《凯里市住房分配货币化改革方案》实施细则

《凯里市住房分配货币化改革方案》实施细则为贯彻落实《省人民政府关于进一步推进我省住房分配货币化改革的补充意见》(黔府发[2004)11号)精神，尽快实施《凯里市住房分配货币化改革方案》(以下简称《方案》)，启动房地产二、三级市场，活跃房地产业，推动地方经济发展。

特制定《<凯里市住房分配货币化改革方案>实施细则》(以下简称《实施细则》)。

一、落实住房资金执行职工住房补贴单位出售公有住房收入和租金收入一律转化为职工住房存量补贴资金，由州、市房改办统筹管理。

执行增量补贴，提高职工购房能力。

(一)建立职工住房补贴资金帐户、实行专项管理州、市房改办分别在银行设立住房补贴资金总帐及二级帐户，根据《职工住房登记表》为职工建立个人住房档案，并按个人住房档案为职工开设个人住房资金帐户，在个人帐户下分设“存量补贴”、“增量补贴”专户。

(二)存量补贴对象及标准
1、对经人事部门认可，1998年12月31日前纳入州、市财政预算的行政事业单位在册职工，按截止1998年时任职级和工龄计算存量补贴。

计算工龄的最高年限为40年。

2、各类人员存量补贴标准如下：
时任职级年存量补贴额(元)
一般干部及职工 270
副科级干部 310
正科级干部 350
副处级及中级职称 400
正处级及副高级职称 450
副厅级及高级职称 500
正厅级干部 560
3、存量补贴=98年底前职级年补贴额×1998年底前实有工龄(不超过40年)。

4、行政机关工作人员，其存量补贴按行政职级对应的标准执行。

5、事业单位干部职工的存量补贴，按组织人事部门或其主管部门核定的职级、工龄按附表一对应标准执行。

6、事业单位的专业技术人员，要具有资格证书和单位聘书，方能按相对应的存量补贴标准计算。

资格证书须是省级以上人事部门颁发，存量补贴按照附表二对应标准执行。

7、中国人民解放军、武警驻凯部队按中央军委的房改政策执行。

8、对离休干部给予优惠照顾。

1937年7月6 日(含7月6日)以前参加革命工作的离休干部，存量补贴加记15％；1937年7月7 日以后至
1945年9月2 日(含9月2日)参加革命工作的离休干部，存量补贴加记10％；1945年9月3日至 1949年9月30 日(含9月30日)参加工作的离休干部，存量补贴加记5％。

9、职工停薪留职期间，不计算存量补贴。

1998年12月31日前已回原单位的，按实有工龄计算存量补贴；未回单位时不计算存量补贴。

10、职工在劳教期间不计算存量补贴。

劳教后于1998年12月31日前又回单位工作的，按实有工龄计算；未回单位的不计算存量补贴。

11、1998年12月31日前辞职、辞退和自动离职的不计算存量补贴。

12、已执行异地安置房屋或已领取安置费的职工，不享受存量补贴。

13、《职工存量补贴计算表》由单位填报，经房改办审核后，将其存量补贴记入个人住房补贴资金帐户中的“存量补贴”分户，存量补贴不计利息。

(三)增量补贴的对象、办法及标准
1、纳入同级财政预算的州、市行政事业单位的在册职工和离退休干部职工，实行住房增量补贴制度。

2、住房增量补贴标准：1999年7月1日至2007年6月30日期间，按1999年6月职工工资总额(在职职工扣除独生子女费、电话费，离退休人员在此基础上再扣除护理费和高龄费)的3％补发。

结合当前州、市两级财政困难的实际，分10年补清；从2007年7月1日起，在职职工暂执行10％，离退休职工暂执行13％，今后视财力情况逐步提高补贴标准。

3、在职职工未补交清所购住房土地收益金前，增量补贴不兑现给职工个人，其增量补贴缴存州、市房改办在银行开设的增量补贴专户统一管理。

4、对经批准已执行住房增量补贴的驻凯中央、省属单位，职工购买公有住房或补交土地收益金时，可使用增量补贴资金。

二、存量补贴的使用和兑现
单位售房资金统筹用于该单位职工住房存量补贴。

存量补贴用于职工购买住房和补交土地收益金。

职工住房存量补贴兑现原则上与单位售房资金挂钩，职工住房存量补贴视单位住房资金情况兑现。

1、职工住房存量补贴首先用于补交其所购公有住房土地收益金。

2、购房职工补交土地收益金时，先用购房职工本人住房存量补贴冲抵，不足部分再用配偶住房存量补贴划转冲抵。

3、职工补交其所购住房土地收益金并取得《房地产交易市场准入许可证》后，夫妻双方的住房存量补贴余额，可在同级住房资金管理中
心调剂给其他人用于补交土地收益金。

4、对未享受房改房职工的住房存量补贴和补交清其房改房土地收益金后存量补贴有余额的职工，根据单位住房资金情况分期分批按比例兑现。

兑现存量补贴，离、退休职工和无房职工优先。

其顺序为：
(1)离休干部职工；
(2)退休干部职工；
(3)未享受房改房的职工；
(4)伤残重症职工；
(5)在职职工。

5、有下列情况之一者，暂缓兑现存量补贴：
(1)凡借欠房改资金未还清的单位；
(2)住房资金(含增量补贴资金)不按规定存入房改部门指定银行的；
(3)出租公有住房未按规定定额缴纳租金收入的。

6、无售房款的事业单位，可用自有资金、税后利润或其它收入在报房改部门批准后作为存量补贴资金兑现职工存量补贴。

7、异地调动干部职工于1998年12月31日后调入或调出的，其住房存量补贴由原所在单位兑现。

三、补交土地收益金的办法、政策及程序
(一)土地收益金的计算办法
土地收益金(差额)即包含土地收益的房价与原实付购房款之间的差额(以下简称“差额”)。

为体现早改早受益的精神，在计算差额时对1998年12月31日前已购房职工的支出视为投资，给予投资收益政策优惠(集资建房除外)。

该差额按1999年相应地段经济适用住房价格减去职工已购房款及其投资收益金，再减去职工存量补贴所得的数值核定。

即：差额=[各地段住房价格×(1一年折旧率×折旧年限)×住房建筑面积]一[原购房款×(1+i)n+夫妻双方存量补贴]
1、各地段住房价格为该地段经济适用住房价格的平均价格。

考虑其土地级差，共分四类地段。

各地段房价标准如下：
地段经济适用房价(元／平方米) 市场价
一类 550 600
二类 520 560
三类 480 510
四类 420 (郊区)450
2、砖混结构住房年折旧率为2％，其它结构住房按建设部有关规定执行。

折旧年限最高计算30年，从房屋竣工次年计算至1999年止。

3、i为投资收益率，以职工缴交购房款银行进帐单时间为准。

投资
收益率按14％执行。

超过规定面积标准的购房款和1993年1月—1998年12月期间批准自建的集资房，不享受投资收益。

4、n为购房年限，从购房当年计算至1998年12月31日止，分期付款购房的，以其交款时间分段计算，按年计息到月。

月投资收益系数为0．01166。

(一)补交土地收益金政策
1、为鼓励职工按时补交土地收益金给予适当政策优惠。

（1）职工在2007年12月31日前按《实施细则》规定，用存量补贴冲抵土地收益金不足部分一次性用现金补足土地收益金差额的，现金部分享受10％的优惠折扣。

（2）职工夫妻双方已于1992年12月10日至1998年12月31日期间去世的，不再享受存量补贴；一方在此期间去世，在世一方未再婚，并于2007年12月31日前补交土地收益金的，以在世本人实有工龄(不超40年)按一般职工的存量补贴标准加计50％补贴，购房计算时须先使用在世本人存量补贴，不足部分再使用加计的补贴。

加计的补贴余额不挂帐、不继承、不能用于购买二套住房的补差。

2、职工在2007年12月31日后补交土地收益金差额的，不享受第1条规定的优惠政策，并从2008年1月起对其应补土地收益金差额加计利息。

计算公式为：利息＝应补土地收益金金额×(1+3．375％。

× N)其中：N为2008年1月至补交土地收益金当月的月份合计。

3、职工补交土地收益金用住房存量补贴冲抵后有差额的，可用增量补贴、住房公积金、现金支付。

4、《实施细则》实施后，职工在未补交清所购公房土地收益金前，不得提取使用个人住房公积金和增量补贴资金。

(三)申请兑现存量补贴及补交土地收益金的程序
1、职工个人申请兑现存量补贴需提供夫妻双方身份证复印件、职称证书和聘书复印件或职务任命通知复印件及《职工存量补贴申请表》等资料交单位审查。

2、单位根据职工个人申请进行初审属实后，统一填报单位《职工住房存量补贴、土地收益金差额统计表》，内容包括职工个人参加工作时间，连续有效工龄、购房(房改房)情况、存量补贴和土地收益金差额情况，并张榜公布一周征求群众意见。

如无异议，单位即可对《职工存量补贴申请表》的审查意见加盖公章后连同《职工住房存量补贴、土地收益金差额统计表》及光盘以正式文件形式报同级房改办。

3、经房改办审查合格后，由单位领取《职工存量补贴转划核销通知单》统一到房改办指定银行办理职工个人存量补贴划转、核销手续。

若职工划转核销存量补贴后还需补交土地收益金差额的，以住房公积金划转补交的，应有公积金银行转帐凭证；以现金交的，应有银行收款凭证。

4、单位持职工个人存量补贴银行划转凭证或公积金转帐凭证或现金补交银行收款凭证和职工《房屋所有权证》复印件统一到房改办办理职工房屋《房地产交易市场准入许可证》。

5、凡2007年12月31日前职工申请办理个人住房《房地产交易市场准入许可证》的，由单位按规定程序到房改办统一办理。

2008年1月1日后职工个人申请办理住房《房地产交易市场准入许可证》的，由职工个人按规定程序到房改办办理。

四、建立完善经济适用住房、廉租住房供应体系
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)和建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局关于《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》[2003]第120号令和《省人民政府关于进一步推进我省住房分配货币化改革的补充意见》(黔府发[2004)11号)、《省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的意见》(黔府发[2005)10号)文件精神，建立经济适用住房和廉租住房供应体系，以解决城镇居民中低收入和最低收入家庭的住房困难。

（一)组织实施
经济适用住房和廉租住房由政府统一规划、统一征地、统一组织实施。

(二)经济适用住房标准、价格及对象
1、经济适用住房的建设以适用性为原则，户型面积为90平方米以下的中小套型。

单位职工按职级对应标准享受。

2、经济适用住房的价格以保本微利为原则。

（1）政府组织修建的经济适用住房，销售价格按《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)文件规定确定。

（2）经政府批准单位利用自有闲置土地修建的经济适用住房销售价格按《省人民政府关于进一步推进我省住房分配货币化改革的补充意见》(黔府发[2004)11号)文件规定确定。

3、符合以下条件，可按程序申请购买一套相应的经济适用住房。

(1)户口在凯里市的城市居民；
(2)收入标准在凯里市统计部门公布的上年城市职工平均工资的3至6倍以内的中低收入无房或住房困难家庭。

夫妻双方为机关工作人员或教师的家庭视同符合标准的购买对象；
(3)市政工程拆迁户(产权调换除外)。

(三)建立廉租住房保障制度
1、廉租住房的建设以经济、适用为原则，户型面积控制在50平方米之内。

目前，政府建立以归集腾空的公有住房为主、新建为辅的廉租住房供应体系。

2、建立完善以发放住房租赁补贴为主、实物分配为辅的廉租住房保障制度。

3、符合以下条件，可列为保障对象：
(1)户口在凯里市的城市居民；
(2)收入在凯里市低保线以内的城市居民或职工家庭；
(3)无房户或人均住房不足10平方米的住房困难户。

4、保障方式：
(1)租赁补贴。

经审核批准列为廉租住房保障对象的家庭，均可享受租赁补贴。

补贴标准按人均14平方米建筑面积以本《实施细则》规定的市场平均租金扣除廉租住房租金标准后余额进行补贴。

(2)实物配租。

主要对象为孤、老、病、残等特殊困难及其它急需救助的家庭，是政府向符合廉租条件的家庭提供住房，并按廉租住房租金标准收取租金。

凯里地区租金标准为每平方米1．5元／月。

5、保障的资金来源：
(1)财政预算安排；
(2)政府从土地出让金净收益中提取5％；
(3)住房公积金增值收益扣除公积金贷款风险准备金、管理费后的余额；
(4)社会捐增等其它筹集的资金。

6、保障的原则
对已纳入廉租住房保障的廉租户，根据州、市两级财力情况，采
取“应保尽保”的原则。

对已享受廉租住房保障后，经济状况明显改善的家庭，应退出保障对象和廉租住房。

五、售房和上市交易办法
(一)售房办法
本《实施细则》实施后购买腾空公有住房的，可用夫妻双方存量补贴抵交购房款。

应交房款=《方案》规定价格×[(1一年折旧率×折旧年限)×楼层调整率]×住房建筑面积×(1+I × N)一夫妻存量补贴其中：I为当月公积金利率；
N为1999年7月至购房当月的月份合计计算。

(二)上市交易办法
1、已补交清土地收益金并取得《房地产交易市场准入许可证》的
房改房，可以直接上市交易。

2、获得部分产权的房改房，可按本《实施细则》补交清购房款和土地收益金取得《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》后，可以上市交易。

3、购置政府组织修建向社会销售的经济适用住房居住满5年，按原购房款总额的2％补交清原优惠的各项收费后取得《房地产交易市场准入许可证》，可以上市交易。

4、经批准单位自建的经济适用住房按黔府发(2004)11号文件规定交清房款，取得《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》后，可上市交易。

5、未取得《房地产交易市场准入许可证》的房改房建设需要拆迁时，须到房改部门补交清土地收益金后，方可进入拆迁程序。

6、已购卖过房改房或经济适用住房的职工，房屋交易后，不能再享受购买公有住房和经济适用住房。

六、住房租金标准、租金的管理及缴交办法
(一)公有住房租金标准
1、公有住房租金，按照租、售比价趋于合理的原则实行政府定价。

2、从本《实施细则》实施之日起，各级地段租金标准如下：
地段租金标准(元／平方米／月)
一类 6．80
二类 6．40
三类 5．90
四类 5．40
(二)住房租金缴交办法
1、未出售的公有住房租金按使用面积计算，租金标准按《实施细则》规定的标准执行。

2、未补交土地收益金的房改房出租的，其租金按《实施细则》规定的地段租金标准的30％交原产权单位。

3、已按房改政策购买部分产权的，住房产权单位须按《省房改办关于我省房改中出售公有住房(含集资建房)有关问题的通知》(黔房改字[1997]64号)文件规定有偿使用，按《实施细则》确定的房租标准缴交房租。

4、租金收入由原产权单位收缴房改部门“住房资金专户”统筹管理，在扣出公用设施维修资金后，转化为住房存量补贴资金。

七、加强工作领导
住房制度改革是一项涉及面广、业务量大、政策性很强的工作。

州、市两级要加强对房改工作的领导，健全机构，充实人员力量，明确职责，完善管理。

各部门和单位主要负责人要亲自抓，并指派专人进行具体工作，确保《<凯里市住房分配货币化改革方案>实施细则》的顺利进行。

八、其它规定
1、各单位要把现有的公有住房资产从总资产中剥离出来，交由房改部门管理统筹安排。

对单位职工住房饱和后剩余的住房，可调剂出售给其它单位的无房职工。

2、本《实施细则》未涉及的有关问题，按省人民政府(2004)11号文件规定执行。

3、在本《实施细则》执行过程中，凡弄虚作假、不执行房改政策规定的违纪行为，由纪检监察机关按有关规定处理。

4、凡未享受房改政策住房有困难的职工，通过建设经济适用住房来解决。

无力购房的特困职工通过建设廉租房来解决。

5、已实行住房制度改革的中央、省驻凯企事业单位、州市两级企、事业(自收自支)单位根据单位的情况，参照本《实施细则》执行。

6、本《实施细则》从2007年7月1日起执行。

州、市人民政府房改领导小组办公室负责解释。

附：1、行政、企事业单位工作人员住房存量补贴标准对应表
2、企、事业单位专业技术人员住房存量补贴对应表
2007年3月15日。