中原--大盘开发研究
中原房地产投资分析
中原房地产投资分析中原房地产在房地产投资领域具有广泛的影响力和声誉，其在多个城市都有业务拓展，包括北京、上海、广州、深圳等。
中原房地产的业务涵盖多个领域，包括住宅、商业地产、写字楼等。
公司的投资项目遍布全国各地，通过与各大开发商合作，中原房地产为客户提供了多样化的投资选择。
在中国房地产市场的大背景下，中原房地产的投资分析显得尤为重要。
以下是对中原房地产的投资分析：1.市场调研：中原房地产对市场的调研非常重视，通过对当地市场的政策、供需情况以及竞争对手的分析，为客户提供全面的投资建议。
中原房地产的专业团队拥有丰富的市场调研经验，可以准确把握市场脉搏，为客户提供最新的市场资讯。
2.风险评估：在房地产投资中存在着种种风险，包括政策风险、市场风险、信贷风险等。
中原房地产对各种风险进行细致的评估，为客户量身定制风险管理策略，帮助客户降低投资风险，实现长期稳健的收益。
3.投资建议：中原房地产为客户提供多种投资建议，包括房地产项目的选择、资金配置、投资时机等。
中原房地产的专业团队具有丰富的投资经验，可以根据客户的需求和风险承受能力，为客户量身定制投资方案，实现最佳的投资回报。
4.项目管理：中原房地产通过完善的项目管理体系，对投资项目进行全程跟踪和管理，确保项目按时按质完成，并最大限度地实现投资回报。
中原房地产的专业团队具有丰富的项目管理经验，可以有效协调项目各方资源，保障项目的顺利进行。
5.市场预测：中原房地产通过不断的市场分析和趋势预测，为客户提供未来市场走势的预测，帮助客户把握投资机会。
中原房地产的市场预测能力备受客户认可，为客户提供了有力的决策依据。
总的来说，中原房地产作为中国知名的房地产投资机构，在房地产投资领域具有丰富的经验和专业的团队，为客户提供全方位、专业化的服务。
通过市场调研、风险评估、投资建议、项目管理和市场预测等多方面的工作，中原房地产为客户提供最优质的投资服务，实现客户的投资目标。
中原房地产将继续致力于提升服务品质，为客户创造更大的投资价值。
中原XXXX年全盘开发战略下的各类活动营销
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 7
案例4：广州雅居乐雍景豪园放板房“裸体”示众
背景：建筑市场上存在的问题是开发商与建筑商之间的利益关系，偷工减料， 以劣充优所造成的工程隐患一直被楼盘的精装修所掩盖起来，业主居住一段 时间后，问题才暴露出来，此时开发商把责任推到物业公司，而物业公司又 无法对施工质量负责；
目的：保证购房者售后服务，免除后顾之忧； 形式：引入保证人作为第三方对建设工程中一系列合
同的履行进行监督并承担相应责任；购房人在与开发 商签订《商品房买卖合同》后，可以得到由长安保证 担保公司（保证人）出具的《房屋质量保修保证承诺 书》，保证购房人的合法权益；
© Copyright Centaline Group, 2009
关键点：目标客户的实际需求、项目实际缺陷、开发商自身能力
案例扫描： 1.北京珠江合生会成立商家联盟； 2.北京锋尚国际公寓引进美式管家； 3.北京嘉铭桐城引进国家级重点中学； 4.三亚地产成立客户服务中心；
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 15
Code of this report | 6
案例3：广州新燕花园提出“十年宣言”
背景：市场对售后房屋保修事项忧心，部分买家因 为资金或多或少存在一定缺口，始终下不了决定；
目的：针对这些客户提出四大“十年宣言”体系， 保证质量的同时，消化忠实客群；
时间：2002年4月； 形式：楼宇十年质量保证保修、送豪华装修提前十
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
1. 对项目的基本认识
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
2.竞争对手分析敌人是谁？这是一件必须明确的事情！他们的战斗力决定了我们的方向策略！
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
容积率2.8：多层、小高层、高层的组合体
容积率3.3：小高层、高层的组合体
容积率4：高层的组合体
参考项目
建筑形态
层数
燕清源
合围式板塔
28层
本项目
板楼、塔楼、板塔
主力层数27层
项目名称
建筑形态
层数
新圣得花园
板楼、板塔
12-32
北京新天地
板楼、板塔
11-28
棕榈泉
板楼、塔楼、板塔
22-33
本项目
板楼、板塔
2、竞争对手分析--尚品福城
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
2、竞争对手分析--尚品福城
配套会所：45000平方米；五星级酒店：70000平方米；150米长的商业街、近万平米的超市、双语幼儿园、社区卫生院。
该项目配套齐全，内部居民的基本生活需求基本能够在社区内部满足。但是，该项目五星级酒店的定位既与项目的档次不符，区域市场需求也很难支持其运营。
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
3.市场定位
成本
价值 创新
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
2.竞争对手分析--尚品福城
客群客群来源：北京80%以上。购房目的：自住，投资、周末度假或养老使用，对价格较为敏感。
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
中原深圳房地产项目市场战略分析研究周报13页XX年
Part C 新开盘项目销售情况
中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报13页XX年
一周开盘情况
项目名称 开盘时间 推出套数 主力户型 开盘价格 开盘销售
桐林城市广
单身公寓、1
场
2011.8.10
476
房、2房
27000
457
开盘优惠
无
上期推出 截止监测 时间/价格 时间
2011.7.23/260 8月10日 00
7
133.3%
31
(-71.6%)
21
(-72.4%)
9
(-60.9%)
118
(-33.0%)
159
(-37.4%)
Source：深圳市国土局
成交面积(平米)
本周
环比
26779
(-51.3%)
747
502.9%
1301
(-71.5%)
1797
(-ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ6.0%)
614
(-62.2%)
9418
(-34.3%)
12901
(-40.1%)
成交均价(元/平米)
本周
环比
16449
(-30.0%)
活跃楼盘
华盛新沙荟名庭(一期) (69)
29643
24.5%
兰亭国际公寓(4)
27036
1.0%
桐林公寓 (29）
34147
(-30.8%)
雍景湾花园(15)
16032
(-2.4%)
东港印象家园(A区)(4)
13489
(-15.1%) 华盛新沙荟名庭(一期) (69)
中原深圳房地产项目市 场战略分析研究周报13
中原--佳兆业地块项目可行性研究分析汇报.doc
中原--佳兆业地块项目可行性研究分析汇报XXXX年国内生产总值亿元国内生产总值年年年年年年东莞年全市完成生产总值亿元，比上年同期增长，增速比上年同期快个百分点。
东莞连续年国民生产总值增长率超过，继续保持高速平稳增长。
东莞市总体经济水平大幅快速提高，带动了东莞市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。
但是过去年作为制造业、生产型产业形态发展，到现阶段开始形成发展制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型过程，在整体城市提升过程中，更是刺激了住宅消费市场需求，对房地产开发而言，存在较大潜在机会点。
■人均消费性支出东莞市城镇居民人均年消费性支出年份元居民消费型支出年前三季度城镇居民年人均消费性支出元，同比增长。
至年末，东莞每百户已经拥有家用轿车辆。
从消费结构恩格尔系数（食品消费占消费支出比重）观察，东莞年恩格尔系数为，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型消费结构。
经过近多年发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了。
XXXX年作为制造业、生产型产业形态发展，到现阶段开始形成发展制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型过程，在整体城市提升过程中，更是刺激了住宅消费市场需求，对房地产开发而言，存在较大潜在机会点。
■人均消费性支出东莞市城镇居民人均年消费性支出年份元居民消费型支出年前三季度城镇居民年人均消费性支出元，同比增长。
至年末，东莞每百户已经拥有家用轿车辆。
从消费结构恩格尔系数（食品消费占消费支出比重）观察，东莞年恩格尔系数为，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型消费结构。
经过近多年发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量高端住宅消费群体，占据了相当程度上社会财富，有着极强购买力。
、东莞发展分析：根据已经获得广东省人民政府批准《东莞市城市总体规划（－）》显示，该规划将城市规划区确定为市域现状区镇，总面积,平方公里。
中原经济区“产城融合”发展研究
了巨大成就 。２ ０ ０ ６年 ，中原经济 区的 国内生产 总值 为 １ ２ ５ ４ ４ ．８ ６亿元 ， ２ ０ ０ ９ 年达到 １ ９ ７ ４ ７ ．８ １ 亿元 ，２ Ｏ ｌ １ 年达 到 ２ ９ ５ ５ ２ ．７ ３亿元 ，在短短 的 ６ 年间实现了 Ｇ Ｄ Ｐ总值 ２ ．３ ６倍 的增 长 ，Ｇ Ｄ Ｐ增 速超 越全 国平均 水平 。 ２ ０ １ １ 年全 国 Ｇ Ｄ Ｐ排名 ， 河 南 省仅次 于广 东 、江苏 、山东 、浙江 四省 ， 位居全国第 ５位。 ２ ．城 市化进程稳 步推进 。城 市基础设施不 断完善 ２ ０ ０ ６年中原 经济区城 市化率 为 ３ ２ ．５ ％ ，到 ２ ０１ １年 中原 经济 区城 市化率 已达到 ４ ０ ．６ ％。可见 ， 截至 到 ２ ０ １ １ 年 ，其城市化进 程仍然低于 同年全 国平均 水平 （ ４ ７ ％） ，但经 济 区首 位城 市郑 州市 的 城市 化率 在 ２ ０ １ １ 年已达到 ６ ４ ．８ ％ 。充分反映 出随着社会经济 的发展以及 中原 经济 区建设 的大力推广 。中原经济区城市化进程在稳步推进 ，城市 基础设施 不断完善 的同时，经济 区的城市化建设正在大步推进。
２ ０ ０ ６ 年中原经济区国民生产总值第一 、二 、三 产业 比例为 ｌ ６ ．４ ８ ： ５ ３ ．９ ７ ： ２ ９ ．５ ６ ， ２ ０ １ １ 年经济区第一 、二 、三产业 产值 比例为 １ ３ ．４ ５ ： ５ ７ ．５ ７ ：２ ８ ．９ ９ 。可以看出，相 比全 国平均水平 ，中原 经济 区的第一产 业 比重相对 较低 ，第三产业 的发展水平也处于较低水平 。对 于中原经济 区来说 ，产业经济总体 实力较 弱 ，而第三产业 的滞后发展将 是制约其 经 济发展的重要因素。 ２ ． 未充分发挥产业集聚效应 ，中心城 市首位度低 省会郑州市 ，显然担当着 中原经济 区中心城市 的功能 ，然而就 其本 身 的规模和发展水平来看 ，存在着首位度偏低 和需要 带动辐射空 间范 围 过大 的问题 。在 ２ ０ １ １ 年郑州市总产值 ４ ９ ７ ９亿元 ，占中原经济 区总产值 的比重为 １ ６ ．８ ４ ％。２ ０ １ ２ 年 ，洛 阳市的总产值 为 ２ ７ ０ ２ 亿 元 ，居 于中原 经济 区的第 二位 ，可见郑州城市首位 度仅为 １ ．８ ４ 。因此 ，作 为中原经 济区的中心城市 ， 郑州还需要在科技 、产业等方面进一步 提升 ，以扩 大 其辐射和支撑作 用。 ３ ．行政 区经济冲突 ，政 府间协调有待 完善 目前 ，中原经济区市场分 割仍然较 为严重 ，由于 盛行 的地方保护 主 义 ，经济信息和产业发展的微观联系受到行 政区域划 分的 限制 ，这也就
中原国内外房地产项目开发商业设计研讨报告101页
• 回归就近购物 • 吸引低消费人群
• Shopping Mall（购物中心） • Lifestyle Mall（时尚生活中
心）
• Outlet Mall（名牌直销折扣 店）
PPT文档演模板
中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
• Lifestyle Mall（时尚生活中 心）
PPT文档演模板
• Marketplace（市场）
• Main Street（城镇主要商业 街）
• High Street（城市主要商业 街）
PPT文档演模板
中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•Marketplace（市场）
PPT文档演模板
中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•Main Street（城镇商业主街）_ Salinas crop
• “新都市主义”
• 回归就近购物
PPT文档演模板
• 吸引低消费人群
• Shopping Mall（购物中心）
• Lifestyle Mall（时尚生活中心）
• Outlet Mall（名牌直销折扣店） 中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•（-1950s）上世纪50年代 前
• 步行为 主
中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
• Outlet Mall（名牌直销折扣店）
PPT文档演模板
中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•Outlet Mall（品牌直销折扣店）_ Nebraska Crossing
PPT文档演模板
•特点：
1.一般在郊区，车程为1小时左右， 因此需重点考虑停车问题
中原地产城市场调研报告(doc 110页)
中原地产城市场调研报告(doc 110页)A.前言为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，从而有助贵司客观分析及判断本报告有关论点、数据之实用性，敝司特别将本次调研的执行过程作整体概述，在参阅本章后，贵司若有任何问题欲更深入了解，欢迎双方再作具体沟通。
◆人力资源调配⇨本次调研由敝司策划经理领队实地开展具体工作，进驻当地敝司正式在职人员共3人，另聘请山东理工大学的学生16人，经过培训后上岗进行调研工作。
⇨与此同时，公司总部配有包括拓展、策划及秘书在内共4人小组，专职搜集年鉴、政府网页、地区背景等方面之最新宏观数据或资料。
◆工作渠道及形式走访当地政府机关、房管及规划建设部门因应本项目自身需要及项目标书内容要求，敝司在当地历史、文化、政治、经济、教育、人口、商业及房地产基本概况等方面的资料或宏观数据的收集渠道之一，是走访当地政府有关职能部门，从中了解上述方面的历年状况和未来发展规划，并尽可能收集具体统计数据作分析研究之用。
该项走访工作开展基本较顺利，惟较大遗憾是各政府机关在数据处理方面均较为落后，普遍存在部分数据未作全面统计汇总之问题，故某些宏观基本面调查的结论内容，是以当地政府人员口述介绍加敝司实地考察而整理成文。
各主要商业旺区及大型商场问卷调查针对当地消费者之职业构成、生活方式、消费习惯、置业取态等方面的市场调查，敝司主要以当地大型商场及商业旺区的现场访问形式开展工作，在剔除无效样本后，虽然调查问卷数量不算太少，但由于涉及地域较为广阔且调研时间仓促，故敝司相信在下一阶段，该方面之研究工作仍可进一步继续深入。
现场考察当地房地产实际发展状况对于当地房地产发展的具体状况，除走访政府有关部门外，在区域分布、住宅类型、整体素质、户型面积、设计、价格、销售状况、物业管理、生活配套等等细项方面，敝司主要是以实地考察的形式收集该方面之资料，而重点研究对象是当地规模较大、知名度较高及综合素质较好之项目，其余较小型等无可比性的项目仅作基本数据汇总分析。
中原地产 研究报告
中原地产研究报告中原地产是一家位于中国的房地产公司，专注于提供地产研究报告和房地产咨询服务。
以下是一份700字的中原地产研究报告。
标题：中国房地产市场展望与机遇分析摘要：中国房地产市场是世界上最大的房地产市场之一，经过几十年的迅速发展，各大城市的房地产市场已经面临诸多挑战和机遇。
本研究报告将对中国房地产市场的发展趋势进行分析，并提出相应的机遇和建议。
一、市场现状分析房地产市场的繁荣与经济发展密切相关，中国经济的快速增长为房地产市场提供了巨大的机遇，然而，过去几年来，房地产市场过热和泡沫化等问题也开始凸显。
政府采取了一系列严格的调控措施，包括限购、限贷等，以平稳市场。
二、发展趋势分析1.城市化进程加速：随着农村人口的移民和城市化进程的推进，城市房地产市场将继续保持较高的需求。
2.改善型住房需求增长：随着人们收入水平的提高和消费观念的变化，改善型住房的需求将继续增长。
3.二手房交易活跃：在调控政策的限制下，二手房交易市场将继续保持较高活跃度，成为市场的重要组成部分。
三、机遇分析1.租赁市场潜力巨大：租赁市场在国外已经发展成熟，而在中国仍然相对不发达。
政府提出了租售同权政策，将进一步推动租赁市场的发展，为投资者提供更多机遇。
2.改善型住房市场：随着城市居民收入的增长和生活品质的提高，改善型住房市场将成为未来的发展重点，投资者有望在该领域获得较好的回报。
3.地产金融创新：随着金融科技的快速发展，地产金融创新将成为未来的趋势。
通过互联网、大数据和区块链技术，地产金融将变得更加高效和透明，为投资者提供更多选择。
四、建议1.投资者应密切关注政府的调控政策和市场趋势，及时调整投资策略。
2.重视改善型住房市场的投资机会，结合人口变动和消费需求的特点，抓住市场机遇。
3.关注租赁市场的发展，积极参与租赁市场的投资或运营，提供高质量的租赁住房供给。
结论：虽然中国房地产市场面临调控压力和风险，但也存在着巨大的市场机遇。
投资者应密切关注市场动态和政策变化，灵活应对，以求在复杂的市场环境中获取良好的回报。
郑州远郊大盘开发模式分析
郑州远郊大盘开发模式分析1999年，当花园路高高挂起的火红的灯笼一路向北到达二十一世纪社区的时候，郑州人惊呆了，也许由此而发，“远郊大盘”开始慢慢深入人心。
2005年，郑州又一占地3000亩的远郊大盘“龙泊圣地”项目启动，人们再次把目光聚向了郑州远郊大盘的始作俑者——居易国际。
连中三元的是，2006年，新世纪另一远郊大盘——5000亩的“21世纪•国际城”也在酝酿中即将面世，居易国际再次将开发重点转移至远郊，也将媒体和业界的目光一次次吸引到远郊，居易国际的大手笔一次次引起媒体和业界的高度关注。
如今越来越多的发展商将面对的是大盘开发的问题。
大盘有大盘的规模优势，但大盘也有其自身难以回避的难点。
希望“居易模式”能够帮助我们充分认识大盘开发这一辩证特征，对业内和买房者有所借鉴。
“环线大盘”与“远郊大盘”的博弈有人说，当年21世纪社区建设的启动，标志着郑州城市化进程全面提速。
城市化进程的加速，不可避免会对房地产业产生巨大影响。
而作为郑州异常活跃的北部板块里的21世纪社区，这一时期不知不觉中成了耀眼的明星。
为何能够成为明星，的确值得我们思考。
21世纪社区是城市化的一个典型例子。
以前的21世纪板块大多属于郊区地带，但随着市区的不断扩张，现今已发展成为郑州北区的发展方向，所辖的柳林镇等处也相继成为众多开发商争相圈地的地方。
由于市中心土地的稀缺已经不能满足大开发商的高质量的开发要求，与市中心相比，环线本身具有一定的城市基础，而且城镇化建设也正在向着规模化迈进。
有专家甚至认为，城市化的条件将更优于以往的城市中心区域。
围绕着副中心这一发展方向，郑州正通过不断完善基础设施建设，加快了城市化建设速度。
目前郑州正向东、北两个方向发展，而且每个方向都有新动作。
与此同时，郑州已纳入了河南卫星城市的中心，其发展潜力不能单纯地看待一个城市，而是整个河南的发展，郑州的作用已经成为了一个不争的商业中心。
城市化进程的加快，为楼市带来一个很大发展空间，并在一定程度上促成了房地产业的质变。
中原地产某区域项目市场调研分析
中原地产宝山区淞滨路商住项目市场调研分析第一部分对两项目的评价及比选一、市场评价分析1.项目投资环境分析宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。
九十年代以来，宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展。
“十五”期间宝山又提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。
（1）宝山区经济状况近年宝山区的经济保持高速增长，到2002年全区GDP已达到530.74亿元，同时，宝山区在上海的经济地位不断提高，宝山区GDP占全市的比重已由上年的7.7%提高到9%。
工业一直是宝山经济的支柱，但近期第三产业发展速度尤为显著，对区域经济的贡献率已由2001年的25%提高到2002年的32%。
未来宝山经济将继续向好，第三产业尤其是房地产业对宝山经济所作的贡献将会进一步提高。
表1-1 宝山区产业构成情况单位：亿元资料来源：宝山区人民政府图1-1 2001-2002年宝山区产业构成情况资料来源：宝山区人民政府（2）宝山区居民收入水平2002年宝山城区居民年人均收入过万元，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但这一差距正在不断拉近，从近两年的数据来看，宝山城区居民人居收入的增长速度远高于上海全市。
未来宝山城区居民人均收入水平有望超过上海全市水平。
表1-2 宝山区居民收入情况单位：元（3）市政道路建设☞绿地建设近年宝山区一直在推进大型公共绿地500米服务半径工程，将做好外环线400米绿带、道路两侧绿带建设，建设水产路下沉式广场绿地和同济路立交桥等大型景观绿地等工作作为2003年政府工作目标，实现全区新建公共绿地500公顷，人均公共绿地面积达到16平方米，绿化覆盖率达到38%，提高城乡绿化管理水平，以成为国家园林城区。
宝山区加快绿地的建设推进不但进一步提高城区居民的生活质量，同时对区域房地产业的发展也将起到促进的作用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
26
交互发展本质
交互发展的本质是通过采取一些方法以充分利用各种物业所聚集或吸引的人群
不同物业类型之间的价值链
同种物业形态的不同表现形式之间的促进
商业
写字楼 复式 两房 平层 两房
公寓
运用价格和传播手段使被一种物业形态所吸引的人群 不同物业类型所聚集或吸引的人群的交叉利用 转移到另外一种物业形态
27
实施差异化战略考虑 > 企业自身资源 > 地块自身属性 > 产品设计能力 > 营销推广能力
15
集中化战略： 集中化战略：深圳万科城
项目简介
万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业 园区内，具备良好的产业基础支撑，交 通正在逐步改善，自驾车通过梅观高速 可在15分钟内到达市中心
九年制学校； 九年制学校； 幼儿园 开 放 式 广 场 TOHO
形象符号化 形象宣导 形象固化
形象提升
形象建立
时间
33
目录
Part 7
产品策略
34
开发商导向的产品角色
开发商导向的产品角色划分主要是明确各种产品给开发商带来何种利益和回报
利润型 > 产品的利润较高、销售速度适中 > 是开发商实现溢价的主要载体
现金流型 > 产品销售速度快且有合理利润 > 是开发商现实资金快速回笼的 主要载体 开发商导向 的产品角色
资源导向
配套导向
项目分期
规划导向
人文导向
22
地块价值梯度导向
从地块价值的角度来看主要是科学地安排不同价值地块的开发次序，实现运营目标
地块价值
> 建立估体系对大盘项目地块的不 同子地块进行评估 子地块B
子地块A 子地块C
阶段一
阶段二
阶段三
开发次序
23
分期策略
综合考虑上述四种导向，得出分期策略
发展商导向 地产周期导向
营销中心/样板房展示
园林展示 展示策略
商业展示
会所展示
灰色空间包装
31
产品形象
产品形象是大盘形象在产品层次的体现
外在表现
> 建筑风格 > 园林表现 > 建筑层次感、韵律感
空间展示
> 公共活动空间 > 休闲空间 > 休憩空间
配套展示
> 会所展示 > 教育资源展示 > 露天泳池展示
32
公众形象
公众形象是通过传播手段在大众头脑中建立起的对大盘的感知
内部指标
> 公寓的入住率 > 商业的业态成熟度 > 写字楼的使用率
> 项目所在区域的规划 > 项目所在区域产业发展现状
外部指标
> 项目的配套完善情况 > 周边建筑物的发展情况 > 项目的边界发展价值
11
辐射半径
大盘辐射半径是指导大盘分期开发的重要参考依据
辐射半径
> 主要从大盘规模、运营现状、区域 发展、配套情况等几个方面来衡量 大盘的辐射半径
复苏期
先求量，后求价
6
目录
Part 2
城市化进程对大盘的影响
7
城市化进程
大盘开发与城市区域新城镇发展的关系密不可分，因此我们要用城市发展的眼光来看待大盘的 开发与持续运营
自然演变 > 人口规模、年龄结构、家庭结构、生 活方式、文化积淀等 城市化的本质是人口和财富的空 间聚集与扩散 > 自然演变是社会自发演变的过程 产业演变 > 产业结构变化、产业层次升级、产业 的空间聚集、新兴产业发展等 > 产业演变是经济带动的演变过程 规划演变 > 产业结构变化、产业层次升级、产业 的空间聚集、新兴产业发展等 > 产业演变是经济带动的演变过程
投机客 短期投资客 长期投资客
惑变得非理性，往往在危机期被套牢 > 长期投资客看重城市化进程带来的物 业升值，在萧条期往往抄底购入 > 短期投资客对房价最敏感，追求理性
复苏期
弹性需求
高涨期
刚性需求
危机期
萧条期
的短期利润
4
产品类型结构
地产周期中的客户需求的变化同样影响着产品供给，
复苏期 > 主要以自主性产品为 ，主投资性产品开始 在市场上成交
大盘启动时采用产品多元化策略主要是考虑规避风险、测试市场，同时提升大盘形象并在部分 产品上实现快速销售
物业形态多样化
> 两房 > 三房 > 四房 > 五房
物业表现形式多样化
> 多层 > 小高层 > 高层 > Town House > 复式 > 跃式 > 错层 > LOFT
30
展示策略
启动期的展示对客户的认知有重要影响
大盘开发的思考
二级市场品控中心
二级市场策划品控中心
目录
Part 1
地产周期对大盘的影响
2
地产周期理论
中原认为土地的价值反映的是人类利用土地的效率，因此土地的价值是一致趋于上升的，而 土地的价格受经济的影响会出现波动，表现为地产周期
香港上一轮地产周期 说明
> 随着文明的进步，一个城市利用土地 的效率不断提升，城市的成熟度代表 了这个城市土地的价值 > 土地的价格是市场经济中买卖双方博 弈的结果，博弈过程中的双方对未来 的预期和投机心理使得博弈时的价值 标杆往往脱离真实的土地价值，导致 复苏期 高涨期 危机期 萧条期 价格与价值不一致，在市场经济自我 调整滞后性的影响下， 表现为价格始 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 终围绕着价值上下波动
12
阶段特性研究
城市化的不同阶段客户和产品都呈现出不同的特点
封闭阶段 数量
起步阶段
发展阶段
成熟阶段
客户变化
二次置业 首次置业
面积 产品变化
13
目录
Part 3
开发模式
14
大盘开发模式
大盘开发投入资金大、持续周期长，因此要从战略高度来审视开发模式
实施集中化战略考虑 集中化战略 > 项目所在区域是否存 在足够大的市场 > 这个市场的竞争程度 主题社区 教育资源 战略选择 差异化战略 产品创新 产业嫁接 景观资源 实施成本领先战略考虑 成本领先型战略 > 企业的产品生产能力 > 企业的财务运营状况 如何
结构 属性
9
阶段划分
将大盘的所属区域的城市化进程划分为四个阶段，从每个阶段的特性去研究大盘的分期开发 的策略和方法
区域城市化进程
4 成熟阶段 3 发展阶段 2 起步阶段 1 封闭阶段
时间进度
10
衡量指标
我们从大盘的内外部两个方面来衡量城市化进程对大盘成熟度的影响
> 住宅的入住率 > 酒店的入住率
价格交互策略
价格是客户对产品认知的重要依据，同样价格也被应用于交互发展策略
价格线
> 高层、复式、叠院、TH全线产 品的价格覆盖
组合
抑旺扬滞
> 利用二批好的价格促进一批尾 盘的销售 互动
价格交 互策略 互助
以旺带滞
> 用一批的少量低密度产品带动主 流产品价值的提升
28
目录
Part 6
启动策略
29
产品多元化策略
从发展商角度来看主要考虑发展商对投资回报的要求和企业运营效率
资金投入
资金回笼
施工速度
项目分期
销售速度
形象展示
价格拉升
20
地产周期导向
从地产周期的角度来看主要考虑如何契合地产周期不同阶段的市场规律
适量开发，防止空置率过高
项目分期
精准营销，确保产品消化
抓准时机，获取超额利润
21
城市化进程导向
从城市化进程的角度来看主要考虑如何契合城市化不同阶段的市场规律和项目自身进度
形象型 > 多为高端产品，展示了开发商的技术实力、创新理 念以及价值观 > 是开发商提升企业品牌形象的主要载体
综合型 > 多为尝试性产品
35
市场现行产品的角色
市场现行产品的角色主要是用来明确各种产品的竞争点和竞争对象
领导者角色 > 产品具备核心优势，且不可复制 > 开发商足够强势，有雄厚的资金实力 和强大的品牌保障 > 产品品质卓越，价格略高于同类产品 竞争导向的 跟随着角色 > 产品类型跟随市场上的主流产品 > 以性价比取胜 产品角色
17
成本领先型战略： 成本领先型战略：广州碧桂园凤凰城
项目简介
碧桂园凤凰城位于东广州的广园快速路 旁，紧邻广深高速，自2002年五一公开 发售以来，开发规模已起过3000亩，是 目前广州地区最大型的别墅社区
战略选择
以低成本为优势，将别墅从高端人群拉 低到大众人群
18
目录
Part 4
分期策略
19
发展商导向
38
挑战者角色 > 正面攻击领导者角色产品 > 以差异化策略取胜
补缺者角色 > 占领缺乏竞争的细分市场
36
产品策略
从上述两种产品角色考虑出发得出大盘开发的产品策略
开发商导向的产品角色
市场现行产品的角色
产品策略
37It’ຫໍສະໝຸດ overThanks for your attention
Wish you a good day!
8
研究方向
我们主要从大盘的内外两方面来研究城市化进程对大盘的影响
规划 属性 产业 属性
外部研究 > 主要研究大盘所在城
内部研究 > 主要研究大盘内部各 种类型物业的交互发 展对大盘后期运营的 影响 公寓 人文 属性 住宅