20160424-莘庄天荟项目提报报告汇报版(世联)

14.6 2.0
吴泾
2015年项目周边区域典型二手房成交面积结构
500 400 300 200 100
0
80平以下 80-90平 90-100平 100-110平 110-120平 120-130平 130-140平 140-150平 150-180平 180平以上
成交套数
4 大部分二手房小区品质存在缺陷，市场期待高品质新盘释放
非传统豪宅区域
莘庄目前在人们心中并非高端豪宅区域，产品基本上属于刚需首改型。
莘庄?
非城市核心区 非传统高端豪宅区
难以做出城市标杆形象！ 难以做出全市影响力!
对于这些， 我们说“不”
站在一座城市发展的轨迹上， 站在未来的角度
跳 出
来 再看莘庄
魔都__上海
The following takes place in SHANGHAI…
① 小区内部环境较好； ② 周边配套齐全，近端有20万方的
仲盛购物中心。
① 内部景观设计与水景交 相辉映；
② 紧邻地铁1、5号线，周 边配套齐全。
不足
① 户均车位约0.8，数量有所不足。
① 开发时间较早，部分外立面已做二次修 补，形象品质下降；
② 车位配比也较低； ③ 多层公寓无电梯，出入不便。
① 紧邻轨道交通和主干道， ① 开发时间较早，户型设计较差；
184-412
110 125-140 148-180 180-200
84-89 117-120 152-170 177-217
87-96 108-123 152-162 163-170 297-354
总价段 （万元）
1600-3700
750-1600
690-1050 1250-1800
500-600 650-1000 1000-2200
世联行
上海世联房地产顾问有限公司 A股代码：002285
A股上市公司 23年历程 5万名世联人 63家子公司 312个城市客户 17900个房地产项目 8.3亿交易额/每天
30%年均增长
世联简介
环渤海区域 长三角 区域
珠三角区域
上市 公司
8用 基6户 础8
全国 布局
集成 服务
唯一A股上市公司 超1018万用户 63家城市分公司
莘庄
人民广场 徐家汇
2003年， 沪闵高架的开通，增加了与徐家汇的紧密联系 逐渐形成了多点一轴的都市带
1996年， 1号线首次将徐家汇和莘庄串联 实现了莘庄由城镇向近郊城市生活的跨越
城市多节点崛起 让莘庄与徐家汇无断层链接
串联起一条黄金走廊——莘徐都市带 徐家汇 新鸿基徐家汇中心
南站商务区 万科中心
衡山路
徐家汇
枫
林
田林 龙华
南站
七宝
古美 罗阳
莘庄
长桥
华 泾
梅陇 春申
徐汇其他板块：枫林、南站、长桥、华泾
2 低总价仍是成交主力，但1000万以上豪宅需求逐年释放
年份
总价段 （万元 700-800 800-900 900-1000
10001100
2013年
140
46
34
53
11001200
81
12001300
光明新区综合体
涵盖了不同功能特点的写字 楼、购物及娱乐中心、五星 级酒店以及酒店服务式公寓
华润置地首个都市综 合体产品
集文化、餐饮、购物、休闲、 娱乐于一体的商业综合
深圳西部最大的商业 综合体。
广州 北京
深业上城
万科黄埔仓
长阳半岛中 央城
120万方 13万方 21万方
集产业研发、公寓、酒店、 商业于一体的城市综合体
① 户型设计不够规整，面积段普遍较 大。
① 两房普遍在100平米左右， 户型设计偏大。
优势
① 小区拥有16万平方米新古典主义花园，2.6万 平方米内湖等，内部景观设计较好。
① 小区自身配有万科假日广场大型商业， 同时周边有周边有大润发、易买得等大 卖场，商业配套齐全；
② 万科品质物业管理，小区物业服务较好。
• 累计服务项目超过 6000个
• 领先竞争对手10倍之 多
金融
电商
• 爆品“家园云 贷”2015年帮助2万 个家庭完成置业梦想
• 2015年云贷放贷超过 30亿
• 家庭消费贷助力销售 提速20%
• 云掌柜会员版上线3 个月注册会员超过 110万
• 云掌柜、房联宝、云 掌柜会员版全面覆盖 二二、二三、会员联 动
2016年4月
引言
天荟梦想
占据最得天独厚的地理位置! 占据有地王依托，而供不应求的饥渴市场!
我们仅仅只是作为一处豪宅，被高价高速卖掉？
我们的意义在哪？
作为62万方的世界级城市综合体 未来的天荟，绝不是与金辉一起被称为“双雄鼎立” 天荟是“唯一的”
别Baidu Nhomakorabea制造王者 我天生就是王者
2016/4/26
洛克菲勒中心落成之时，
100
0 2011年
2012年
2013年
2014年
808 2015年
注：数据来源于佑威一手房系统，2000万以上成交面积段极其分散
3 二手房成交活跃，莘庄客户需求被压抑
1
2015年项目周边五大板 块的二手公寓成交156万 平，达到一手房市场的
4.7倍
二手房竞争激烈
2
从项目周边二手公寓房成 交结构来看，主力需求为
中环 8-10万 自我中心化，居住价值得到客户认
金桥
可
金桥
西郊
南北高架和地铁1号线与人民广场
古北
大宁
中环
8-9万
紧密相连的地段价值，区域配套升 级，地王刺激下实现了环线壁垒的
突破
浦西“双心”闪耀
历来北有人民广场，南有徐家汇
徐家汇：70万方商业升级+再造70万方地标
最上海，最文化， 最国际的顶级万象生活平台
影响小区品质； ② 小区内回迁房较多，影响整体品质。
② 车位配比也较低。
5 未来同期竞争激烈，面临板块内地王金辉以及上游市场直接竞
竞争能级 板块 项目名称
房型
田林
尚汇豪庭 4房及以上
2房
南站 公园道壹号
3房
上游竞争
金虹桥
古北名都城 虹桥世嘉
4房及以上
2房
3房 4房及以上
2房
3房
4房及以上 复式
面积段 （㎡）
资管
• 拥有2家一级资质物 管公司
• 权委托管理物业面积 超过900万方
• 管理物业覆盖公寓、 办公、企业总部、产 业园多业务类型
海外置业：世居网
高净值客户管理
对于“天荟” 世联有绝对信心、优势
1 区域 徐汇区 闵行区
松江区
最熟悉市场与客户 世联深耕大西南
项目 金巢铂瑞阁 鹏欣一品漫城 万科城V-city 上海万乐城 中海寰宇天下 世宏金源中心 绿庭尚城 中凯曼荼园 上海金地艺境 万科梦想派 上海金地自在城
2
最熟悉城市综合体操盘
世联在全国一线城市有着丰富的城市综合体操盘经验
城市
深圳
项目
万科壹海城 新地中央 华润中心 海雅缤纷城
体量
35万方 26万方 53万方 30万方
物业类型
定位特征
项目规划有全海景商务公寓、 海景写字楼、五星级酒店、 综合购物中心、海岸商业街、
艺术中心
盐田标杆物业
集住宅、公寓、写字楼及商 业为一体
67
13001400
54
14001500
48
15001600
72
16001700
44
17001800
19
18001900
15
19002000
11
≥2000 44
合计 728
2014年
136
114
114
114
73
37
55
55
33
39
32
20
9
148
979
2015年
183
127
151
158
189
122
108
人民广场 陆家嘴
政府规划指导
第一代
古北 徐家汇
五角场
花木
碧云
政府规划指导
第二代
大宁
森兰
虹桥
徐汇滨江
前滩
莘庄
唐镇
自发形成+政府规划指导
第三代
多中心城市格局下， 传统市中心的区位优势逐步弱化，
具有中心生活价值的板块打破了环线价格壁垒
板块
环线 价格表现
价值突破点
大宁
古北
产业推动高端人口聚集，生活配套
西郊
项目名称
春申景城
万科假日风景
名都新城
好世鹿鸣苑
房龄
7-9年
10-14年
11-14年
6-8年
物业类型
高层、小高层
多层、小高层 、叠拼
高层、小高层
小高层
规划
60万㎡
55万㎡
60万㎡
12万㎡
户型设计
两房：67-116 三房：120-160 四房：170-190
两房：89-105 三房：119-140
两房：88-110 三房：116-130
集高端商务、居住、办公、 休闲、购物于一体全能综合
体
商业步行街、商务办公、公 园广场等多种业态
深圳CBD北区地标性 建筑群
黄埔区中心地段全能 综合体
雄踞长阳CSD核心区 域
深圳——华润城
深圳——新地中央
深圳——海雅缤纷城 广州——万科黄埔仓
谨呈：莘天置业
王者照耀的时代
——莘天置业天荟项目营销报告——
唯一在中国A股主板上市的服务机构
全国最大新房销售代理公司 超1018万用户
服务项目分布312个城市
覆盖全产业链
顾问、代理、金融、电商、资管 五大业务体系
五 大业务模块
代理
顾问
• 代理销售金额连续六 年蝉联第一
• 2015年销售金额 4300亿
• 2015年13个地区公司 销售额超百亿
• 2014年，顾问收入 5.13亿元
就是纽约大都会完成之时
拉德芳斯的建立
让古典巴黎一跃成为现代都会
六本木的崛起，
让东京一举跻身世界都会行列
莘庄进入天荟时代
The ornament of a house is the friends who frequent it.
2016
第一篇 透视莘庄
上海外环，非城市核心区
莘庄给人们的印象属于城市外环，并非传统的城市中心。
8.5万
6万
都市级生活中心
传统生活板块
第二篇 透视市场
政策收紧：“沪九条”出台
“沪九条”新政的影响：二套房贷首付比例上调政策很难影响具 有一定经济实力和豪宅的购买者入市的步伐。
1 整个西南片区一直处于供不应求的市场态势
25 19.8
20 15 10
5 0
2015年西南片区各板块公寓供求量
金虹桥
正在往“超级城市”的路上，不停奔赴 他的下一个使命，就是“世界级城市”
城市正在扩张
财富迅速 累积
CITY PEOPLE EXPANTION
FORTUNE
城市群落
日渐清晰
COMPANY
企业亟需升级
欲望ZHENG在膨胀
上海 从单一中心大城市向多中心超级城市裂变
城市化快速的发展，从单一中心大都市走向国际化多中心超级城市
进场时间 2013-10-25 2001-08-22 2013-06-10 2013-11-12 2014-08-22 2015-03-08 2001-09-14 2011-05-15 2014-06-06 2014-09-11 2015-04-09
世联超十万组西南客户及上海高端客户数据库
对于西南上海的客户名单， 在我们的数据库中，应有尽有！
20分钟畅享世界级莘徐都市生活 徐家汇
产业更智慧 出行更世界 配套更国际 居住更高端
虹桥枢纽
20分钟 车行生活圈
黎安公园
瑞金医院 龙之梦
莘庄公园
莘庄地铁站
闵行 实验小学
20分钟 步行生活圈
莘城公园
仲盛广场
图书馆
上海 城市剧院
维多利亚 幼儿园
少年活动 中心
蒙特梭利国 际早教中心
“BU升Y级E”R’S
存量套数
未推量
销售进度
争 预计2016年四季度
对标总价段可售套 数
90-100平面积段，其 次为120-130平面积段
小户型仍主力需求
70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0
0.0
58.0
2.5 莘庄
2015年项目周边板块一二手公寓成交量对比
27.0 10.9
9.6 10.3
46.4 8.6
梅陇
古美
颛桥
一手房成交面积（万㎡）
二手房成交面积（万㎡）
一房：50-67 两房：96-102
户型评价
① 一二期户型丰富，但部分户型方正和通透性 欠佳；
② 三期户型通透性提升，但面积偏大，户型设 计上，两房面积达到100平以上，140平三房 仅有两开间朝南，存在一定不足。
① 户型设计时间较早，但面积偏大，户型 设计上，两房面积达到90平以上，功能 性实现较差。
68
134
72
74
58
32
411
1887
合计
459 287
299
325
343
226
217
171
239
155
125
93
52
603
3594
2013-15年西南片区公寓成交总价结构
500
400
300
200
100
0
700-800 800-900 900-1000 1000-
1100
11001200
12001300
13001400
14001500
15001600
2013年 2014年 2015年
16001700
17001800
18001900
19002000
≥2000
西南片区总价700-1200万公寓历年成交走势
900
800
成交套数
700 600
CAGR=80 551
500
%
400
354
300
225
200 77
通过空中连廊将地铁站、南方商城、莲花
国际广场、和龙城国际等商业广场等全部
连接起来的综合体式的片区中心。
莲花路
城开中心
莘庄 新鸿基天空之城
定位为依托大型交通枢纽而新兴 的现代服务业集聚区，以中高档 的商务办公为主
集商业、产业、交通枢纽、 居住为一体的复合性中心
莘庄，
黄金走廊上另一个复合型的城市节点
将承接徐家汇，成为西南上海另一个新中心