酒店收购项商务谈判准备大全知识讲解

酒店收购项目商务谈判准备大全

一、企业

1、企业情况

包括企业名称、成立时间、注册资本、住所、经营业务、法定代表人、营业执照号、组织机构代码证、税务登记证号等基本信息，以及企业的资质、所获得的荣誉等。证照年检情况，核对原件，保证复印件与原件相符

酒店是否存在委托经营管理

委托方、受托方的权利义务，特别是GOP、奖励使用费的约定情况委托管理协议的年期、到期日以及提早终止的条款

委托管理的基本管理费用及其计算基准

委托管理服务及其它附带费用以及其计算基准

酒店规模及相关配套

业态组合（提供住宿服务的面积、餐饮面积、娱乐面积）

酒店物业

a) 过去五年的资本支出（新置物业、新建筑项目、重建、翻新或翻修）以及主要的集资安排

b) 预期未来三年的资本支出及计划（新置物业、新建筑项目、重建、翻新或翻修）以及建议中的集资安排

c) 年度内出售酒店物业的详情，包括原因等

2、股权结构

股东介绍，所占股份比例不同，内容包括股东姓名、认缴出资额、实际出资额、出资方式、占总出资额的比重（即所占股权）、出资时间等。

3、组织结构

经营管理团队介绍和雇员人数（含各业态的人数）

有无大规模剪裁人员补偿情况，在编人员社会保障情况

二、证照

1、酒店的旅馆业特种行业许可证

特殊行业许可证的发证机关、持有人、证号、经营性质、范围、经营年限、地址和颁发日期，是否有变更以及变更情况等。

有无未及时变更、过期或者未按规定年检的情况。有无酒店名称变更后，未能将其特殊行业经营许可证、卫生许可证等进行相应变更。

2、酒店的餐饮服务许可证、烟酒许可证

餐饮服务许可证的发证机关、持有人、证号、有效期以及许可项目等情况

3、酒店的公共场所卫生许可证

公共场所卫生许可证应当载明编号、单位名称、法定代表人或者负责人、经营项目、经营场所地址、发证机关、发证时间、有效期限，是否按照规定进行复核并通过复核

4、酒店的二次供水卫生许可证

二次供水卫生许可证的发证机关、证号、有效期和许可项目等内容

5、酒店的消防合格证

消防合格证的发证机关、证号和发证日期等内容

6、酒店的排污许可证

三基本的营运数据

1. 可提供的住宿的房间／睡床数目,营运中及在建／翻新情况

2. 效率

a) 2013年每月入住率

b) 每间房间的平均每年营业利润

c) 每间房间的平均每年经营毛利

d) 饮食业务的平均每年经营毛利

e) 每名雇员的雇员成本

3.房间价格

四财务资料

1、财务结构（债务，股东的利润）

2、近三年的资产负债表，现金流量表，利润表、债务明细表、资产明细表

3、营运收入

．房间收入

．饮食业务收入

．管理／专营权及有关服务费用的收入

．其它收入（如有需要，应再行细分）

营运成本及开支

．房间

．饮食业务

．酒店管理及有关服务

．其它

营业利润（扣除未分配营运开支前）

．房间

．饮食业务

．酒店管理及有关服务

．其它

未分配营运开支

．行政及一般开支

．销售及市场推广开支

．物业营运开支

．折旧及摊销

．其它（如有需要，应再行细分）

营业利润（已扣除未分配营运开支）

非营运收入／开支

．利息开支

．其它（如有需要，应再行细分）

除税前盈利

税项

除税后但未计少数股东权益之盈利

少数股东权益

已扣除少数股东权益但未计非经常项目之盈利

非经常项目

股东应占盈利

4、债务

a) 年内主要集资活动

b) 借贷种类分析（譬如：银行贷款、融资租赁承担等）

c) 未偿还借贷的货币分析

d) 借贷的到期情况，列出未来五年的每年须偿还金额以及五年后的须偿还金额

e) 利率情况 (定息 / 浮息)

f) 最高利率与最低利率以及浮动利率的基准

g) 融资总额以及年度终结时尚未动用金额

h) 有关信贷额的任何特别限制规定（譬如最低净值、最高现金派息等）

i) 有关利率的某个升幅对公司利息开支总额所造成影响的敏感度分析（以年度终结时未偿还的无对冲浮息债项为基准）

5、担保项目情况

6、反担保方案

a) 与主要股东、主要经营人员、主要财务负责人落实个人保证反担保。

b) 主要的反担保物介绍。

c) 反担保设备的产地、生产年限、工作状态、对该企业是否关键设备。

d) 反担保房产的坐落、质量、现在用途，手续是否齐全，能否抵押登记等。

e) 可变现情况

7、公司重大交易合同和项目投资情况

a) 过去两年（无论是否已经履行完毕）企业正常业务以外的全部协议及承诺。

b) 任何企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。

c) 任何限制企业转让其股份的股东协议或合营、合作协议，以及任何与企业进行增发/减少注册资本有关的协议。

d) 任何可能因企业重组而予以终止或更改或导致其项下资产权益受影响的合约或安排的情况。