【发展战略】南京1912街区整体发展战略规划市场调研报告
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描述与分析的表达形式较为特殊，因此将其纳入项目整体进程的第二阶段——核心战略框架内，在本报告中不作表述。
技术路线
调研组织与实施
阶段
时间
前期准备阶段
2009-1-10—20091-14
调研实施阶段
2009-1-15—20091-22
2009-2-10—20092-20
调研资料整理与分析 阶段
2009-2-10—20093-20
•调研实施阶段：主要工作为调研问卷的媒体发放与回收、问卷的街访调查、特定人群的访谈、基础资料汇集等内容，
本阶段工作时间由一月下旬至二月中旬。
•调研资料整理与分析阶段：主要工作为对所有调研实施过程中所获得的基础数据进行数据录入、分类整理及有效性校
核；对数据资料进行系统归纳、总结与分析，完成市场初调报告的撰写，本阶段工作时间由二月中旬持续至今。
制提供基础，也为1912管理团队提供了一份可供参考的管理决策依据。
调研主旨
• 本次调研工作的主旨，在于与《1912街区整体发展战略规划》项目的成果框架紧密结合，将资料采集的来源设定
为消费者板块、社会公众以及高端人群板块、集团内部版块、街区商家板块以及街区空间板块，从不同的角度为街区 现状特征提供一种综合性、客观性的判断。在寻找问题的同时，也希望将外部智力资源对街区发展提供的建议加以综 合，具体而言有以下五个方面的内容。
系统了解消费者的消费特征、消费满意度、消费需求与潜力。 通过对政府官员、专家学者、社会公众的调查了解街区目前的公众心理认知、品牌影响力与社会期望，并集聚社会
智力资源为街区的发展提供建议与对策。
通过对集团内部的调查，对街区运营及服务、产品提供、市场适应力以及街区空间等方面的状况作出客观判断。 通过对街区商家的调查来总结商家经营状况、需求并对市场宏观环境的不确定性作出初步判断。 通过对物质空间的实地勘察以及资料汇总，归纳现状街区硬质空间环境中所存在的问题。由于街区空间的现状具体
调研概述
调研过程
•本次调研工作自2009年1月中旬始至今，分为三个阶段：前期准备阶段、调研实施阶段、调研资料整
理与分析阶段。
•前期准备阶段主要工作为调研工作整体计划的制定、调研提纲的设计、调查问卷设计、问卷发放及回收方式的确定与
发放媒体的选择、问卷调查人员的培训、访谈对象的选择、访谈提纲的设计等内容。本阶段工作在一月中旬完成。
1912街区整体发展战略规划----
市场初调报告
南京同济城市规划设计有限公司 2009.4.15
前言
foreword
调研概述
调研目的
本次市场初调工作是为《1912街区整体发展战略规划》项目所开展的综合性 的基础调研工作。工作的目的，在于以一系列多主体、多角度的调研方式，深入 剖析街区过去四年的发展轨迹，发现和确定街区发展过程中的问题，提炼街区发 展价值与经验，为1912街区在新一轮发展中的战略定位制定寻求科学的市场依据。
问卷回收统计及情况说明
问卷类型
取样回收数目 有效问卷数目
街访消费者问卷
பைடு நூலகம்
160
157
报纸公开问卷
800
745
报纸公开问卷调查
调研概述
•小结 • 通过系统化的调研工作，我们取得了全面而翔实的，来自于各个群体第一手资料。从调研的结果来看，调研工作
实现了预期的效果。来自于多维度的声音使得我们对街区目前的运行状况及存在的问题、社会影响力与观感、市场需求 等多个方面有了较为深入的了解，对基础数据进行的分析与提炼将作为《南京一九一二街区战略发展规划》项目编制的 重要依据与出发点，使得项目后续阶段能够在客观数据的基础上开展，建立健全了整体项目以目标导向与问题导向共同 推进的路径。
消费者
专家学者 商业领域专家 省市社科院专家 城市科学领域专家 文化历史领域专家
调研方式
深度访谈 问卷调查 报纸问卷发放 街头随机调查 深度访谈
市调问卷数据资料汇总与分析
Data Analysis
市调过程概述
我们采取街访消费者问卷调查和报纸公开问卷 调查的方式，共采集有效样本902份，对规划最具 现实意义的各类因素（阶层、消费去向、心理需求、 感知、期望与建议等）进行了客观详细的调查。
• 同时，本次的调研还是一个凝聚各种智力资源，集思广益的过程，尤其是我们通过对各个领域的专家学者、政府
官员等高端人群的深度访谈，开辟了新的思路、视野与思维方式。来源于高端人群的判断和建议使我们获得了宝贵的参 考意见，将有机的结合到整体项目编制的过程中。
• 本次调研也实现了1912品牌推广与提升社会关注度的多重效果。另外，本次工作的意义还在于，不仅为项目的编
调研定位
调研概述
本次项目的调研工作实际上是一个持续的、动态的过程。首先，制定街区发展战略所涉及到的基础性 资料范围极广，需要的数据采集量极大。由于调研启动的时间几近春节，而项目本身需要快速的推进， 以尽快为街区制定出系统的发展构想。针对这种需求，调研工作于春节前密集的开展，尤其是与集团 经营层共同确定了利用报纸的问卷发放途径，在短时间内实现了大量的有效样本回收，为调研工作奠 定了坚实的数据基础。
另一方面，本阶段的调研工作的实质，是尽可能的扩大数据采集的覆盖范围，通过对数据的整理与分 析，从中发现并锁定更具针对性的具体问题，作为后续深化调研的导引；同时随着项目的推进，核心 战略框架所需要的数据支撑也将越来越明晰，将更为明确下一阶段的调研工作方向，我们将在后续的 工作中予以补充和更新。因此，将本阶段的调研工作命名为“市场初调”。
高端人群访谈
1、建立数据库，问卷调查数据录入 2、问卷数据有效性校核及样本筛选 3、访谈资料录音整理 4、以SPSS为基础的数据基础分析 5、调研报告撰写
调研对象
1912集团公司管理层、 各部门主管、
项目公司管理层
社会公众
政府官员
省政协领导 规划部门领导 旅游部门领导 发改委领导 玄武区领导
工作内容
设计调查问卷 设计调查细化方案 设计政府访谈、学者访谈、集团访谈、商家 访谈提纲 确定街坊调研人员，并进行简单培训 与报社联系问卷发放事宜
项目自身调查 •约谈1912集团公司管理人员 •街区空间环境实地考察 3、报纸、网络检索
主体问卷调查 1、消费者调查问卷发放 2、社会公众调查问卷发放
技术路线
调研组织与实施
阶段
时间
前期准备阶段
2009-1-10—20091-14
调研实施阶段
2009-1-15—20091-22
2009-2-10—20092-20
调研资料整理与分析 阶段
2009-2-10—20093-20
•调研实施阶段：主要工作为调研问卷的媒体发放与回收、问卷的街访调查、特定人群的访谈、基础资料汇集等内容，
本阶段工作时间由一月下旬至二月中旬。
•调研资料整理与分析阶段：主要工作为对所有调研实施过程中所获得的基础数据进行数据录入、分类整理及有效性校
核；对数据资料进行系统归纳、总结与分析，完成市场初调报告的撰写，本阶段工作时间由二月中旬持续至今。
制提供基础，也为1912管理团队提供了一份可供参考的管理决策依据。
调研主旨
• 本次调研工作的主旨，在于与《1912街区整体发展战略规划》项目的成果框架紧密结合，将资料采集的来源设定
为消费者板块、社会公众以及高端人群板块、集团内部版块、街区商家板块以及街区空间板块，从不同的角度为街区 现状特征提供一种综合性、客观性的判断。在寻找问题的同时，也希望将外部智力资源对街区发展提供的建议加以综 合，具体而言有以下五个方面的内容。
系统了解消费者的消费特征、消费满意度、消费需求与潜力。 通过对政府官员、专家学者、社会公众的调查了解街区目前的公众心理认知、品牌影响力与社会期望，并集聚社会
智力资源为街区的发展提供建议与对策。
通过对集团内部的调查，对街区运营及服务、产品提供、市场适应力以及街区空间等方面的状况作出客观判断。 通过对街区商家的调查来总结商家经营状况、需求并对市场宏观环境的不确定性作出初步判断。 通过对物质空间的实地勘察以及资料汇总，归纳现状街区硬质空间环境中所存在的问题。由于街区空间的现状具体
调研概述
调研过程
•本次调研工作自2009年1月中旬始至今，分为三个阶段：前期准备阶段、调研实施阶段、调研资料整
理与分析阶段。
•前期准备阶段主要工作为调研工作整体计划的制定、调研提纲的设计、调查问卷设计、问卷发放及回收方式的确定与
发放媒体的选择、问卷调查人员的培训、访谈对象的选择、访谈提纲的设计等内容。本阶段工作在一月中旬完成。
1912街区整体发展战略规划----
市场初调报告
南京同济城市规划设计有限公司 2009.4.15
前言
foreword
调研概述
调研目的
本次市场初调工作是为《1912街区整体发展战略规划》项目所开展的综合性 的基础调研工作。工作的目的，在于以一系列多主体、多角度的调研方式，深入 剖析街区过去四年的发展轨迹，发现和确定街区发展过程中的问题，提炼街区发 展价值与经验，为1912街区在新一轮发展中的战略定位制定寻求科学的市场依据。
问卷回收统计及情况说明
问卷类型
取样回收数目 有效问卷数目
街访消费者问卷
பைடு நூலகம்
160
157
报纸公开问卷
800
745
报纸公开问卷调查
调研概述
•小结 • 通过系统化的调研工作，我们取得了全面而翔实的，来自于各个群体第一手资料。从调研的结果来看，调研工作
实现了预期的效果。来自于多维度的声音使得我们对街区目前的运行状况及存在的问题、社会影响力与观感、市场需求 等多个方面有了较为深入的了解，对基础数据进行的分析与提炼将作为《南京一九一二街区战略发展规划》项目编制的 重要依据与出发点，使得项目后续阶段能够在客观数据的基础上开展，建立健全了整体项目以目标导向与问题导向共同 推进的路径。
消费者
专家学者 商业领域专家 省市社科院专家 城市科学领域专家 文化历史领域专家
调研方式
深度访谈 问卷调查 报纸问卷发放 街头随机调查 深度访谈
市调问卷数据资料汇总与分析
Data Analysis
市调过程概述
我们采取街访消费者问卷调查和报纸公开问卷 调查的方式，共采集有效样本902份，对规划最具 现实意义的各类因素（阶层、消费去向、心理需求、 感知、期望与建议等）进行了客观详细的调查。
• 同时，本次的调研还是一个凝聚各种智力资源，集思广益的过程，尤其是我们通过对各个领域的专家学者、政府
官员等高端人群的深度访谈，开辟了新的思路、视野与思维方式。来源于高端人群的判断和建议使我们获得了宝贵的参 考意见，将有机的结合到整体项目编制的过程中。
• 本次调研也实现了1912品牌推广与提升社会关注度的多重效果。另外，本次工作的意义还在于，不仅为项目的编
调研定位
调研概述
本次项目的调研工作实际上是一个持续的、动态的过程。首先，制定街区发展战略所涉及到的基础性 资料范围极广，需要的数据采集量极大。由于调研启动的时间几近春节，而项目本身需要快速的推进， 以尽快为街区制定出系统的发展构想。针对这种需求，调研工作于春节前密集的开展，尤其是与集团 经营层共同确定了利用报纸的问卷发放途径，在短时间内实现了大量的有效样本回收，为调研工作奠 定了坚实的数据基础。
另一方面，本阶段的调研工作的实质，是尽可能的扩大数据采集的覆盖范围，通过对数据的整理与分 析，从中发现并锁定更具针对性的具体问题，作为后续深化调研的导引；同时随着项目的推进，核心 战略框架所需要的数据支撑也将越来越明晰，将更为明确下一阶段的调研工作方向，我们将在后续的 工作中予以补充和更新。因此，将本阶段的调研工作命名为“市场初调”。
高端人群访谈
1、建立数据库，问卷调查数据录入 2、问卷数据有效性校核及样本筛选 3、访谈资料录音整理 4、以SPSS为基础的数据基础分析 5、调研报告撰写
调研对象
1912集团公司管理层、 各部门主管、
项目公司管理层
社会公众
政府官员
省政协领导 规划部门领导 旅游部门领导 发改委领导 玄武区领导
工作内容
设计调查问卷 设计调查细化方案 设计政府访谈、学者访谈、集团访谈、商家 访谈提纲 确定街坊调研人员，并进行简单培训 与报社联系问卷发放事宜
项目自身调查 •约谈1912集团公司管理人员 •街区空间环境实地考察 3、报纸、网络检索
主体问卷调查 1、消费者调查问卷发放 2、社会公众调查问卷发放