浅析按揭贷款中的几个法律问题-中伦文德律师事务所
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析随着我国商品房市场的不断发展，预售商品房银行按揭贷款已经成为购房者的常见选择。
在实际操作中，预售商品房银行按揭贷款涉及到的法律问题也是不可忽视的。
本文将就我国预售商品房银行按揭贷款中存在的几个法律问题进行思考与分析。
一、违约责任问题在购买预售商品房时，购房者通常需要通过银行按揭贷款来支付一部分房款。
如果购房者在贷款还款过程中发生违约的情况，又该如何处理呢？我国《合同法》有明确规定，对于合同当事人的违约行为，应当依照合同约定或者根据法律规定承担相应的违约责任。
在预售商品房银行按揭贷款中，购房者通常与银行签订《房屋抵押贷款合同》，合同中应当明确双方当事人在借款、还款、抵押物保值增值等方面的权利和义务。
购房者如若违约，银行有权通过法律手段追究其责任，并有权对购房者的抵押物进行处置以获取相应的债权。
在购房者选择银行按揭贷款时，应当谨慎对待合同的签订，充分了解违约责任问题，避免因此而导致的风险。
二、贷款合同解除问题在购房者选择银行按揭贷款时，通常需要签订《房屋按揭贷款合同》。
如果购房者因某种原因需要解除贷款合同，又能否单方面终止合同呢？我国《合同法》第十四条规定，合同当事人可以依法终止合同，但应当承担违约责任。
而根据《房屋按揭贷款合同》的约定，贷款合同一般采用的是定期还款方式，购房者在约定还款期内如若不能按时还款，银行有权解除合同，并要求购房者承担相应的违约责任。
购房者也可以申请解除贷款合同，但需要支付相应的违约金或者提前还款手续费。
购房者在签订贷款合应当充分了解合同约定的解除条款和相应的违约责任，避免因此而造成不必要的损失。
三、法律风险防范问题在预售商品房银行按揭贷款中，购房者应当如何防范法律风险呢？购房者在选择银行按揭贷款时，应当选择具有良好信誉和专业服务的银行，充分了解贷款利率、还款方式、还款期限等相关条款，并与银行进行充分沟通，确保风险可控。
购房者应当仔细阅读贷款合同的条款，了解自己的权利和义务，避免盲目签订合同而导致不必要的纠纷。
银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究
银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究孙承爱个人二手房住房按揭贷款业务历来是一项颇受各商业银行重视却又较易发生不良贷款的个人金融业务。
作为多年从事个人金融诉讼业务并为多家银行服务的律师，在实践中，切身感受到银行二手房住房按揭贷款面临较大风险。
一、二手房住房按揭贷款业务法律风险分析（一）借款人及共同还款人身份及资质的真实性风险1、“借用身份”情形二手房住房贷款业务诉讼中，存在相当数量的无法找到借款人的情形。
此类案件呈现的共同特征为：借款人的户籍地均为外地且大多数为农村地区；无固定的工作和收入；提供的电话、住址(暂住证的地址）及工作单位均无法联系；抵押房屋的价值被严重高估且借款人还款一期或两期就出现违约，即使抵押物顺利变现也无法满足银行全部债权；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在内；借款人无任何其他财产如房产、银行存款、车辆等可供执行；一旦违约，借款人不在乎自己的不良信用记录。
上述案件的产生是借款人将自己的身份证、结婚证、户口薄等证件提供给他人并在贷款申请书、贷款合同、贷款借据中签字纳印帮助他人完成从银行贷款的过程。
一旦银行放款，借款人可以从中得到一笔承诺的“好处费”或其他利益，幕后的借款人往往象征性地偿还一期、两期或根本不偿还。
一旦出现违约，银行无法联系上借款人只能通过诉讼程序拍卖抵押房屋来实现其债权。
由于被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。
借款人在签订贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致在借款人违约后，原告提供不了购房者的真实地址。
无法找到当事人，在诉讼的各个环节包括诉讼和执行中均通过公告送达的方式推动抵押物变现进程，大大增加变现成本和拖长了变现时间，影响了清收效果。
2、“伪造身份”情形借款人伪造身份证、户口薄及结婚证(或无婚姻登记的证明）等证件向银行贷款，直接导致骗贷事件的发生。
在我们经办的案件中出现过提供假结婚证骗贷的情形：甲是借款人的法定配偶，贷款时，借款人提供了与乙的伪造的结婚证，并且乙作为其“配偶”承诺共同还款并签字纳印。
浅析按揭购房中的法律问题
浅析按揭购房中的法律问题摘要：按揭购房是90年代住房政策改革后兴起的一种为普遍大众所接受的购房形式。
按揭购房大致分为四种情形：婚前购房，婚后取得房产证；婚前购房，离婚时尚未取得房产证；婚后按揭购房，离婚时已取得房产证；婚后购房，离婚时尚未取得房产证。
在目前国家性的法律中很少有关于按揭房的规定，即使有，也少的不能满足解决现实中所遇到的各种问题的需要，同时理论界对按揭房中的诸多问题也争论不休，至今尚未形成主流观点，在现实中导致：法官在判案时无法律可依，同案不同判的情形屡屡发生，在很大程度上侵害了某方当事人的利益，同时伤害了大众和法律人对法律的感情。
作为一个学法之人，虽然学艺未精，但仍试图通过这篇文章解决一些问题。
关键词：按揭购房；所有权；共同财产；财产协议制下面是我在律师事务所实习期间所接触的一个真实案例，并以此案例为出发点对按揭购房中的法律问题展开论述。
婚前，小王拿出自己4万元的积蓄，再加上父母资助的10万元，于2005年6月以14万元的首付按揭购买了一套位于武汉市的50万元的房子，分6年付清。
小王和李早于2005年12月结婚并搬进新家，于2006年9月拿到房屋产权证，婚后两人共同还贷。
2009年两人走上了离婚之路，双方由于房产问题争执不休并走上法庭。
此时该房屋已升值到83万元。
法院判决：房产证虽然于原、被告婚后取得，但房屋买卖合同是被告（小王）于婚前所签并预付了首付款项，其时房产证及其房屋所有权已预期可得，故该房屋判为被告个人财产。
婚后原、被告共同还贷，被告应偿还原告婚姻期间所还贷款的一半，即３万元。
根据本人归纳，按揭购房共有四种情形，该案例是我所归纳四种情形中的第一种。
按揭购房的四种情形分别是：婚前按揭购房，婚后取得房产证；婚前按揭购房，离婚时尚未取得房产证；婚后按揭购房，离婚时已取得房产证；婚后按揭购房，离婚时尚未取得房产证。
由于目前尚没有形成主流观点。
下面以案件为出发点对几个现实与理论中争论比较激烈的问题展开论述。
试论住房按揭法律问题
试论住房按揭法律问题住房按揭是指借款人将其购买的住房以按揭的方式作为抵押物，向金融机构贷款的一种方式。
随着住房按揭业务的不断发展，涉及到的法律问题也愈来愈多，本文将从以下几个方面进行探讨。
住房按揭的法律规定住房按揭的法律规定主要包括:《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等。
其中，《合同法》规定了双方按照自愿、公平、诚实、信用原则，订立合同；《物权法》规定了住房买卖合同，包括债务人的财产权利和债权人的担保物权；《消费者权益保护法》规定了消费者的权利与义务，包括宣传、合同、保险等方面。
这些法律规定为住房按揭提供了法律保障，保证了借款人和金融机构的权益。
住房按揭贷款的流程住房按揭贷款的流程主要包括：申请、评估、签订合同、公证、抵押、放贷等。
首先，借款人向金融机构提出贷款申请，并提交相应的资料，如不动产证书、收入证明等。
随后，金融机构将对借款人的个人信用状况、经济能力进行评估。
若评估通过，双方将签订住房按揭合同，并进行公证。
接着，借款人将合同中规定的住房作为抵押物，进行抵押登记。
最后，金融机构将通过提款或转账的方式向借款人放贷。
住房按揭贷款的风险住房按揭贷款的风险主要包括两个方面：市场风险和信用风险。
1. 市场风险：住房市场波动会直接影响抵押物的价值，一旦决定房产抵押给金融机构，借款人在房价下降的时候将面临到负债累累和无法赎回房屋的风险。
2. 信用风险：住房按揭贷款的信用风险主要指借款人未按时还款而产生的风险。
如果借款人逾期未还，则金融机构可能采取多种手段进行催收，最终甚至可能将抵押房屋进行拍卖。
主要问题及建议随着住房按揭市场的发展，出现了一些住房按揭业务中的问题。
这些问题主要包括：资金来源灰色化、公证费用高昂、信用评估不够科学等问题。
对于这些问题，我们可以从以下几个方面提出建议： 1. 加强监管，规范住房按揭市场，对非法资金提供行为进行打击。
2. 减少公证费用，推进电子公证，提高公证效率。
房屋按揭纠纷若干法律问题浅析
房屋按揭纠纷若干法律问题浅析摘要：房屋按揭自九十年代末以来在我国在沿海经济发达地区发展起来，进而向内地推进，逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道。
目前，我国绝大多城市银行相继开展了商品房按揭业务，但在我国目前任何一个全国性适用的规范性法律文件中均没有出现“按揭”这两个字，导致了在解决按揭纠纷时法律适用的复杂化。
关键词：房屋按揭纠纷法律问题一、按揭在我国的发展及相关法律依据按揭制度源于英国，20世纪90年代初传入我国。
在此之前，我国只有房地产抵押贷款的概念，以在建甚至未建的预售商品房作为取得贷款的担保物是随着房地产市场的复兴而逐渐为立法者所接受的。
在我国传统的民法理论中，一般认为，房地产抵押的标的物是现实存在的土地及其地上建筑物或定着物，尚未建造的或未建成的房屋不能成为抵押物。
但是2007年出台的《物权法》对正在建造的建筑物的抵押物属性进行了确认。
1988年4月2日颁行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”，从而在法律上明文否定了预售商品房作为抵押担保物。
建设部于1997年6月1日颁布施行了《城市房地产抵押管理办法》，该办法首次明确规定了预购商品房可以设定抵押，而且还对预购商品房抵押的设立、登记等事项作出了具体的规定。
1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》是目前银行操作期房按揭贷款的基本依据。
该办法虽然规定了有关按揭贷款的管理办法，但对按揭贷款当事人的权利义务规定不具体，仅仅是从银行办理贷款的角度进行了规定。
2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法>若干问题的解释》对抵押、质押等也作出了相关规定。
2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中也有涉及按揭的相关规定。
2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》也涉及按揭问题。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析
随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房成为了很多购房者的首选。
而对于购房者来说，银行按揭贷款是一种常见的购房方式。
然而在预售商品房银行按揭贷款过程中可能会涉及一些法律问题，下面我将对这些问题进行思考与分析。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能涉及的第一个法律问题是房屋所有权问题。
在购房者进行按揭贷款时，银行通常会要求房屋产权证作为抵押，以确保贷款的安全。
然而在预售商品房的情况下，房屋产权证可能并未办理完毕，这就带来了一定的法律风险。
购房者需要确认开发商是否具有合法的房屋所有权，以及开发商是否具有合法的抵押权。
如果以上问题存在法律瑕疵，购房者可能会面临贷款无法办理的情况，甚至在未来产生诉讼风险。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能涉及的第二个法律问题是开发商失约问题。
在预售商品房的情况下，很多开发商会在合同中约定交房时间、装修标准、物业配套等内容。
然而在实际情况下，由于开发商种种原因，可能无法按照合同约定履行相关责任。
这就会带来购房者面临的法律风险。
一旦开发商失约，购房者可能会面临无法按时办理贷款的情况，甚至无法享受贷款利率优惠的情况。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能存在的法律问题是多方面的，购房者在进行按揭贷款时需要谨慎对待。
购房者在选择预售商品房时需要仔细审查开发商的房屋所有权、履约能力、不动产登记情况以及抵押权情况，以避免可能存在的法律风险。
购房者在选择银行进行按揭贷款时也需要谨慎对待，选择有一定信誉度的银行机构，以确保自身的合法权益。
浅析按揭贷款中的几个法律问题-中伦文德律师事务所
浅析按揭贷款中的几个法律问题文·朱宏丽一种真正面向给个人的住房贷款——楼宇按揭贷款，现已在我国数以亿计的公民生活中扮演着重要的角色。
“按揭”一词源于香港，其实就是指银行发放的个人购房贷款.楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定，约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为置业者按期清偿银行贷款做阶段性连带担保，在置业者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
按揭的成数、年期和利率是按揭内容的三大要素。
按揭成数指贷款额与楼价的比率,目前个人住房中按揭贷款最高的按揭成数为８成,商业用房中按揭贷款最高的按揭成数为6成。
年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限。
利率即贷款利率。
一、按揭贷款概述1、按揭贷款的种类目前，我国的按揭贷款有两种：一种称为甲类按揭贷款，又称楼花按揭，是指在商品房建设过程中，房地产发展商与置业者签订楼房预售合同，并收取占房屋总价款一定比例的定金,余款由置业者向发展商指定的银行申请贷款；另一种称为乙类按揭贷款，又称现楼按揭，是指在商品房建成后，置业者与房地产发展商签订楼房买卖合同，同时支付占房屋总价款一定比例的定金，不足部分再向银行申请贷款。
在实际操作中根据贷款对象不同,又区分个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等不同方式。
2、按揭贷款的当事人及其法律关系从楼宇按揭贷款的定义中，可分析出楼宇按揭业务涉及三方当事人即:购房人A、发展商B、和银行C。
在楼宇按揭中主要涉及三个合同即：（1）AB之间的《商品房买卖合同》：A为买受人，B为出卖人。
该合同的标的物为尚未建成的商品房屋（楼花)或已建成的商品房屋（现房).(2）AC之间的《抵押贷款合同》：A是抵押人,C是抵押权人.该合同的标的物为A所购置的房屋.（3）BC之间的《保证合同》:B是保证人，C是被保证人。
该合同的标的物是A所申请的贷款。
3、按揭贷款的程序申请按揭贷款的工作流程如下所示：第一步、发展商与开展按揭贷款业务的银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》该合同是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的协议，是置业者获得楼宇按揭贷款的前提。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房在购房者中越来越受欢迎。
购房者可以通过预售商品房银行按揭贷款来实现购房梦想，这为购房者提供了更加灵活的购房方式。
预售商品房银行按揭贷款也存在着一些法律问题，本文将对其中的几个问题进行思考与分析。
1. 鉴别预售商品房的真实性在购买预售商品房时，购房者要首先确保房屋的真实性。
一些不法开发商可能会通过虚假宣传或者违法行为来销售未取得预售许可证的房屋，这就给购房者带来了风险。
购房者应该通过多方渠道了解开发商的信誉和资质，尽量选择有良好口碑的开发商合作。
购房者还可以通过查询房地产主管部门的官方网站或者实地考察等方式来鉴别房屋的真实性。
2. 银行按揭贷款的审核与保障购房者在申请银行按揭贷款时，银行会对购房者的信用情况、还款能力等进行审核。
一些不法开发商可能会利用虚假信息或者隐瞒真相来获得银行按揭贷款，给银行带来风险。
购房者应该按照银行要求提供真实信息，并理性评估自己的还款能力，不要为了买房而盲目贷款。
银行也应该加强对开发商和购房者的审核和保障措施，降低贷款风险。
3. 风险警示与合同约定购房者在签订预售商品房合应当仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务，以及开发商的责任与承诺。
一些虚假承诺或者模糊条款可能会给购房者带来风险。
购房者在签订合可以借助律师等专业人士进行咨询，确保合同内容的合法性和合理性。
开发商也应该提供真实有效的房屋信息，并明确承诺与责任，避免给购房者带来额外的风险与损失。
4. 风险防范与维权保障一旦购房者在购买预售商品房时遇到问题，应当及时寻求法律援助，保护自己的合法权益。
购房者可以通过向相关房地产主管部门、消费者协会或者法院等途径维权，要求开发商承担相应的责任。
购房者在购房前也可以购买相关的购房保险，为自己的购房行为提供一定的风险保障。
预售商品房银行按揭贷款为购房者提供了更加便利的购房方式，但也存在一定的法律风险。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析近年受益于我国民族传统投资思想和影响我国房地产开发产业的快速发展，我国房地产开发产业投资热度常年不减，买房子的成本越来越高。
因此也就越来越多的年轻人开始选择购买预售后的商品房或者按揭抵押贷款方式作为主要的家庭购房资金支付贷款方式。
相关统计资料数据显示，在近几年的我市预售新建商品房中，一半以上的预售房屋产权购买者仍然会选择使用银行按揭抵押贷款的一种方式使用来自行支付目前剩余的商品房款。
随着个人按揭住房贷款的快速胜行，不仅直接促进了房地产开发市场的健康发展，银行业的消费者和土地开发商都逐渐成为了个人按揭住房贷款的主要受益者。
但在实际的房屋按揭抵押贷款中房地产中的开发商，购买者和其他按揭贷款银行都同样面临着许多的相关法律法规问题。
本文我们将结合开展关于办理预售住宅商品房贷款按揭抵押过程贷款中的相关法律实务问题的一个相关学术讨论和案例分析。
标签：房屋预售房和商品房;按揭抵押贷款;法律相关问题解答一、预售房和商品房属于按揭抵押贷款专业概括随着当前我国房地产开发行业的逐步健康发展，商品房这个专业名词也随之不断出现。
这样一来我国新建商品房的市场销售管理方式就开始产生了很大的社会变化。
从从前单一的现场销售管理方式逐渐发展过来成为现在传统现售与当前预售之间共存的一种销售管理方式。
简单来说，现金销售就意即是售也就是业主一手交钱而另一手交货的一种购楼交易方式。
预售合同就是房地产项目开发经营企业与具体购房者的合同约定。
这就是新房现售和现场预售的最大差别。
商品房开盘预售这种方式不仅被很多开发商认为筹措了很多开发商的资金，而且还大大减轻了很多购房者的前期资金支出压力。
这些税的优点都主要是由于商品房收取预售证的方式现已成为用于我国。
最主要的是它运用的是范围最广的一种商品房地產销售管理方式。
在在北京商品房的市场预售交易过程中，除了大家都需要支付交的全额首付之外，剩余的部分钱大多数购房人都需要依靠一家银行贷款。
房屋按揭纠纷若干法律问题浅析
思 政 探 讨
房屋按揭 纠纷若干法律问题浅析 Βιβλιοθήκη 王 昊睿 曲阜师范大学法学院
摘要 ：房屋按揭 自九十年代末 以来在我 国在沿海经济发 达地 区发展起 来， 进 而向内地推进 ， 逐步 变成 了我 国房地产业 融资发展 的一条重要渠道。目前 ， 我 国绝大 多城 市银行相继开 展 了商品房按揭业务 ，但在 我国 目前任何一个全 国性适 用的 规 范性 法律 文件 中均没有 出现“ 按 揭” 这 两个字 ， 导致 了在解 决 按 揭 纠 纷 时 法律 适 用 的 复 杂化 。 关键 词 ： 房 屋 按揭 纠纷 法律 问题
、
律属性等问题 的很多讨论。 就我国 目前 的房市而言 ， 买卖形式 非常丰富。 跟所谓按 揭有关 的是商品房的买卖 ， 即开发商在完 成一级市场的运作后 ，进人二级市场 与购房者之间发生买卖 关系 ， 包括期房按揭和现房按揭 。 １ 、 现房按揭 由购房者 在合同签订生效后 ， 将其买得 的房 屋所有权证书和土地使用权证书交 由银行执管 ，并在房地产 管理部 门作登记 ，向银行担保其用以清偿 开发商房款 的借款 本息 。此外 ， 开发商也常同时为保证人 ， 借 款额度一般最 高为 房款 的 ７ ０ ％左右 。 此后买受人依约分期还款 至清偿完毕。 购房 者 不偿 还银行贷款本息 （ 通常约定连续六期不清偿 ） 时， 银行 有权将该房折价或以拍卖 、 变卖该房 的价款优先受偿 ， 或 者由 开发商（ 保证人 ） 将该房回购 ， 并将 回购款偿付银行 本息 。 在按 揭关 系消灭之前 ， 购房人未经银行 同意 ， 不得为负担行 为或处 分行为。 银行为保证债权顺利实现 ， 常以格式条款要求购房人 以银行 为受益人作房屋财产保险 。 由此也可 以看到 ， 银行在所 谓的现房按揭 中事实上不过是言按揭之名 ， 行抵押之实而已。 ２ 、期 房按揭则 由购房人凭商 品房预售合 同向银行贷款 ， 将合同交银行执管 ， 并 向房管部门登记依此担保银行贷款 ， 待 房屋交付使用 ，购房人将取得的房屋所有权证和土地使用证 作登记担保 未偿还 的贷款本息 ， 其余的同现房按揭。 由此可见 ， 房屋按揭至少涉及以下 几种法律关 系 ： 首先是 购房人与开发商 的房屋买卖关系；其次是购房人与银行的借 款关 系 ； 再次是购房人 与银行 的按揭关系 ， 除此之外 ， 可能还 有开发商与银行 的保证关系 ， 购房人 、 银行 与保险公 司之间的 保险关系以及后续 的开发商与购房人房屋 回购关系等 。他们 之 间关系相互交叉 ，表面看来十分 复杂 ，但是剖析其各种关 系， 到最后 常只是购房人 与银行的按揭关系 ， 也 即债权担保关
按揭制度的法律困境
按揭制度的法律困境“5.12”汶川大地震导致大量的按揭房屋毁损灭失后,按揭贷款如何处置引发了人们激烈的争论和普遍的关注,在灾区商品房按揭贷款问题已成为一个亟待解决的沉重的社会问题,对之进行理论探讨具有实践意义。
关于我国按揭的法律性质,学界争议不断。
按揭贷款法律关系主要涉及房屋买卖、借贷、抵押、保证等法律关系。
在现行法律框架之下,商品房依法交付使用后,在地震中按揭房屋的毁损后果由购房人承受;抵押合同变更履行;借款合同迟延履行的可免责;但按揭债务本身并不免除。
因此,购房人应按照合同继续履行还款义务。
这是从按揭法理角度得出的结论。
但对于普通购房人而言,当地震致使其财产遭受重大损失而无力还贷时,按揭贷款问便成为一个难以处置的法律问题。
不可抗力制度的适用及情事变更原则的引入在制度层面和司法实践操作中都有运行障碍。
由于按揭制度的法律缺陷、空白,购房人、开发商及银行的利益冲突难以调和,尤其是灾区广大购房人的沉重的债务负担无法摆脱;对于政府及法院形成巨大压力。
本质上说,按揭贷款所面临的困境本质上乃是按揭制度所面临的法律困境。
包括个人破产制度及地震等自然灾害保险制度的缺失在内的相关法律制度的缺陷是导致灾后按揭贷款问题面临困境的制度性原因。
震后按揭贷款所面临的问题,在我国现有法律框架之下难以得到妥善解决,需要国家、当事人乃至全社会的共同努力,尤其是政府的应急性政策措施无疑最具有现实意义,但应急政策性措施往往属于特事特办,不具有普遍适用性。
只有从法律制度层面寻找解决途径、建立长效机制才具有根本意义。
因此,笔者认为国家应及时出台具体的特别处置规范作为眼前的应急措施,再通过完善地震等自然灾害保险制度及建立个人破产制度以应对将来可能发生的类似自然灾害。
本文分为三个部分:第一部分以案例导出地震引发的商品房按揭贷款问题;第二部分从法理层面分析了商品房按揭贷款的法律性质、房屋在地震中毁损后按揭贷款应否继续偿还、我国按揭制度应对此次巨大灾害所面临的困境及制度性原因;第三部分针对存在的问题提出了解决路径。
浅析房屋按揭贷款的法律问题
Ｎｏ． ３ Ｇｅ ｅ ａ ． ３ ｎ ｒ ｌ Ｎｏ ７
市场经济 与法律 ・
浅 析 房屋 按 揭 贷 款 的 法 律 问 题
苏
（ 津 市政法管 理 干部学 院 天
越
法律 系 ， 津 ３ ０ ９ ） 天 ０ １ １
摘
要： 房屋 按揭 贷款是 一 种新 的 融资 方式 ， 它不 同于房屋 抵押 贷款 的融 资方 式 ， 者有 着本 质 区别。但 是 ， 国 目前 对此 尚没有 相 二 我
源 于 香 港 ， 是 由 香 港 房 地 产 商 流 行 到 大 陆 的 名 的法 律 关 系 ； 揭 人 （ 房 者 ） 按 揭 权 人 （ 行 ） 按 购 与 银 词 。它 指 的 是 ， 让 房 产 权 益 以 保 证 偿 还 债 务 的 之 间 的抵押 贷 款合 同的法 律关 系 ；开 发 商 与按揭 转
一
、
房 屋 按 揭 贷 款 法 律 特 征
按 揭 贷 款方 式 已成 为人 们 购 房 的 主要 途 径 。“ 商 品房 按 揭贷 款 ” ，它 指 的是 购 房者 以所 购 的房 屋 房 屋 按揭 贷款 的融 资形 式 不 同于普 通 房屋 抵
的权 属 作 为 抵 押 标 的物 向 银 行 取 得 贷 款 以 支 付 押 贷款 的融 资 形式 ， 是将 “ 押 人 以尚未 取得 的 它 抵
一
种 法 律 行 为 。即 房 产 按 揭 人 （ 房 者 ） 房 产 权 权 人 之 间 的 担 保 合 同 的 法 律 关 系 ；在 上 述 三 个 法 购 把
益转 让 给债 权 人 （ 银 行 ）以作 为偿 还 债 务 的保 律关 系 中 ，银行 向购 房者 提供 贷款 的前提 条 件是 指
证 。一 旦 购房 者 还 清 了全 部 贷 款 ， 其所 保 证 的债 购 房 者 与 开 发 商 的 房 屋 买 卖 合 同且 购 房 者 已 支 付
按揭贷款合同的法律效力(2篇)
第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，按揭贷款作为一种重要的融资手段，在个人购房市场中扮演着越来越重要的角色。
按揭贷款合同作为规范借贷双方权利义务的重要法律文件，其法律效力至关重要。
本文将从按揭贷款合同的概念、法律效力以及相关法律风险等方面进行探讨。
一、按揭贷款合同的概念按揭贷款合同，是指借款人以其拥有的房地产作为抵押物，向贷款银行申请贷款，约定还款期限、利率、还款方式等事项的书面合同。
按揭贷款合同主要包括以下内容：1. 借款人、贷款银行的基本信息；2. 抵押物的详细信息；3. 贷款金额、期限、利率、还款方式；4. 借款人、贷款银行的权利义务；5. 违约责任及争议解决方式。
二、按揭贷款合同的法律效力1. 合同的成立与生效根据《中华人民共和国合同法》的规定，按揭贷款合同自双方当事人签字或者盖章之日起成立。
合同成立后，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
按揭贷款合同成立后，在满足法律、行政法规规定的条件下，合同生效。
2. 合同的约束力按揭贷款合同对借款人、贷款银行均具有约束力。
借款人应当按照合同约定按时还款，否则将承担违约责任。
贷款银行有权按照合同约定，在抵押物上设定抵押权，并有权在借款人违约时，依法处分抵押物以实现债权。
3. 抵押权的设立与实现按揭贷款合同中约定的抵押物，是借款人向贷款银行提供的担保。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权自抵押合同签订之日起设立。
贷款银行在借款人违约时，有权依法行使抵押权，处分抵押物以实现债权。
4. 合同变更与解除按揭贷款合同在履行过程中，如需变更或解除，双方当事人应当协商一致，并按照法律规定办理变更或解除手续。
未经双方当事人同意，任何一方不得擅自变更或解除合同。
三、按揭贷款合同的法律风险1. 合同条款不明确按揭贷款合同中，部分条款可能存在不明确或模糊的情况，如抵押物的范围、违约责任等。
这可能导致在履行过程中产生争议，增加法律风险。
2. 抵押物不符合条件抵押物应当符合法律规定，如抵押物的权属清晰、不存在争议等。
按揭贷款风险揭示及应对措施
按揭贷款风险揭示及应对措施第一章我国房地产法律环境现状及应对措施一、当前我国房地产有关法律的不利因素随着金融全球化的进展和我国正式加入世贸组织并参与猛烈的国际竞争，我国现有银行及个人信贷相关法律从差不多原那么、法律内容、法制形成与进展机制、执法环境和程序上不同程度的制约着金融市场和银行业的进展。
究其缘故是我国的法律是在由打算经济向市场经济转轨过程中逐步制定和颁布的，因而按WTO规那么及2001«巴塞尔资本协议»的要求，现行的银行法律体系逐步的、明显地暴露出其在个人按揭贷款上对银行合法权益爱护的薄弱。
〔一〕«担保法»尚不能切实保证银行债权实现1. 抵押权权益限制：贷款期限届满未受清偿时，我行不能直截了当处分抵押物«担保法»第四十条规定，〝订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有〞。
这一规定反映了我国对债权人、专门是银行债权的爱护力度远远不够。
一些西方发达国家早已把抵押分为转移所有权的抵押和不转移所有权的抵押。
前者可使债权人在债务人到期不履行债务时，能够不用通过法律诉讼就直截了当获得抵押物的所有权。
在英美法系中按揭的含义就包括了转移所有权〔同时债务人连续使用抵押物〕的意思，这关于银行及时行使权益、减少交易和诉讼费用十分有利。
而我国法律却对我行抵押权的实现做了严峻限制：即当贷款履行期届满我行未受清偿时，我行不能直截了当处分抵押物而必须通过高费繁琐的司法程序予以解决。
2. 实现抵押权方式限制：起诉拍卖«担保法»第五十三条规定：〝债务履行期届满抵押权人未受清偿的，能够与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人能够向人民法院提起诉讼。
〞在我国，一样来说，银行实现抵押权的方式通常为：协商、诉讼和仲裁。
在实践中协商解决的可能性微乎其微，仲裁尽管相对手续简易，但由于其必须借助法院执行导致执行结果不尽如人意。
按揭贷款合同纠纷
按揭贷款合同纠纷近年来，随着房地产市场的飞速发展，越来越多的人选择通过按揭贷款的方式购买自己的房屋。
然而，由于合同中的条款不清晰或双方在合同中存在分歧，按揭贷款合同纠纷也逐渐增多。
本文将针对按揭贷款合同纠纷进行一些探讨。
在分析按揭贷款合同纠纷之前，我们首先要了解什么是按揭贷款。
按揭贷款是指购房人向银行申请贷款，并将房屋作为抵押物，分期还款购买房屋的一种方式。
按揭贷款合同是购房人和银行之间达成的重要协议，规定了双方权利和义务。
按揭贷款合同纠纷一般涉及以下几个方面。
首先，是贷款金额和还款期限的纠纷。
有时候，购房人在签订按揭贷款合同时并未完全理解贷款金额和还款期限等重要条款，导致后期出现纠纷。
除此之外，还可能存在合同中约定的贷款利率和还款方式等问题，这些都有可能引发纠纷。
其次，是贷款利率和利息计算方式的争议。
银行在向购房人提供按揭贷款时，往往会根据市场利率和购房人的信用情况来确定贷款利率。
然而，在实际操作中，有时候银行会出现贷款利率的调整或利息计算方式的变动，购房人可能会对此产生异议。
再次，是还款方式和还款能力的纠纷。
按揭贷款合同通常会约定购房人的还款方式，包括等额本金还款、等额本息还款等。
但是，由于购房人的还款能力可能发生变化，他们可能会请求银行调整还款方式，这也容易引发纠纷。
最后，是违约和解除合同的争议。
在按揭贷款合同中，银行和购房人都有义务履行合同约定的条款。
但是，由于各种原因，双方可能会发生违约行为，这时候就需要通过法律手段解决纠纷。
对于按揭贷款合同纠纷，解决的途径有很多。
首先，双方可以通过协商解决纠纷，通过对合同条款的重新协商和调整，找到双方都能接受的解决方案。
这需要双方在保护自身权益的同时，尽量维护合作的关系。
其次，双方也可以通过仲裁等方式解决，这需要双方共同选择一个公正的仲裁机构，并按照仲裁结果履行义务。
最后，如果以上方式都无法解决纠纷，双方可以通过诉讼解决。
在诉讼过程中，需要依法保护双方的合法权益，并尽力寻求公正和合理的判决。
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防措施谈到开发商的风险，多数人会想到其在从事房地产开发过程中的经营性风险，如商品房市场价格、建筑材料本钱、工程市场定位、资金的融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等，而对于开发商在按揭中的法律风险却鲜为人知。
特别是近年来，由于我国房地产市场持续升温，按揭的规模不断扩大，许多学者及业界人士对按揭的研究也投入了大量的精力，人们在肯定按揭对我国房地产市场起到积极作用的同时，也在反省按揭产生的风险，包括银行的贷款风险增加，购房人的供楼压力加大等等。
然而在按揭风险的研究中，开发商被作为按揭的最大受益者以及商品房买卖关系中的强者，往往成为维权者声讨的对象，开发商的风险也很少被人提及，处在被人遗忘的角落。
不可否认，按揭一定程度上刺激了我国房地产市场需求的迸发，开发商大多在这次市场放量过程中赚了个盆满钵溢，确实受益匪浅，但这并不表示开发商在按揭中就没有任何风险。
本文拟结合当前按揭中实际操作方式，通过分析按揭中各方法律关系，从法律角度及实际操作层面对开发商在按揭中的风险及防措施进展简要分析，希望能引起有关方重视并与业界人士共同探讨。
一、按揭起源及目前在我国的操作方式按揭在我国纯粹属于“泊来品〞，扎根的时间并不长。
因此，在分析按揭中开发商风险之前，有必要简要介绍按揭的起源及在我国的主要操作方式。
近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。
最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节省会。
“按揭〞一词是从我国传至大陆的，它是英语中“mortgage〞的话谐音。
我国的住房抵押贷款开展历史并不长，国务院于1988年1月召开全国住房制度改革工作会议，拟定?全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案?，推动了我国的个人住房贷款工作，为按揭的产生提供了良好的市场和政策环境。
1992年9月23日中国人民建立银行房地产信贷部公布?职工住房抵押贷款暂行方法?，为促进个人住房贷款业务的大量开展打下了良好根底。
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浅析按揭贷款中的几个法律问题
文·朱宏丽
一种真正面向给个人的住房贷款——
楼宇按揭贷款，现已在我国数以亿
计的公民生活中扮演着重要的角色。
“按揭”一词源于香港，其实就是指银行发放的个人购房贷款。
楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定，约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为置业者按期清偿银行贷款做阶段性连带担保，在置业者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
按揭的成数、年期和利率是按揭内容的三大要素。
按揭成数指贷款额与楼价的比率，目前个人住房中按揭贷款最高的按揭成数为８成，商业用房中按揭贷款最高的按揭成数为6成。
年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限。
利率即贷款利率。
一、按揭贷款概述
1、按揭贷款的种类
目前，我国的按揭贷款有两种：一种称为甲类按揭贷款，又称楼花按揭，是指在商品房建设过程中，房地产发展商与置业者签订楼房预售合同，并收取占房屋总价款一定比例的定金，余款由置业者向发展商指定的银行申请贷款；另一种称为乙类按揭贷款，又称现楼按揭，是指在商品房建成后，置业者与房地产发展商签订楼房买卖合同，同时支付占房屋总价款一定比例的定金，不足部分再向银行申请贷款。
在实际操作中根据贷款对象不同，又区分个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等不同方式。
2、按揭贷款的当事人及其法律关系
从楼宇按揭贷款的定义中，可分析出楼宇按揭业务涉及三方当事人即：购房人A、发展商B、和银行C。
在楼宇按揭中主要涉及三个合同即：（1）AB之间的《商品房买卖合同》：A 为买受人，B为出卖人。
该合同的标的物为尚未建成的商品房屋（楼花）或已建成的商品房屋（现房）。
（2）AC之间的《抵押贷款合同》：A是抵押人，C是抵押权人。
该合同的标的物为A所购置的房屋。
（3）BC之间的《保证合同》：B是保证人，C是被保证人。
该合同的标的物是A所申请的贷款。
3、按揭贷款的程序
申请按揭贷款的工作流程如下所示：
第一步、发展商与开展按揭贷款业务的银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》
该合同是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的协议，是置业者获得楼宇按揭贷款的前提。
协议内容包括：银行承诺为发展商开发建设的房产提供按揭服务，包括按揭贷款总额度、按揭成数、年期、利率，同时发展商为该贷款提供阶段性担保等。
第二步、置业者与发展商签订《商品房买卖合同》
该合同是用以规定在商品房预售、销售过程中双方权利义务的协议，是置业者获得房产的直接依据。
合同内容包括置业者和发展商名称、所购房产的位置、面积房款数额及支付方式、入住期限、房屋装修等内容。
根据我国有关法律规定，只有取得合法预售、销售批准文件的商品房预售、销售行为才受法律保护，因此置业者只有购买具备合法开发手续的商品房，才可能获得楼宇按揭贷款支持。
第三步、置业者向发展商指定的按揭银行提出贷款申请
第四步、置业者向按揭银行指定的律师楼的律师提交身份证明、资信证明等资料，并在按揭律师的指导下填写个人住房借款申请表，签署按揭贷款合同
按揭贷款合同是发展商、置业者和银行签订的用以规定银行向置业者提供按揭贷款过程中三方权利义务的协议，是置业者获得按揭贷款的关键性法律文件。
合同包括贷款金额、期限、利息、还款方式、抵押物的保险、发展商担保责任等内容。
只有发展商、银行和置业者相互之间签订上述法律文件，才构成一个完整的楼宇按揭法律关系。
第五步、发展商作为阶段性保证人在贷款合同上签字盖章
第六步、按揭律师根据置业者提供的资料出具法律意见书报送按揭银行
第七步、按揭银行审查贷款人（置业者）资信状况
银行受理置业者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查，以确认是否符合规定条件，决定是否批准放款。
第八步、贷款人（置业者）办理还款手续，按月还款
4、按揭贷款申请人所须提供的资料
根据楼宇按揭操作的实际经验和各个银行的规定及其相关的法律，按揭贷款的申请人一般须提交以下的资料： A.身份证明包括：（a）本人的身份证、户口簿原件及复印件（北京市居民提供户口簿原件及复印件包括户主页、本人页及变更页，外地居民提供贷款人本人暂住证原件及复印件）；（b）已婚者提供配偶身份证、户口簿、结婚证原件及复印件；（c）未婚者提供单身证明；（d）离异者提供离婚证明；B.资历信证明包括：（a）单位收入证明原件；（b）所在单位营业执照副本复印件（经年检且加盖公章）；C.首付款发票复印件；D.商品房买卖合同以上四项资料是置业者申请办理按揭业务的必备条件，缺一不可。
二、按揭贷款中常见问题及其解决办法
1、借款人为企业的法人代表如何办申请按揭贷款
企业的法人代表申请办理按揭购房的主要问题在于以何种方式证明其资信状况。
收入证明是证明置业者资信的主要来源，是置业者保证向银行偿贷的最主要证明文件，是目前办理按揭业务的必备条件。
但若对于企业的法人代表也以收入证明来考查其资信状况则形同虚设。
从法律的角度来分析，办理法人代表按揭买房应以以下的途径来考查其资信状况： (a)提供法人代表所在公司的章程; (b)提供该公司连续三个月的缴税证明或连续三个月的财务报告或是半年的银行对帐单;
2、借款人为外籍人如何申请按揭贷款
在按揭贷款的实际操作中，有时会遇到外籍人在我国申请按揭贷款购房的情况，外籍人基于其特殊身份申请按揭业务的条件是有别于中国国籍的居民的，一般在具体操作中，外籍人应提交以下的资料（在国内有些银行尚未展开这项业务）：（a）持外交护照的申请人应提交大使馆出具借款人购房为个人行为，不享有外交豁免权的声明。
（b）对于无外国人在京居留证的外国国籍申请人，应由其在京任职单位出具因工作需要，借款人频繁往来与境内之间，需在京购房的说明，并由单位法人签字加盖公章。
除此之外，对于在海外公司任职的中国公民，若要申请按揭贷款需提供税单、公司注册证明且需在中国驻当地领事馆办理公证。
3、对于已婚者申请按揭贷款，一方为借款人或双方为借款人时，若其中一方无法到场签字如何办理
夫妻之间可以互为代理日常生活中的一些事情，在办理按揭贷款过程中也常会遇到一方无法到场，而另一方要求代替其配偶签署法律文件的情况。
根据我国《婚姻法》的规定在夫妻关系存续期间其所购置的不动产属于夫妻双方共同所有，另有约定的除外。
婚前所购置的不动产属于婚前个人财产。
为了保护夫妻各方的权利，所以以按揭方式购置的商品房一定要由夫妻双方共同到场，在律师的帮助下签署各项文件，包括：贷款申请表、房地产权属（抵押）登记授权委托书、贷款抵押承诺书。
若其中一方确实无法到场，则可出具授权委托书（经
当地公证机关公证）委托另一方签字。
4、对于申请人为未成年人如何办理按揭贷款的问题
《民法通则》规定无民事行为能力人、限制民事行为能力人只能从事与其年龄、智力相适应的行为，而在办理按揭贷款购房的过程中常会遇到父母为自己未成年的孩子购房的行为。
未成年人的行为应当由其法定监护人全权代理，所以在办理未成年人按揭贷款时应注意以下事项：与银行签署的贷款抵押合同的申请人和借款人均应为未成年人的父母，因为根据我国的《民通意见》的规定年满18岁的公民为完全民事行为能力人，16周岁以上不满18周岁的公民能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人，即视为完全民事行为能力人。
我国《合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
换言之，未成年人不具有订立借款合同的主体资格。
我国《民法通则》第十二条第一款规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
故借贷合同的借款人应是具备偿还能力的具有完全民事行为能力的公民。
所以合同的借款人只能是未成年人的父母，同时应对父子关系进行公证，目的在于证明父母对银行的债务承担连带之债。
最后必须指出一点，我国目前按揭贷款购房的业务还尚未形成一个统一操作流程，在实际操作中各个银行各行其是，所以应加快金融立法。
针对个人住房贷款的具体情况制定相关的法律、法规，明确贷款发放对象，确定各方的权利、义务，使其在具体操作中有章可循、有法可依，从而促进个人住房按揭贷款的健康快速发展。