开发成本五项土地增值税审核要点

开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。

配比性实际支付。

暂不执行。

国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。

二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。

立项书、出让协议有，就可以扣除。

2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。

单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。

是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。

需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。

回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。

异地回迁：自建同上。

购买，视同支付拆迁补偿费。

目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。

4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。

例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。

由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。

5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。

2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。

3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。

4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。

审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。

计算汇总补偿收据载明的补偿金额。

3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。

例．审核拆迁补偿费发现，收据载明金额远远大于合同约定的补偿金额，纳税人解释为存在钉子户无奈，故而重金补偿，外调取让发现，系大头小尾开具收据，虚列补偿费并大限套取现金。

（二）开发成本—前期开发费问题多集中在三通一平上，尤其是场地平整费，前期管理比较重要。

后期审核确认难度较大，可与周边同类比对，外调核实等。

1，有没有成果，没有成果不能扣除。

找两家设计单位，其中一家没有采纳，但支付了设计费用，这种支出应与项目无关，应做为营业外支出，。

2，前期顾问费、考察费、咨询费，只能计入管理费用中。

如支付设计咨询费、支付境外建筑设计顾问服务费、工程管理费、设计服务费等。

（三），建筑安装工程费税务关注三价：中标、真合同、假合同主要套现点，主要手段：阴阳合同、差额套现套现的方法有现金支付、转账折回、利用关联方交易。

审核方法：流程追踪、外调核实，详细审阅往来帐，（用丁字帐）索取资料：取得帐内外的原始凭证，包括中标通知书、工程施工合同、工程结算报告、决算报告、结算发票、结算价款凭证等，逐一比对，核实。

纳税人避税方法1. 以支付现金方式套取现金例．某纳税人结算工程价款共计8000万元，均通过往来帐——预付帐款核算，最后一笔1000万元，在工程验收后一年以后分三次以现金支付，非常隐蔽。

到乙方核实，乙方确未收到该款项，并提供出了真实合同原件，虚开发票、股东套现一事敲定。

2. 转帐方式支付、迂回套现例．计算审核发现某开发公司，清算项目单位面积建安成本奇高，结算手续非常规范。

外调核实，审阅乙方成本帐，发现存在大额虚列材料费、人工费现象，事实面前，乙方承认将部分款项打入了甲方股东的个人存款帐户，并提供出了真实合同原件，虚开发票、股东套现一事敲定。

3. 材料非正常损失，挤入工程成本。

例．审核工程决算，发现材料成本奇高，增值税发票是真实的，后经调查发现确系非正常损失，应列营业外支出，反挤入成本，增加扣除额。

4. 甲供材料数量不足，与决算差距很大，通过往来帐拨付，自制凭证，弄虚作假。

例．审核工程决算，发现是由甲方供应材料，拨付时：借：预付帐款贷：库存材料后附自制的材料拨付单。

审核发现：甲供材料金额3000万元，工程决算1亿元，比例失常，到乙方核实，乙方入帐金额为6000万元，后证实双方为关联企业，多制拨料单，虚假增加乙方施工成本。

该决算金额不予采信，可核定其建安工程费。

5. 材料款两次入帐，即领用时入一次，工程队如果按决算价款开发票的，再入一次。

例．审核纳税人开发成本――建筑安装工程费明细帐、预付帐款――总承包人A建筑公司明细帐。

发现：工程已验收，但该预付帐款存在贷方余额3000万元，长期挂帐；审核开发成本明细帐，获取记帐凭证和原始凭证。

发现企业帐务处理如下：拨付材料：借：开发成本贷：库存材料结算工程款：借：开发成本贷：预付帐款――A建筑公司附决算书、全额开具的发票。

证实此往来帐贷方余额系材料款重复入由所致，须成本往来帐对冲，调整成本和扣除额。

6.耗用钢材数量合理，但价格奇高例．审核往来帐，发现开发公司与A贸易公司帐务往来频繁，且所有钢材均由A贸易公司。

但交易价格远远高出市价格。

后经核实发现二者系关联企业，以调整材料成本方式少纳土地增值税。

（发现问题时A贸易公司已注销）7. 虚列签证费例．审核工程决算报告，发现载明签证费1000万元，核实甲乙双方和工程监理公司，均无法说出对应工程所在，后承认是虚开发票，虚列签证费。

8. 工程队挂靠总承包人例．审核预付帐款明细帐，发现某开发公司频繁与施工的工程队结算价款，但合同是与A建筑公司签订，发票由A建筑公司提供。

到A建筑公司外调取证，发现总承包人A建筑公司只负责签合同、提供印鉴、收管理费，其他不管，不建成本帐，收入成本均不入帐，故无法证实成本真实取费合理，核定其建安工程费。

9.取得异地建安发票列支的。

有跨市和本市具体审核工程施工的真实性。

审核如下：总包合同、工程发票、工程决算报告、工程结算表。

由于税负水平低，开发票容易，核定征收多，事后控制。

审核主要看是否大于平均造价。

工程决算报告非常重要，虽不能完全真实，但可参考。

工程结算表也可以说明实际支付情况。

电费水费由开发公司支付，最终要计算到工程结算成本中，一般工程结算时需要扣除。

还要看发票如何开。

是否重复扣除了。

甲供材料问题，不重复扣除。

发票是否真实，是否在本地代开。

非本区建安发票是否允许列支？由各地定。

工程竣工后发生的维护费用，应该由施工方负责的售后维护费用。

房地产开发企业发生此费用不应计成本，而应计管理费用或销售费用。

如交工后漏水的防水工程，应由物业公司承担。

或营业外支出？工程是否真实，资金流向，大量现金支付工程款，合理怀疑。

虚开建安发票，重点查工程量，不超过合理范围。

土石方工程造假特别多。

到现场检查，按占地面积，计算体积，看看是否合理。

案例：签定两个土石方公司的建安合同，一个是真实的，另一个是用于虚开发票。

甲供材料工程合同是否明确材料供应方式？合同约定甲方控材料或者甲方供材料。

看工程决算，可以看到材料总量。

如果决算与建安发票一致，又列支了甲方供材料，属于重复扣除了。

工程结算单（看看结算中扣除材料款）工程发票额（看看工程发票总额与决算比对。

）关注甲方供材料税金扣除问题。

重要是日常管理加强甲方供材料。

开发商提供给税务局的合同比较简单。

房地产开发商是否可以代扣甲方供材料的营业税？装修费，可以在建安费中列支。

187号文件，硬装修可以扣除。

软装修不能扣除。

带插座的不能扣除，埋在墙里的可以扣除。

中央空调可扣除，挂式空调不能扣。

家电，成本不计，收入不计。

有的收入计，买价做费用，有的收入计，成本费用都不让扣。

（四），基础设施费. 多集中在道路和绿化等工程上。

审核参照建筑安装工程费，可与周边同类比对，外调核实等。

例．审核发现某清算项目基础设施费金额奇高，取得发票，审阅决算报告，发现耗用混凝土数量金额巨大，且均为小区内道路工程耗用，决定请有权部门进行工程造价鉴定，后纳税人承认虚列费用事实，核定计算。

供水电气，道路围墙绿化智能化系统园林广场主要审核红线外支出是否扣除问题临时性围墙计前期工程费中。

所有红线外都应该由大市政配套费支出。

应由政府出资，不应该由开发商支出。

如果政府与房开公司签订协议，政府返还配套费用于红线外配套支出，收取返还冲减基础设施费园区道路绿化景观需要企业提供成果，树木明细审核，珍贵树木实地审核调查。

一般与开发商谈判。

合理原则。

红线到单体建筑内（五），公共设施配套费工程一部分，学校医院幼儿园社会用房物业用房会所人防地下车位。

单独核算的、统一核算分摊的。

产权属于全体业主（有偿无偿都可以），无偿赠送政府公用部门的。

有偿转让的，可以扣除。

产权不清的，不扣除。

问题：未销售、未移交、出租自用如何处理出售的，成本如何计算？面积算多少？人防与非人防设施扣除问题。

省局92号文没有区分是否人防，只是非产权。

沈阳区如何分人防，一是取得人防验收证明，二是收入全部归全体业主。

物业公司收取租金，来抵补物业费的不足。

是否属于归全体业主。

物业公司收取租金，弥补物业费不足，不能认定归业主所有。

因物业公司独立计算盈亏，不能与业主混合。

新疆地税2014年1号公告：八、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题（一）对于分期开发的项目，属于多期的公共配套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊至每期项目中，作为每期的公共配套费用。

（二）当期的公共配套费用的分摊，按照当期清算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊。

穗地税函[2012]198号房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊（六），开发间接费。

与会计核算和31号文件基本一致。

周转房摊销，一般情况下没有这个费用。

审核重点：归属性审核。

与管理费用界限不清。

关键看看直接组织的管理的开发项目相关人员确定。

检查组织结构、部门分工、业务流程、员工名册确定。

抽取部分凭证资料看看签字。

公司高级管理人员费用不能在开发间接费中列支。

合同备案费用属于销售费用。

招待费考察费都应在管理费用。

物业前置费，前期物业费，在项目未移交前支付给物业公司的费用，合理性是允许列支的。

如果不能区分园区项目管理和办公室管理，不能计成本。

如果区分开，现场的竣工前物业管理费用可以计间接费。

取暖费，交房之前的，应该列销售费用。

交房后的应计管理费用。

但销售率不高，开栓必须缴纳的应计开发间接费。