世联某某地产欧洲小镇系列产品及案例课件
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【房地产】世联主题地产开发模式
•度假村按资源类型可分为两类
分类
特征
1、拥有山、海等大型自然、独享资源 大型独享资源 2、规模大，一般规划面积在10km2以上
3、投资额大，一般首期都要5亿左右
小型资源
1、拥有某种小型的自然资源（最常见是 温泉）
2、规模小，一般在100亩以内，大的在 200亩左右。
3、投资额小，一般在7千万～1亿
典型案例 深圳海上田园风光
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【房地产】世联主题地产开发模式
销售核心式——教育产业
•教育产业按其招生性质可分为两 类
分类 高等教育（大学城）
基础教育
教育层次 专科、本科、研究生、成教 幼儿园、小学、初中、高中
典型案例 珠海唐家湾大学城
上海松江大学城
深圳宝安桃源居
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【房地产】世联主题地产开发模式
教育产业——大学城
•对地产的作 用
•可超前于区域发展 •直接创造需求
•经营核心型
•1、带来交通上的方便 •2、提供日常生活健康休闲设施 •3、聚集人气，完善商业配套
•滞后于区域发 展
•有市场需求后
•才体现附加价 值
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【房地产】世联主题地产开发模式
主题地产发展模式——销售核心式
•主题地产
•销售核心式 •经营核心式
•典型案例：珠海唐家湾大学城
•
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km
•
项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到
2005年珠海在校大学生可达8-10万人。
•
•1992年
发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大
学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客
世联地产——最全的别墅专题研究PART1PPT课件
细节的使用价值
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项目名称 优山美地b3户型 优山美地b6户型
莱蒙湖C户型 大湖山庄F1户型 温哥华森林A4-C户型 温哥华森林A2-C户型
主流独栋产品的技术要点
1）独栋单体的层数通常在2~3层，面积通常在250平方米以上。 2）纯独的东西向间距最小为5米；南北间距不以日照间距控制，以视觉舒适度为限，通常不应 低于15米。 3）纯独栋社区的容积率一般在0.5以下。 4） 独栋产品的建安成本通常为1200~1500元/平米（以北京地区为例）。
从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车 库的面积。
地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、 洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet, basin, shower）、公共卫生间、 酒窖、桑拿房等。
地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。
别墅专题研究
客户目标 Objectives >
独栋住宅产品
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2
独栋的定义与特征
独栋的产品特征：
独立住宅Single House，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建 筑形体；2）“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占 有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。
分层
功能空间
面积(㎡) 总面积(㎡)
主卧室
20-30
主卧区 二层
主人卫生间 步入式衣橱*2
书房
10-15 （510）* 2
10
次卧室（包括独立卫生间、衣橱）* 2
20-30
家庭室
康体娱乐空间（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功 能厅等）
旅游地产+世联旅游地产最新案例绝对经典PPT60页
旅游地产+鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
对经典
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
世联绿城系产品整体风格P陈应庚欧式建筑别墅公寓精致园林优质课件专业知识讲座
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玫瑰系
别 墅
桃花系
青竹系
当之处，请联系本人或网站删除。
青竹系——绿城的高尔夫别墅项目，依托高尔夫球场
与山湖自然景观打造的山湖豪宅
整体定位：顶级独栋别墅；
选址条件：城市郊区高尔 夫资源大规模地块；
不同风格建筑混搭，运用意大利平顶、红色窗、罗马经典 半圆、西班牙马蹄形拱券、法式坡屋顶等元素共同营造
构件搭配，错落、凹凸变化，整体风格清新典雅
建筑外立面丰富多样，整体风格清新典雅
八角窗与凸角墙体Leabharlann 经典欧陆风格的“三段式”立面
四坡顶与丰富的屋顶构件
老虎窗与威卢克斯窗
青灰、赭红的清水砖墙面
页岩、片石饰面及局部喷涂
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公寓
桂花系 百合系
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物业类型：洋房、小高层；
市场实现度：销售良好， 初期实现与市区同等的价 格，后期价格高于市内；
小桥、流水、垂柳，曲径通幽
通过围合形成若干内院空间
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公寓
桂花系 百合系
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合肥桂花园建筑采用经典的欧陆风格外立面与细致的
百合系——市区内与城市气质相呼应的高档高层，追
求典雅、稳重、大气的古典主义或ARTDECO风格
整体定位：与城市气质相 呼应的高档高层居住区；
人车分流，构建中心花园
选址条件：城市市区内中 小规模地块；
风格营造：追求典雅、稳 重、大气的古典主义或 ARTDECO风格；
世联营销服务经典案例PPT课件
格式：指标内容可以 表格形式表示，规划和 立面需要图示
静态指标
项目总体规划 项目整体建筑形象 产品及户型配比
项目设备设施
项目配套
开发商名称、 设计、广告、物业、等合作公司
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4
项目动态指标应按照项目销售的时间节点详细记 录各销售阶段营销推广、销售及客户的相关信息
动态指标包括项目各 阶段营销推广、销售、 客户变化等情况
R1
RR1R22CC
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15
导致项目成功核心解决方案建议从问题入手，着重围 绕产品价值（前期服务）和营销价值（服务）两个方 面来介绍世联为项目创造的价值
Q 1Q 2Q
3
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策略制定 竞争策略 片区策略 品牌策略 客户策略 产品策略
…...
策略落地方案
16
项目实施效果主要从房地产开发商可感知 的角度介绍世联为客户创造的价值
服务过程
项目前期
项目后期营销执行
前期服务过程 交底 市调准备 市调 讨论 写作
评审 汇报
后期服务过程 驻场准备 建立团队 开盘筹备 开盘
开盘后 尾盘期
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9
各阶段服务过程的事实记录主要围绕以下五大内容将过 程中最有价值的信息（3-5条）记录在相应服务阶段中
开发商需求（记录在盘源阶段， 其它阶段只记录开发商新要求）
本报告是严格保密的。
一次开盘后
二次开盘筹备 二次开盘 二次开盘后
尾盘棋
13
第三模块：世联服务成果。该模块的编制目的主要使技术人员直接了解该类 项目的核心问题和成功驱动因素，同时该模块是客户人员案例营销的主要内 容，所以应从营销的角度对项目服务成果进行评价
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
案例研究目的：
如何以公寓式的建筑形态（满足政府对酒店
形象的要求）实现接近别墅的价值？
案例选取原则：
多层的公寓式的建筑形态 销售价格：别墅/类别墅的销售价格
本报告是严格保密的。
杭州·九树——现代建筑下的东方意趣
欧洲最具影响力的建筑大师——戴卫•奇普 菲尔德（David Chipperfield）和他的DCA 建筑师事务所之杰作 欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意 境的合二为一 公寓产品——别墅的销售价格
2、木格栅——建筑与森林的自然过渡，其灵活性既强 调私密，也突显建筑的变幻式外立，营造出有生命力 的建筑
木格栅可以移动的，每 层住户都可根据自己对 景观、遮阳与私密的要 求， 作自由的开关、闭 合，每幢小楼的外立面， 像天上的云彩一样变幻 不定，变成一种“活” 的，具有生命力的建筑。
本报告是严格保密的。
次卧
主卧
书房
本报告是严格保密的。
装修
中西合璧——中式的材料和工艺，结合西方的现 代抽象表达方式，大气、沉静，富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性。
大块的火山岩板从围廊一直铺
到卧室，形成大气沉静的生活
背景，而打开一个个“盒
子”——在卫生间、走入式衣
橱、厨房内，红洞石、金黄洞
石、大花绿花岗岩、深灰色铝
合金，及各色的中国织物和漆
本报告是严格保密的。
建筑设计理念
1、完美融合欧洲现代建筑的飘逸层次感、日本缘 侧空间和中国古代窗棂的东方意趣
欧洲现代建筑的飘 逸、层次感
日本缘侧空间
中国古代窗棂
本报告是严格保密的。
建筑设计理念
非洲大绿柄桑加工成 的木格栅，以其质地和 纹理形成了森林与建筑 之间的自然过渡，仿佛 是大树间生长出来的立 方体
如何以公寓式的建筑形态（满足政府对酒店
形象的要求）实现接近别墅的价值？
案例选取原则：
多层的公寓式的建筑形态 销售价格：别墅/类别墅的销售价格
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杭州·九树——现代建筑下的东方意趣
欧洲最具影响力的建筑大师——戴卫•奇普 菲尔德（David Chipperfield）和他的DCA 建筑师事务所之杰作 欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意 境的合二为一 公寓产品——别墅的销售价格
2、木格栅——建筑与森林的自然过渡，其灵活性既强 调私密，也突显建筑的变幻式外立，营造出有生命力 的建筑
木格栅可以移动的，每 层住户都可根据自己对 景观、遮阳与私密的要 求， 作自由的开关、闭 合，每幢小楼的外立面， 像天上的云彩一样变幻 不定，变成一种“活” 的，具有生命力的建筑。
本报告是严格保密的。
次卧
主卧
书房
本报告是严格保密的。
装修
中西合璧——中式的材料和工艺，结合西方的现 代抽象表达方式，大气、沉静，富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性。
大块的火山岩板从围廊一直铺
到卧室，形成大气沉静的生活
背景，而打开一个个“盒
子”——在卫生间、走入式衣
橱、厨房内，红洞石、金黄洞
石、大花绿花岗岩、深灰色铝
合金，及各色的中国织物和漆
本报告是严格保密的。
建筑设计理念
1、完美融合欧洲现代建筑的飘逸层次感、日本缘 侧空间和中国古代窗棂的东方意趣
欧洲现代建筑的飘 逸、层次感
日本缘侧空间
中国古代窗棂
本报告是严格保密的。
建筑设计理念
非洲大绿柄桑加工成 的木格栅，以其质地和 纹理形成了森林与建筑 之间的自然过渡，仿佛 是大树间生长出来的立 方体
世联地产咨询方案完整演示版93页PPT
谢谢！
93Biblioteka 世联地产咨询方案完整演示版
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报
美国棕榈泉 美国隐居谷
美国十七英里 卡帕鲁 阿度假村
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XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅 游城市调研报
目前,我国旅游休闲地产形成几大版块格局：
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XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅 游城市调研报
旅游房地产具备行业两大特征，四个要素——
•养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合
旅游住宅 地产
与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及 关联空间。
提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突 出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅 的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。
杭州宋城的山 地别墅等。
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XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅 游城市调研报
此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为 世界性、全国性和区域性旅游地产。
特点
典型案例
增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而 间接提升其它旅游地产的价值。
上海新天地、 宋城集团的宋城主 题公园等。
旅游商务 地产
在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的 商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相 关的写字楼等均属此类。
海南博鏊等。
旅游度假 地产
2、我国旅游房地产
我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内 一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、 运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了 不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的 概念。
21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地 开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商 务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产 等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅 游地产。
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花园洋房等
本报告是严格保密的。
规划设计
以欧洲围合的形式 采用街坊式邻里居住 形态和空间布局；
以组团的形式通过
对地块的划分进行分
N
期开发；
以围合的形态形成 组团内宁静的居住环 境，产生居住的归属 感和邻里的交往；
以商业步行街道形 成社区的中心，表现 奥地利式欧洲小镇的 居住风格。
本报告是严格保密的。
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建筑设计
采用简洁现代的建 筑形式作为主导建筑 风格，部分建筑单体 采用新古典风格，创 造了多种建筑形式共 存的小镇形象，丰富 小区外观；
小区建筑的高度根 据布局情况高低错落， 由湖边向区内逐渐升 高，使小区景观丰富 活跃起来。
本报告是严格保密的。
建筑设计
本报告是严格保密的。
景观设计
本报告是严格保密的。
景观设计
小区依水而建，通过 多条景观走廊及水道 将湖光水色引入园内， 与小区内景观形成互 动，扩展了景观的深 度；
通过地形、植被、水 景的变化营造出纯朴 自然的都市田园风情；
各“基本院落”赋予 特色主题，微妙的变 化构筑和谐统一，构 成了开放的“欧洲风 情小镇”。
本报告是严格保密的。
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规划设计
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建筑设计
以奥地利小镇清新写意的情感作为建筑设计的基调，把休闲生活的主题完全融入建筑语言之中； 奥地利式建筑风格明快、亮丽，给人一种祥和的惬意。
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建筑风格
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天津万科水晶城
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项目概况
项目区位：位于中山市 南区城南一路 。
建筑设计
四季花城将奥地 利建筑风情同中国 传统居住氛围结合， 形成独特的人文社 区； 采用欧式的田园 坡屋顶，同时融入 了现代风格的简洁 与明快 。
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建筑设计
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景观设计
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武汉万科四季花城
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项目概况
项目区位：位于武汉市金 山大道特18号。
商业：1.02万m2 配套公建：1.78万m2
环境设计：奥地利HENKE-SCHREIECKCHEN公司、深圳万创建筑设计顾问有限公 司
容积率：1.45
建筑设计：北京建筑设计研究院深圳分院
绿化率：40％
广告公司：深圳市黑弧广告有限公司
产品形式：以多层为主，小高层、联排别墅、情景 物业管理：万科物业管理有限公司
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建筑设计
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景观设计
景观设计结合地块的现状， 充分利用地形、水面营造出 自然的特征，体现人性的天 然，设计了800米长、50米 宽湖滨休闲运动公园；
步行绿荫带作为外部空间 设计的重点，强调建筑、广 场、绿地和水面的相互关系， 通过铺地置景、植树育花、 开辟广场、设置小品建筑， 形成开放空间，营造出自由 和变化丰富的宜人环境，供 居民散步、休憩和儿童游戏 之用，以达到聚集人气的目 的；
规划设计：万科集团规划设计部、深 圳大学建筑设计研究院、深圳市万创建 筑设计顾问有限公司
建筑设计：万科集团规划设计部、深 圳大学建筑设计研究院、深圳市万创建
产品形式：美式风情院落—美式洋房、 筑设计顾问有限公司
奥地利风情院落—情景花园，独有的层 层退台设计、西班牙风情院落—合院美 墅
景观设计：易道规划设计有限公司 物业管理：万科物业 广告推广：广州市东一广告有限公司
万科欧洲小镇系列案例
新景祥研究
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2006-03-14
深圳万科四季花城
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项目概况
项目区位：位于深 圳龙岗区布吉镇坂田 村五和南路。
总占地：560亩
开发周期：1999－2003年，分7期
总建筑面积：54.73万m2 其中：住宅：51.54万m2
建筑设计：清华大学建筑设计院深圳分院、 深圳大学建筑设计研究院、北京建筑设计研 究院深圳分院
总占地：560亩 占地面积：273，333 m2 建筑面积：275，000 m2 容积率：1 绿化率：38% 总户数：1900户 开发时间：2001－2004年，分三期开发 产品构成：多层、小高层、连排住宅、情景花园洋房
本报告是严格保密的。
规划设计
小区规划以住宅组团 为基本单位，遵循自然 化、生态化的设计理念； 住宅以法国小镇为蓝 本，构建成熟高尚的生 活片区； 交通体系简洁、明确， 人车分流的道路布局为 居民的出入提供了方便； 景观设计采用了藤式 布局，中央景观轴贯穿 整个小区，辅以组团绿 化和中心绿化，实现了 “移步易景，景观均好” 的目的。
在园林设计上，强调居住 组团各自围合的特性既有自 己的相对独立பைடு நூலகம்私密的活动 空间，同时各空间也有不同 的景廊相连，步移景异。
本报告是严格保密的。
万科中山城市风景
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项目概况
项目区位：位于中山市 南区城南一路 。
占地面积：524亩 总建筑面积：约52万平方米 容积率：≤1.5 绿化率：30%
本报告是严格保密的。
规划设计
针对项目所处的地域环境，在总平面布局中， 采用两横两纵的结构布局形态； 一条步行绿荫带，从西一直延伸到湖畔，与 800米的湖畔绿化带相呼应，共同构成居住区一 横一纵的景观绿化轴； 居住区以绿荫带为纽带，通过入口广场、商业 街、景观广场、休憩庭院、湖畔绿地到湖滨观 景平台等不同的空间系列排布，形成统一中而 富有变化的连贯空间； 设置居住区主要车行出入口，引入车流，形 成三条交通轴； 设置商业及会所，规划中通过自身形态的划分 和组合，着重处理与主入口、住宅的关系； 中小学则布置在用地的西北，尽量减少对居民 的干扰。
项目实景
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项目实景
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南昌万科四季花城
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项目概况
项目区位：南昌国家高新科 技技术产业开发区。
占地面积：近1000亩(含学校) 其中，南区：约410亩 北区：560多亩
建筑面积：65.04116万平方米 其中，北区：39.2088万平方米
容积率：1.0 产品结构：Townhouse、情景洋房、多层、小高层、高层 开发时间：2001
总用地面积：50.75万m2 占地面积：38.4万m2 规划总建筑面积：38.41万m2 容积率：1 绿化率：40% 产品类型：联排别墅、情景花园洋房、多层公寓、小高层 开发商：万科住宅发展有限公司 物业公司：天津万科物业有限公司