绿色建筑背景下的物业管理模式探索

绿色建筑背景下的物业管理模式探索

发表时间：2018-11-12T14:35:31.680Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第16期作者：景茵

[导读] 绿色的生活方式也由理论逐渐走进人们的生活。建筑作为最主要的资源消耗者和环境污染者，其绿色化发展就显得更为迫切。在建筑的绿色化的发展中，相比于依靠高新技术的所带来的能源节约，建筑绿色化的管理和维护则更为容易实现。而人们对生活品质的持续最求，促进了绿色物业成为物业管理模式的主流方向。

景茵

中山火炬开发区理工学校中山 528437

摘要：经济发展给环境带来的压力不断加大，人们对良好居住环境的重视度不断提高，绿色的生活方式也由理论逐渐走进人们的生活。建筑作为最主要的资源消耗者和环境污染者，其绿色化发展就显得更为迫切。在建筑的绿色化的发展中，相比于依靠高新技术的所带来的能源节约，建筑绿色化的管理和维护则更为容易实现。而人们对生活品质的持续最求，促进了绿色物业成为物业管理模式的主流方向。

关键词：绿色建筑；物业管理模式；低碳环保；

物业管理的本质可以说就是对建筑物本身的打理，而建筑也的确需要良好的打理来维持建筑本身的生命力。绿色物业作为新型的物业管理模式，必然是引领行业创新的中坚力量，同时绿色物业所涵盖的绿色环保等理念也在促进着行业的规范化。

一、绿色物业是绿色建筑的延续

绿色建筑的定义是指“在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。”这里突出强调的是建筑的使用和评估是在建筑成后直到建筑被弃用拆除，所以在使用过程中所能达到的节能和环保才是绿色建筑的意义所在。而物业管理的本质可以说就是对建筑物本身的打理，而建筑也的确需要良好的打理来维持建筑本身的生命力。建筑周边环境卫生，空气污染程度，垃圾在建筑里滞留时间都深刻的影响着建筑的使用。新建筑因不环保或使用不方便而早早被拆除重建的例子屡见不鲜。一个可怕的现象是，中国许多建筑的寿命仅仅只有三十年，而这显然是有有悖于绿色低碳的理念。如果未来的建筑都不具备节能环保条件，建多少就要拆多少。”基于可持续性的发展和使用，要求建筑设计师在设计之初就赋予建筑绿色的理念，而同时也需要绿色的物业管理措施来维护建筑的使用，创新和完善建筑的绿色化发展。一个优秀的绿色建筑必然是建筑设计本身和绿色物业共同实现的。

二、传统物业管理与绿色建筑物业管理的比较

1.传统物业管理，我国幅员辽阔，受发展阶段、资源环境条件等的影响，不同区域之间经济发展水平有较大差异，即使在同一个城市中，不同地区之间也存在着经济发展水平参差不齐的现象，因而，我国目前物业管理模式表现出明显的多样性特征，大体有以下六种。第一，以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司在其辖区内进行物业管理的模式。第二，房地产管理部门转制成立的物业管理公司对既有居住区进行物业管理的模式。第三，房地产开发公司组建的物业管理公司对其自身开发项目进行物业管理的模式。第四，单位直管公房自我管理模式。第五，完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司进行物业管理的模式。第六，由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的物业管理模式。

2.绿色建筑物业管理。绿色建筑物业管理是在传统物业管理基础上的提升，它除了具有物业管理的一般特点之外，还具有自身的特点，主要体现在以下四个方面。（1）实施全寿命周期管理，运用全寿命周期理论，制定绿色建筑物业管理的目标与流程，做到最大限度节约资源和保护环境。绿色建筑物业管理要从物业的全寿命周期出发，即将物业管理活动深入到前期策划、设计和规划、施工和运行各个阶段，物业管理人员从前期开始全面了解绿色建筑所使用的先进设备与技术，为后期实现绿色物业管理节能减排的目标奠定了基础。（2）坚持“以人为本”理念。人类居住环境的健康问题已经引起世界各国政府、专家学者和居住者的共同关注。坚持“以人为本”的理念，主要体现在为业主提供服务方面，物业管理企业应考虑不同业主的需求、层次、时间和费用支付能力等的差异，尽可能提供菜单式服务，满足业主的个性化需求，体现人性化服务。在管理过程中，物业管理企业应从各方面引导业主主动节能，树立保护环境、节能减排的良好意识，并使业主可以切实体会到主动节能所带来的环境效益与经济效益。（3）应用节能、智能化技术。传统物业管理主要是劳动密集型，科学技术在物业管理过程中应用率较低，日常运作过程中的资源消耗较大，环境保护不到位。绿色建筑物业管理通过应用节能、智能化技术，包括供热、通风和空调设备节能技术、能源管理系统、楼宇能源自动管理系统以及建筑设备自动监控系统等，来实现节能降耗的目标。（4）注重数据监测与分析。绿色建筑相关技术与设备的应用效果需要通过对绿色建筑运行数据的监测来获取，绿色建筑在运营阶段的监测是绿色建筑科学评价和不断优化管理手段的可靠依据。绿色建筑的运营监测可提供大量真实的数据，通过对环境、能源和设施实时监测数据的分析，及时进行设备优化与控制来提高绿色建筑性能，实现真正的节约资源。

三、绿色建筑物业管理模式设计

1.管理主体专业化。绿色建筑物业管理作为绿色物业管理的分支，以“创造价值”和“以人为本”为核心理念。绿色物业管理需要专业化的管理主体，政府应建立健全绿色物业管理的准入机制，建立绿色物业管理评价机构，根据科学的指标体系评价绿色物业管理企业的管理水平，颁发相应的资质认证证书。绿色物业管理与环境管理关系密切，通过ISO14000系列环境管理标准是企业获得资质的必要条件。为了保证绿色建筑节能减排效果，必须严把准入关，只有具备专业资质的企业才能从事绿色建筑物业管理。

2.管理措施精益化。绿色建筑物业管理工作涉及面广、技术应用复杂，需要采用精益化的管理措施。将企业内部管理数据化，注重环境、能源和设施的相关数据收集、数据分析与管理经营的关联。借助数据化管理，企业不仅可以有效测量和分析管理效果，而且还能为企业提供决策依据。数据化管理为企业数量化评价提供条件，通过分析评价更精确地掌握企业管理的动态。

3.管理过程规范化。绿色建筑物业管理是一个系统工程，为使其正常运转，需对各项管理要素进行规范化、流程化和标准化设计，形成有效的管理运营机制，是绿色建筑达到最佳运营效果的前提和基础。管理制度和标准是绿色建筑物业规范化管理的有效工具，是管理人员进行物业管理的主要依据。传统物业管理以“计量考核”为重点，绿色建筑物业管理制度的核心应转变为“绩效考核”。“绩效考核”应含有数量的概念，更注重节能、减排和环保的效果。

4.管理行为动态化。绿色建筑的种类复杂，包括居住、公共、工业等，种类不同决定了管理上的差异，因此，必须实现动态化管理。就