“倒按揭”的四大误区
我国商业银行实施倒按揭风险分析
我国商业银行实施倒按揭风险分析随着我国住房制度改革的进一步深化，房屋除了为人们提供舒适的工作、生活居住条件外，其功能也得到了进一步扩展。
为了有效扩大居民消费，解决中国养老问题，倒按揭模式在我国也已被提到了议事日程，成为现今讨论的热门话题。
一、倒按揭贷款概述（一）倒按揭贷款的内涵。
倒按揭出现在20世纪八十年代中期，最早是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，目前在发达国家已有二十多年的历史了。
倒按揭贷款又称为逆向年金抵押贷款，是一种适合老年人的信贷方式。
一般来说，是指拥有住房的老人把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供贷款，在规定时期，借款人以出售自有住房的收入或其他资产还贷。
在逆向年金抵押贷款期间，如果老人去世，则可提前清偿金融机构贷款，若到期老人仍健在，则另行处理。
这种抵押贷款方式的前提是老年人必须拥有其所居住房屋的所有权。
该方式最大的特点就是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少，这种贷款方式与传统的按揭贷款正好相反，故称为倒按揭。
（二）倒按揭贷款的类型。
按照反向抵押贷款的款项支付方式，通常可将其区分为三种类型：年金支付、期间支付、一次付清或信用贷款之最高限额式支付。
采用年金反向抵押贷款，业主终生可以收到每月的偿还款项，只要住房是他们原来的居住处。
当最后的借入合作者永久地离开或死亡时，债务到期，出售住房或者继承人使用其他资产以偿还债务。
期间反向抵押贷款在固定期间（通常是10年）提供每月的偿还款项。
期末停止支付，利息继续产生，但是并不期待偿还的款项直到业主搬家或者死亡时。
第三种类型，一次付清或信用贷款之最高限额，允许借款人在任何时候提取直到一定数量为止。
当业主搬家或者死亡时，利息自然增加，偿还款项期满。
（三）倒按揭贷款的优点。
（1）在房屋价值变现、获得贷款的同时，住户仍不失对该房屋的所有权；（2）住户在贷款期内不必偿还本金和利息；（3）该贷款一般都有“不追讨保证”，贷款的还款金额以到期日的房屋评估值为限，借款人不必担心到期日贷款余额高于房屋价值而被迫用其他资产还债。
房地产金融倒按揭
“倒按揭”的模式
新加坡模式:60岁以上的老年人把房子抵押 给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一 次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这 些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的 养老金总额)交给其继承人。相对于美国模式， 这种模式风险较小。
中国模式
人口老龄化：目前，全国６０岁及以上老年人口达 １７７６５万人，占总人口的１３．２６％。“十 二五”期间，将出现第一个老年人口增长高峰，人 口老龄化进程将加快。老龄化、高龄化、空巢化带 来的社会问题将更加凸显。 养老金空账问题： 2010年7月14日，中国社科院世 界社保研究中心主任郑秉文在中国和拉美养老金制 度国际研讨会上透露：中国养老金“空账”规模大 约为1.3万亿元。
事实上，以房养老的模式进入中国已有数 年时间，但是却表现出“水土不服”的症状。 究其原因有： 传统伦理观念
感情财产危机
继承权的问题……源自何为“倒按揭”而所谓“倒按揭”其实是“反向住房抵押贷款”， 指房屋产权拥有者把房屋抵押给金融机构，后者在 综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产现在价 值以及预计房主去世时房产的价值等多项因素后， 每月给房主发放贷款用于养老。 等房主去世后，金融机构将抵押的房产出售以 偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种 贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与 传统按揭贷款相反，因此被称为“倒按揭”。 倒按揭起源于荷兰，这种贷款方式如今在美国 以及欧洲的一些发达国家已经发展得比较成熟，许 多老年人将之作为安度晚年的一种有效保障。
“倒按揭”几点问题
对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着 时间的推移不断减小的；而“倒按揭”恰恰相 反，随着时间的推移，风险却不断增大。受房 地产走势、人均预期寿命、相关配套等因素的 影响，银行实行和控制风险的难度很大。但建 设银行一位负责人表示，“倒按揭”目前面临 各种问题和风险，推行的难度很大，但对银行 来说，只要操作得好，应该是一个盈利的好品 种，对社会来说也具有积极的意义。
“倒按揭”解决养老难题
“倒按揭”解决养老难题作者：车云帆来源：《华人时刊》2009年第02期68岁的美国老人安德鲁和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。
但他还是把自己的房子抵押给了银行，每月定期从银行借款数百美元，用来旅行，购物，享受生活。
事实上，“以房养老”在美国老年人中并不少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”，在美国它的全名是“住房现金转换计划”。
美国社会催生“倒按揭”。
与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同，“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。
由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
不少美国人年轻时“以钱买房”，年老时“以房换钱”，退休后生活仍过得比较舒适。
“倒按揭”在国外兴起也还只有二十多年的时间，发展最成熟的要数美国了。
在美国，很多老人没有子女，有的虽然有子女，子女却无力或不愿承担赡养义务，而大多数美国人又不热衷于储蓄，因此退休后生活很容易陷入拮据。
随着社会逐渐老龄化，这种现象越来越多，上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行看准时机，率先推出这项服务，很快走向全美。
缓解了老龄化社会最大难题。
“倒按揭”的形式基本上可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷；无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。
“倒按揭”的对象是62岁以上的老年人，同时还考虑以下一些因素。
一是借款人的年龄。
年龄越大意味着剩下的寿命越少，每月能得到的现金也就越多。
在美国，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房，他每月可以获得917美元；70岁的人每月只能获得791元；而80岁的人每月可获得1099美元。
二是配偶是否健在。
夫妻健在的老人比单身老人可贷款数额低，因为两个人的综合预期寿命大于一个人。
你怎么才能逃出银行“倒贷”的致命陷阱
你怎么才能逃出银行“倒贷”的致命陷阱？你怎么才能逃出银行“倒贷”的致命陷阱？“倒贷”是对“借款、还贷、放贷、还款”这一系列涉及多方市场主体的商业行为的一种市场俗称，并非严谨的法律概念。
一般是是指贷款企业在银行的贷款（旧贷）到期不能偿还的情况下，贷款企业从第三人处借来资金偿还银行旧贷，再从银行贷出新款用于偿还从第三人处就来的款项。
提示以上所谓的“倒贷”有两个风险，一是银行牵线过桥借款还后不续贷，二是担保人对新贷承担的担保责任。
本文不惴浅陋，分析如下：一、银行牵线过桥借款还后不续贷，对供资方损失部分担责。
裁判要旨：为避免借款人无力清偿贷款而导致的银行坏账风险，银行介绍、促成过桥资金提供方向借款人提供过桥借款，并向过桥资金提供方展示《信贷审批通知书》，以表明过桥资金不存在收回不能风险。
但在借款人利用从过桥资金提供方处所借得款项用于偿还银行贷款后，银行并未再次向借款人发放贷款，导致过桥资金收回不能的，银行应在过桥资金提供方资金从借款人处受偿不能部分承担清偿责任。
案件来源：（2015）民申字第2372号。
二、倒贷属于借新还旧，新贷担保人可以不承担责任。
过桥贷”，即借款人从过桥资金提供方处借来资金,用以偿还其在银行的旧贷款,再以银行向其发放的新贷来偿还从从过桥资金提供方处借来的款项。
“过桥贷”往往涉及以下两种法律关系：借款人与过桥资金提供方之间的民间借贷关系,借款人与银行之间还旧贷借新贷的借款合同关系。
对于借款人与银行之间的借款合同关系，是否属于“借新还旧”，实务中存有争议。
有观点认为，借款人与银行之间是“还旧借新”，并不属于“借新还旧”。
另有观点认为，借款人与银行之间虽名义上为“还旧借新”，但本质上仍是“借新还旧”。
《九民会议纪要》官方释义书持后一种观点，即这种“过桥贷”只是与一般借新还旧不需要实际偿还旧贷不同,在此情况下需要先用一笔资金偿还旧贷,然后再贷出新的贷款。
将借款人与银行之间关系定性为实质“借新还旧”，对于借款人而言几乎没有任何影响，但对担保人能否脱保影响甚巨。
现阶段中国开展住房倒按揭的条件与劣势分析
现阶段中国开展住房倒按揭的条件与劣势分析邓依伊湘潭大学公共管理学院【摘要】住房倒按揭是一种在欧美国家成功开展的养老新模式，通过对房产的反向贷款，达到变房产为现金，实现养老的目的。
本文通过对新时期中国具体的国情的分析，总结出现阶段开展住房倒按揭的条件和面对的问题，以期对中国开展住房倒按揭提供些许参考。
【关键词】住房倒按揭人口老龄化养老保障一、住房倒按揭在中国发展现状住房倒按揭起源于荷兰，发展的最为成功的代表国家当属美国。
上世纪８０年代，美国出现了一批拥有价值不菲的固定资产但缺乏养老现金的老人。
于是，住房倒按揭在美国飞速发展起来。
和上世纪８０年代的美国相比，现阶段的中国也出现了一批拥有自有住房，但基本养老不能保障其生活的老龄人口，加之中国老龄化的步伐越来越快，而基本养老保险发展的速度和提供的保障又远远不及老龄化的速度快。
导致许多老人陷入了养老危机中，无钱或少钱养老的情况时有发生。
住房倒按揭又称住房反向贷款，是指一定年龄以上的老年人将自有产权的住房，全部或部分抵押给银行。
银行按照抵押房产的价值，每月付给抵押人一部分现金。
到抵押人去世或者搬离住房时，由抵押人或者其继承人一次性还清本息，或者将住房产权划给银行用来还清贷款的一种新型的养老模式。
早在本世纪初时，中国经济学界已经开始研究住房倒按揭在中国开展的前景，各家保险公司和银行也对这个新兴的产品产生了浓厚的兴趣。
２０１１年中信银行首推“信福年华”老年客户专属借记卡，这种卡的按揭功能基本可实现“以房养老”，这在国内无疑是一个重大的尝试。
但这种卡的按揭功能门槛不低，其要求借款人及其家属拥有多套房产。
且抵押给银行的不能是唯一的房产。
这和欧美发达的住房倒按揭相比还是有一定的差距的。
这些实践都说明现阶段在中国住房倒按揭的全面开展既有些成熟的条件，同时也存在着不可忽视的困难。
二、现阶段中国开展住房倒按揭的条件据统计部的数据表明，截止到２０１０年底，中国城镇居民家庭住房自有率高达８９．２％。
“倒按揭”从后台走向前台
，
实施 “ 倒按揭 ”并非 一帆风顺
尽 管 倒 按揭 ” 日渐深 入 人 心
受损害的还是 老年人 自己。
位居 国 内之 首。预 计到 ２２ ０５
争议三 ：存在多种风险
一
年 这一 比例将超过 ３ ％。 ０
位 银行业 人士说 作 为金融机
其优点也是十分 明显 的 但是 ，若要 构一般不太愿 意推 出 倒按揭 ”项 目，
至今已有 ２ ０余年历史 。由于此种方式
主要 用于拥有 房产的老人 ，又称 ” 以
房养老 模式 。 自从我 国进入老龄化 个被称为 忠孝两全 ”的 ” 以房养老” 展一次 以房 养老 ”市场调 查 ，并试 社会以来 ， 以房养老”越来越成为社 模 式 ，该 模式从 某角度说 类似 于住房 点 了一家单位 。上 海有一家企业集 团
支 付房产 拥有者一笔 固定 的资金。期 间房产拥 有者继续获得居住权 ，直 至
其去世 。最后 ，金融机 构将其房产 出
售 ，所得房款 用于抵 消房产 拥有者在 抵押期间所得到 的资金 。若过 后房产 升值 了，多余 资金则归还房产 拥有者
家属 。 倒按揭 方式最 早起源 于荷兰 ，
２ ８ ０ ， 目前 已经进入 正式研究阶段 ” 。该新 （ ０ 年 ８月 后 执 行 ） 老人 每 月 可 有 法接受 。因为 许 多年轻 人买不起房
闻发布会上披露如下信息 ：
中国 ８ ０岁 以上 高 龄 人 口正在 以每
３０ ０ ０多元 现金可 自行支 配。尽 管只是 子 期 望 通 过 继 承 父母 的 房产 权 获 得
销 ２ 世纪城孝贤坊 楼盘时推 出一 １
关部 门的审批。据了解 ， 实施 倒按揭 同年 ，上 海市公积 金管理 中心开 的具体操作单位则 是一家 国内的人寿
转按揭问题的建议
转按揭问题的建议干这行这么久，今天分享点转按揭的经验。
说真的，转按揭这事儿，水可深了，我也是一路摸爬滚打过来的。
首先呢，我觉得在考虑转按揭之前，得把自己的经济状况摸得门儿清。
你像我之前有个朋友，糊里糊涂就想转按揭，他都没算清楚自己每个月收支到底咋样。
结果呢，差点转了之后还不上贷款，那可就惨了。
转按揭可不是单纯看银行给的利率低就一头扎进去，得看看自己能不能承受。
我感觉这里面要仔细计算所有的费用，包括可能的手续费呀，提前还款的违约金啥的。
哦对了还有，如果你的收入不稳定，那你就得更加谨慎。
比如说你是做销售的，收入忽高忽低，转按揭之后要是遇到收入低谷期，拿啥去还贷款啊。
在挑选转按揭的银行这块儿，也有讲究。
不是所有银行的政策都一样的好嘛。
我遇到过有的银行，表面上利率说得可低了，但是附加条件特别多，跟你玩文字游戏。
我觉得得找那种口碑好的，业务透明的银行。
有人可能会问，咋知道哪个银行口碑好呢？这时候你就得多问问身边的人呗，或者去一些财经论坛逛逛。
但是我也要承认，别人的评价也不一定就完全靠谱，毕竟每个人的情况不太一样。
还有一个事儿我得提醒大家，就是文件一定要按要求准备齐全。
我就干过这么蠢的事，自己以为材料齐了，结果到银行一看，缺这个缺那个，白跑了好几趟，耽误不少时间。
比如说身份证明、收入证明这些基本的就不说了，有的银行可能还会要求一些特殊的证明文件，像你之前的还款明细啥的，一定要提前打电话问清楚啊。
关于转按揭的时机呢，也很重要。
如果是房产市场不太稳定的时候，我觉得你得再观望观望。
比如前几年房市动荡的时候，利率一天一个样，可能你刚转了按揭，结果没几个月利率又降了。
这时候你就欲哭无泪了。
转按揭这事儿，就像在一个布满陷阱的路上走一样，需要特别小心。
每个环节都得考虑周全，我现在能分享的也就是这些个人经验，但是市场变化太快了，这些建议也不是百分之百适用所有情况。
要是能再补充点啥的话，我想起来了，找个靠谱的经纪人也很重要，他们毕竟经验比咱丰富，能给你不少有用的推荐。
未来在我国农村实行住房倒按揭存在的障碍及应对之策
未来在我国农村实行住房倒按揭存在的障碍及应对之策
韩秀兰;阚先学
【期刊名称】《山西农业大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2010(009)006
【摘要】未来在我国农村实行倒按揭有利于形成父子问的新型"代际关系",有利于维护社会的稳定,有利于拉动国民经济的增长,但现时期在我国农村实施住房倒按揭,受到伦理困局,银行积极性不高,倒按揭运作的经济法律制度不规范等中国国情的阻碍.为了使倒按揭业务在我国农村顺利开展,应采取以下主要措施:政府应加大对倒按揭业务的宣传和鼓励,培养新型的养老观念;政府在相关领域进行制度创新;先进行试点后逐步推广,倒按揭业务应有专门机构来运作;建立健全倒按揭的相关法律制度等.【总页数】3页(P662-664)
【作者】韩秀兰;阚先学
【作者单位】中北大学人文社会科学学院,山西太原030051;中北大学人文社会科学学院,山西太原,030051
【正文语种】中文
【中图分类】F830.589
【相关文献】
1.住房倒按揭制度探析——论我国住房抵押养老保险制度的建立 [J], 张铮;徐红新
2.住房倒按揭在中国实施的障碍和应用前景分析 [J], 何晓琳
3.实施住房倒按揭障碍的成因分析及对策思考 [J], 彭晓娟;麻卫静
4.直面障碍，感悟命题构思，凸现思维层次——剖析2007年高考题中思维障碍及应对之策 [J], 董入兴
5.发展“住房倒按揭”的障碍因素及对策 [J], 杨柳
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房屋转按揭要注意些什么
房屋转按揭要注意些什么转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。
那么，房屋转按揭要注意些什么呢？下面我为您详细介绍。
一、谨慎选择中介办理二手房转按揭时可能会涉及到中介，但是由于中介的素养不一，在选择的时候需要谨慎一些。
有些中介不告诉买方需要缴纳的具体费用，只告知一个所谓的全部费用，但其实要高出实际费用很多，这样说辞模糊的中介还是不要选择的好。
还有在签订代理协议时，要看清条款，挑出合同中的“霸王条款”，以防上当受骗。
二、做好评估工作二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估，高了卖不出去，低了将遭受损失，所以要认真做好评估工作。
此外，银行放贷时是采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的较高贷款额度，所以评估与较高贷款额有直接关系，需多加注意。
三、选好贷款银行各银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别，如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，选择的银行会影响到二手房转按揭的办理进度，所以应多多注意。
四、注意证明还款能力二手房转按揭贷款流程中应出示收入证明，并证明自己的还款能力。
如果买方一个人的收入不足以还得起月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，另外，还可以将大额存款、债券、房产等资产拿来作为收入证明，以此证明自己的还款能力。
五、明确合同约定二手房转按揭的流程中需要双方签订买卖合同，其中的一些细节问题需要注意，比如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
在交易的较后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性，以便将来如期如约履行上述内容我为您详细介绍了“房屋转按揭要注意些什么”，在办理房屋转按揭时，一定要注意上述几个问题，总之多了解，多学习，不要怕麻烦，签合同时一定要谨慎。
我国应开展住房倒按揭业务
我国应开展住房倒按揭业务近年来，我国居民拥有住房的数量迅速增长，这一方面反映了我国经济迅速发展，国民生活水平大幅提升的事实，另一方面，又对业界提出了下述不能不正视的问题：应如何本着物尽其用的原则，在不影响住房安居功能的同时，充分发挥住房的各方面价值，以进一步提升国民的生活质量？笔者认为，在一些发达国家实施的住房倒按揭制度，允许房产所有人以住房做担保，按月从银行获取一定数额贷款弥补生活费用的不足，对有效解决我国不动产物尽其用的问题不无助益。
一、倒按揭基本情况分析众所周知，按揭，是香港学者对源于英美法中的Mortgage制度的音译。
香港的学者认为：按揭是属主、业主或归属主将其物业转让于按揭受益人作为还款保证的法律行为。
在按揭购房方式中，买房者在支付一定房款(首期款)后，其差额通过以其所购的房屋做担保向银行贷款，然后由债务人在较长时间内分期偿还给银行。
贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降。
债务人负债减少，自有资产增加。
伴随按揭业务的逐步发展，到了二十世纪七八十年代，荷兰出现了一种新的贷款形式。
在此种贷款方式中，借款人以其自有住房作担保向银行贷款，银行则定期向借款人放款，待条件成熟时一次偿还。
随着分期放款的增加，债权人本金不断增加，债务人自有资产不断减少。
在美国，因这种贷款方式与传统的按揭方式相反，故被称为倒按揭(reversemortgage)。
倒按揭在许多发达国家，尤其是在美国已被证明是一种成熟的贷款方式。
显然，倒按揭并非完全是按揭的对立，除贷款形式相反之外，与按揭一样，金融机构仍是贷款人，房屋物权人仍是借款人，房屋仍作为贷款的担保。
那么，按揭与倒按揭究竟有何不同?笔者认为，相较于传统的按揭，倒按揭具有下述明显特点：1、就目的而言，按揭人是通过获得贷款买得住房，承按人的目的则是获得利息。
在倒按揭，按揭人的终极目标是获得资金用于满足生活需求，住房则作为担保获得资金的手段，承按人的目标是获得住房上的利益并最终实现盈利。
倒按揭须知的十件事
倒按揭须知的十件事作者：Christopher P.Hill来源：《大众理财顾问》2010年第05期当前，倒按揭在美国方兴未艾。
年龄在62岁以上的老年人所拥有的房产，在不售卖和不失去所有权的基础上，抵押给银行、保险公司等金融机构，可转化为一个稳固的现金收入。
其实质是以房产作为抵押的所有人获得这笔贷款，在居住期间无需偿还，到期日为死亡、卖房或永久搬出住房时，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用。
对于老年人及退休群体来说，倒按揭是较合理的策略，但需注意一些关键问题。
比如，一般来说，其费用要比平时的贷款高，若计划以房养老时，才可采用这种方法。
另外，也要避免滥用这笔贷款。
当然，更多人会关心如下10个问题。
房屋所有权属于谁?即使利用房产抵充一部分贷款和现金债务，但作为所有人，能继续保有房屋的所有权，完全控制并支配这套房子。
事实上，契据上一直是所有人的名字，并且他能在自己愿意的任何时候选择卖出房子。
房产所有人会无家可归吗?作为房产所有人，没人能强迫他搬出去，因为他拥有一份倒按揭。
当然，必须确保财产税金和房产所有人保险按时交付，且保证这套房子一直都是他的主要居所。
只要他还住在这里，就不用偿还此项贷款。
如果已背负贷款债务，能得到一份例按揭吗?假如能贷到的钱数等于或大于房子现有的贷款，将有资格获得一份倒按揭。
事实上，用房屋净值或现金偿付现有的按揭贷款，是使用倒按揭最普遍的方式之一。
能清算大于房屋价值的债务吗?倒按揭有几种保护措施，比如，这些贷款属于无追索权贷款，这意味着房屋所有人的债务不能多于房屋卖价，并且联邦住宅管理局和联邦国民抵押贷款协会担保这些倒按揭产品。
钱被花在哪里是否有限制?绝对没有。
倒按揭使用策略包括：偿还现存债务或信用卡债务；偿还长期医疗或健康医疗费用；提供一个安全垫；装修或改善住房；购买新车、船只或二套房；享受更舒适的生活方式；帮助孩子支付买房的首付款；向教堂、大学或慈善机构捐款；获得更多假期；通过赠予、建立大学教育计划等方式帮助后代等。
我国倒按揭贷款的障碍及建议
类贷款 的潜力进行 了估 计 ，并 提出相应的受益标准 。按照他们 设定的标准 ，约８ ０ 万老人可成为潜
在的倒按揭贷款的受益者 。［ １
二是倒按揭贷款 的影响因素 。Ｆ ｒ ａ ｔ ａ ｎ ｔ ｏ ｎ ｉ Ｍ Ｃ（ １ ９ ９ ９ ）聚焦于倒按揭产 品结构 。他利用仿真
收稿 日期 ：２ ０ １ ３ － ０ ７ － ２ ８
第３ 卷 第５ 期 ２ ０ １ ３ 年１ Ｏ 月
福 建 江 夏 学 院 学 报 Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｆ ｕ ｊ Ｊ ａ ｎ Ｊ ｉ ａ ｎ ｇ ｘ ｉ ａ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ
Ｖｏ １ ． ３ ＮＯ ． ５ ．
Ｏｃ ｔ ． ２ ０ １ ３
种养老方式起 源于上世纪８ ０ 年代 中期美国新泽西州劳瑞 山的一 家银行 。目前 ，美国 、加拿大 、新
加坡等 国家在倒 按揭贷款方面都走 出了一条 自己的模式 ，取得 了良好 的效果 。我国住房市场化开
始于 上世 纪末 ，随着我国房地产市场 的高 速发 展 ，很多居 民包括 老年人 都拥有 了 自己的房子 ，加
作者简介 ：柳仕奇 （ １ ９ ８ １ 一），男，湖北武汉人 ，福 建江夏 学院金 融学院讲师。
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模型进行 的测算显示 ，如果 老人 主要是关心他们 的生活水平受到 的不可避免支出冲击的影响 ，倒 按揭贷款是可行的信贷计划。在运 用多项Ｌ ｏ ｇ ｉ ｔ 回归对房屋净值转换抵押贷款数据集进行 了分析之 后 ，其设想得到了 回归结果的支持 。 Ｌ ｅ ｖ ｉ ｔ ｏ ｎ Ｒ（ ２ ０ ０ ２） 通过开放式 访谈 的方法 ，调查 了潜在 的 顾客 ，他发现倒按揭的条件包括对 家庭 的依赖性 ，家庭收入和财务态度 ，包括对 于遗产 的态度 。 但反 向抵押贷款只能作为 “ 最 后手段 ” ，以便使老人能够保持 自己的独立性 。［ ３ Ｃ ｈ ｏ ｕ Ｋ Ｌ ，Ｃ ｈ ｏ ｗ Ｎ ｗ Ｓ ，Ｃ ｈ ｉ Ｉ（ ２ ０ ０ ６ ）通过Ｌ ｏ ｇ ｉ ｓ ｔ ｉ ｃ 回归分析发现 ，老年人进行此类贷款的意愿和没有 子女且拥有 股票 ，债券或基 金呈正相关关 系 ；和老人们拥有财务资产 （ 不包括 自住物业 ）呈负相关关系 。［ ４
家庭内部“倒按揭”养老
余女士的做法说来很简单，她将存款中的30万元视为“提前还贷”转入女儿名下，再结合贷款年限、利率水平计算出女儿每月需要给她的金额、一共需要补贴的期限。“我们可是立字为据的，根据央行的贷款浮动利率，每年调整她给我的补贴数额，不然过几年一旦利率上升，我要还的钱多了，她却不多补贴我一点，我可就撑不住了。”可见，余女士在理财这方面还是很仔细的。
小徐搬回市中心的老房居住，虽然面积小了、绿化少了，但可以减轻路途劳顿、省下交通费，而徐老伯夫妻两人则住进松江新宅，虽然远离市中心，但需要的东西一样不少，周边成熟的配套建设让他们得到更加舒适的生活环境。当然，新房的贷款余额依旧由小徐归还，每月500元的补贴也一分不少。这样的“以房换房”可谓各取所需，一家开心。
影响“倒按揭”在我国发展的最主要原因在于传统家庭观念的束缚，老年人没了自己的房产总是很不安心的，而且，寻找一个可以统筹安排“倒按揭”事宜的机构，并长期履行职责也非一时半会就能实现。因此，“倒按揭”的养老时代还很遥远。
不过，既然有了国外成功的“倒按揭”实例，我们就可以将其“家庭化”。在家庭内部借鉴“倒按揭”模式，让年长者和年轻人各取所需，倒也是很可行的。
其实，这样的”债务”对女儿来说也有好处，她得到了这第一桶“金”，不仅经济基础有了保障，还可以学会如何理财。而换作其他年轻人，想要积累这30万元，可要花上好几年呢。
所以，余女士这一套“以钱换钱”的新方法可谓一举多得，有兴趣的读者倒也可以参考参考。
内部“倒按揭”不忘订协议
余女士的例子不仅给了我们“倒按揭”新思路，也启发中老年人在与子女达成类似协议时，不要忘记立字为据，保障自身的权益。
“转按揭”有四大阻力
“转按揭”有四大阻力阻力1：“更名费”阻挡“转按揭”。
据记者了解，房屋“更名费”的现象在业界非常普遍，特别是合同房的时候，收费标准在总房款的0.5%-3%之间，对于普通的住房来说，一般就几千元，而对于高档住房来讲就是一笔大数目了。
某中介公司房贷部一负责人向记者透露，房产商作为借款人的担保方之一，要向银行缴纳一定的保证金，并承担风险。
贷款购房者若还贷不及时或无力还贷，房产商都会受到牵连。
而转嫁风险的方式就是收取更名费，因此房产商是在限制“转按揭”。
某房地产公司负责人则向记者透露，之所以收取更名费是为了防止炒家的炒作，避免损害房地产公司和购房者的利益。
其实据记者了解，由于在“转按揭”过程中，房地产公司需要做很多的工作，而且还要承担一定的风险，但是却没有得到一定的收益，因此影响了“转按揭”进行。
阻力2：“转按揭”费用实在太高。
前不久，张先生看中了城南某电梯公寓的一套住房，由于从人家手里接受的是按揭房，办理转按揭时，开发商要收取总房款2%的手续费，总金额高达8000元。
开发商称公司的主要工作是开发房屋和销售房屋，是不希望有人“转按”的。
要“转按”，你首先要过开发商这一关，而开发商此时常常是“一夫当关、万夫莫开”，要“转按”，你得交钱。
记者从几个中介公司获取的收费表显示，他们的定价也几乎是不谋而合。
他们一般分两种情况收费：一种是手拉手式，该种收费最低800元，最高5000元;另外一种收费相对较高，即是单独委托中介转按，卖方需要交房屋总款的1%、买方付房屋总款的1.5%作为中介佣金，也就是说，中介公司做成一笔房屋总款为30万元的“委托转按”，可以赚取7500元。
另外，“转按”还需要到房屋管理局办理过户登记手续，手续费根据房屋的面积大小、所处地段具体测算。
如果房屋地处土地级差的二类地区，面积为90平方米的房屋，仅过户税费就得交近5000元。
阻力3：银行心烦，个案麻烦。
一直以来，银行都对“转按揭”持矜持态度，听说谁要转按心里就烦。
不能把“倒按揭”看成“社会保障”
作者： 方栓喜
作者机构： 中国海南改革发展研究院研究员
出版物刊名： 价格理论与实践
页码： 67-67页
主题词： 社会保障覆盖面;按揭;房产抵押;保险机构;养老;老龄化;住房;买房;运作;还贷
摘要：最近．许多人比较关注“倒按揭”这种养老形式。
“倒按揭”又叫住房反向抵押，其运作方式是：一个人在年轻时为买房按揭多年。
到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老．辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。
这种养老办法对于我国这样一个日益老龄化但社会保障空账较大、社会保障覆盖面较窄的国家来说，似乎不失为一种可供考虑的选择。
转按揭贷款有什么风险
转按揭贷款有什么风险
转按揭是很多⼈选择的⽅式，不过看似简单的转按揭其实暗藏风险。
主要体现在以下四⽅⾯：
风险⼀：⾸付款还尾款后业主临时变卦
转按揭过程涉及的第⼀步就是业主要还清所剩尾款以解除抵押，办理后续交易流程。
⽽⼀般业主都没有能⼒⾃⼰结清贷款，则需要客户将⾸付款来帮业主还尾款，可是⼀旦遭遇业主变卦，客户还清尾款后业主不卖房，那么买⽅可能⾯临“赔了夫⼈⼜折兵”的局⾯。
风险⼆：提前还贷时间长加⼤客户风险
在业主结尾款的时候，还涉及⼀个提前还款的时间问题。
⽬前多数银⾏对于提前还贷都有提前预约的规定，⼀般需要10-15个⼯作⽇。
提前还款办理的时间越长，对办理转按揭客户存在的风险也就越⼤，因为这期间存在着很多可变因素，将⽆法保障借款⼈⽤⾸付款⽀付尾款的资⾦安全性。
风险三：银⾏不放贷款
转⼊⾏须进⾏贷前调查，严格审查借款⼈的原还款记录并重新评估其信⽤资质，若存在这⽅⾯的瑕疵，转⼊⾏有可能不放贷;
风险四：放款延期
银⾏与借款⼈签订合同时，⼀般不会明确约定具体放款⽇期，如果银⾏放款额度收紧或者出现其他情况，放款⽇期将会被拖延，借款⼈的利益⽆从保障。
转按揭存在的法律风险
转按揭存在的法律风险
随着转按揭业务的逐步开展.那些手里有房但房屋仍处在按揭中的业主已经能够出售自己的房产了转按揭业务到底如何操作，还存在哪些风险，都是按竭中商品房业主十分关心的问题转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于.普通的二手房按揭贷款银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。
但是在转按揭的案例中由于业主的房屋仍处在按揭中无法再次进行抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一笔贷款.取得房产证明，才能进行房屋产权过户。
可能出现的风险。
1卖方人在银行的的贷款由购房人还清后，突然改变主意，拒绝过户。
2卖方人拒绝还贷
3银行拒绝提前放贷。
4.交易完成后卖方人无法顺利拿到剩余房款。
5.交易完成后买房人无法顺利拿到房产证。
房贷“转按揭”中容易忽略的风险
房贷“转按揭”中容易忽略的风险
所谓“转按揭”就是仍处在按揭中的房屋进⾏再次买卖，该房屋的买⽅仍继续偿还卖⽅的按揭房款。
“转按揭”中蕴藏着诸多风险。
下⾯就由店铺⼩编为⼤家详细介绍。
⾸付交尾款后业主临时变卦转按揭流程是需将未还清尾款的房产解抵押，才能够办理接下来的流程。
⼀旦业主⽆⾃⾏还款能⼒，客户需先将⾸付交由业主垫付尾款，此时如果业主临时变卦不卖，客户就会“哑巴”吃黄连，有苦⽆处诉。
提前还贷时间长风险性加⼤，提前还贷时间越长，对于客户来说风险性也就越⼤，因为其中可变因素太多，将⽆法保障借款⼈预先⽀付业主⾸付还尾款的资⾦安全性。
可能遭银⾏拒签⽆法批贷，办理转按揭很有可能会因为借款⼈信⽤资质不合格⽽被银⾏拒签⽆法贷款，借款⼈还需要⽀付全款购买，资⾦压⼒会突然变⼤。
遇到产权纠纷可能会⽆法过户，办理转按揭过程中客户需要先⽤⾸付款偿还业主剩余尾款，贷款还清后才能过户。
客户过户时如发现购买的房屋被法院冻结或者该房屋的产权归属有问题等因素都将导致买卖双⽅⽆法过户。
以上便是⼩编为⼤家整理的相关知识，相信⼤家通过以上知识都已经有了⼤致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎登陆店铺进⾏律师在线咨询。
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妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有 剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问 题，但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同 的两种情况。 误区四：重观念改变轻
操作难度 长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽表示，国内从未 有过“倒按揭”先例，它需要在专业人士评估后进行专 门开发，并不可能短时间内完成。最令人头疼的还是政 策层面的问题，国内不允许
金融混业，因此保险公司不被允许做反向按揭业务。
湖南大学自考 /
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并不大的圈子里。 事实上，对于这个范围内的老人来说，“倒按揭”补偿 的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭 资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。 误区二：“倒按揭”能免除
赡养义务 以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题，而不是 谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老，如何度过晚年 时光，谁来照顾他们的起居，谁为他们排遣孤独，这些 困扰着中国老龄化社会的核
心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决。“倒按 揭”至多能补偿养老金，却无法免除儿女的赡养义务。 一些社会学专家曾评价，对“以房养老”模式过度抬高 的隐患之一就是，将养老的概念等同
于给付养老金，以为让老人生活、医疗的费用有着落就 解决了养老问题。这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的 成分，而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾义务。 误区三：“以房养老”改变“养儿
误区一：“倒按揭”是养老金全部来源 中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为，已步入老年 的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，真 正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的
中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践 来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上， 老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种 养老模式的老人限制在一个相对数量
防老” 中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于 一种家庭功能的观念，几千年流传下来的观念不可能轻 易被一种新型的养老模式颠覆。 “以房养老”本是个舶来品，从它在西方国家、
新加坡到我国的变身过程中就可以看到，中国固有的家 庭功能观念发挥了强大作用。在美国，“以房养老”有 这样一种模式，退休人员可将自己的房屋做抵押，每年 从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫