旭辉设计

旭辉设计管理制度设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第2页共18页设计管理制度编制孙骐等日期审核甘来日期批准日期设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第3页共18页修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第4页共18页1.目的为了保证集团各项目设计工作高效高质，对产品功能体现，项目造价合理控制，政府规划要求满足等予以支撑，特制定本制度。

2.适用范围本制度适用于事业部（含直管城市公司）/城市公司。

3.术语及定义3.1.设计前期工作：指拿地前及拿地后提出产品的设计原则和构思，主要包括土地强排设计和概念方案设计，具体为总平面设计、建筑设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等；3.2. 产品模块：将房地产的设计拆分为影响设计的关键模块，用以在方案中提供更多组合。

例如立面模块、户型模块、示范区模块、核心筒模块、大堂；3.3. 产品配置：产品配置是为了产品模块提供空间尺寸、有关功能、技术要求、材料匹配等多方面的说明，用以准确的定义产品模块。

3.4．版本管理：施工图必须按照各个部门的规则提出并分发确保图纸版本一致，才可进行准确的核价、招标、报建、施工；3.5. 指定专项设计/专项设计：针对方案审批中，当地指定的专项设计为指定专项设计，如人防设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第5页共18页设计等；其余的适用于招采、施工过程中的二次设计为专项设计，如供电设计、门窗设计、污水处理设计、钢结构设计、灯饰设计等。

4.职责与权限4.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业4.1.1. 负责协助《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，牵头《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.1.2. 负责进行设计单位选择，并组织设计单位进行各设计方案的设计、评审、完善工作；4.1.3. 负责进行项目施工、营销阶段的设计配合工作；4.1.4. 负责组织项目设计后评估。

4.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业4.2.1. 负责提供《市场分析报告》、《前期定位及产品策划报告》，牵头《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，协助《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.2.2.负责对设计方案进行总货值、价格、业态配比、户型配比的验证测算。

4.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司成本专业4.3.1. 负责提供《对标项目成本定性分析表》、协助《价值树与产品配置标准》编制；4.3.2.负责进行设计方案的成本测算，会同进行设设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第6页共18页计方案的限额设计核查。

4.4. 事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业4.4.1. 负责进行设计方案的征询。

4.5. 事业部（含直管城市公司）总经理/设计分管领导，城市公司总经理4.5.1. 负责审核（成本提高下）/批准（成本没有提高）《价值树与产品配置标准》（详见《集团授权手册——设计分册》）；4.5.2. 负责批准权限内设计方案，审核权限外设计方案。

4.6. 集团设计管理部4.6.1.负责审核《价值树与产品配置标准》、及需审核的各设计方案。

4.7.集团总裁4.7.1. 负责批准《价值树与产品配置标准》（成本提高下）、权限内设计方案。

5.流程总图设计管理制度版号及分级：B0 二级 生效日期： 页码：第7页共18页设计流程分图投资分析阶段定位规划阶段方案设计阶段扩初设计阶段施工图设计及施工准备阶段施工及销售阶段交房及后评估阶段重要会议设计规划及建筑方案设计土地强排设计材料设备选型定板施工图设计设计单位选择管理专项/指定专项设计精装修设计（含样板区）概念性方案设计项目设计后评估景观设计（含样板区）扩初设计项目摄影施工、营销配合项目战略规划报告会项目启动会（含样板区专项汇报）价值树与产品配置标准6.设计关注点说明 6.1.土地强排设计6.1.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业为提高效率可提前根据已获取的资料信息等进行实地踏勘及沟通了解，做好土地强排工作前期准备，并组织方案经验丰富、设计能力突出且具有良好服务态度的强排设计供方（若事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业配备人员充足且设计能力较强，也可由事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业完成强排设计工作）进行土地强排工作，最终输出：经济技术指标、强排总平面图、强排设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第8页共18页设计说明、意向户型。

（1）经济技术指标表的目的在于为营销及拓展部门进行项目利润核算提供可靠依据，因此在整体上可以划分成货值与成本两类指标。

与货值相关的指标主要包含住宅、商业等地上可售面积，而地下建筑面积、人防面积等指标则会对项目成本产生很大影响；（2）强排总平面图可以为经济技术指标提供可靠的理性依据，展示项目的可行性以及运作潜力；（3）强排设计说明需将设计师的主要设计意图、总图布局形态的取舍原由以及其它较为重要的建筑及规划设计意图通过简练的语言传达给营销及投资发展专业等非建筑专业人员，加强对强排设计方案的理解和认同。

除此之外，强排设计说明还需简要介绍样板段、售楼处选址以及营销动线等样板段相关信息；（4）对强排工作过程中所使用的产品模块的户型、面积段等基本信息整理并汇总，为营销及投资发展专业提供清晰的意向户型平面以及户型配比等相关信息。

（5）在进行土地强排工作时要注意强排测算方案中点、线、面之间的关系处理，单体与户型可参考集团标准进行摆放，样板区位置和摆放可参考集团标准样板区设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第9页共18页模块。

6.2.价值树与产品配置标准6.2.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业提供《前期定位及产品策划报告》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》；6.2.2.事业部（含直管城市公司）设计专业结合《前期定位及产品策划报告》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》组织事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业进行《价值树与产品配置标准（二级指标）（概念版）》编制；6.2.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业根据《定位阶段目标成本》、《项目概念方案设计》组织事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业进行《价值树与产品配置标准（方案版）》深化；《价值树与产品配置标准（方案版）》深度不仅仅要达到技术要求，也要考虑细部设计要求，适当情况下随着项目采购的不断深化，考虑项目重点采购的部品材料要能够配置清楚。

6.3．设计供方选择6.3.1.为置换更多设计时间，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业尽早和相关部门沟通并根据《价值树与产品配置标准》深度要求开展撰写各类设计任务书和接洽相应设计单位；6.3.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第10页共18页业应考虑设计实际工作前置，因此项目整盘施工图设计单位可在方案阶段就开始寻找，并逐步确认，尤其是在产品线确定或者价值树及产品配置标准确定的情况下，对于更能理解该设计意图的单位需要优先入选我司整盘设计单位考察。

6.4.概念性设计方案6.4.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业应尽早与政府有关部门接触，获取征询意见《项目概念方案征询意见书》（根据各地实际情况可做调整），了解政府有关的要求，如市政管道接驳位置、交通组织情况、入口数量与要求，防止总图发生颠覆性变化；6.4.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业要和成本专业一起结合《对标项目成本定性分析表》、《价值树与产品配置标准（概念版）》、《定位阶段目标成本》初稿进行限额设计核查；6.4.3.《项目概念方案设计》最终成果包含：（1）规划总图（样板区、首批销售）；（2）户型选型；立面意向；（3）商业配套初稿；（4）设备技术提案；（5）景观风格提案；（6）精装风格提案；（7）公共部位提案；（8）结构初装修提案；设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第11页共18页（9）售楼处精装提案；（10）样板房精装提案。

6.5. 整盘规划及建筑方案设计6.5.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要关注设计进度和质量要求，尽可能考虑采用集团已有产品模块，必要时可以到设计单位督促设计工作推进，要优先考虑与样板区和销售相关的各类工作，优先确认户型、立面、售楼处、样板房、会所等关键产品设计要素。

主力户型评审需要优先考虑，在立面确认上尽量确保立面配有材料手册，以便于更早控制成本；同时与事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业沟通确认，确保总货值、业态配比、户型配比的有效管控；6.5.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在方案阶段各设计成果的设计过程和完成后必须进行规划、建筑、景观、精装各方面的平衡与协调，同时与事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业、配套专业、工程专业等沟通协调，保持项目方案阶段各设计成果的整体造价、功能和收入的最佳组合。

6.6.整盘景观及样板区景观设计6.6.1. 景观设计原则：以市场价值点为导向，从“效果、进度、成本”的角度出发，从价值敏感点相对应的管控要点着手，理清管理思路，提高管理效率，规范管理流程，确保景观品设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第12页共18页质的稳步提升；6.6.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在项目规划总图确认后根据《价值树与产品配制标准（方案版）》景观部分撰写《项目景观设计任务书（含样板区）》。

事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要优先考虑与开盘有关的各项工作，如《样板区景观概念方案设计》等；6.6.3.由事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业组织，设计单位及工程专业共同参与，形成形象记录照片。

主要停止检查点包括：（1）地形整理完成及重点苗木定位时；（2）施工样板确认及硬景、小品结构完成时；（3）乔木及大灌木种植完成时（即除低矮灌木、地被、草坪之外的绿化完成时）。

6.7.精装设计（公共部位、样板房、批量精装）6.7.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业根据《价值树与产品配置标准（方案版）》公共部位部分、样板段部分撰写《项目室内设计任务书（售楼处、样板房、公共部位）》，如有批量精装时需考虑样板房和批量精装的共性和个性特征。

事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要优先考虑与开盘有关的各项工作，如优先考虑售楼处和样板房设计；6.7.2.如有批量精装时，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业必须对于主力户型再次进设计管理制度版号及分级：B0 二级生效日期：页码：第13页共18页行核对，确保户型达成一致，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业根据《价值树与产品配置标准（方案版）》批量精装部分、户型部分，以及户型评审结果撰写《项目室内设计任务书（批量精装）》。