房地产开发企业会计核算

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2．销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发
生的各项费用以及专设销售机构或委托销售 代理的各项费用。包括产品销售过程中发生 的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业 的产品而专设的销售机构的职工工资、福利 费、业务费等经常费用。
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3．前期工程费
指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划 设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设 计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三 通一平费用等。
4．基础设施费
指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费）。 基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水 设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿 化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成 本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期 内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
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第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确 需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分 期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后 可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再 行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开 发成本,应按建筑面积法进行分配。 (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成 本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
借：开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000 贷：银行存款 5 500000
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③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000 ④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费)5500000
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2．土地征用及拆迁安置补偿费
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据 法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿 费。
一、开发产品成本核算的特殊性 （一）成本构成复杂，核算难度大。 房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动， 其生产成本主要指开发产品的成本，包括： 取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建 设费、公共配套设施费、开发间接费用等。
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3．财务费用
企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集 等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利 息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关助手续费 等。
为购建开发产品而筹集资金所发生的费用，在开 发产品尚未完工交付使用前发生的，应计入有关开 发产品内，不包括在本科目的核算范围内。
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四、房屋开发成本的核算
房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开 发经营的房屋按性质和用途分为四种：
1.为销售开发的商品房； 2.为出租而开发的经营房（出租房）； 3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房； 4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。 这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要 “开发成本——房屋开发”账户下分别设置四种房屋的明细 账，并按工程名称设账页进行核算。
凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能 计人该成本项目内。
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7．开发间接费用
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和 管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、 福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销等。
说明： 开发项目完工前的借款费用也列此科目。 企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用 不在此列，应在“管理费用”中核算。 开发部门的业务招待费也不应列此科目。
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2020/11/19
房地产开发企业会计核算
制度依据：《房地产开发企业会计制度》
房地产开发企业的特殊会计核算科目：
一、资产类 物资采购 采购保管费 库存设备 库存材料 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房
四、成本类 开发成本 开发间接费用
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成本费用的归集与分配方法：
国税发〔2009〕31号：
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制Байду номын сангаас造成本法进行计量与核算。其中，
应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能 够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，
共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按 受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，
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（二）以开发期数为成本核算对象
对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的 房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特 点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和 分配。
（三）以开发产品形态为成本核算对象
对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种 开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对 象的多样性，成本费用需要归集和分配。
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（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占 开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对 象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地 计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑 面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
二、开发产品成本核算对象的确定
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中， 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地 产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核 算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同 项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商 住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算 对象。
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内容提纲
第一节 房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性 二、开发产品成本核算对象的确定 三、成本核算的内容 四、房屋开发成本的核算
第二节 房地产开发企业营业收入的会计核算
一、营业收入确认的条件 二、主营业务收入的核算
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第一节 房地产开发企业的成本核算
该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算 单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借 方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月 末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费 用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业 内部不同单位的名称设置。
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(三)开发费用
贷：银行存款 5500000 ⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价 款1500000元： 借：开发成本——土地——碧水园(基础设施费)1500000
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用 、销售费用和财务费用。
1．管理费用 本科目核算企业行政管理部门(总部)为组织和管理房地产 开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会 经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车 船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊 销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费 等。
具体分配方法可按以下规定选择其一：
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（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占 地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全 部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面 积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某 一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面 积的比例进行分配。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不 能随意改变，更不能相互混淆。
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三、成本核算的内容
房地产开发企业成本核算的主要内容
是开发产品成本。
（一）开发产品的成本项目 1．取得土地使用权所支付的金额
包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳 的有关税费。
问题：土地使用税能计入吗？
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（二）开发成本核算的账户
主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。
1．“开发成本”账户
账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月 末分配计入开发产品的开发间接费用，货方反映结转“开发 产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映 在建开发项目的实际成本。
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（一）房屋开发成本费用的归集
1．土地征用及拆迁补偿费
凡能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本；
凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既 为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先 计入“开发成本——土地开发”，待土地开发完成 投放使用时，再按占用土地面积比例分配转“开发 成本——房屋开发”。
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例：甲房地产开发公司于2009年5月在碧水园开发 一块土地，占地面积40000㎡。开发完成后准备将其 中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开 发商品房。
假设土地开发过程中只发生了如下业务：
①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：
借：开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 25000000 贷：银行存款 25000000
装费都在基础设施费项目内归集。
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5．建筑安装工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括 建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、 空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室 内装修工程费等。
6．公共配套设施费
指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不 能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、 派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
（二）核算时间跨度长
房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费 用核算的时间跨度长。
（三）滚动开发核算难度大
房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同 时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项 目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项 目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。
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成本核算对象的确定原则：
1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预 算所列单项工程为成本核算对象。
2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣 工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核 算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开 发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
按开发项目的种类设置明细，如“土地开发”、“房屋开 发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，并在明细 账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行 明细核算。
专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、 开发间接费用等。
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2．“开发间接费用”账户