江苏控制性详细规划编制导则修订图文稿

江苏控制性详细规划编

制导则修订

文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

一、总则

1、目的

为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导，规范城市控制性详细规划编制工作，根据《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部第146号令发布）等相关法律、法规和有关技术规范，结合我省实际，制定本导则。

2、适用范围

本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。

3、基本原则

控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则：

（1）符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；

（2）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系；

（3）合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；

（4）处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；

（5）体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。

4、内容要求

编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础设施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。

5、其他规定

（1）编制控制性详细规划应遵守国家和省有关法律、法规、标准和技术规范，规划所依据的基础资料须符合国家有关规定。

（2）地块变更

控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况，按照规定程序变更。

二、编制单元划分

1、编制单元划分目的

为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。

2、编制单元划分原则

（1）地域完整

编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。

（2）界线稳定

编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更动。

（3）规模合理

编制单元面积一般以100～1000公顷为宜。用地功能相对单一的地区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小；城市新区宜适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、风景园林、历史街区等特定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色。

（4）编码统一

编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。

3、编制单元划分成果内容

（1）编制单元汇总表（表2.1）

表2.1?╳╳市（县）控制性详细规划编制单元汇总表

（2）编制单元划分图件

在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积和“四至”界线。

4、编制单元划分组织

（1）划定

编制单元由城市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。

（2）实施

编制单元划定后，控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制。

（3）调整

编制单元如需调整范围，由城市规划行政主管部门提出建议，按原确定程序组织进行。边界调整时，相关编制单元地域边界应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。

三、城市用地分类与兼容控制

1、基本分类

（1）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

（2）新增城市用地分类（参见注释*1）（表3.1）

2、增加城市用地分类的规定

（1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突和交叉。

（2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定。（参见注释*2）

3、兼容性控制

城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2.2.3的规定。

四、用地策划

用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。

2、用地策划的基本要素

（1）开发潜力

通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。

（2）用地布局

充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。

（3）开发强度

通过成本－收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。

（4）实施时序

综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用，对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。

（5）设施配套

根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量影响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。

五、地块划分

1、地块划分目的

地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。

2、地块划分依据（参见注释*3）

（1）土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。

（2）地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。