表示不同意。

证据4、两份公证书，证明事发现场，原告汽车两次被划伤，及车胎被刀子刺破的实际情况。

证据5、本案公证费发票及汽车修理结算单，证明本案公证费1000元，汽车修理费6500元，加本案诉讼费500元，共计8000元。

被告物业公司为证明其主张向法庭提供以下证据：证据1、小区物业管理服务承诺一份，证明我公司对该小区实行物业服务，对公共部位实行安全保护，对小区内私人物品不存在保全保护职责，同时对业主车辆停车不存在保管关系。